魏煒 梁潔瑩

摘 ? ?要：作為鋼鐵企業(yè)，為加快經濟結構調整及轉型，響應國家“三供一業(yè)”分離移交政策，韶鋼社區(qū)（包括廠區(qū)圍墻以外的區(qū)域）通過“三供一業(yè)”分離移交對社區(qū)物業(yè)進行全面整治改造，將使韶鋼社區(qū)的美化得到迅速的提升，結合韶鋼環(huán)境治理的總體規(guī)劃，有機地將兩者結合實施，合法有效地利用好國家的補貼資金，建設、打造好美麗鋼城。

關鍵詞：鋼鐵企業(yè);韶鋼社區(qū);三供一業(yè);建筑改造;美麗鋼城

1 ?項目背景

2015年4月7日廣東省國資委《關于轉省領導對寶鋼集團廣東韶關鋼鐵有限公司三供一業(yè)分離移交工作批示的函》（粵國資〔2015〕241 號），對韶鋼包括物業(yè)管理在內的“三供一業(yè)”的分離移交提出了具體要求;2015年10月21日，國務院國資委與廣東省人民政府共同組織召開駐粵中央企業(yè)分離移交“三供一業(yè)”啟動工作會議。會上，國務院國資委和廣東省人民政府簽訂了駐粵中央企業(yè)分離移交“三供一業(yè)”工作協議，標志著“三供一業(yè)”工作在廣東正式啟動，其中廣東省擬以韶關鋼鐵作為試點單位率先推進。

2 ?項目必要性

2.1 ?國有企業(yè)改革發(fā)展的需要

“三供一業(yè)”分離移交工作，是企業(yè)實現主輔分離，擺脫企業(yè)辦社會，深化國企改革的必然路徑，也是國企改革持續(xù)發(fā)展的需要。 “三供一業(yè)”分離移交工作是國有企業(yè)改革發(fā)展的內在要求，也是一項對企業(yè)、社會、個人都有益的工作。

2.2 ?落實國家、省、市相關文件的需要

2016年6月11日，國務院轉發(fā)國資委、財政部《關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導意見》明確要求2018年底前基本完成這項工作。

2.3 ?滿足居民生活需求，提高居民居住水平的需要

由于歷史原因及建設年限較長，韶鋼社區(qū)建設水平與國家行業(yè)相關要求存在一定差距。房屋、道路、下水道等均存在較多問題;社區(qū)配套公共設施不完善，未實行規(guī)范完善的物業(yè)管理服務;這種狀況使社區(qū)無法真正與企業(yè)分離，融入社會，亟待進行改進和提升。

3 ?韶鋼社區(qū)物業(yè)現狀及存在問題分析

3.1 ?社區(qū)現狀

韶鋼社區(qū)伴隨著韶鋼廠區(qū)的建設、發(fā)展逐步產生和發(fā)展起來。社區(qū)坐落在曲江城區(qū)東部，有東南和東北面兩條公路與曲江和韶關城區(qū)相連，東面為水庫和丘陵山脈，是一個獨立相對封閉的社區(qū)。社區(qū)社會功能較齊全，設有街道辦和三個居委會、市公安分局及派出所、有一所三甲醫(yī)院、三所學校和兩個農貿市場、社區(qū)內設有居民活動場所以及工會設立的活動場館，向居民開放。

韶鋼社區(qū)共有民用住宅452棟、10480套，建筑面積67.5萬㎡。其中住宅樓建于七十年代的樓房有62棟，建于八十年代的樓房有184棟，這兩部分樓房占樓房總數的54%。在這過半數的房屋中，有35%的房屋是混合預制板結構的房屋，其它為90年后的住宅，平房大部分為60年代所建。

3.2 ?存在問題

（1）房屋陳舊，部分構件存在安全隱患。韶鋼家屬區(qū)大多為上世紀80～90年代建造，至今已有30多年。外墻、屋面大面積存在滲漏裂現象，由于大部分房屋使用時間較長，房屋外墻、屋面、排污系統等共用部位整體性能較差，飄檐、陽臺板、梯間等部位的混凝土風化嚴重，屋面、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等部位漏水現象普遍，外墻時有剝落，房屋的完好狀況較差。

（2）小區(qū)人行道經過歷年的水、電、氣改造或室外排污管更換中，破壞嚴重，造成路面凹凸不平。綠化設施較單一，部分空地未進行綠化。

（3）由于大部分小區(qū)依山順勢而建，擋土墻使用時間較長，南方多雨影響，部分擋墻、圍墻等公共設施需進行重修或加固。室外排污管、化糞池等設施下沉較嚴重，排污不暢，影響住戶使用。

