胡謀東，袁 麗，彭 博

1.中建三局綠色產(chǎn)業(yè)投資有限公司，湖北 武漢 430035；

2.武漢工程大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院，湖北 武漢 430074；

3.湖北省建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)定額管理總站，湖北 武漢 430071

改革開(kāi)放以來(lái)，建筑行業(yè)為中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展提供了有力支撐，但能耗高、污染大等問(wèn)題也日益凸顯。相對(duì)于傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式建造的建筑，裝配式建筑優(yōu)點(diǎn)顯著，不僅代表當(dāng)今先進(jìn)建造技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，還有利于減少用工，縮短工期，減少資源能源消耗、降低建筑垃圾和揚(yáng)塵等優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，各級(jí)政府在裝配式建筑發(fā)展上給予大量的政策支持，作為中部地區(qū)建筑業(yè)大省，湖北省人民政府先后出臺(tái)多部政策文件推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展。武漢市人民政府從“容積率獎(jiǎng)勵(lì)、提前預(yù)售、財(cái)稅優(yōu)惠”等七個(gè)方面制定了切實(shí)可操作的政策獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)企業(yè)大力發(fā)展裝配式建筑。

1 價(jià)值工程原理介紹

價(jià)值工程是一種技術(shù)與經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合而又十分注重經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)代管理技術(shù)。它是以提高研究對(duì)象（包括產(chǎn)品、工藝、工程、服務(wù)或它們組成部分）的價(jià)值為目的，以功能系統(tǒng)分析為核心，以創(chuàng)造性思維、開(kāi)發(fā)集體智力資源為基礎(chǔ)，以最低的全壽命周期費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)研究對(duì)象的必要功能的一種科學(xué)方法［1］，主要分析價(jià)值（V）、功能（F）、成本（C）三者之間的關(guān)系［2］。

對(duì)于建筑工程而言，價(jià)值就是建筑實(shí)現(xiàn)的功能和成本之比，它的大小反應(yīng)建筑功能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性，常用來(lái)控制建筑全壽命周期的成本。根據(jù)美國(guó)建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)，應(yīng)用價(jià)值工程可降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初始投資的5%～10%，進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段后對(duì)于建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本也大大降低。價(jià)值工程在建筑全壽命周期的各個(gè)階段發(fā)揮著重要作用［3］。在建筑工程裝配式建筑投資決策階段，通過(guò)運(yùn)用價(jià)值工程原理，對(duì)投資決策階段的工期、進(jìn)度、質(zhì)量、四節(jié)一環(huán)保、企業(yè)品牌、成本估算等方面的指標(biāo)進(jìn)行價(jià)值量化，形成最終的價(jià)值工程量化指標(biāo)，有效地解決了在投資決策階段各決策因素考慮不周全、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問(wèn)題，為投資決策提供詳實(shí)量化指標(biāo)數(shù)據(jù)，確保投資決策的科學(xué)性和合理性。價(jià)值工程原理在房地產(chǎn)項(xiàng)目裝配式投資決策中應(yīng)用具有較強(qiáng)的適用性，對(duì)湖北省大力發(fā)展裝配式建筑起到了重要的積極作用。

2 價(jià)值工程原理國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

2.1 價(jià)值工程國(guó)外發(fā)展應(yīng)用現(xiàn)狀

價(jià)值工程最早起源于二戰(zhàn)期間美國(guó)通用電氣（GE）公司的石棉事件，當(dāng)時(shí)任GE工程師的邁爾斯通對(duì)石棉板的一系列研究得出了最早的價(jià)值分析相關(guān)的方法。由于價(jià)值工程是節(jié)約資源、提高效用、降低成本的有效方法，世界各國(guó)紛紛開(kāi)展推廣與應(yīng)用，并開(kāi)展了相關(guān)的探索、培訓(xùn)、教學(xué)和研究。西方發(fā)達(dá)國(guó)家均先后根據(jù)價(jià)值工程原理制定各個(gè)行業(yè)的規(guī)章制度，從而提升整個(gè)社會(huì)資源的利用，知名大企業(yè)福特、惠普等公司也逐步實(shí)現(xiàn)了價(jià)值工程的系統(tǒng)化應(yīng)用［1］。

2.2 價(jià)值工程國(guó)內(nèi)發(fā)展應(yīng)用現(xiàn)狀

成云［4］將價(jià)值工程思維模式應(yīng)用于辦公樓的設(shè)計(jì)過(guò)程中，在保證其功能、質(zhì)量、工期的前提下，使工程設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)和選擇更加客觀和可靠。胡旭［5］分析了價(jià)值工程在建設(shè)工程投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段應(yīng)用中存在的問(wèn)題，并展開(kāi)了深度的探討。王和平［6］提出了建立造價(jià)人員與設(shè)計(jì)人員溝通的渠道是設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程原理進(jìn)行造價(jià)管理的重點(diǎn)，并強(qiáng)調(diào)了功能特征分析是設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的有效途徑。

