邢國(guó)繁

中圖分類號(hào)：F252? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：本文借助GIS技術(shù)，利用北京市大中型零售商店的矢量數(shù)據(jù)構(gòu)建了北京市大中型零售商店的空間分布數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)其發(fā)展歷程、空間特征、規(guī)模特征和業(yè)態(tài)組合進(jìn)行描述和分析，總結(jié)了影響北京市大中型零售商店空間分布的四個(gè)主要因素，在此基礎(chǔ)上利用空間相互作用理論中的潛能模型、購(gòu)物模型構(gòu)造了區(qū)位評(píng)價(jià)模型，并以北京城八區(qū)為例，對(duì)大中型零售商店的區(qū)位分布進(jìn)行了評(píng)價(jià)。

關(guān)鍵詞：北京市? ?大中型零售商店? ?區(qū)位分布? ?區(qū)位評(píng)價(jià)

區(qū)位評(píng)價(jià)模型理論：空間相互作用理論

（一）空間相互作用的內(nèi)涵

1956年，美國(guó)地理學(xué)家烏爾曼（EdwardL.Ullman）最早提出空間相互作用理論。烏爾曼從供給和需求的視角出發(fā)，總結(jié)了相互作用存在和發(fā)生的三個(gè)基礎(chǔ)前提條件：互補(bǔ)性、中介機(jī)會(huì)和可運(yùn)輸性。在空間相互作用理論的形成和發(fā)展中，他吸收和綜合了P.J.Taylor、B.Ohlin、S.Stouffer等學(xué)者的觀點(diǎn)并廣泛地納入了物理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)力學(xué)的理論和模型，做出了巨大貢獻(xiàn)。

（二）空間相互作用模型簡(jiǎn)介

1.潛能模型。潛能代表了某物體對(duì)另一個(gè)物體所產(chǎn)生的能：潛能模型描述的是在某系統(tǒng)內(nèi)，所有物體對(duì)某一點(diǎn)所產(chǎn)生的潛能，等于每一個(gè)物體對(duì)該點(diǎn)產(chǎn)生的潛能之和。潛能模型的表達(dá)式如下：

（1）

式（1）中， pj表示n個(gè)地區(qū)對(duì)j地區(qū)所產(chǎn)生的潛能， Mi表示第i個(gè)地區(qū)的規(guī)模： dij表示地區(qū)i與地區(qū)j之間的距離，β是距離摩擦系數(shù)。對(duì)于大中型零售商店來(lái)說(shuō)， pj可以用來(lái)表示n個(gè)居民區(qū)對(duì)大中型零售商店j所產(chǎn)生的潛在銷售機(jī)遇，Mi表示第i個(gè)居民區(qū)的人口或購(gòu)買能力等數(shù)據(jù); dij表示居民區(qū)i與中型零售商店j之間的距離。

2.購(gòu)物模型。通過(guò)對(duì)美國(guó)巴爾的摩市的城市規(guī)劃進(jìn)行研究，拉希曼南和漢森提出了知名的購(gòu)物模型。該模型以Huff市場(chǎng)概率模型為基礎(chǔ)，以某居民區(qū)的消費(fèi)者前往某購(gòu)物中心消費(fèi)的概率為核心，計(jì)算該購(gòu)物中心為某居民區(qū)所提供的商品和服務(wù)（營(yíng)業(yè)額），以此來(lái)確定購(gòu)物中心的區(qū)位和規(guī)模。購(gòu)物模型如公式（2）所示：

（2）

式（2）中， Pij表示居民區(qū)的消費(fèi)者到購(gòu)物中心j進(jìn)行消費(fèi)的概率;Sj表示購(gòu)物中心j的吸引力大小，多用購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)面積替代： dij是居民區(qū)i與購(gòu)物中心j的距離或者時(shí)間：α是購(gòu)物中心j的吸引力調(diào)整系數(shù)，β是一個(gè)距離摩擦系數(shù)。

