王純

對于房屋公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)，往往使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點，多年來其中的糊涂賬一直就沒算清楚過。最近，題為“買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的‘公攤面積到底怎么來的？”的文章在網(wǎng)絡(luò)熱傳，激起了很多網(wǎng)民共鳴。在房價高企、調(diào)控不斷加碼的背景下，越來越多的人開始追問：既然國際上基本都是按套內(nèi)面積計算房價，為何我國計算房價、物業(yè)費等都要包括占比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象之時，能否回應(yīng)公眾關(guān)于公攤面積問題的關(guān)切？

一石激起千層浪

2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時，向社會公開征求意見，意見反饋截止時間為2019年3月15日。征求意見稿一石激起千層浪，“取消公攤面積”這一話題再次被熱議，住建部的發(fā)文是否意味著住宅交易面積將從建筑面積變?yōu)樘變?nèi)面積？長期被市場詬病的公攤面積是否將會取消？

根據(jù)2000年8月1日開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。此外，共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）。這意味著不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由消費者埋單。

目前我國除了重慶等少數(shù)地方以外，買房計價時都是按照建筑面積來算，而不是套內(nèi)面積。從1998年進(jìn)入商品房時代開始，由購房者分?jǐn)傎徺I的共有建筑面積就因不符國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設(shè)定上限等問題一直為人詬病。近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發(fā)商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，使之快速上漲甚至超過了30%。據(jù)媒體報道，甚至有些地方的樓盤公攤系數(shù)甚至超過50%，本來居高不下的房價已經(jīng)讓購房者望而卻步，隱性的公攤面積更是雪上加霜，讓人苦不堪言。

房子公攤面積應(yīng)該是現(xiàn)在所有購房者都關(guān)心的一個問題，如果說房價上漲還能看得見、感受得到的話，公攤面積則是一把“殺人于無形的劍”，對購房者的利益有著較大的損害。一套100平方米的房子，實際套內(nèi)面積可能只有70—80平方米，其余20%—30%就是常見的公攤比例。隨同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此次發(fā)布的38項強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范的征求意見通知，有一份詳細(xì)的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。這將從實質(zhì)上取消公攤面積的說法，交易時一律以套內(nèi)實際使用面積來計價。另外還提到很重要的一點：過去的規(guī)定是六層樓以上裝電梯，現(xiàn)在更改為“四層樓以上住宅應(yīng)裝電梯”。

根據(jù)這次征求意見稿的要求，既然四層樓以上都要裝電梯，那么未來除了少數(shù)別墅、聯(lián)排之外，所有的房子都會有電梯，住宅的公攤面積比例平均下來達(dá)到20%。當(dāng)然，如果是別墅或者墻面比較厚的房子，大概有30%，而南方一些城市通常墻體較薄，大概在18%左右。所以，按照現(xiàn)行的按照建筑面積銷售的政策，買100平方米房子，實際只得到套內(nèi)使用面積70平方米是完全有可能的。公攤面積的長期存在并不意味著這種情況是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，而且未來在支出取暖、物業(yè)費時也會付出更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者還會遇到更多的問題，也會因此引發(fā)更多的供需矛盾。

長期以來，開發(fā)商們一直都習(xí)慣用建筑面積來計房屋的單價，喜歡用“公攤面積”這個障眼法，鼓吹中國房價在國際上不高的虛假現(xiàn)實，然而，美國、日本、英國、歐洲大陸的住房面積一律指的是套內(nèi)使用面積，這些國家的住房刨去氣候和人居環(huán)境因素不論，單就房價本身與我們也并沒有在一個基準(zhǔn)線上作對比。

取消“公攤”房價會降嗎

也有人擔(dān)心假如降低或取消了公攤面積，可能會讓開發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)，降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，甚至進(jìn)一步推高房價。但其他國家的經(jīng)驗表明，在市場經(jīng)濟(jì)中，開發(fā)商可能不會為圖求眼前利益而將各種房屋配套設(shè)施的質(zhì)量進(jìn)行“縮水”，因為這樣購房者肯定不會答應(yīng)。為了生存和獲得更多的利益，開發(fā)商通過提高房屋品質(zhì)而拓展市場才應(yīng)該是更為理性的選擇。至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會降低購房者的未來資金壓力。

西南財經(jīng)大學(xué)劉璐教授認(rèn)為，“告別公攤”的說法其實是不太準(zhǔn)確的表述，因為類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的，只能說按照“套內(nèi)面積”計價，可以讓購房者對自己花錢所購買的房屋的面積有更清晰的了解，避免因公攤率的說不清道不明而導(dǎo)致“糊涂賬”，這實際上是對商品房市場在銷售上的進(jìn)一步規(guī)范。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的取消“公攤面積”的征求意見稿這一舉措，不僅有利于落實“房子是用來住的，而不是用來炒的”這一宏觀指引，更會帶來行業(yè)巨變。政策的一小步會將房產(chǎn)市場推進(jìn)一大步，同時，也會對未來作為樓市調(diào)控長效機(jī)制的房地產(chǎn)稅的征繳奠定基礎(chǔ)。

總之，取消公攤面積，勢必會極大地影響到房產(chǎn)稅的免征面積。任何國家對于房產(chǎn)稅的征收模式，都允許存在一定額度的免征面積，我國也不會例外。個人首套住房可能會政策性的免征一定面積，或許是30平方米到60平方米不等，而這個免征面積究竟是按照建筑面積計算還是按照實際套內(nèi)面積計算，可謂有天壤之別。另外需要說明的是，取消公攤面積并不會影響單位征收面積上的房產(chǎn)稅的實際征繳額，因為按照此前財政部的表述，我國房地產(chǎn)稅將按照評估值進(jìn)行征收，所謂“評估值”，即房價總額，它并不會受到公攤面積或套內(nèi)面積大小變化的影響。