孫庭陽

房地產(chǎn)龍頭企業(yè)近幾年紛紛在主業(yè)之外謀求突破點(diǎn)，老牌龍頭萬科都擔(dān)憂：未來也幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開發(fā)這樣客單價以百萬計，而且可以依托標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制的實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)。

凈利潤連續(xù)6年增長30%的華夏幸福則將產(chǎn)業(yè)新城模式從環(huán)北京區(qū)域復(fù)制到長三角等地。2018年，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)為華夏幸福貢獻(xiàn)了營業(yè)利潤的54%，杭州和南京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城已躋身公司業(yè)績的新增長極。

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式，是華夏幸福作為投資開發(fā)主體，接受合作區(qū)域所在地地方政府委托，雙方簽訂長期合作開發(fā)協(xié)議，設(shè)立項目公司，為區(qū)域提供包括規(guī)劃設(shè)計與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營服務(wù)共六大類、全流程的一體化運(yùn)作綜合解決方案，通過向地方政府收取服務(wù)費(fèi)、土地整理服務(wù)費(fèi)、建設(shè)服務(wù)費(fèi)用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)等來獲得盈利。

兼顧共性和個性，產(chǎn)業(yè)新城標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制，一城享一策

曾深耕于環(huán)北京區(qū)域的華夏幸福，近幾年開始“從北京到全國”。2018年時，公司環(huán)北京以外區(qū)域營業(yè)收入增長83%，占主營業(yè)務(wù)收入比例31%，增加了7個百分點(diǎn)。分項業(yè)務(wù)中，增長最大的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)，環(huán)北京以外區(qū)域新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)同比增長316%。

貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)的正是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，這個業(yè)務(wù)近幾年經(jīng)歷了從北向南逐步推進(jìn)的過程。

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城是在有了標(biāo)準(zhǔn)后開始復(fù)制。

首先是行業(yè)選擇有標(biāo)準(zhǔn)。入駐華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的公司須是國家鼓勵行業(yè)。據(jù)華夏幸福董秘林成紅介紹，華夏幸福所有的產(chǎn)業(yè)招商都是根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄進(jìn)行，多是國家鼓勵行業(yè)，包括電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等十大產(chǎn)業(yè)。2018年簽約入駐產(chǎn)業(yè)新城的企業(yè)達(dá)702家，但沒有一家是煉鋼和水泥等國家控制產(chǎn)能企業(yè)。

其次是新城規(guī)劃有標(biāo)準(zhǔn)。華夏產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃布局中，均有產(chǎn)業(yè)港、迎賓大道、中央公園、產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)中心和商業(yè)等標(biāo)準(zhǔn)化組件，所有的道路系統(tǒng)基本上是完全一致的標(biāo)準(zhǔn)斷面、灰土和混凝土層。

除了標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制之外，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城還貫徹“一城一策”。

雖然落戶產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的都是國家鼓勵行業(yè)，但在不同產(chǎn)業(yè)新城中的核心行業(yè)也不同。

華夏幸福最早試點(diǎn)的固安產(chǎn)業(yè)新城，強(qiáng)化新型顯示、航空航天、生物醫(yī)藥三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在已有固安新型顯示產(chǎn)業(yè)園（鼎材OLED、京東方觸控一體化等項目入駐）、航天產(chǎn)業(yè)基地（中國航天科技集團(tuán)、中國航天科工集團(tuán)入駐）、衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)港（已引入69家衛(wèi)星導(dǎo)航領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)）、肽谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（簽約68家生物醫(yī)藥企業(yè)）等6個園區(qū)。

長三角地域有著汽車行業(yè)優(yōu)勢，華夏幸福在南京都市圈主要做新技術(shù)，包括在南京開發(fā)區(qū)已經(jīng)簽約落戶的花冠、FMC（Future Mobility Corp.）等新能源汽車的整車公司。同時，公司將南京溧水產(chǎn)業(yè)新城的定位為智能網(wǎng)聯(lián)汽車小鎮(zhèn)。據(jù)年報介紹，入駐南京溧水產(chǎn)業(yè)新城的公司有比亞迪、金龍汽車、云海金屬、飛燕活塞、欣旺達(dá)等汽車產(chǎn)業(yè)鏈上市公司旗下公司，也包括央企中國恒天旗下的中國恒天新能源汽車有限公司、馳眾機(jī)器人等企業(yè)。

在浙江嘉善產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福簽約引入的是精準(zhǔn)醫(yī)療、基因檢測、體外診斷、醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)療器械及耗材等領(lǐng)域企業(yè)。

復(fù)制成效已結(jié)實(shí)，環(huán)北京區(qū)域以外增長最快?