基于GIS的北京市大中型零售商店空間演變特征

北京市的大中型零售中心在空間分布上呈現(xiàn)出明顯的環(huán)形形態(tài)，以交通環(huán)線為分界線，從城市中心沿著環(huán)線逐漸向城市郊區(qū)擴(kuò)展。其中，中心城區(qū)集聚的商業(yè)零售中心最多、規(guī)模也最大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京市224家大中型零售商店中，有大約87%的零售商店集中在五環(huán)以及五環(huán)以內(nèi)。

（一）北京大中型零售商店的空間分布特征

1.基本分布在五環(huán)內(nèi)，三環(huán)內(nèi)密度最高，地理方位上南疏北密。除昌平、順義和大興等區(qū)，大中型零售商店基本集中在五環(huán)內(nèi)，共195家，占北京市大型零售商店總數(shù)的87%左右。而三環(huán)內(nèi)商業(yè)零售中心最為集中，分布密度最高，共有116家。如圖1所示，以長(zhǎng)安街為界限，北京市的大中型零售商店主要分布在長(zhǎng)安街以北的地區(qū)，長(zhǎng)安街以南的地區(qū)大中型商業(yè)零售商店分布較少。從城八區(qū)（本文還是按之前的東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)進(jìn)行劃分）的分布情況來(lái)看，南部地區(qū)有48家大中型零售商店，占北京市大中型零售商店總數(shù)的19.67%，北部地區(qū)有153家大中型零售商店，占北京市大中型零售商店總數(shù)的68.30%。從東西方向來(lái)看，以北京市中軸線為界，中軸線以東的地區(qū)分布的大中型零售商店更多，分布也更加密集，尤其是東北部五環(huán)內(nèi)分布的大中型零售商店較為密集。而中軸線以西分布的大中型零售商店相對(duì)較少，尤其是西北四環(huán)外沒(méi)有大中型零售商店分布，而與此相對(duì)的東北四環(huán)外則分布了14家大中型零售商店。

將北京市大中型零售商店的分布情況用點(diǎn)密度在地圖上顯示，該地區(qū)分布的大中型零售商店數(shù)量越多，則該地區(qū)在地圖上的顏色也就越深。如圖1所示，長(zhǎng)安街以北，中軸線以東的朝陽(yáng)區(qū)，尤其是三里屯和國(guó)貿(mào)附近顏色最黑，大中型零售商店最為密集，且零售商店多為高端的大型商業(yè)零售中心。

2.各區(qū)域分布數(shù)量差異明顯，人均大中型零售商店面積差距較大。本文根據(jù)北京四個(gè)功能區(qū)，即首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)對(duì)大中型零售商店的分布情況做進(jìn)一步的細(xì)化分析。如表1所示，四個(gè)功能區(qū)分布的大中型零售商店數(shù)量差距較大，城市功能拓展區(qū)內(nèi)分布的大中型零售商店數(shù)量最多，共有129家，占大中型零售商店總數(shù)的57.58%，首都功能核心區(qū)內(nèi)分布的大中型零售商店數(shù)量為61家，占大中型零售商店總數(shù)27.23%，城市發(fā)展新區(qū)內(nèi)分布的大中型零售商店數(shù)量為31家，占大中型零售商店總數(shù)的13.64%，而生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)內(nèi)分布的大中型零售商店數(shù)量?jī)H有3家，占大中型零售商店總數(shù)的1.3%。

