謝繁卉

一、群租產(chǎn)生的原因

所謂“群租”，是指多人租住在同一套住房里，這里的“多人”并非指正常意義的多人，而是“一套100多平方米的公寓住了十幾、二十個(gè)陌生人，客廳被改裝成三四間，而將這些小房間分隔開(kāi)來(lái)的不過(guò)是一層紙板，隔壁房間的打呼聲都能聽(tīng)得一清二楚”①。這便是現(xiàn)在很多城市群租的正常業(yè)態(tài)。

然而，為什么群租現(xiàn)象會(huì)如此普遍？首先，快速城市化進(jìn)程引發(fā)群租。城市化過(guò)程也是人口向城市集中的過(guò)程。我國(guó)正處在城市化快速發(fā)展的過(guò)程中，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和高素質(zhì)人才涌入城市。他們已成為大城市勞動(dòng)用工的主要來(lái)源，人口的流入為這些城市或地區(qū)提供了豐富的勞動(dòng)力資源并創(chuàng)造了大量財(cái)富，但同時(shí)也引發(fā)了許多矛盾。住房的供需矛盾便是其中之一，也是群租問(wèn)題產(chǎn)生的原因之一。外來(lái)人員除了要在城市工作，還要在這里居住生活，很多人都是拖家?guī)Э诘脑诔鞘写蚱矗幸徊糠秩丝赡軙?huì)在城市永久居住，但他們的居住問(wèn)題在城市規(guī)劃之初并未考慮到 ②，導(dǎo)致住房需求多而供給少的矛盾現(xiàn)象。在北京、上海、廣州和深圳這些城市外來(lái)人口集聚的一線城市，房?jī)r(jià)一直不斷攀升。然而，上漲的不只是住房，租房?jī)r(jià)格也在供給小于需求的情況下不斷上漲，低收入群體為了省錢，便產(chǎn)生了群租現(xiàn)象。其次，“二房東”對(duì)利益的追逐是加劇群租蔓延的關(guān)鍵因素。群租房出租人，其實(shí)很多是“二房東”，

為追求經(jīng)濟(jì)效益最大化，對(duì)房屋本身結(jié)構(gòu)和布局作一定改動(dòng)，通過(guò)打隔斷等方式盡可能擴(kuò)大使用面積，多接受租住人員，有的甚至將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)都分割成小房間，屬于非正常的居住形式。這種空間布局降低了居住成員之間對(duì)外來(lái)陌生人員進(jìn)行監(jiān)視的程度，形成防范的空間死角③ 。這樣做的直接動(dòng)力是單租與分租的價(jià)格差。假設(shè)一套80平方米的房子整體租下來(lái)的租金為 4200元，而二房東把房子分成6個(gè)小間，以每間1400元的租金租出去，可獲得8400元的租金，扣除付給房東的4200元租金，凈賺4200元，如果多租幾套，利潤(rùn)是相當(dāng)可觀的。在這種巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，房屋租賃市場(chǎng)一片混亂，群租現(xiàn)象普遍，常常引發(fā)諸如消防安全、居住安全等隱患。

在此情況下，群租在政府想方設(shè)法整治的態(tài)勢(shì)下依然不斷回潮，成為城市公共管理問(wèn)題的頑疾。

二、治理理論視角：多元主體共同治理群租

1.治理理論核心觀點(diǎn)

俞可平認(rèn)為：“治理一詞的基本含義是指官方的或民間的公共管理組織在一個(gè)既定的范圍內(nèi)運(yùn)用公共權(quán)威維持秩序，滿足公眾需要。治理的目的是在各種不同的制度關(guān)系中運(yùn)用權(quán)力去引導(dǎo)、控制和規(guī)范公民的各種活動(dòng)，以最大限度地增進(jìn)公眾利益。所以，治理是一種公共管理活動(dòng)和公共管理過(guò)程，它包括必要的公共權(quán)威、管理規(guī)則、治理機(jī)制和治理方式?！雹苡纱丝梢钥闯?，治理的主體是指“官方的或民間的公共管理組織”，即強(qiáng)調(diào)的不只是政府作為治理的主體，市場(chǎng)、社會(huì)都可以成為治理的主體，強(qiáng)調(diào)多主體的治理方式。治理理論認(rèn)為治理的主體是多元的，方式可以是參與式的等一系列新的觀點(diǎn)，并且要求依靠多元主體的相互影響和有效互動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理配置和高效管理 ⑤。在此模式下，政府角色發(fā)生了很大變化，不再是治理公共問(wèn)題的唯一主體，而轉(zhuǎn)向整合各種資源，允許各種組織參與社會(huì)公共事業(yè)的管理，政府成為公共管理的催化者。所以，群租作為公共管理問(wèn)題，需要運(yùn)用治理理念去解決，實(shí)現(xiàn)治理主體多元化。

