田 雨，蔣 伶

（南京工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院，江蘇 南京 211816）

我國已全面進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，城市規(guī)劃強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展應(yīng)由速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。然而，我國現(xiàn)階段城市更新規(guī)劃研究仍集中在規(guī)劃設(shè)計等工程技術(shù)層面，更新規(guī)劃在用地調(diào)整時往往基于規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，缺乏對用地潛力的定量分析。本文綜合相關(guān)學(xué)者的理論及實(shí)踐研究，利用南京市鼓樓區(qū)相關(guān)技術(shù)資料與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，構(gòu)建科學(xué)有效的存量用地潛力評價方法，以期為后續(xù)的城市更新規(guī)劃提供借鑒。

1 存量用地識別方法構(gòu)建

1.1 存量用地概念界定

存量用地是指城市建設(shè)用地中已經(jīng)建設(shè)，但建筑或設(shè)施質(zhì)量差、土地利用方式不合理或效率低下，且具有二次開發(fā)潛力的用地。

1.2 用地潛力評價方法

用地潛力評價主要基于土地利用現(xiàn)狀和規(guī)劃等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，通過GIS空間分析技術(shù)對存量用地進(jìn)行指標(biāo)量化與加權(quán)疊加分析，其具體步驟為：①借鑒相關(guān)研究成果及案例，并結(jié)合研究區(qū)域現(xiàn)狀特征進(jìn)行因子選擇；②采用層次分析法確定因子權(quán)重；③以相關(guān)研究或規(guī)劃實(shí)踐為依據(jù)確定指標(biāo)賦值，完成存量用地潛力多指標(biāo)評價體系的構(gòu)建；④利用GIS的空間分析技術(shù)實(shí)現(xiàn)多指標(biāo)綜合評價，確定存量用地潛力綜合評價方案。

2 研究區(qū)域概況

2.1 鼓樓區(qū)現(xiàn)狀特征

鼓樓區(qū)位于南京主城區(qū)的核心地區(qū)，東以中央路、中山路為界,南以漢中路、漢中門大街為界,西至長江夾江,北臨長江。轄區(qū)總面積為54.18km2，現(xiàn)狀已建用地面積為44.95km2，說明鼓樓區(qū)已基本建成，總體進(jìn)入了存量再開發(fā)階段。

鼓樓區(qū)現(xiàn)狀用地以居住、公共管理與服務(wù)用地為主，約占城市建設(shè)用地總量的55%；同時，還存在一定量的工業(yè)及倉儲用地，約占城市建設(shè)用地的5%，用地結(jié)構(gòu)亟需優(yōu)化。

2.2 鼓樓區(qū)規(guī)劃定位與發(fā)展要求

鼓樓區(qū)的總體定位為：國家重要的科技研發(fā)基地、長三角重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文旅產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、江蘇省行政管理和醫(yī)藥健康服務(wù)中心。規(guī)劃明確提出，要加快推進(jìn)鼓樓區(qū)用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)用地的轉(zhuǎn)型升級，增加綠地和各類服務(wù)設(shè)施用地，以提升城市的宜居水平和功能品質(zhì)。

3 實(shí)證研究——南京市鼓樓區(qū)存量用地潛力評價

3.1 研究樣本選擇

根據(jù)對存量用地概念的界定，本研究涉及的存量用地類型主要為《南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)（2012）》中規(guī)定的所有已建的城市建設(shè)用地（H11）。同時，根據(jù)《南京市生態(tài)紅線區(qū)域保護(hù)規(guī)劃》的生態(tài)紅線保護(hù)要求，確定了4465個有效地塊。

3.2 存量用地潛力評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

1）因子選擇 ①參考已有的指標(biāo)體系構(gòu)建方法，確定存量用地潛力評價指標(biāo)體系將由因子層—指標(biāo)層—分類層3級框架構(gòu)成；②借鑒相關(guān)研究成果與實(shí)踐案例，結(jié)合南京鼓樓區(qū)的現(xiàn)狀特征和規(guī)劃要求，本文選取了用地適宜度、地塊開發(fā)強(qiáng)度、建筑現(xiàn)狀情況、區(qū)位價值等評價因子及與之相對應(yīng)的用地功能、容積率、建筑密度、建筑質(zhì)量、與軌道交通站點(diǎn)距離、與水域及綠地的距離等6個指標(biāo)要素。

2）權(quán)重確定 運(yùn)用層次分析法，將評價因子進(jìn)行成對比較和重要性評分，構(gòu)建評價指標(biāo)判斷矩陣，并通過一致性檢驗(yàn)，得到因子權(quán)重。

3）指標(biāo)賦值 指對各指標(biāo)以統(tǒng)一的數(shù)值區(qū)間進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理的過程，本次評價以0～10分作為賦值區(qū)間。分級賦值標(biāo)準(zhǔn)主要以研究樣本的現(xiàn)狀特征、TOD理論、相關(guān)法規(guī)等為依據(jù)。存量用地潛力綜合評價指標(biāo)體系詳見表1。

4）南京鼓樓區(qū)存量用地潛力評價結(jié)果 利用GIS的加權(quán)總和工具，將單因子評價柵格圖按權(quán)重進(jìn)行疊加，計算出現(xiàn)狀各地塊的用地潛力平均值，得到初步的用地潛力綜合評價圖，用自然斷點(diǎn)分級法將研究區(qū)域分為“高潛力區(qū)、中高潛力區(qū)、中潛力區(qū)、中低潛力區(qū)、低潛力區(qū)”5個等級，存量用地潛力綜合評價結(jié)果詳見圖1。

總體上，南京鼓樓區(qū)的存量用地潛力較高地塊分布呈現(xiàn)從東南向西北逐漸集中的趨勢。通過統(tǒng)計不同用地潛力分區(qū)內(nèi)的存量用地面積可知，鼓樓區(qū)現(xiàn)狀用地的開發(fā)潛力總體上處于較為適中的水平。高潛力區(qū)占總用地的28%，大部分為工業(yè)、物流倉儲及三類居住用地；中高潛力用地主要分布在軌道交通站點(diǎn)及主要河流綠地周邊；中潛力區(qū)面積占比最高，分布也較為均勻；中低潛力區(qū)用地主要為現(xiàn)狀已完全開發(fā)的用地，建筑質(zhì)量較好，部分為新建用地，較多分布在鼓樓的老城片區(qū)和河西片區(qū)；低潛力區(qū)用地基本為綠地廣場用地，占比相對較低（見圖2）。

表1 存量用地潛力綜合評價指標(biāo)體系

4 結(jié)語

存量規(guī)劃時代已經(jīng)來臨，驅(qū)動城市規(guī)劃的主要動力將會是舊城更新與改造。關(guān)于城市存量用地潛力評價方法的探討，是我國城市步入城市更新時代的一次有意義的探索，將為存量更新規(guī)劃提供指引。文章基于GIS空間分析平臺，通過構(gòu)建存量用地綜合評價指標(biāo)體系的方法，以南京鼓樓區(qū)為例，完成了存量用地潛力的綜合評估工作，并對研究結(jié)果進(jìn)行了分析，基本符合鼓樓區(qū)現(xiàn)狀特征及規(guī)劃價值判斷，驗(yàn)證了評價結(jié)果相對合理。

圖1 存量用地潛力綜合評價

圖2 不同潛力分區(qū)的存量用地占比統(tǒng)計