如圖2所示，以城八區(qū)各個(gè)街道為單位計(jì)算各個(gè)街道人均大中型零售商店面積，從圖2中可以看到，建外街道的人均大中型零售商店面積最高，為10平方米/人以上，西城區(qū)、東城區(qū)、東直門和三里屯的人均大中型零售商店面積緊跟在建外街道后面，為5-10平方米/人，北四環(huán)的海淀區(qū)附近、北五環(huán)的望京、小營(yíng)等地區(qū)人均大中型零售商店面積為2-5平方米/人，排在第三名。而其它地區(qū)如房山、門頭溝、大興區(qū)、通州區(qū)和順義區(qū)等人均大中型零售商店面積普遍較小，為0-0.5平方米/人。此外，圖2中也能看到二環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)內(nèi)的南部區(qū)域的很多地區(qū)人均大中型零售商店面積在0.0-0.5平方米/人左右，大中型零售商店分布較少。

3.集中于交通便利的地點(diǎn)，地鐵站周邊是熱點(diǎn)區(qū)位。因北京市常住人口近兩千萬(wàn)，人口密集，市民的日常出行主要借助地鐵，故地鐵附近的人流量巨大。截至2017年1月，北京地鐵運(yùn)營(yíng)線路共有19條，覆蓋北京市11個(gè)市轄區(qū)，運(yùn)營(yíng)里程574公里，共設(shè)車站345座。2016年北京地鐵年乘客量達(dá)到30.25億人次，日均客流為824.7萬(wàn)人次，單日客運(yùn)量最高達(dá)1052.36萬(wàn)人次。因地鐵帶來(lái)的巨大人流量，北京市大中型零售商店主要分布在地鐵沿線附近。

（二）大中型零售商店分布的影響因素分析

1.人口空間分布的改變。一方面是人口總數(shù)的分布情況。近十年間，在北京常住的人口數(shù)量沒(méi)有降低，依然保持著高速增長(zhǎng)，在這十年之間就增長(zhǎng)了579.3萬(wàn)人，并且是每個(gè)區(qū)域的人口都在增長(zhǎng)。另一方面，伴隨著人口的增長(zhǎng)，人口分布情況也隨之變化，呈現(xiàn)由城市中心向郊外擴(kuò)散的趨勢(shì)，中心城區(qū)的人數(shù)在之前的基礎(chǔ)之上增長(zhǎng)了2.31%，近郊區(qū)的增長(zhǎng)速度為51%，遠(yuǎn)郊區(qū)人數(shù)增長(zhǎng)為57%，在這三個(gè)范圍中可以看出，遠(yuǎn)郊區(qū)增速最快，中心城區(qū)最慢。由此可以推出，在這十年間，北京市大中型零售店大幅度增長(zhǎng)，而且很多商店選址都在北京的郊區(qū)，由此可以看出，人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)化也反映出了商業(yè)的郊區(qū)化。

北京人口呈現(xiàn)的老城區(qū)現(xiàn)象并未改變，可以從人口密度上來(lái)看，北京市中心城區(qū)人口密度為23407人/平方千米，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人口密度分別為6488人/平方千米、525人/平方千米。這也就解釋了即使是商品遠(yuǎn)郊的時(shí)代，在三環(huán)內(nèi)的市區(qū)仍然有很多零售企業(yè)存在的原因。從北京市的零售商店來(lái)看，在這些零售商店中有很多聚集在人口密集的街道，人口超過(guò)20000人/平方千米。從這也可以看出，城市人口的分布對(duì)于經(jīng)濟(jì)圈的影響是很重大的，與人口分布呈正相關(guān)。

2.交通條件的改善。這些年來(lái)，北京的交通越來(lái)越便利，交通條件不斷得到優(yōu)化，這種優(yōu)化使得商業(yè)化程度也得到進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，私家車也逐漸盛行，這也使得居民選擇自駕去附近的商場(chǎng)，也愿意驅(qū)車去更遠(yuǎn)的中心區(qū)域的大型商場(chǎng)，因?yàn)樵诖笮蜕虉?chǎng)中可以獲得更多物美價(jià)廉的產(chǎn)品，所以會(huì)驅(qū)使更多擁有私家車的家庭選擇在郊區(qū)購(gòu)物。為此，許多大型商場(chǎng)都會(huì)匹配大量的停車位以吸引或者方便顧客購(gòu)物、消費(fèi)。

