樊鑫月

【摘要】土地價格變動與城市發(fā)展密切相關(guān)，針對與綿陽近五年的土地規(guī)劃及土地的利用情況，本文結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)整理總結(jié)了綿陽近幾年的土地價格變動以及利用情況的變化趨勢。

【關(guān)鍵詞】綿陽市土地單價;變化趨勢;規(guī)劃情況;地區(qū)生產(chǎn)總值;未來發(fā)展趨勢

一、研究內(nèi)容及目的

（一）研究內(nèi)容

1.對于2014-2018年土地單價的變化情況

以2014年為研究數(shù)據(jù)的基準(zhǔn)，本文分析了在2015年到2018年四年的土地價格以及土地的使用情況。在2014年土地的整體平均價格為4270.75元/平方米，其中商服用地的單價為1714.5元/平方米，居住用地的單價為1289元/平方米，工業(yè)用地的單價為343元/平方米，而綜合用地的面積單價為924.25元/平方米。2015年以及2016年在其基礎(chǔ)上并沒有太大的變化基本與2014年的價格一致。

但從2017年開始，由于政策的推行以及人民的物質(zhì)生活水平的提高等，除工業(yè)用地外其他三種用地的單價均有大幅度地提升，尤其是居住用地，從2016年到2018年居住用地的價格增長幅度達(dá)到了27.65%，綜合用地增長到20.05%，由于商服用地的價格已經(jīng)較高因此在增長率上稍弱于居住以及綜合用地，但也不可忽視其在較高的單價下較大的上升空間。

2.對于2015-2018年土地規(guī)劃面積的變化情況

對于2015年來說國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃規(guī)定綿陽市市轄區(qū)能開發(fā)的面積為509.87公頃，其中用于工礦倉儲地占186.67公頃，占總面積的36.7%;住宅用地占156.67公頃，占總面積的30.7%;公共用地占80.67公頃，占總面積的15.8%：商服用地為54.33公頃，占總面積的10.7%：其余為其他用地。

而2016年，國家建設(shè)局對綿陽市的國家開發(fā)面積增加了約204公頃，但是針對于2015年，不同用途的土地面積進(jìn)行了改動，工礦用地規(guī)劃面積占365公頃：住宅用地以及商服用地分別為103公頃、28公頃。從土地利用分類上看，2016年度市轄區(qū)的供應(yīng)中工礦倉儲占51.1%：住宅用地占14.4%：公共管理與公共服務(wù)占6.6%：商服用地占3.9%。

對于2017年則是總控制量應(yīng)在824公頃以內(nèi)，工礦倉儲占54.85%：住在用地占17.96%：公共管理與公共服務(wù)占23.18%：商務(wù)用地占4.01%。2018年的市轄區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在921公頃以內(nèi)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)為工礦倉儲占51.6%：住宅用地占23.6%：公共管理與公共服務(wù)占8.1%：商服用地6.45%。

（二）研究目的

本文通過總結(jié)整理綿陽近幾年土地地價的變化情況以及綿陽近幾年的規(guī)劃情況可以分析出綿陽未來的土地單價的變化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。

二、分析數(shù)據(jù)

（一）2014-2018年的土地單價分析

在2016年之前土地單價并沒有太大的變動，但是在2017年開始土地的單價數(shù)額有了很大的提升，主要原因是2016年政府對房地產(chǎn)持續(xù)實施寬松政策，量價上升較快，主要供應(yīng)量銳減，有貨樓盤較少，市場需求又比較旺盛，導(dǎo)致上半年整體均價上漲。雖然在下半年市場新增樓盤劇增，導(dǎo)致價格有一定的下降，但其還是呈現(xiàn)上升趨勢。根據(jù)綿陽2017經(jīng)濟(jì)社會運行情況新聞發(fā)布會可以了解到受房地產(chǎn)銷售回暖的拉動，綿陽居住類商品增速增長較快，供不應(yīng)求是2017年最主要價格上漲的原因。

至于2018年價格的再次大幅度增長是因為受全國的房地產(chǎn)地價影響以及地區(qū)生產(chǎn)總值的提高，據(jù)綿陽市統(tǒng)計局長張貴剛介紹，2018年一季度綿陽市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值521.92億元，同比增長9.O%，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展自然會帶動當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格。

（二）2014-2018年的不同用途土地單價的增長情況

在五年過程中居住用地一直是綿陽用地中單價增長率最高的，由此可見土地單價的增長主要是因為“人”的原因，在2014年-2017年內(nèi)，從全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1579.9億元增長到2074.75億元，而在2018年三季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)1686.51億元。綿陽的生產(chǎn)總值正在飛快的增長，居民的生活文化水平也在相應(yīng)的提高，由此帶動的房地產(chǎn)價格的變化也是增長迅速。尤其是在2017年開始，由于國家政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)整，居住用地的房價受到的影響最大。在此期間，工業(yè)用地并沒有太大變化。

（三）2015-2018年的土地規(guī)劃變化情況

根據(jù)綿陽國土資源局的數(shù)據(jù)公示，近幾年綿陽可規(guī)劃的范圍在不斷地增加，從2015年最初的509.87到2018年的921公頃。引人注意的是工礦儲藏用地一直是占據(jù)較大比例的，而且基本處在50%以上;2016年國家的政策調(diào)控，住宅及商服用地的規(guī)劃有了明顯的下降，但是隨著房地產(chǎn)市場的回暖，在接下來的幾年中，其規(guī)劃面積大小又呈現(xiàn)上升趨勢。

三、結(jié)果論述

（一）數(shù)據(jù)分析的總結(jié)

根據(jù)數(shù)據(jù)大致看出，綿陽的地價整體是呈上升趨勢，且增長的速率越來越快，尤其是住宅用地：綿陽工礦倉儲也一直是綿陽土地規(guī)劃中的重頭，這也是響應(yīng)國家政策的一種體現(xiàn)。

（二）對未來土地地價的變化情況的預(yù)測

根據(jù)綿陽土地地價以及用地情況可以看出未來綿陽的發(fā)展情況，工礦倉儲依舊將占據(jù)近一半的面積，但就目前土地可開發(fā)的利用面積小的前提下，工業(yè)用地單價應(yīng)該是會有輕微的向上浮動。對于住宅用地，其地價及可規(guī)劃用地將繼續(xù)增長。在人民日益增長的需求的市場環(huán)境下，綿陽房地產(chǎn)中住宅用地將會成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必不可少的一部分。商服部分是與住宅用地密不可分的，尤其是其帶來的經(jīng)濟(jì)效益，比之住宅用地有過之而無不及的。