文/陳明 李運世 江孫劍峰

隨著我國城市建設高速發(fā)展和城市經(jīng)濟結構深入調整，樓宇經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，規(guī)模急劇擴張，樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為我國城市發(fā)展中新的經(jīng)濟增長點。新時期樓宇經(jīng)濟的崛起，既是城市土地集約利用發(fā)展的必然趨勢，也是現(xiàn)代服務業(yè)和金融貿易區(qū)集聚和輻射的結晶，其中,物業(yè)管理服務在樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著不可或缺的作用。

一、樓宇經(jīng)濟及其發(fā)展現(xiàn)狀

樓宇經(jīng)濟是城市經(jīng)濟發(fā)展到后工業(yè)化階段，在大城市出現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。以商務樓宇、商業(yè)樓宇、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、軟件園區(qū)和城市綜合體為主要載體，通過規(guī)劃建設、運營開發(fā)、租賃銷售、招商引資而實現(xiàn)引進和增加稅源的目的，快速帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，集中體現(xiàn)了城市核心區(qū)域基礎建設的集約性、復合性、高密度、高產出及具有區(qū)域競爭優(yōu)勢等特點。同時，樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模是一座城市綜合實力、現(xiàn)代產業(yè)體系水平及服務集聚程度的重要標志。在樓宇經(jīng)濟條件下，資本、技術、信息、知識、人才、企業(yè)家等多個要素組合的同時，又形成了資本集中、人才集中、信息集中、資源共享的綜合集聚優(yōu)勢。

以陸家嘴區(qū)域為例，在2018年下半年召開的陸家嘴金融城樓宇工作會上披露，目前陸家嘴區(qū)域已建8層以上樓宇249幢，總建筑面積達1284萬平方米，平均出租率90%以上，在浦東新區(qū)110幢億元稅收樓宇中，陸家嘴區(qū)域就占93幢，這意味著逾八成的億元稅收樓宇集聚在陸家嘴區(qū)域。在93幢億元稅收樓宇中，10億元稅收以上的樓宇有15幢，20億元稅收以上的樓宇有10幢，40億元稅收以上的樓宇有2幢。同時，陸家嘴區(qū)域還集聚了銀證保持牌類機構800多家、功能性要素市場13個、總部型企業(yè)300多家、跨國公司地區(qū)總部90多家。因此，陸家嘴金融區(qū)域每一幢商務樓宇都是一條名副其實的“垂直金融街”。

二、物業(yè)管理在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用

在陸家嘴樓宇經(jīng)濟發(fā)展“節(jié)節(jié)高”的背后，不僅是金融機構和總部企業(yè)的集聚，也是物業(yè)管理企業(yè)的集聚。樓宇經(jīng)濟要發(fā)展，離不開物業(yè)管理的服務支撐，離不開物業(yè)企業(yè)默默無聞的奉獻。無論是超高層的標志性高端樓宇，還是普通商務樓宇，都離不開物業(yè)管理與服務。實際上，物業(yè)管理服務在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展中具有不可替代的作用。無論從物業(yè)資產的角度，還是從業(yè)主客戶的角度，物業(yè)服務企業(yè)都承擔了重要使命。例如，我國召開的G20首腦會議，上海舉辦的“世博會”和“進口博覽會”，物業(yè)服務企業(yè)提供了優(yōu)質服務，所作出的貢獻和取得的成就受到了主辦方和社會的廣泛好評。

中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠指出：從物業(yè)管理行業(yè)近40年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理的重要性越來越凸顯，物業(yè)服務與美好生活的關系越來越密切，物業(yè)服務的價值也越來越被社會所認同，但是要主動地擁抱互聯(lián)網(wǎng)技術，分享新技術革命帶來的紅利，這樣傳統(tǒng)行業(yè)才能降低成本，才能真正發(fā)揮物業(yè)管理的特殊作用。因此，物業(yè)管理服務企業(yè)在主動服務樓宇經(jīng)濟時，首先要樹立良好的服務樓宇經(jīng)濟“物小二”意識，在塑造樓宇經(jīng)濟品牌、提升樓宇服務質量、優(yōu)化樓宇工作環(huán)境、豐富樓宇企業(yè)文化、保障樓宇運行安全、完善樓宇設施配套、實現(xiàn)樓宇資源共享等方面，充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)主導作用。在“互聯(lián)網(wǎng)+”和現(xiàn)代服務業(yè)的背景下，物業(yè)企業(yè)要逐步從傳統(tǒng)的“汗水驅動增長”向“智慧驅動增長”階段邁進，物業(yè)企業(yè)必須發(fā)揚“物小二”精神，推動新一輪的樓宇經(jīng)濟發(fā)展。