目前，盡管有一些專家學(xué)者已經(jīng)著手研究將價(jià)值工程與工程建設(shè)結(jié)合起來(lái)的方法，并且取得了一定的成果，但將價(jià)值工程應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目裝配式建造方案投資決策研究尚處于起步階段。在投資決策階段，如何更加科學(xué)合理的將各決策因素進(jìn)行功能指標(biāo)量化，如何平衡企業(yè)品牌、節(jié)能環(huán)保與裝配式增量成本等的關(guān)系，仍需要廣大專家學(xué)者在科研與實(shí)踐過(guò)程中不斷的總結(jié)與研究。

3 運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造方案投資決策分析

3.1 背景介紹

3.1.1 項(xiàng)目基本情況 2017年底，Z單位成功摘牌武漢市黃陂區(qū)114號(hào)地塊，用地面積為59 184 m2，地塊緊靠四環(huán)線，用地性質(zhì)為住宅用地，容積率為2.4，總建筑面積約20萬(wàn)m2，建筑密度30%，綠化率35%。按照“快周轉(zhuǎn)”的總體開(kāi)發(fā)思路，項(xiàng)目摘牌后，立即啟動(dòng)項(xiàng)目公司注冊(cè)、項(xiàng)目前期定位、概念方案設(shè)計(jì)等前期開(kāi)發(fā)工作?，F(xiàn)基本完成了概念方案設(shè)計(jì)工作，即將進(jìn)入規(guī)劃報(bào)審及施工圖設(shè)計(jì)階段，但在建造方案的選擇上成為了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中大家爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，“是否采用裝配式方式建造”、“裝配式建造如何平衡裝配率高低與增量成本的關(guān)系”等成為困擾公司管理層在投資決策階段的重要難題。本文就上述遇到的難題，運(yùn)用價(jià)值工程原理開(kāi)展了相關(guān)研究論證工作。

3.1.2 價(jià)值工程對(duì)象的確定 為了更好進(jìn)行投資決策前期的建造方式確定，結(jié)合本項(xiàng)目擬采用工程總承包方式發(fā)包的特點(diǎn)［7］，現(xiàn)分別列舉了4種常見(jiàn)可以實(shí)施的建造方案（見(jiàn)表1），作為本文價(jià)值工程研究對(duì)象。

表1 4種建造策劃方案Tab.1 Four construction planning schemes

3.2 運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)研究對(duì)象的論證

3.2.1 建造方案功能指數(shù)分析 功能是指價(jià)值工程研究對(duì)象所具有的能夠滿足某種需求的一種屬性，亦是某種特定效能、功用或效用［1］。鑒于本項(xiàng)目評(píng)價(jià)對(duì)象是項(xiàng)目各建造方案，其中主要分析傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式與裝配式建造的比選及不同裝配率之間的比選。故在功能指數(shù)分析時(shí)，除了分析建筑物自身必要的基本性能外，還需要從對(duì)社會(huì)影響、企業(yè)品牌提升等維度進(jìn)行分析。經(jīng)過(guò)篩選，現(xiàn)重點(diǎn)從3個(gè)功能維度和10個(gè)功能指標(biāo)開(kāi)展分析［8-9］，具體如下：一是建設(shè)控制方面,主要包括施工周期、施工質(zhì)量、安全文明、耐久性能；二是社會(huì)環(huán)境影響方面，主要包括節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)；三是品牌影響，主要指品牌示范與產(chǎn)業(yè)集成［10］。其功能指標(biāo)系統(tǒng)圖如圖1所示。

通過(guò)圖1中的各項(xiàng)功能指標(biāo)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的作用，采用表2中04評(píng)分法來(lái)確定各功能的權(quán)重（各功能指標(biāo)兩兩比較，很重要的功能得4分，很不重要的功能得0分；較重要的功能得3分，較不重要的功能得1分；同樣重要或基本同樣重要時(shí)，兩個(gè)功能各得2分）。

在方案功能評(píng)分時(shí)采用專家問(wèn)卷調(diào)查方式，對(duì)所屬的10個(gè)功能指標(biāo)采用10分制打分，最低分0分，根據(jù)每個(gè)功能指標(biāo)的得分乘以功能權(quán)重，得到各個(gè)方案的各功能指標(biāo)的功能得分，見(jiàn)表3。

