陳麗冰

“歡迎您來買房，我可以怎樣幫到您？”如今在東盟國家的售樓中心，經?？梢月牭竭@樣的中文推介。中國臺灣兆基集團海外部執(zhí)行副總經理高至甫告訴本刊記者，近兩年來，有越來越多中國人走進柬埔寨房地產市場，有購房的消費者，也有前來投資的房企。

其實不僅是柬埔寨，放眼整個東盟，隨著中國房地產市場空間的微縮，歐美市場可投資性走低，不少中國房地產企業(yè)開始將目光轉向東盟，在為中國人提供海外房產的同時，也為當地人提供更多的住房選擇。

前景可觀，中國房企“下南洋”

“我有一個夢想，能有一座城市，那里的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建筑外墻都長滿植物，到處都是公園，大家在那里可以曬太陽、跑步、游泳。”碧桂園董事局主席楊國強曾經多次這樣向海內外投資者描繪他夢想中的城市。

帶著這種夢想，2015年，碧桂園攜手馬來西亞柔佛州人民集團（KPRJ）在與新加坡隔海相望的馬來西亞柔佛州依斯干達特區(qū)，建造了一個名為“森林城市”的項目。盡管此前因馬來西亞政黨輪替，“森林城市”的前景被推到了風口浪尖，但隨著事件發(fā)酵，馬來西亞總理署也于2018年8月28日發(fā)布了一份官方聲明，否認了馬來西亞將對外國人購房作出限制。目前，該項目仍備受國內外投資者的關注和青睞，不僅帶動了150個馬來西亞承包商參與“森林城市”的發(fā)展，為當地物業(yè)、建筑業(yè)創(chuàng)造了間接就業(yè)機會9000多個，還獲選2018“一帶一路”年度產城融合建設創(chuàng)新案例。

“森林城市”是碧桂園近年來大力推廣的海外地產項目之一，也是中國房企積極走向東盟的縮影。作為“一帶一路”沿線重要地區(qū)，隨著中國與東盟國家經貿往來的日益密切，中國房企興起了“下南洋”風潮。除卻碧桂園以外，綠地集團、富力地產、新華聯(lián)等中國房企近年來也動作頻頻。

數據顯示，中國在2017年對東南亞和南亞的房地產投資額達25億美元，是2016年的4倍。其中，新加坡、馬來西亞和印尼位列前三位，分別吸引了21億、2.46億和1.69億美元的投資額。此外，泰國、越南、柬埔寨等市場也備受中國房企的關注。

“我此前工作過的TC DEVELOPMENT公司主要是看好泰國房地產市場的發(fā)展，所以從2009年開始投資泰國的公寓，希望把中國大型社區(qū)的公寓理念帶到泰國。目前我所在的泰國房地產公司則主要是針對中國市場，因為現在我看到一個發(fā)展商機，就是中國客戶非常喜歡泰國，而泰國對中國比較友好，泰國房開商也非常需要比較專業(yè)的中國房地產代理商，幫助他們牽線搭橋?！鼻癟C DEVELOPMENT房地產開發(fā)集團公司副總裁、現任泰國諾亞置業(yè)有限公司CEO刁刻佳在接受本刊記者采訪時表示，目前泰國經濟發(fā)展良好，房地產市場亦處于一個穩(wěn)步上升階段。不過，目前中國房企在泰國的房地產投資主要集中在曼谷，約占70%，其次是芭提雅，約占20%，普吉約占5%左右，這意味著未來還有較大的增長空間。

中國人建，中國人買？

就在中國房企在東南亞掀起投資熱潮時，緊跟著開發(fā)商腳步紛至沓來的，是嗅覺靈敏的中國購房者。

“從2015～2018年，到泰國買房的中國消費者數量處于不斷上升階段，雖然從2018年底到現在可能有所下降，但這主要是受中美貿易摩擦和人民幣對泰銖匯率的影響。所以我相信持觀望態(tài)度的中國投資者還比較多，到2019年上半年，待泰國大選過后，情況可能也會好很多。”刁刻佳說。

據泰國房地產開發(fā)商Risland公布的數據顯示，2015年以來，中國買家在泰國房地產上的花費超過了100億美元，相當于日本和新加坡買家花費的總和。而且有意思的是，這些中國買家似乎大多偏愛中國開發(fā)商在當地投資的房地產項目。

類似的情況也發(fā)生在柬埔寨、馬來西亞等國家。其中，在柬埔寨，中國開發(fā)商的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國投資客，只有少部分賣給了柬埔寨上層人士。而在馬來西亞，僅“森林城市”項目，自售出以來，來自中國的買家多達70%?！爸袊嗽诤Ｍ馔顿Y置業(yè)，對海外公司不甚了解，溝通上也常遇困難，碧桂園等中國大型企業(yè)在中國國內知名度高，具有品牌優(yōu)勢，中國客戶往往會更信任。而且，這些中資企業(yè)還可以通過國內網絡，宣傳介紹自己在海外的項目?！北坦饒@區(qū)域總裁、馬來西亞項目總代表阮家聲說。

此外，中國房企在東南亞投資開發(fā)的房地產項目在設計風格、投資回報等方面更能滿足中國購房者的需求，因而備受青睞。也正因此，看到這一潛在商機后的開發(fā)商越來越多地將目光轉向中國客戶。不過，這能否持續(xù)呢？

“外來和尚”還得念好“本地經”

在諸多利好下，到東盟國家投資房地產的前景確實可觀，不過，防范風險依然是中國房企海外投資的必修課。業(yè)內人士認為，房地產業(yè)是本地化屬性很強的行業(yè)，不同的市場，在政策法規(guī)、征地拆遷、金融環(huán)境和客戶需求等方面都存在較大差異，給海外投資增加了不確定性。因此，中國投資者要想在東南亞房地產市場立足，除了挖掘中國客戶外，更應遵從當地的市場規(guī)則，在產品設計上開發(fā)出更多符合當地客戶的房子。

“在泰國開發(fā)房地產的外國企業(yè)必須在投資、設計等一系列環(huán)節(jié)與泰國本土公司合作，商品房在出售時有51%必須留給泰國人或泰企業(yè)。而馬來西亞的法律則規(guī)定，商品房的1/3必須出售給馬來西亞人。因此，中國房地產公司投資海外要提前做好調研，謹慎對待細節(jié)。比如，在具體開發(fā)設計中，需要尊重并符合當地的風俗和喜好?！碧﹪康禺a協(xié)會主席蓬那立·川差席表示。

雖然現在很多房企到東盟投資開發(fā)，但有些開發(fā)商并不太清楚自己的客戶定位，也沒能根據不同客戶群開發(fā)相應的產品。比如，有些中國房企喜歡將中國的花園式住宅復制到國外，但實際情況是，有些東盟國家的本地居民因孩子眾多而更喜歡住排屋，有些上層人士則喜歡住聯(lián)排別墅等。

有鑒于此，在投資開發(fā)之前，在當地尋找一個合適的合作伙伴或許是最簡單卻又行之有效的方法?！爸袊科笠胶Ｍ馔顿Y首先要熟悉當地的法律法規(guī)，因為這與中國有所不同。其次是市場考察，如泰國房地產市場相對中國而言，純粹就是一件商品，而中國政策相對較多，形成了房產價值。我也不太建議單獨來做，一來這樣會走很多彎路，二來是因為泰國法律不允許外國房企100%持股，最多只能占49%。”刁刻佳這樣說道。