李易之

周英?。–hu Anh Tuan），越南河都集團(tuán)（Ha Do Group）高管。他在2018年11月向媒體表示，集團(tuán)2019年的利潤(rùn)預(yù)計(jì)為3490萬(wàn)美元，有望同比增長(zhǎng)15%。但這樣的漲幅預(yù)期與越南目前“火熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比起來(lái)，未免有些保守。

用“火熱”一詞形容越南房地產(chǎn)市場(chǎng)并不為過(guò)。2018年，越南中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)不斷增加，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）創(chuàng)造了10年以來(lái)最高增速紀(jì)錄，作為投資新洼地的越南成功吸引了全球諸多高端企業(yè)入駐，旅游業(yè)正在以泰國(guó)、菲律賓等為目標(biāo)加速前進(jìn)。眾多優(yōu)勢(shì)的疊加，造就了2018年許多越南房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)100%的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

但周英俊對(duì)于集團(tuán)利潤(rùn)的保守估計(jì)，從側(cè)面也反映出該國(guó)房市“火熱”背后，政府、業(yè)界和人民對(duì)其理性和健康有序發(fā)展的期待。對(duì)計(jì)劃在越南購(gòu)置房地產(chǎn)的外國(guó)買家來(lái)說(shuō)，要入場(chǎng)挖掘越南房市的“金礦”同時(shí)避免踩到“地雷”，判斷好2019年的走勢(shì)尤為重要。

新“世界工廠”造就房市熱潮

“FDI（外國(guó)直接投資）成就了越南經(jīng)濟(jì)的快速崛起，并正創(chuàng)造越南‘彎道高速超車的趕超發(fā)展?！睆V西社會(huì)科學(xué)院東南亞研究所副所長(zhǎng)雷小華博士在近期舉行的一場(chǎng)學(xué)術(shù)論壇中這樣表示。

中國(guó)“經(jīng)濟(jì)奇跡”的最大受益者之一是越南。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，越南正“接棒”成為全球制造業(yè)資本聚集的洼地。而雷小華博士認(rèn)為，越南房市將會(huì)受益于外資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

據(jù)他介紹，中國(guó)越南（深圳—海防）經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)2018年招商引資迎來(lái)了“井噴式”增長(zhǎng)，工業(yè)用地已經(jīng)被搶購(gòu)了一大半。2018年6月以來(lái)，園區(qū)每天都要接待1～3批左右的企業(yè)商務(wù)投資考察團(tuán)——絕大多數(shù)考察團(tuán)都希望在最短的時(shí)間內(nèi)在越南租到廠房、買到設(shè)備，落地投產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“走出去”。

產(chǎn)業(yè)的用地需求很快推高了地價(jià)，尤其是在一些前景良好的地區(qū)。據(jù)越南每日快訊（VN Express）消息，越南新成立的富國(guó)島經(jīng)濟(jì)特區(qū)地價(jià)在2018年2～4月短短2個(gè)月內(nèi)上漲了近10倍。一同設(shè)立的另兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，即云屯、云峰地價(jià)也很快出現(xiàn)了成倍的上漲。

外資還帶來(lái)了外籍雇員以及隨之而來(lái)的住房需求。總部位于中國(guó)香港的房地產(chǎn)投資信息平臺(tái)Asia Property HQ指出，2008～2018年，越南外籍雇員數(shù)量增長(zhǎng)了7～8倍。但其認(rèn)為，越南人民的需求仍然是推動(dòng)越南房市2019年增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

經(jīng)濟(jì)水平的提升帶動(dòng)了人民的就業(yè)和收入增長(zhǎng)，每年都會(huì)有大約150萬(wàn)～200萬(wàn)越南公民進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)行列。美國(guó)市場(chǎng)研究公司（RNCOS）報(bào)告顯示，約有70%的越南人還沒(méi)有住進(jìn)屬于自己的房子里，這意味著手里有錢、需要購(gòu)置房產(chǎn)的越南人還有很多。

新興旅游目的地，需求帶動(dòng)資本入場(chǎng)

越南蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)帶來(lái)的消費(fèi)需求，也勢(shì)必吸引數(shù)量更多、更為多元化的資本入場(chǎng)。

在越南芽莊的海灘上，人們總能看到許多高鼻梁白皮膚的俄羅斯人，悠閑地躺在沙灘上曬太陽(yáng)。芽莊只是該國(guó)旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的縮影，越南文化體育旅游部旅游總局的報(bào)告顯示，2018年越南接待國(guó)際游客量約1550萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)了19.9%。

對(duì)標(biāo)泰國(guó)等東盟旅游業(yè)強(qiáng)國(guó)，越南政府正在采取積極措施推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。而吃住行游購(gòu)?qiáng)适锹糜蔚摹傲笠亍?，其中游客的住房?wèn)題不容忽視。

遠(yuǎn)道而來(lái)的游客將會(huì)需要更多的賓館、旅社和民宿作為自己臨時(shí)歇腳的地方;而那些打算經(jīng)常來(lái)越南度假的外國(guó)人，則更偏向于購(gòu)置一套住宅類的不動(dòng)產(chǎn)作為自己在當(dāng)?shù)氐牡诙≌蛘叨燃傥荨?/p>