（4）小區(qū)內公用設施較少。小區(qū)無配套停車場（庫），由于居民車輛日益增加，小區(qū)普遍存在停車難的問題。

4 ?改造方案

4.1 ?改造的必要性

（1）是建設“寶鋼旗下最美麗的鋼城”的需要。建設美麗韶鋼，是全體韶鋼人的重要追求，韶鋼社區(qū)，包括廠區(qū)圍墻以外的區(qū)域，是韶鋼的組成部分，韶鋼的環(huán)境治理工作，也包含廠區(qū)圍墻以外的治理。通過“三供一業(yè)”分離移交對社區(qū)物業(yè)進行全面整治改造，將使韶鋼社區(qū)的美化得到迅速的提升，可以結合韶鋼環(huán)境治理的總體規(guī)劃，有機地將兩者結合實施，合法有效地利用好國家的補貼資金，建設、打造好美麗鋼城。

（2）是改善職工及家屬居住條件和環(huán)境實現韶鋼可持續(xù)發(fā)展的需要。目前，韶鋼社區(qū)居民的主體是青年職工和離退休職工及家屬，且有許多是困難職工，青工多是韶鋼的生產骨干。對社區(qū)居住生活環(huán)境進行提升改造，是韶鋼關愛職工，穩(wěn)定隊伍的重要舉措，也是韶鋼在分離移交時送給職工、家屬和離退休員工的一份厚禮。

（3）是推進社區(qū)物業(yè)管理市場化運作，提高區(qū)位價值的需要。移交改造不但對住宅進行修繕，而且要對相關的生活配套設施、商業(yè)市場等進行改造，改造完成后，將顯著提升韶鋼家屬區(qū)住房的區(qū)位價值，整個韶鋼社區(qū)的宜居程度將會有較大的提高。

4.2 ?改造建設方案

（1）更新、改造區(qū)內各類房屋。根據現場實際情況對各類型房屋，分析判斷房屋結構安全性，對繼續(xù)使用的房屋進行改造、維護。

①屋頂新做防水處理（含屋頂隔熱系統、女兒墻等）。若原屋面為土瓦結構時，重新修繕瓦屋面，頂層加吊頂。②陳舊破損外墻裝飾層進行更新、改造（房屋外墻無批蕩抹灰層、黃泥質批蕩層或批蕩層已明顯脫落等的建筑物、構筑物）。③公共樓道和公共空間改造。含鋼制樓道扶手油漆、樓道門窗、內墻（含磚砌扶手）及天花刮塑、墻漆更新、維修。④確保生活區(qū)雨水、污水管道通暢完好，按鞏衛(wèi)創(chuàng)文標準要求明溝改暗渠，確保溝渠無堵塞，建筑物破損落水管、散水等改造。⑤對每棟樓公共水池、設備、天臺等危險隱患部位更新、改造，并完善安全警示標識。

（2）更新、改造、完善住宅小區(qū)居住公共環(huán)境。①改造小區(qū)道路，確保樓宇間道路硬化平整，無破損坑洼，窨井蓋、路肩、人行道等市政設施完好。②改造小區(qū)公共照明系統，確保路燈、樓道燈等公共照明。③對原有單車棚修繕的同時，按不低于保障性住房（棚戶區(qū)1：0.4）標準配建機動車輛停車場。④改造小區(qū)公共綠化，滿足綠化率達到30%以上。⑤改造小區(qū)公共排水系統。對常出現洪澇災害、防洪溝渠等重要地段進行集中整治。對現有的主要排水溝渠進行清理、維護。⑥改造小區(qū)環(huán)衛(wèi)設施。垃圾桶果皮箱設置完好，適當配置垃圾桶，道路岔口放置果皮箱，合理配置環(huán)保設施、設備和用房。

（3）改造、完善社區(qū)公共設施、場所。①對區(qū)內道路改造升級：瀝青罩面，整體或局部修繕破損路面、破損人行道、清理排水系統、照明系統改造成LED系統、綠化、監(jiān)控系統等。②對區(qū)內三個農貿市場升級改造：按《韶關市市區(qū)農貿市場升級改造參考標準》優(yōu)化改造，對原有市場內部排水體系、地面、攤位、照明、消防、屋面等進行改造。③優(yōu)化配置區(qū)內物業(yè)等服務用房。新建或者改造物業(yè)管理用房，按建筑面積千分之五比例配建。按社區(qū)人口標準，擴建社區(qū)服務用房。④按小區(qū)技術規(guī)范、創(chuàng)建文明城市要求度完善休閑、娛樂、健身設備、設施。⑤針對社區(qū)間圍墻、擋土墻、護坡、山體、土坡等，存在隱患的，實施拆除、改建、完善。

參考文獻：

[1] 關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導意見.國務院辦公廳[2016]45號，2016.

[2] 國務院關于印發(fā)加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案的通知.國務院辦公廳[2016]19號，2016.

[3] 廣東省居住小區(qū)技術規(guī)范：DBJ 15-11-94.1994年版.廣東：廣東省建委，1994.