文/湯莫亞 南京財經(jīng)大學產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院 江蘇南京 210000

1、引言

中國政治上的集權制度，中央政府在官員的任命上具有高度的決定權。一個官員的評價指標主要是從德、能、勤、績、廉。其中唯一能夠量化的指標就是績，實績是官員的主要晉升考核指標。官員為獲得晉升機會，不得不做出超越其他競爭者的業(yè)績。主要以GDP 增長率為實績考察的標準，使得官員更加關注所任轄區(qū)GDP 增長率以及財政收入等。房地產(chǎn)投資通過促進需求，進而促進經(jīng)濟增長。何云等（2017）、徐麗杰（2014）根據(jù)Granger 因果關系檢驗發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資每增加1 個百分點，經(jīng)濟增長就會提高1.37 個百分點，而且這種因果關系是單向的。即只有經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因。我國的房地產(chǎn)市場區(qū)域化現(xiàn)象比較嚴重，房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡也會影響到整體的國民經(jīng)濟發(fā)展。黃忠華（2008）、張屹山（2018）則進一步證實房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長的區(qū)位效應，并發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻大于中西部地區(qū)。

官員往往將上任官員的經(jīng)濟績效視為其“標桿”，在任期內的相對經(jīng)濟增速與晉升是呈正相關的（羅黨倫，2015）。龐保慶（2016）以縣級政府數(shù)據(jù)為依據(jù)得出官員任期與經(jīng)濟績效間是呈直線關系。

2、官員任期對房地產(chǎn)投資的理論分析

有研究發(fā)現(xiàn)，官員的晉升與任期內地區(qū)經(jīng)濟效率顯著負相關（蔣德權，2015）。這意味著地方政府為了得到晉升的機會集中注意力發(fā)展經(jīng)濟總量和經(jīng)濟速度。理性官員則會認為在任職的早期，經(jīng)濟績效對晉升的影響不是很大。官員想要獲得晉升的機會，則其政績應該是任職后期強于前期。若前期就擁有較好的經(jīng)濟績效則會提高了后期政績的評價門檻。理性的官員在任職前期不會竭盡所能開發(fā)當?shù)氐馁Y源。在任期的晉升關鍵時期，官員會加大對經(jīng)濟的干預，實施一系列措施刺激經(jīng)濟。任期較短時官員能夠調動當?shù)刭Y源的能力就會有限，一般官員任職時間越長，就越能整合當?shù)刭Y源。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展自身具有鮮明的特征，受政府政策影響較大。

3、官員任期對房地產(chǎn)投資的實證分析

本文的被解釋變量是房地產(chǎn)投資，以房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重作為衡量指標，解釋變量是官員任期。

3.1 官員任期與房地產(chǎn)投資的回歸模型

模型的i 代表城市，表示t 時間，mterm 代表市長任期，sterm 代表市委書記的任期，房地產(chǎn)投資hi，本文加入控制變量分別為：第二產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重（gdps），第三產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重（gdpt），人均GDP（agdp）。其中，μ為隨機誤差項。

3.2 實證結果分析

表1 官員任期與房地產(chǎn)投資實證結果

以上表格的實證結果顯示，官員任期對房地產(chǎn)投資的影響不管有沒有工具變量，其結果都是顯著的。分析表格可知，官員任期與房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)的結果是負相關。一般官員任職對年齡要求較高，低級官員年齡到50 歲就自動默認為沒有上調的可能。當官員任期較長時，其發(fā)展經(jīng)濟的短視行為就會減弱。為了維持經(jīng)濟的正常運轉，政府對房價的調控會比較嚴格。

結論：

官員任期對房地產(chǎn)投資的影響是負向的。實證顯示的相關系數(shù)是負的，其實在正常情況下也很好理解。官員任職前期的時候經(jīng)濟發(fā)展不能很差，至少要在上任經(jīng)濟發(fā)展的基礎上保持平衡。若任職的初期就實現(xiàn)經(jīng)濟負增長，那么官員的績效考評將嚴重受損。官員任職對年齡的要求比較高，當一個官員在任時間太長時，他的晉升動機將減弱，發(fā)展經(jīng)濟的干勁沒有以前足。實現(xiàn)經(jīng)濟的目標不強烈則會影響房地產(chǎn)投資的動機就會減少。