王純

對于房屋公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)，往往使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點，多年來其中的糊涂賬一直就沒算清楚過。最近，題為“買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的‘公攤面積到底怎么來的？”的文章在網(wǎng)絡熱傳，激起了很多網(wǎng)民共鳴。在房價高企、調控不斷加碼的背景下，越來越多的人開始追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業(yè)費等都要包括占比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象之時，能否回應公眾關于公攤面積問題的關切？

一石激起千層浪

2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開征求意見，意見反饋截止時間為2019年3月15日。征求意見稿一石激起千層浪，“取消公攤面積”這一話題再次被熱議，住建部的發(fā)文是否意味著住宅交易面積將從建筑面積變?yōu)樘變让娣e？長期被市場詬病的公攤面積是否將會取消？

根據(jù)2000年8月1日開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。此外，共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）。這意味著不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由消費者埋單。

目前我國除了重慶等少數(shù)地方以外，買房計價時都是按照建筑面積來算，而不是套內面積。從1998年進入商品房時代開始，由購房者分攤購買的共有建筑面積就因不符國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設定上限等問題一直為人詬病。近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發(fā)商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，使之快速上漲甚至超過了30%。據(jù)媒體報道，甚至有些地方的樓盤公攤系數(shù)甚至超過50%，本來居高不下的房價已經(jīng)讓購房者望而卻步，隱性的公攤面積更是雪上加霜，讓人苦不堪言。

房子公攤面積應該是現(xiàn)在所有購房者都關心的一個問題，如果說房價上漲還能看得見、感受得到的話，公攤面積則是一把“殺人于無形的劍”，對購房者的利益有著較大的損害。一套100平方米的房子，實際套內面積可能只有70—80平方米，其余20%—30%就是常見的公攤比例。隨同住房和城鄉(xiāng)建設部此次發(fā)布的38項強制性工程建設規(guī)范的征求意見通知，有一份詳細的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中提到“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。這將從實質上取消公攤面積的說法，交易時一律以套內實際使用面積來計價。另外還提到很重要的一點：過去的規(guī)定是六層樓以上裝電梯，現(xiàn)在更改為“四層樓以上住宅應裝電梯”。

根據(jù)這次征求意見稿的要求，既然四層樓以上都要裝電梯，那么未來除了少數(shù)別墅、聯(lián)排之外，所有的房子都會有電梯，住宅的公攤面積比例平均下來達到20%。當然，如果是別墅或者墻面比較厚的房子，大概有30%，而南方一些城市通常墻體較薄，大概在18%左右。所以，按照現(xiàn)行的按照建筑面積銷售的政策，買100平方米房子，實際只得到套內使用面積70平方米是完全有可能的。公攤面積的長期存在并不意味著這種情況是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，而且未來在支出取暖、物業(yè)費時也會付出更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者還會遇到更多的問題，也會因此引發(fā)更多的供需矛盾。

長期以來，開發(fā)商們一直都習慣用建筑面積來計房屋的單價，喜歡用“公攤面積”這個障眼法，鼓吹中國房價在國際上不高的虛假現(xiàn)實，然而，美國、日本、英國、歐洲大陸的住房面積一律指的是套內使用面積，這些國家的住房刨去氣候和人居環(huán)境因素不論，單就房價本身與我們也并沒有在一個基準線上作對比。

取消“公攤”房價會降嗎

也有人擔心假如降低或取消了公攤面積，可能會讓開發(fā)商忽視公用設施部位建設，降低環(huán)境配套等公共公用設施質量，甚至進一步推高房價。但其他國家的經(jīng)驗表明，在市場經(jīng)濟中，開發(fā)商可能不會為圖求眼前利益而將各種房屋配套設施的質量進行“縮水”，因為這樣購房者肯定不會答應。為了生存和獲得更多的利益，開發(fā)商通過提高房屋品質而拓展市場才應該是更為理性的選擇。至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。

西南財經(jīng)大學劉璐教授認為，“告別公攤”的說法其實是不太準確的表述，因為類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的，只能說按照“套內面積”計價，可以讓購房者對自己花錢所購買的房屋的面積有更清晰的了解，避免因公攤率的說不清道不明而導致“糊涂賬”，這實際上是對商品房市場在銷售上的進一步規(guī)范。住房和城鄉(xiāng)建設部出臺的取消“公攤面積”的征求意見稿這一舉措，不僅有利于落實“房子是用來住的，而不是用來炒的”這一宏觀指引，更會帶來行業(yè)巨變。政策的一小步會將房產(chǎn)市場推進一大步，同時，也會對未來作為樓市調控長效機制的房地產(chǎn)稅的征繳奠定基礎。

總之，取消公攤面積，勢必會極大地影響到房產(chǎn)稅的免征面積。任何國家對于房產(chǎn)稅的征收模式，都允許存在一定額度的免征面積，我國也不會例外。個人首套住房可能會政策性的免征一定面積，或許是30平方米到60平方米不等，而這個免征面積究竟是按照建筑面積計算還是按照實際套內面積計算，可謂有天壤之別。另外需要說明的是，取消公攤面積并不會影響單位征收面積上的房產(chǎn)稅的實際征繳額，因為按照此前財政部的表述，我國房地產(chǎn)稅將按照評估值進行征收，所謂“評估值”，即房價總額，它并不會受到公攤面積或套內面積大小變化的影響。