【摘要】各地的登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記時，對申請人婚姻狀況的審查不一：有的不審查婚姻狀況、有的則審查、有的則采用“寬進嚴出”或“嚴進寬出”的方法。隨著《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及實施細則、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等規(guī)定的出臺，各地也在逐步完善自己的操作， 相繼出臺政策，不再審查婚姻狀況。那么，登記機構(gòu)到底需要審查申請人的婚姻狀況關(guān)系嗎？

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記

1、登記機構(gòu)沒有審查婚姻狀況的職權(quán)

《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：“（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人……?！薄斗课莸怯涋k法》第十八條第一款規(guī)定：“……申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認，并歸檔保留。”《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》3.4.1條規(guī)定的詢問事項中，也有“申請登記的不動產(chǎn)是否存在共有人”的情形。進一步說明了登記機構(gòu)盡到詢問職責(zé)即可。

《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等強調(diào)了登記機構(gòu)的主要職責(zé)是查驗材料是否齊備、是否對申請人進行詢問、并且按照申請登記材料的內(nèi)容將當(dāng)事人物權(quán)變動的事項記載于登記簿，并沒有明確審查申請人婚姻狀況的規(guī)定。也就是說，登記機構(gòu)受理業(yè)務(wù)時，只要“申請人與依法提交的材料記載的主體一致”，并詢問申請人申請的房屋是否有共有人，如果申請人表示存在共有人，則要與共有人共同申請登記；如果申請人明確表示無共有人，登記機構(gòu)將“依申請”受理登記。這樣做，登記機構(gòu)已經(jīng)盡到了“合理審慎”的審查義務(wù)。

因此，在不動產(chǎn)登記過程中強行審核申請人的婚姻狀況是沒有法律依據(jù)的，與依法行政和依法登記的要求相違背。不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當(dāng)事人婚姻關(guān)系和財產(chǎn)歸屬的實質(zhì)性審查，顯然超越了不動產(chǎn)登記機構(gòu)行政職權(quán)范圍，違反了《物權(quán)法》第十三條第三款登記機構(gòu)不得有“超出登記職責(zé)范圍的其他行為”的規(guī)定。

2、登記機構(gòu)沒有能力審查婚姻狀況

婚姻狀況的審查，當(dāng)屬民政部門的職權(quán)，但由于多方面的原因，往往民政部門也無從核實當(dāng)事人的真實婚姻狀況。其一，我國八九十年代及以前，婚姻登記基本在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)民政辦公室辦理，婚姻登記檔案也基本上為紙質(zhì)檔案，管理、保存上也存在很多不完善的地方，以至于現(xiàn)在有許多年代久遠的檔案遺失、無法查詢。從九十年代末期至今，隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人口流動量大、戶籍遷移頻繁，許多人遷出原戶籍地到其他城市定居，造成了婚姻登記檔案的不完備。其二，通過人民法院判決或調(diào)解離婚或喪偶等造成婚姻狀況變動的信息也無法及時反饋到民政部門。其三，婚姻登記系統(tǒng)未能實現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，而婚姻登記實行屬地管轄，導(dǎo)致查詢婚姻登記檔案具有地域與時間的局部性。

婚姻狀況的審查，令不動產(chǎn)登記受理、審核工作變得異常繁鎖。例如：李某結(jié)婚、離婚數(shù)次，但未分割財產(chǎn)，如果審查婚姻狀況關(guān)系的話，登記機構(gòu)需要李某提供其數(shù)次結(jié)婚、離婚登記的手續(xù)，還要審查其離婚時是協(xié)議離婚，還是經(jīng)法院判決或調(diào)解離婚，登記機構(gòu)要從頭至尾把李某的婚姻狀況羅列出來，然后再判斷其房屋權(quán)利歸屬。如涉及到離婚時財產(chǎn)分割的約定，可能還需要其離異多年的配偶（還可能不止一個）簽字，在現(xiàn)實中不具備操作性。

可以看出，民政部門尚且不能真實掌握準確的婚姻狀況信息，作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，更難以審查。

3、相關(guān)法律規(guī)定調(diào)整后，不審查婚姻狀況不會給登記機構(gòu)和房屋權(quán)利人造成損害

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第 11條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！笨梢钥闯觯幏值怯浬踔敛恍鑼彶榱硪环绞欠裢?，只要第三人為善意購買，人民法院也不支持配偶追回房屋的訴訟請求。

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件中若干問題的規(guī)定》第八條解決了人民法院在行政案件與民事案件交叉時的審理順序問題，首次以書面形式確立了“先民事，后行政”的原則，也就是說，該規(guī)定間接排除了不動產(chǎn)登記機構(gòu)對民事法律關(guān)系實體審查的責(zé)任。在婚姻存續(xù)期間購買的房屋，除非有相關(guān)約定，否則產(chǎn)權(quán)并不會因為“房產(chǎn)證上只有一個名字”而僅屬一方。如果發(fā)生糾紛，權(quán)利受損方完全可以通過自行協(xié)商解決，既使引發(fā)訴訟，也應(yīng)先解決民事糾紛，登記機構(gòu)完全可以憑生效的民事判決（調(diào)解）書辦理相應(yīng)的更正登記。

不動產(chǎn)登記不再審查申請人的婚姻狀況，實質(zhì)性的影響其實并不會很大。上海、南京、無錫等地已經(jīng)實施該舉措多年，不審查婚姻狀況并不會帶來 “不良反應(yīng)”。

4、不審查婚姻狀況的好處

4.1深化“放管服”改革，優(yōu)化營商環(huán)境，有利于提高辦事效率

“放管服”改革以來，各地最大限度精簡優(yōu)化審批，按照“能放盡放，能簡即簡”原則，精簡流程材料，申請材料由原先多份逐漸減少為一份，減少辦事群眾重復(fù)提交材料、證明等，做到真正地讓群眾少跑路。

按照舊的做法，不動產(chǎn)登記時實質(zhì)審查婚姻關(guān)系既帶給當(dāng)事人帶來不必要的麻煩，又給登記機構(gòu)審查方面帶來麻煩，市民既不理解，也容易產(chǎn)生矛盾。不審查的話，有利于簡化不動產(chǎn)登記資料，減少登記機構(gòu)工作人員的壓力，提高辦事效率，同時也利于減少檔案存放的壓力。

4.2有利于保護申請人個人隱私

1994年2月1日頒布的《婚姻登記管理條例》規(guī)定了申請結(jié)婚時必須持有“所在單位、村民委員會或者居民委員會出具的婚姻狀況證明”，離婚時必須持有“所在單位、村民委員會或者居民委員會出具的介紹信”?，F(xiàn)行的《婚姻登記條例》規(guī)定婚姻登記是不需要“所在單位、村民委員會或者居民委員會出具的介紹信”的，由申請人獨自辦理，作為個人隱私，特別是在當(dāng)事人不愿意婚姻情況披露的情況下，我們不動產(chǎn)登記機構(gòu)不實質(zhì)審查當(dāng)事人的婚姻情況，是對市民隱私的一種保護。

綜上所述，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理登記時，勿需審查申請人婚姻狀況。

作者簡介：

姜鋒，鄒城市自然資源和規(guī)劃局（鄒城市不動產(chǎn)登記中心），山東鄒城。