圖1 功能指標(biāo)系統(tǒng)圖Fig.1 Function index diagram

表2 四種方案功能權(quán)重Tab.2 Functional weights of four schemes

表3 四種方案功能得分表Tab.3 Functional score of four schemes

從表3不難看出，方案C和方案D的功能得分最高，顯示了采用裝配式建筑無(wú)論是對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)控制，還是對(duì)社會(huì)環(huán)境影響，裝配式建筑都代表建筑未來(lái)綠色發(fā)展的方向。另外在裝配式建筑發(fā)展之初，Z公司通過(guò)率先探索，提升了Z公司在業(yè)界企業(yè)品牌影響力，進(jìn)一步提高了本測(cè)算模型的功能指數(shù)。

3.2.2 建造方案全壽命周期成本指數(shù)的確定 建筑產(chǎn)品作為一種特殊的商品，其全壽命周期包括決策階段、實(shí)施階段（設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工、使用準(zhǔn)備等）、使用階段直到報(bào)廢拆除［3］。全壽命周期成本指建筑工程在整個(gè)生命周期所發(fā)生的全部成本費(fèi)用，對(duì)于一個(gè)新建工程主要包括建造費(fèi)用、使用費(fèi)用、拆除回收成本三部分。建筑產(chǎn)品壽命周期費(fèi)用C′是建造費(fèi)用C1、使用費(fèi)用C2和拆除回收成本 C3之和，即 C′=C1+C2+C3［11］。

本項(xiàng)目為新建工程，擬采用的ABCD這四種方案根據(jù)武漢市《武政規(guī)〔2017〕8號(hào)》文件分別可以獲得不同獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，這可以沖抵企業(yè)由于采用裝配式方式建造而帶來(lái)的增量成本，故在本項(xiàng)目建造方式成本指數(shù)模型構(gòu)建時(shí)引入裝配式獎(jiǎng)勵(lì)R，用以沖抵部分裝配式建筑增量成本，故建造方案的全壽命周期成本 C′=C1+C2+C3-R［12］。建造成本C1：按照Z(yǔ)集團(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造口徑，為達(dá)到本建筑工程必要使用功能的房屋建筑成本和設(shè)備安裝成本的總和。使用成本C2：主要指建筑冬天采暖夏天供冷能耗費(fèi)用和房屋本身維修費(fèi)用。拆除回收成本C3：建筑達(dá)到壽命周期后的拆除費(fèi)用、建筑用材的殘值、環(huán)境影響等費(fèi)用［2］。政策獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用R：通過(guò)采用裝配化方式建造后，根據(jù)當(dāng)?shù)卣呶募啾葌鹘y(tǒng)建造方式而獲得的額外獎(jiǎng)勵(lì)可售面積（可售面積根據(jù)市場(chǎng)單價(jià)折算成獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用）。

建造成本C1的確定：本項(xiàng)目尚處于概念規(guī)劃階段，沒(méi)有完整的現(xiàn)澆與裝配式施工圖紙，無(wú)法對(duì)這4個(gè)方案的成本做出準(zhǔn)確的測(cè)算。為科學(xué)合理地測(cè)算本項(xiàng)目的建造成本，現(xiàn)選取Z單位武漢的另一個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)。項(xiàng)目基本情況為總建筑面積13萬(wàn)m2，共計(jì)14棟住宅，其中6棟50%裝配率，4棟20%裝配率，4棟采用現(xiàn)澆方式建造，與本項(xiàng)目的規(guī)模、高度、裝配方式高度相似，具有參考性?，F(xiàn)結(jié)合前期本項(xiàng)目可研成本情況，將相關(guān)成本數(shù)據(jù)測(cè)算如下［13-14］，具體情況如表4所示。

使用費(fèi)用C2與拆除回收成本C3的確定：在確定使用費(fèi)用和拆除回收成本數(shù)值時(shí)，由于每個(gè)項(xiàng)目個(gè)體差異性較大，且與運(yùn)營(yíng)維護(hù)期的保養(yǎng)情況、自然環(huán)境的惡劣程度、評(píng)價(jià)的尺度等有較大關(guān)系，由于項(xiàng)目目前處于投資決策階段，故本次測(cè)算ABCD四種方案C2均按照100元/m2考慮。另外由于裝配式混凝土結(jié)構(gòu)建筑相比現(xiàn)澆混凝土建筑易于拆裝，材料回收率較高，拆除回收成本相對(duì)較低，故現(xiàn)根據(jù)ABCD四種方案根據(jù)裝配率不同，C3分別按照建造費(fèi)用的10%、8%、6%、5%考慮。

表4 四種方案建造成本的確定Tab.4 Construction cost of four schemes yuan/m2

政策獎(jiǎng)勵(lì)R的確定：根據(jù)《武政規(guī)【2017】8號(hào)》文件要求，ABCD四種方案獲得政策獎(jiǎng)勵(lì)情況具體如表5所示。