3.規(guī)劃和政策的影響。北京市針對(duì)中心城區(qū)的壓力也提出了相應(yīng)的要求，即要控制人口的總量，要不斷調(diào)整結(jié)構(gòu)，在這個(gè)過(guò)程中持續(xù)完善中心城區(qū)的功能。所以在中心城區(qū)新建設(shè)的零售商場(chǎng)主要都是為了滿足這種高消費(fèi)的顧客，提供中高檔的需求和更加多元化的服務(wù)。對(duì)于那些距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的三四環(huán)周邊的地方，主要是適應(yīng)和配合中心城區(qū)的發(fā)展，加快完善功能。北京市人民政府辦公廳在2014年發(fā)布了一則目錄，該目錄是《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2014年版）》（以下簡(jiǎn)稱《目錄》），主要是對(duì)于北京市大中型零售商店的分布做了進(jìn)一步規(guī)劃和限制。目錄中的某些內(nèi)容將促進(jìn)北京市大中型零售商店分布的外擴(kuò)，主要是規(guī)定了首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)（即北京市城八區(qū)）在東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)，禁止新設(shè)立營(yíng)業(yè)面積在1萬(wàn)平方米以上的零售商業(yè)設(shè)施。但是，從另一個(gè)角度看，北京近年來(lái)對(duì)于商業(yè)的發(fā)展一直都起著積極的促進(jìn)作用，在商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃中越來(lái)越重視結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，重視人的需求，堅(jiān)持以人為本，對(duì)于大中型零售市場(chǎng)的選址也越來(lái)越人性化，堅(jiān)持以消費(fèi)者為中心。針對(duì)不同居民的需求，不管是住在遠(yuǎn)郊的居民還是近郊居民，都分布了規(guī)模較為龐大、功能較為齊全的商業(yè)中心，這不僅更好滿足了人民的需求，還更好服務(wù)于人民，讓人民享受到生活的便利。

4.消費(fèi)者購(gòu)買實(shí)力的變化。從現(xiàn)階段來(lái)看，北京市居民的住房支付占據(jù)居民消費(fèi)支出的很大一部分，所以是否可以這么判斷，那些二手房的交易價(jià)格反映了人民的消費(fèi)水平，即人民的實(shí)際購(gòu)買力？本文搜集了北京市區(qū)街道的平均價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)房天下），從這些數(shù)據(jù)可以看出，北京市的房?jī)r(jià)基本處于圈層分布的形態(tài)，房?jī)r(jià)隨著圈層往外逐步遞減。北京的二環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)在六萬(wàn)元一平方米以上。在這些房?jī)r(jià)中，最高的是西城區(qū)的金融街道價(jià)格接近八萬(wàn)一平米、大柵欄街道也將近八萬(wàn)一平米。在北京的四環(huán)之內(nèi)，長(zhǎng)安街和其向北延伸的街道房?jī)r(jià)保持在四萬(wàn)左右，南邊有些街道價(jià)格雖降低了，但仍達(dá)到了三萬(wàn)多一平方米。從以上數(shù)據(jù)可以得出，北京的東西北三個(gè)方向的居民購(gòu)買能力比北京城區(qū)南側(cè)更強(qiáng)，所以在這些地方零售商店的分布也更為密集一些。同時(shí)，也不難看出北京城八區(qū)西北側(cè)的房?jī)r(jià)有所升高，有一大部分的原因是學(xué)區(qū)房的炒作，還有一部分原因是因?yàn)橹苓叚h(huán)境的改善，或者購(gòu)物等更加便捷。

大中型零售商店區(qū)位評(píng)價(jià)