發(fā)揚“物小二”精神，物業(yè)企業(yè)除了以實際行動塑造“物小二”的品牌外，更要全面提升物業(yè)管理企業(yè)的綜合服務能力。

在新時期、新時代、新使命的偉大征程中，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過近40年的努力奮斗，已成為人們生活和工作不可或缺的組成部分，初步培育了人們的物業(yè)服務消費意識。隨著物業(yè)管理規(guī)模不斷擴大，物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員數(shù)量不斷增長，其行業(yè)地位也已初步確定。但是，我們必須清醒地認識到，物業(yè)管理作為我國社會的一個行業(yè)，仍處于初級發(fā)展階段。長期以來，管理模式的簡單復制，體制機制的粗放設計，使得物業(yè)管理實踐根基始終在粗放型產生的邊緣徘徊而難以突破。

樓宇經(jīng)濟專家夏效鴻指出：“樓宇經(jīng)濟是由于土地資源越來越稀缺而被迫產生的，土地資源稀缺，要素更需要集約利用，產品更需要集約發(fā)展，企業(yè)更需要集約經(jīng)營?！睆倪@個角度理解，實際上樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為現(xiàn)代服務業(yè)的具體形態(tài)，為物業(yè)管理企業(yè)拓展市場提供了較大的發(fā)展空間。如果說樓宇是“面子”物業(yè)是“里子”，那么要把“面子”和“里子”融合成一條“被子”，充分發(fā)揮“面子”和“里子”的各自功能，物業(yè)企業(yè)必須努力下一番功夫。

三、探索高端商務樓宇物業(yè)管理新模式

不同物業(yè)類型的價值取向差異，決定了客戶核心需求的多樣性。普通小區(qū)業(yè)主要求的是方便和實惠，而樓宇客戶特別是高端樓宇客戶追求的是享受和尊重。因此，物業(yè)企業(yè)在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中，首先要應對的是大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)在樓宇建筑中的廣泛運用，特別是“智慧樓宇”建筑不再是設備的堆積，不再停留在系統(tǒng)整合、數(shù)字自動化等層面，而是以大數(shù)據(jù)為基點，以綠色生態(tài)為導向，以移動互聯(lián)網(wǎng)為助力，“智慧樓宇”中綠色建筑、自動化集成、現(xiàn)代物業(yè)管理、智慧城市建筑等為主導的技術轉型升級。

探索樓宇物業(yè)的轉型創(chuàng)新發(fā)展模式，除了給物業(yè)企業(yè)帶來新的理念、新的趨勢、新的服務、新的技術、新的標準外，還造成了許多困難和挑戰(zhàn)。比如物業(yè)企業(yè)運營成本大幅增加，專業(yè)人員尤其是高端人才嚴重缺乏，加上房地產行業(yè)發(fā)展受阻，物業(yè)企業(yè)拓展市場進入了環(huán)境巨變的時代。雖然轉型升級在短期內能幫助企業(yè)渡過難關，但從長期發(fā)展來看，仍然存在很多問題。現(xiàn)代樓宇不但涉及先進的建筑、機電、電子、信息、工程等高端技術，還涉及社會科學、人文科學、管理科學等創(chuàng)新性科學技術的成果，須將這些成果應用于樓宇經(jīng)濟。總之，管理服務一幢技術高新、性能超強、形體豪華且總體結構復雜、統(tǒng)籌協(xié)調較多的樓宇，需要強大的物業(yè)管理團隊予以支持，在樓宇經(jīng)濟轉型升級過程中，物業(yè)企業(yè)是“急轉”還是“緩轉”，是彎道超車還是變道超車，所有這些都在考驗物業(yè)企業(yè)的應變能力和應對能力。