這些房產(chǎn)預(yù)計(jì)都會(huì)成為資本進(jìn)入越南旅游業(yè)的優(yōu)先方向。而在越南3000多公里的漫長(zhǎng)海岸線上，人們能找到許多具有豐富旅游資源的地方，芽莊、峴港、富國(guó)島等海濱城市都有望成為房市資本的樂(lè)土。

在越南置業(yè)的門檻高不高？

據(jù)日本房地產(chǎn)信息平臺(tái)有路（Uoolu）2018年下半年提供的信息，胡志明市房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)達(dá)到了每平米2.7萬(wàn)～3.5萬(wàn)元人民幣，郊區(qū)房?jī)r(jià)為每平米1.2萬(wàn)元人民幣;越南旅游城市芽莊的房?jī)r(jià)則低至每平米0.68萬(wàn)～1.01萬(wàn)元人民幣?？梢?jiàn)對(duì)于外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，越南房產(chǎn)的價(jià)格門檻還不算太高。

而從政策門檻來(lái)看，越南政府在2015年7月1日進(jìn)一步擁抱全球資本市場(chǎng)，放松了對(duì)外國(guó)人在越南投資置業(yè)的法律規(guī)定。獲得越南入境簽證（包括旅游簽證）的個(gè)人都可以在越南購(gòu)買房產(chǎn);外國(guó)人在購(gòu)買了房產(chǎn)之后，還能將其用于出租獲利，且享有房屋50年可續(xù)期的產(chǎn)權(quán)。

有意思的是，如今與越南公民締結(jié)婚姻關(guān)系的外國(guó)人，還將享受房屋永久產(chǎn)權(quán)，以及向越南銀行貸款的權(quán)利。Asia Property HQ介紹，有三類外國(guó)購(gòu)房者可以獲得貸款，即越南公民的配偶、海外越南僑民和持有居住證的外國(guó)人。當(dāng)然，不在這一范圍內(nèi)的外國(guó)購(gòu)房者也可以從海外銀行借貸，但在越南這個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體也有一定難度，購(gòu)房者需要先篩選出在越南提供相應(yīng)服務(wù)的海外銀行，但實(shí)際上這樣的銀行并不多。

在越南置業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)越南中央經(jīng)濟(jì)管理研究所副所長(zhǎng)陳金終（Tran Kim Chung）介紹，越南市場(chǎng)已經(jīng)具備了多個(gè)房地產(chǎn)泡沫的基本特征，包括房地產(chǎn)交易量、新建筑工程數(shù)量、價(jià)格、公共投資和住房基金（Housing Capital）的飛速增長(zhǎng)，以及日益擴(kuò)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模、房產(chǎn)價(jià)值和資金數(shù)額等。

越南人民對(duì)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題心有余悸。2005～2009年，越南市場(chǎng)在快速升溫中出現(xiàn)過(guò)泡沫，價(jià)格水平一度遠(yuǎn)超工薪階層購(gòu)買力;2009年1月1日起，政府對(duì)轉(zhuǎn)售樓盤收益的稅收從10%直接上調(diào)到25%，引爆越南房市泡沫導(dǎo)致大批壞賬產(chǎn)生。因此，在2015年開(kāi)始的本輪房地產(chǎn)“熱潮”中，政府勢(shì)必會(huì)格外關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展的走向，未來(lái)干預(yù)市場(chǎng)的可能性依然很大。實(shí)際上越南有關(guān)部門2018年就已經(jīng)暫停了云峰灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的土地交易，因?yàn)楫?dāng)時(shí)云峰區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)在市場(chǎng)的“哄抬”下驟漲了10～100倍。

但對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者而言，除了關(guān)注越南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，他們還得關(guān)心自己購(gòu)房的資格問(wèn)題。眼下，越南一些開(kāi)發(fā)商不接受持中國(guó)新護(hù)照的客戶直接購(gòu)買房子，只與之簽訂50年長(zhǎng)租合同，沒(méi)有房產(chǎn)證。業(yè)內(nèi)人士解釋為：越南法律規(guī)定能購(gòu)房的條件是，海關(guān)入境時(shí)蓋章在護(hù)照上，而不是蓋在另紙簽證上。但是越南暫時(shí)提供給中國(guó)公民的是另紙簽證。因此，基本上所有的中國(guó)新護(hù)照均不達(dá)要求。

總體而言，業(yè)內(nèi)對(duì)越南房市增長(zhǎng)的預(yù)期整體樂(lè)觀，推動(dòng)越南房市上漲的因素也暫時(shí)不會(huì)消退，但在積累的負(fù)面因素作用下，市場(chǎng)的穩(wěn)定性可能會(huì)受到影響，投資越南房地產(chǎn)的機(jī)遇窗口，未來(lái)也可能會(huì)漸漸縮小。

然而，這些并不影響當(dāng)下越南成為亞洲最具增長(zhǎng)潛力、最值得投資的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。