（一）大中型零售商店區(qū)位評(píng)價(jià)模型的構(gòu)成

1.潛能模型。本文以一般潛能模型為基礎(chǔ)，對(duì)北京市各個(gè)街道的消費(fèi)吸引力進(jìn)行評(píng)價(jià)。根據(jù)上文對(duì)潛能模型的說(shuō)明，可知街道消費(fèi)潛能模型的表達(dá)式如式（3）所示：

（3）

其中，

（4）

公式中， Mi可以通過(guò)簡(jiǎn)單計(jì)算獲得，dij表示街道i與街道j之間的距離則需要借助Arc GIS空間統(tǒng)計(jì)工具得到。利用Arc GIS中的Feature to Point工具得出各街道的中心點(diǎn)，再以每個(gè)街道的中心點(diǎn)作為起始點(diǎn)或終點(diǎn)，利用Point Distance工具算出各個(gè)dij的值。由模型表達(dá)式（3）計(jì)算出北京市各街道消費(fèi)吸引力，并將結(jié)果以標(biāo)準(zhǔn)化的方式映射到（0，1]區(qū)間。

從結(jié)果來(lái)看，北京市城八區(qū)各個(gè)街道的消費(fèi)吸引力在空間分布上呈現(xiàn)出了較為明顯的環(huán)狀層次分布特征，但分布中心與北京市城八區(qū)的空間中心出現(xiàn)了一定幅度的偏移。城八區(qū)內(nèi)消費(fèi)吸引力最大的街道是學(xué)院路街道和北太平莊街道，這可能是由于這兩個(gè)街道的人口數(shù)量相當(dāng)多且人均購(gòu)買力也不低所導(dǎo)致的。研究發(fā)現(xiàn)，城八區(qū)內(nèi)人口密度較高的街道，和城八區(qū)內(nèi)消費(fèi)吸引力較高的街道在空間分布上也有所重疊。而與預(yù)計(jì)有所不同的是，購(gòu)買力水平較高的金融街街道、大柵欄街道以及交道口街道的消費(fèi)吸引力并不突出，因此，需要嘗試計(jì)算各街道每平方千米的消費(fèi)吸引力，并將結(jié)果以標(biāo)準(zhǔn)化的方式再次映射到（0，1]區(qū)間。

上文提到的北京市城八區(qū)各個(gè)街道的消費(fèi)吸引力在空間分布上呈現(xiàn)的環(huán)狀層次分布中心的情況有所修復(fù)，表現(xiàn)出了與各街道人均購(gòu)買力更大的相關(guān)性，交道口街道、大柵欄街道也顯示出了更高的消費(fèi)吸引力。一些面積較小的街道，尤其是崇文門外街道，以每平方千米為口徑計(jì)算消費(fèi)吸引力比以街道為口徑計(jì)算表現(xiàn)更好，這可能是由于這些購(gòu)買能力更強(qiáng)的街道，其面積限制了消費(fèi)人口數(shù)量，因而從整體上表現(xiàn)出街道消費(fèi)吸引力不高。

2.購(gòu)物模型。本文用購(gòu)物模型來(lái)評(píng)價(jià)某大中型零售商店對(duì)消費(fèi)者的吸引力，根據(jù)前文對(duì)購(gòu)物模型的介紹，購(gòu)物潛能模型的表達(dá)式如下：

（5）

其中，

（6）

各式中， Sij意味著街道i的居民在大中型零售商店j產(chǎn)生的消費(fèi)額;Wj表示大中型零售商店j的規(guī)模大小，以建筑面積度度量;Ni代表街道i的消費(fèi)能力;Pi代表街道i的人口數(shù);hi代表街道i的購(gòu)買力水平，這里以街道i的平均房?jī)r(jià)替代;dij表示街道i與大中型零售商店j之間的距離，α是距離摩擦系數(shù)，取值為2。

而對(duì)于大中型零售商店j來(lái)說(shuō)，它可以對(duì)所有街道居民產(chǎn)生的吸引力（即所有街道的人口在大中型零售商店j產(chǎn)生的總消費(fèi)額）為：