因此，高質量的樓宇經(jīng)濟發(fā)展更需要高質量的物業(yè)管理，要正確處理協(xié)調好“面子”與“里子”的關系?！拔镄《痹谛碌臉怯罱?jīng)濟條件下，需要構筑新優(yōu)勢，培育新動能，提供新服務，對樓宇服務做到有求必應、無事不擾，對照樓宇服務標準，堅持自我加壓、自我完善、自我提高，全心全意甘當樓宇服務的“物小二”。

四、推進樓宇物業(yè)管理的幾點思考

一是樓宇物業(yè)管理人員要有宏觀整體思維。作為樓宇物業(yè)服務的從業(yè)人員，首先要站在樓宇經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略高度，自覺增強政治意識、大局意識、團隊意識、合作意識、服務意識，全力配合樓宇業(yè)主和客戶，做好各項物業(yè)管理服務。

二是加強商務樓宇之間的信息共享、資源共享。尤其是在經(jīng)濟增長緩慢、客戶需求減少、存量辦公面積增多的情況下，要加強樓宇之間可租、待租信息的交流溝通，避免信息不對稱而形成價格戰(zhàn)。

三是政府部門要加強對樓宇經(jīng)濟的扶持力度。政府相關部門應定期召集樓宇專題會，分析研究樓宇經(jīng)濟運行過程中的存量問題和增量問題，幫助樓宇解決實際困難，如物業(yè)企業(yè)普遍存在人員結構老化、中高端人才難招難留、專業(yè)工程技術人員再學習培訓難等問題。政府部門應出臺樓宇經(jīng)濟扶持政策，由政府相關部門與行業(yè)協(xié)會、專家組成評審小組，設定評審標準，通過公開、公平、公正評審，每年評選一些示范達標樓宇，并給予精神鼓勵和資金獎勵。

四是搭建商務樓宇間相互借鑒交流的平臺。開展樓宇文化交流活動和樓宇節(jié)能降耗智能化、數(shù)字化、網(wǎng)絡化、商務化等專項業(yè)務交流，使樓宇真正成為安全、舒適、高效、節(jié)能的工作和生活環(huán)境。組織具有樓宇共性需求的培訓活動，如樓宇禮儀接待、會務接待、商務接待、客服接待等。

五是加強樓宇物業(yè)管理信息化專業(yè)人才培養(yǎng)。樓宇經(jīng)濟發(fā)展與物業(yè)管理服務還存在相當?shù)牟罹?，人才需求上更是問題多多，所有這些問題都制約和阻礙了物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。在許多樓宇設備管理中，物業(yè)企業(yè)挖掘人才潛力，已將大數(shù)據(jù)、“物聯(lián)網(wǎng)+”、節(jié)能降耗、綠色環(huán)保等科技手段運用在樓宇設備管理中。比如：原來機房設備巡檢是工程專業(yè)人員每天2-4次的人工巡檢，現(xiàn)在運用“物聯(lián)網(wǎng)+”技術，每5秒采集一次設備數(shù)據(jù)，包括溫度、壓力等運行數(shù)據(jù)自動上傳到平臺并記入數(shù)據(jù)庫，不但減少了人員，更重要的是全覆蓋、無盲區(qū)、無縫隙、全天候對設備進行監(jiān)控，管理人員通過手機進入系統(tǒng)平臺，可及時了解設備運行情況，這些都是物業(yè)企業(yè)在轉型升級中自我提升、自我完善的縮影。

綜上所述，在巨變時代，每個行業(yè)都在整合，都在交叉滲透。在這個跨界經(jīng)營、迅速變更的時代，無論樓宇經(jīng)濟還是物業(yè)服務均如履薄冰。無論時代如何變遷，樓宇建筑如何變化，物業(yè)企業(yè)永遠提供“物小二”服務。所做、所思、所見、所聞，物業(yè)企業(yè)始終在努力，在深刻多元的思想和溫暖心靈的情懷中共同創(chuàng)造樓宇經(jīng)濟的嶄新未來。