有了環(huán)北京產(chǎn)業(yè)新城經(jīng)驗后，華夏幸福向長三角、鄭州、武漢拓展，從2016年、2017年開始大規(guī)模復(fù)制。2016—2018年，公司開拓的產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)分別是13個、20個和18個，多數(shù)都在環(huán)北京以外。

位于浙江嘉善的產(chǎn)業(yè)新城簽約到現(xiàn)在僅有6年時間，但已經(jīng)超越了華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)新城17年走過的道路。南京溧水產(chǎn)業(yè)新城剛滿3年，累計引入企業(yè)74家，項目簽約額超過200億元。

公司產(chǎn)業(yè)新城2018年收入增長前三名的區(qū)域分別位于杭州、南京和鄭州三大都市圈，2018年收入分別是88億元、68億元和25億元，同比增長均在50%以上。

截至2018年底，華夏幸福已經(jīng)在15個核心都市圈，累計布局運(yùn)營產(chǎn)業(yè)新城77座。到今年4月下旬，已經(jīng)有72個實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和項目的簽約，48個產(chǎn)業(yè)新城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營型的回款。20個產(chǎn)業(yè)新城累計現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正， 預(yù)示著這些項目已經(jīng)進(jìn)入成熟期。

2017年和2018年環(huán)北京區(qū)域以外新增入園企業(yè)501家，新增簽約投資額1406億元，同比增長52%。

環(huán)京區(qū)域以外貢獻(xiàn)推高了整體收入。華夏幸福2018年從產(chǎn)業(yè)新城收取的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用239億元，占公司總收入比重29%，扣掉成本54億元后，貢獻(xiàn)營業(yè)利潤185億元，占據(jù)華夏幸福全部營業(yè)利潤（各塊業(yè)務(wù)收入減成本后的加和）的54%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)已成公司的當(dāng)家花旦。2016—2018年，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入占公司全部營業(yè)利潤的比例達(dá)66%。

長三角產(chǎn)業(yè)新城的成熟源于2012年的落子布局，但公司進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)已是4年之后的2016年，使得此區(qū)域內(nèi)收入貢獻(xiàn)較低。2018年公司開始在粵港澳大灣區(qū)發(fā)力。

南方總部發(fā)力，吳向東主導(dǎo)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域探索引關(guān)注

2018年，中國平安入股華夏幸福，此舉除了幫助華夏幸福資金流轉(zhuǎn)，更在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域探索利潤增長點(diǎn)。

粵港澳大灣區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍地區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)新城的可發(fā)展空間巨大。目前，華夏幸福在粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)新城只有兩個，分別在江門和中山，2018年入園企業(yè)合計9家、簽約金額合計54.9億元，與長三角的貢獻(xiàn)相比，仍有差距。

如今，華夏幸福設(shè)立了南方總部，新任聯(lián)席董事長吳向東在南方總部辦公。據(jù)公司董秘林成紅介紹：未來除了加快此區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城拓展外，南方總部還將加速開拓輕資產(chǎn)模式運(yùn)營，快速切入商業(yè)房地產(chǎn)市場，并逐步探索如基金模式、資產(chǎn)證券化等資產(chǎn)管理輸出的模式。

在華夏幸福年報中，重點(diǎn)提及將增加商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)中高端住宅業(yè)務(wù)，如寫字樓、商場等，并對康養(yǎng)、長租公寓等新型不動產(chǎn)業(yè)務(wù)保持探索。這些都是輕資產(chǎn)操作，與吳向東此前的從業(yè)經(jīng)歷及業(yè)內(nèi)影響相吻合，市場猜測其可能將是南方總部的開拓重點(diǎn)。