（7）

式中， Sij意味著街道i的居民在大中型零售商店j產(chǎn)生的消費(fèi)額;Sj即為所有街道的人口在大中型零售商店j產(chǎn)生的總消費(fèi)額。根據(jù)式（7）計(jì)算北京市城八區(qū)各大中型零售商店對(duì)所有街道居民產(chǎn)生的吸引力并將結(jié)果以標(biāo)準(zhǔn)化的方式映射到（0，1]區(qū)間。

從街道的角度看，每個(gè)街道上的大中型零售商店對(duì)所有人的購(gòu)物吸引力的匯總，即為這個(gè)街道的購(gòu)物吸引力，將結(jié)果以標(biāo)準(zhǔn)化的方式再次映射到（0，1]區(qū)間。與計(jì)算消費(fèi)吸引力類似，同樣計(jì)算各街道每平方千米的購(gòu)物吸引力。同時(shí)，將各個(gè)大中型零售商店的購(gòu)物吸引力匯總到街道后，北京市典型商業(yè)區(qū)如西單、王府井、三里屯、建外、崇文門外等地區(qū)顯示出了更大的購(gòu)物吸引力。這說(shuō)明借助購(gòu)物模型來(lái)分析北京市大中型零售商店在各街道的購(gòu)物吸引力是比較合理的。

（二）北京市大中型零售商店區(qū)位評(píng)價(jià)

1.區(qū)位評(píng)價(jià)模型。本文借助潛能模型描述了在北京市城八區(qū)內(nèi)，某一街道i的消費(fèi)吸引力水平。街道i的消費(fèi)吸引力水平等于該街道對(duì)每個(gè)街道所產(chǎn)生的吸引力的匯總。這里街道i的消費(fèi)吸引力水平代表了該街道所能夠產(chǎn)生的對(duì)大中型零售商店的消費(fèi)需求程度。

通過(guò)計(jì)算得出北京市城八區(qū)各個(gè)街道的消費(fèi)吸引力以及各個(gè)街道的購(gòu)物吸引力，并將這兩個(gè)結(jié)果疊加，就可以反映出北京市大中型零售商店的區(qū)位選擇是否合理：如果疊加后反映出北京市城八區(qū)各個(gè)街道的消費(fèi)吸引力和購(gòu)物吸引力的一致性程度較高（即消費(fèi)的需求和服務(wù)能力的供給相平衡），則說(shuō)明各個(gè)街道上的大中型零售商店分布較為合理;如果一致性程度較低（即消費(fèi)的需求和服務(wù)能力的供給相失衡），則說(shuō)明大中型零售商店分布存在不合理情況，需要進(jìn)一步調(diào)整與改善。

2.北京市大中型零售商店區(qū)位評(píng)價(jià)——以北京市城八區(qū)為例。根據(jù)計(jì)算所得出的北京市城八區(qū)各個(gè)街道的消費(fèi)吸引力以及各個(gè)街道的購(gòu)物吸引力，可以通過(guò)比較二者在空間分布上的一致性程度，對(duì)北京市城八區(qū)內(nèi)大中型零售商店區(qū)位進(jìn)行評(píng)價(jià)。如果北京市城八區(qū)各個(gè)街道的大中型零售商店分布合理，那么消費(fèi)吸引力與購(gòu)物吸引力的分布就應(yīng)該保持一致性，即標(biāo)準(zhǔn)值之差趨近于0。根據(jù)消費(fèi)吸引力與購(gòu)物吸引力的標(biāo)準(zhǔn)值之差的實(shí)際計(jì)算情況，參考前人研究的結(jié)果，將標(biāo)準(zhǔn)值之差劃分為7個(gè)值域，如圖3所示。其中，標(biāo)準(zhǔn)值之差處于值域（-0.1，0.1）的街道被定義為消費(fèi)吸引力與購(gòu)物吸引力一致性較強(qiáng)的街道，即這些街道的購(gòu)物吸引力基本能夠滿足街道產(chǎn)生的消費(fèi)需求，大中型零售商店分布較為合理。