成本指數(shù)的確定：根據(jù)建造方案的全壽命周期成本計(jì)算公式，綜合考慮政策獎(jiǎng)勵(lì)因素R，可以得到ABCD四種方案全壽命周期成本表（見(jiàn)表6）及全壽命周期工程造價(jià)柱狀圖（見(jiàn)圖2）。

表5 四種方案裝配式獎(jiǎng)勵(lì)情況Tab.5 Incentives for four schemes

表6 四種方案成本表Tab.6 Costs of four schemes

圖2 四種方案工程造價(jià)柱狀圖Fig.2 Engineering cost histogram of four schemes

從表6不難看出：（1）在不考慮政策獎(jiǎng)勵(lì)R時(shí)，方案D的成本指數(shù)遠(yuǎn)高于A、B、C方案的成本，這也折射出裝配式建筑由于成本高等問(wèn)題，在現(xiàn)實(shí)推廣難的窘境。方案A的成本指數(shù)最低，表明目前傳統(tǒng)建造方式在成本上的優(yōu)勢(shì)。（2）在考慮政策獎(jiǎng)勵(lì)R時(shí)，方案C的總成本及成本指數(shù)最低，說(shuō)明在政府政策引導(dǎo)下，裝配式建筑不僅在“四節(jié)一環(huán)?！鄙蟽?yōu)勢(shì)明顯，而且通過(guò)適當(dāng)?shù)难b配式方案策劃，成本水平也可以保持與傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式基本相當(dāng)，甚至更優(yōu)。這充分體現(xiàn)了在裝配式建筑在發(fā)展之初政府的政策引導(dǎo)起到的良好效果。

3.2.3 建造方案的價(jià)值指數(shù)分析 根據(jù)ABCD四種方案的功能指數(shù)表（表3）和成本指數(shù)（表6）得出本項(xiàng)目的價(jià)值指數(shù)對(duì)比分析表，詳見(jiàn)表7。

由表7不難得出：V方案D＞V方案C＞1＞V方案B＞V方案A。

針對(duì)方案A，考慮政策獎(jiǎng)勵(lì)與不考慮政策獎(jiǎng)勵(lì)所得出的價(jià)值指數(shù)在4個(gè)方案中最低，離價(jià)值理想指數(shù)1較大，說(shuō)明方案A的功能實(shí)際需要小于實(shí)現(xiàn)功能的成本，故不建議采用該方案。從表7數(shù)據(jù)中也證明了傳統(tǒng)“粗放”的建造方式在全社會(huì)構(gòu)建環(huán)境友好型、資源節(jié)約型的大背景下必將舉步維艱，也終將逐步被綠色、循環(huán)、低碳的建造方式所代替。

表7 四種方案的價(jià)值指數(shù)對(duì)比分析表Tab.7 Value indices of four schemes

在方案B、C、D的價(jià)值指數(shù)比較中，方案C的價(jià)值指數(shù)離價(jià)值理想指數(shù)1最近，說(shuō)明C方案的功能與費(fèi)用分配最為合理。具體到本案例中，由于政府政策獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼補(bǔ)直接降低本方案成本指數(shù)。與此同時(shí)在裝配式建筑發(fā)展初期，企業(yè)通過(guò)先行先試打造示范項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)在行業(yè)地位鞏固及品牌彰顯的效果顯著，進(jìn)一步提高了案例的功能指數(shù)［15］。

4 結(jié) 語(yǔ)

本文運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)Z企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的建造方案選擇問(wèn)題進(jìn)行了功能、成本、價(jià)值三個(gè)指標(biāo)的量化分析，為Z企業(yè)投資決策層最終決策提供了詳實(shí)的參考依據(jù)?；谏鲜龇治?，該項(xiàng)目C方案最終被Z單位投資決策層予以采用，這與Z公司前期主導(dǎo)實(shí)施的X項(xiàng)目的結(jié)論也基本保持一致。

過(guò)本案例的分析，說(shuō)明了企業(yè)在前期投資決策時(shí)，不能簡(jiǎn)單的以成本高為由而在建造方案的選擇上“因循守舊、裹足不前”。企業(yè)要密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，要充分分析企業(yè)發(fā)展的“功能需求”，不斷的探索與學(xué)習(xí)，緊跟政府政策導(dǎo)向，促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在政府層面，本文的結(jié)論也進(jìn)一步凸顯了政府在培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)工程建設(shè)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面的主導(dǎo)作用以及取得的成效。通過(guò)政策引導(dǎo)、財(cái)稅補(bǔ)貼等方式有效地促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、院校、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等共同參與到裝配式建筑的推廣與應(yīng)用上來(lái)。隨著參與的企業(yè)日益增多，市場(chǎng)發(fā)展越來(lái)越成熟，代表當(dāng)今先進(jìn)的建造技術(shù)的裝配式建筑必將引領(lǐng)未來(lái)建筑業(yè)的綠色健康發(fā)展。