文／李東元

歷經(jīng)10年的探索和發(fā)展，伴隨著城市拓展空間的日趨減少，廣東逐步進入城市更新時代。

今年以來，包括廣州、深圳在內(nèi)的多個城市紛紛推出眾多舊改項目，吸引了活躍在廣東市場的各大房地產(chǎn)開發(fā)商積極應對，搶占城中村改造這塊“大蛋糕”。

舊改熱潮 廣州今年加快推進城市更新改造

日前，中國政府采購網(wǎng)發(fā)布《2019年廣州市全面改造項目影像資料制作項目公開招標公告》和《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局城市更新項目現(xiàn)場監(jiān)督巡查工作（2019～2020年度）公開招標公告》。招標內(nèi)容顯示，截至今年7月底，廣州11個行政區(qū)已批未完工項目251個（項目數(shù)量隨項目批復和推進動態(tài)增減），包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造（老舊小區(qū)微改造項目除外）三類。已獲批改造的舊村有38條，改造范圍用地面積達1742.64公頃；舊廠改造項目213個，涉及用地面積1383.88公頃。據(jù)悉，今年廣州有實質(zhì)性進展的舊改項目為37個，合計面積745.85公頃。

2019年廣州政府工作報告提出，今年將加快城市更新改造，推動151個老舊小區(qū)微改造、10個舊村改造、50個舊廠改造項目。隨著經(jīng)濟發(fā)展向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟發(fā)展與空間利用對城市功能提出更新更高的要求。為滿足城市功能升級需求，城市更新已成為城市發(fā)展的主要途徑。

在8月19日開幕的2019深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、城市土地和房地產(chǎn)業(yè)博覽會上，深圳市城市更新和土地整備局攜84個更新項目亮相。作為深圳舊改重點的龍崗區(qū)，在城市更新方面已列計劃169個，計劃準備用地2217公頃，已批規(guī)劃90個，規(guī)劃批準用地1229.1公頃，更新土地供應面積650.7公頃，其中公共設施用地275公頃。而其他各區(qū)也有十多個至數(shù)十個不等的項目供應市場。

除廣深兩地外，珠海、佛山、東莞、中山、惠州等城市今年也紛紛推出大量舊改項目。其中，參與城中村改造已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)拿地的重要途徑。

政策助力 引入市場力量具體實施改造項目

除大量推出“三舊”改造項目外，政府在鼓勵企業(yè)參與、加快改造項目推進方面政策不斷。今年8月底，廣東省政府就關于政協(xié)十三屆全國委員會第二次會議第2812號（經(jīng)濟發(fā)展類173號）提案答復的函中，在回答“三舊”改造中政府與市場的關系時指出，廣東從2009年起全面推開“三舊”改造工作（其中舊村莊改造與城中村改造有重疊），“三舊”改造工作采取市場化運作模式，通過政府“放權(quán)讓利”引入市場力量具體實施改造項目。在此過程中，政府主要負責編制規(guī)劃、制定政策、行政審批、項目監(jiān)管等工作，而拆遷談判、申報手續(xù)、開發(fā)建設等事務性工作則由市場主體承擔。這種運作模式切合珠三角地區(qū)的實際情況，有利于發(fā)揮政府與市場兩方面優(yōu)勢。

同時，該函指出，上述運作模式也存在一些不足，有必要在繼續(xù)堅持市場化運作模式的基礎上，在一些關鍵環(huán)節(jié)加大政府對市場的支持力度。當中包括發(fā)揮政府補位作用、建立倒逼促改機制、優(yōu)化土地出讓價款計收、降低改造項目稅負成本等，以進一步優(yōu)化政府與市場統(tǒng)籌推進機制，用好政府“有形的手”和市場“無形的手”，形成協(xié)同推進城中村改造的工作合力。

今年11月5日，廣州市住建局印發(fā)了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，進一步規(guī)范廣州舊村改造成本測算以及村民回遷復建安置、臨遷費用、搬遷獎勵等問題。政府出臺的一些政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有了更為清晰的指引。

房企轉(zhuǎn)型 成立城市更新集團開高薪挖專才

市場變化，房企紛紛積極應對。近年，各大房地產(chǎn)開發(fā)商在原有的業(yè)務板塊基礎上紛紛成立城市更新集團（部門），向舊改項目發(fā)起“進攻”。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前廣州房地產(chǎn)開發(fā)商中成立城市更新集團（部門）的已達40個，而深圳則有32個。

與此同時，房企的人才競爭也愈演愈烈。富力、保利、時代中國、佳兆業(yè)、星河等企業(yè)多年來均涉足舊改項目，并利用其人才體系培養(yǎng)出一批相應的專業(yè)人士，但其他新晉城市房地產(chǎn)開發(fā)商的更新板塊幾乎是從零起步。因此，各房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻發(fā)起挖角大戰(zhàn)、招聘大戰(zhàn)，紛紛把目光放在有經(jīng)驗的人才身上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在北上廣深四大一線城市中，廣州是城市更新招聘企業(yè)最多的城市之一。有全球500強企業(yè)開出600萬元年薪，高薪聘請城市更新集團總裁。而最基層的城市更新專員，年薪也普遍在7萬～18萬元不等，明顯高出其他同級別崗位的薪酬。

有業(yè)內(nèi)人士戲稱，在房地產(chǎn)企業(yè)，一般的崗位掌握相應的專業(yè)知識即可勝任，“而在城市更新領域，比如專員，除了需要掌握政策、流程等專業(yè)知識，還要會談判甚至必須會說粵語。因為要在一線和村民打交道，很多老村民都不怎么說普通話，用粵語會更加親切，更容易被接受?！?/p>