如圖3所示，標(biāo)準(zhǔn)值之差趨向于0的街道呈現(xiàn)出兩種分布趨勢(shì)：一種是主要分布在北京市城八區(qū)五環(huán)路外的外圍郊區(qū)，如海淀區(qū)以北的溫泉鎮(zhèn)、蘇家坨鎮(zhèn)和朝陽(yáng)區(qū)以東的孫河、金盞地區(qū)。這些街道的共同特點(diǎn)是購(gòu)物吸引力和消費(fèi)吸引力均比較低，消費(fèi)需求的滿足并不需要依靠營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的大中型綜合商業(yè)設(shè)施來(lái)完成，因此較少有大中型零售商店在這些街道選址。還有一些標(biāo)準(zhǔn)值之差趨向于0的街道則分布在五環(huán)路以內(nèi)，例如，三環(huán)路內(nèi)朝陽(yáng)區(qū)的東直門街道、朝外街道，崇文區(qū)的永定門外街道、前門街道，宣武區(qū)的椿樹(shù)街道以及三環(huán)外朝陽(yáng)區(qū)的麥子店街道，海淀區(qū)的四季青鎮(zhèn)，石景山區(qū)的八寶山街道、老山街道等。和第一種分布趨勢(shì)不同，這些街道及其周邊街道均分布了一定數(shù)量的大中型零售商店，街道所產(chǎn)生的消費(fèi)需求與這些大中型零售商店所供給的服務(wù)能力基本達(dá)到了供需平衡的狀態(tài)，這說(shuō)明這些街道的大中型零售商店分布相對(duì)合理。

標(biāo)準(zhǔn)值之差小于且不趨近于0的街道基本分布在北京市城八區(qū)內(nèi)長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線以北的位置，例如，朝陽(yáng)區(qū)的建外街道、三里屯街道、望京街道，海淀區(qū)的海淀街道以及西城區(qū)的西長(zhǎng)安街街道和金融街街道等。這些街道的突出特點(diǎn)是基本處于北京市典型商業(yè)區(qū)內(nèi)，包括西單、王府井等，集聚了大量大中型零售商店。據(jù)統(tǒng)計(jì)可知，這幾個(gè)街道共囊括了78家大中型零售商店，占到了北京市城八區(qū)內(nèi)所有大中型零售商店的41%。其中，標(biāo)準(zhǔn)值之差最小的建外街道聚集了18家大中型零售商店。在這些標(biāo)準(zhǔn)值之差小于且不趨近于0的街道中，一些街道備受大中型零售商店發(fā)展商的青睞，商業(yè)化程度較高，在發(fā)展過(guò)程中逐漸形成了市級(jí)甚至是跨市級(jí)的購(gòu)物吸引力，消費(fèi)者有動(dòng)力完成跨區(qū)域的購(gòu)物行為。如西單、王府井，作為北京市的頂級(jí)商業(yè)中心，其所在街道滿足的早已不僅僅是本街道的消費(fèi)能力。而另一些街道內(nèi)大中型零售商店的區(qū)位分布則出現(xiàn)了過(guò)度集聚的現(xiàn)象，營(yíng)業(yè)面積利用率低，存在著一定規(guī)模浪費(fèi)。比如，海淀街道的中關(guān)村購(gòu)物中心和望京街道的新一城，這兩家大中型零售商店均位于典型商業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊其他大中型零售商店經(jīng)營(yíng)狀況良好，而自身卻人流稀少，存在一定的店鋪空置現(xiàn)象。標(biāo)準(zhǔn)值之差小于且不趨近于0的街道相對(duì)較多，城八區(qū)內(nèi)各個(gè)方向均有分布。其中，標(biāo)準(zhǔn)值之差最大的幾個(gè)街道依次是宣武區(qū)的廣安門外街道，海淀區(qū)的學(xué)院路街道、北太平莊街道以及兩城區(qū)的什剎海街道、新街口街道。這些街道分布的大中型零售商店較少或沒(méi)有分布，周邊大中型零售商店單體規(guī)模也不大，商業(yè)氛圍較弱，故難以滿足街道的消費(fèi)需求，消費(fèi)者不得不前往其他街道，跨區(qū)域購(gòu)物。

