蔣淑云

摘 要：新建商品房涉稅繁多，全程運營的五大階段，除了船舶噸稅及資源稅外，其他15個稅種均有可能涉及，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同環(huán)節(jié)需繳納的主體稅種進行系統(tǒng)分析，以便于整體把握納稅義務以及防范納稅風險。

關(guān)鍵詞：房開企業(yè);階段;涉稅分析

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額快速增長，在我國稅收中起到了重要的作用，而在面對房地產(chǎn)業(yè)務復雜、開發(fā)周期相對長、面臨的稅負壓力大的情況下，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同環(huán)節(jié)需繳納的主體稅種進行系統(tǒng)分析，以便于整體把握納稅義務以及防范納稅風險。

新建商品房全程運營的五大階段，分別是拿地階段、建設(shè)施工階段、房產(chǎn)銷售階段、竣工交房環(huán)節(jié)、房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)所涉稅種及繳納方式不同，現(xiàn)按先后順序?qū)⒏鳝h(huán)節(jié)需繳納的主體稅種分析如下（本文不分析房產(chǎn)持有階段）。

一、拿地環(huán)節(jié)

二、建設(shè)施工階段

城鎮(zhèn)土地使用稅自取得土地開始交，銷售并交付使用的次月起停止計征，以年為單位計算，實行分期繳納，目前南寧分上、下半年兩期申報繳納。

另房開企業(yè)在建設(shè)施工階段也涉及到印花稅，所需繳納的印花稅合同主要有建安合同、勘察設(shè)計合同、甲供材合同、借款合同等。

三、房產(chǎn)銷售階段

土地增值稅、企業(yè)所得稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

例如：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年7月開始開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2018年8月項目均處于預售階段，當月取得預收款2000萬元（銷售普通住宅），A企業(yè)按月申報，當月除期間費用200萬元外沒有其他可以在稅前扣除的項目。

2018年8月A公司預繳增值稅：2000÷（1+10%）×3%=54.55萬元，附加稅6.55萬元

預征土地增值稅的計征依據(jù)=2000-54.55=1945.45萬元，預征土地增值稅額：1945.45×2%=38.91萬元

當月企業(yè)所得稅應當確認的預計毛利為：2000×15%/（1+10%）=272.73萬元，當月應納所得稅額=（272.73-200-38.91-6.55）×25%=6.82萬元

四、竣工交房環(huán)節(jié)

與銷售階段類似，竣工交房環(huán)節(jié)仍需繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，不同之處在于應以項目為主體進行清算。同時還需注意到建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目20%（含），免征土地增值稅。

例如：B房開企業(yè)2019年開發(fā)X項目，可售建筑面積10萬平方米，截止清算期已全部銷售完。取得土地花費7000萬元，開發(fā)成本18000萬元，開發(fā)費用按取得土地成本和開發(fā)成本的10%扣除（實際期間費用350萬元），銷售收入總額54000萬元，已納可扣除的有關(guān)稅金3000萬元。相關(guān)稅收計算如下：

應納增值稅銷項稅額 3880.73萬元[（54000-7000）*9%/（1+9%）]

應納土地增值稅4212.38萬元[可扣除項目金額35500（7000*1.3+18000*1.3+3000）萬元，增值額14041.28萬元，增值率39.55%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0，應納土增稅14041.28*30%]

應納企業(yè)所得稅5297.82萬元[應納稅所得額21191.28萬元（49541.28-7000-18000-350-3000）]

五、結(jié)束語

總而言之，房開企業(yè)所涉稅種密集，實務中應充分注意可能的納稅風險，同時也由于稅收政策及優(yōu)惠繁多復雜，為企業(yè)進行稅務籌劃提供了空間，房開企業(yè)可以通過合理的稅務籌劃以節(jié)稅的辦法達到提高綜合收益的目的。

參考文獻

[1]董漢彬.房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅分析[J].山東工業(yè)技術(shù)，2014：200-201.

[2]國家稅務總局廣西壯族自治區(qū)稅務局網(wǎng)站[Z].