根據(jù)北京市各街道消費(fèi)吸引力和購(gòu)物吸引力綜合判斷，目前北京市城八區(qū)內(nèi)有大約8%的街道購(gòu)物吸引力過(guò)大，大中型零售商店分布較為集中;而有64%的街道購(gòu)物吸引力不足，大中型零售商店存在著較大發(fā)展空間——大中型零售商店的區(qū)位分布存在一定程度的不合理性。區(qū)位評(píng)價(jià)的結(jié)果表明，北京市城八區(qū)內(nèi)有相當(dāng)多的大中型零售商店傾向于選址在已形成的典型商業(yè)區(qū)內(nèi)，8%的街道分布了41%的大中型零售商店。過(guò)于集中的零售商店也有可能誘發(fā)該商業(yè)區(qū)服務(wù)能力供給過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度激烈、人流和交通擁擠，使得消費(fèi)體驗(yàn)舒適程度下降;還會(huì)導(dǎo)致那些沒(méi)有大中型零售商店分布的街道居民消費(fèi)需求長(zhǎng)期得不到滿足。而當(dāng)前北京市大中型零售商店在規(guī)劃建設(shè)中存在著盲目追求規(guī)模效應(yīng)的問(wèn)題，龐大的規(guī)模造成這些市區(qū)型、城郊型大中型零售商店都不會(huì)選擇一般街道進(jìn)行布局。再者大型零售商店建設(shè)的滯后性也導(dǎo)致沒(méi)有大中型零售商店布局的區(qū)域無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求。

對(duì)策建議

第一，明確商場(chǎng)定位。在北京市三環(huán)以內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和典型商務(wù)區(qū)，大中型零售商店的定位應(yīng)該是限制商店數(shù)量、優(yōu)化生態(tài)結(jié)構(gòu)、完善服務(wù)功能，以滿足中高端需求、提供多元化服務(wù)為主。這些商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)，一方面集聚了相當(dāng)多的大中型零售商店，有較強(qiáng)的購(gòu)物吸引力;另一方面面臨競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度激烈，服務(wù)功能高度同質(zhì)化的局面。因此，在這些街道中不應(yīng)繼續(xù)新建大中型零售店，立足于所在區(qū)域較多中高端客群的現(xiàn)狀，現(xiàn)有大中型零售商店可以主動(dòng)調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在功能性上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)互惠，提供相應(yīng)的多元化服務(wù)，從單純的商業(yè)中心向綜合文化經(jīng)濟(jì)中心過(guò)渡。

第二，適當(dāng)控制規(guī)模。在北京市三環(huán)以內(nèi)的普通街道，大中型零售商店應(yīng)該著眼于控制規(guī)模，提高服務(wù)質(zhì)量，以街道居民生活為本，以發(fā)展社區(qū)型大中型零售商店為主。為滿足居民日常生活的消費(fèi)需求，平衡各個(gè)街道的消費(fèi)吸引力和購(gòu)物吸引力，在缺乏商業(yè)設(shè)施的街道鼓勵(lì)和提倡新建社區(qū)型大中型零售商店。社區(qū)型大中型零售商店是一種以街道范圍內(nèi)的居民為主要服務(wù)對(duì)象的屬地型商業(yè)，目的是便利居民日常生活，促進(jìn)和滿足居民消費(fèi)。

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