2.群租治理主體多元化

（1）政府：由治理的劃槳者到整合資源的掌舵者

治理理論是在政府失效和市場(chǎng)失靈的情況下興起的，認(rèn)為國(guó)家與市場(chǎng)的作用和能力都是有限的。在管理社會(huì)共同事務(wù)，提供公共管理方面存在著多個(gè)中心，應(yīng)提倡通過(guò)平等協(xié)商與合作達(dá)到協(xié)調(diào)，國(guó)家、市場(chǎng)和公民社會(huì)組織之間在職能上是一種相互補(bǔ)充和彼此合作的關(guān)系，應(yīng)倡導(dǎo)自治組織和社會(huì)的形成和社會(huì)自律自治，減少政府不必要地干預(yù)，由單一中心獨(dú)挑重任變?yōu)槠降葏f(xié)商的伙伴關(guān)系⑥。所以，社會(huì)治理應(yīng)該向著政府、市場(chǎng)和社會(huì)多元主體參與的模式努力。在此理論倡導(dǎo)下，政府不再是治理公共問(wèn)題的唯一主體，而只是治理主體的一員，是把握方向、提供服務(wù)的治理主體，即承擔(dān)的是掌舵而非劃槳的職能。

群租整治一直是個(gè)難題，單靠政府的力量難以消解，往往會(huì)出現(xiàn)整治結(jié)束后卷土重來(lái)的怪象。群租問(wèn)題從本質(zhì)上來(lái)講是公共管理問(wèn)題，但其產(chǎn)生的根源是住房租賃市場(chǎng)供需出現(xiàn)鴻溝所致，是資源配置問(wèn)題，所以，市場(chǎng)應(yīng)該在這里發(fā)揮主導(dǎo)作用，而不是政府單方面的利用執(zhí)法資源取締群租，況且，政府一直在試圖取締但始終無(wú)法達(dá)到取締的目的。如此，政府需要轉(zhuǎn)變治理理念，不做直接治理的劃槳者，可以利用自身的優(yōu)勢(shì)整合社會(huì)、市場(chǎng)的各方資源來(lái)共同治理群租，把握好取締群租的大方向，做好舵手，發(fā)揮公共服務(wù)和市場(chǎng)監(jiān)管職能。

（2）社區(qū)及其組織：參與公共事務(wù)治理，供給共享空間，倡導(dǎo)居民自治

治理主體多元化，社區(qū)及其自治組織是不可或缺的治理主體。一直以來(lái)，雖然社區(qū)存在很多社會(huì)團(tuán)體、自治機(jī)構(gòu)，但是實(shí)踐中，街鎮(zhèn)一級(jí)政府的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)中一般都有類似社區(qū)管理辦公室的科室，從人力、物力、財(cái)力方面對(duì)社區(qū)及其組織進(jìn)行“控制”。因此，社區(qū)對(duì)政府及其派出機(jī)關(guān)是全方位依賴，他們和政府之間的關(guān)系并非相對(duì)獨(dú)立的關(guān)系，而是政府自上而下控制社區(qū)與社區(qū)單方面依附政府的關(guān)系。在政府及其派出機(jī)構(gòu)不斷

“指導(dǎo)”社區(qū)工作，要求其承擔(dān)政府職能的環(huán)境下，社區(qū)的獨(dú)立性和自治性、群眾性受到限制，社區(qū)及其自治組織成為基層政權(quán)組織及其派出機(jī)構(gòu)的“附屬物”。

在治理理論的設(shè)想中，社區(qū)自治需要形成政府、社區(qū)組織、社區(qū)單位、非政府組織及社區(qū)成員的多元互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)，而非行政依賴。在政府把職能真正定位在整合資源和市場(chǎng)監(jiān)管的前提下，社區(qū)也需要發(fā)揮其自治和服務(wù)功能，為社區(qū)居民提供共享空間，在硬件設(shè)施和軟件資源上都給予支持，營(yíng)造自治氛圍，鼓勵(lì)居民根據(jù)自己需要設(shè)計(jì)活動(dòng)，為本地居民與外來(lái)租客搭建交流平臺(tái)，使其生活在有溫度的社區(qū)里，感受到社區(qū)的溫度。

（3）企業(yè)：發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)化取締群租，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任

在公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式，這一直是學(xué)術(shù)界討論的焦點(diǎn)。企業(yè)作為市場(chǎng)的重要組成部分，在某些可以市場(chǎng)化的公共服務(wù)中（準(zhǔn)公共物品或混合公共物品）承擔(dān)著重要角色。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)的成本意識(shí)增強(qiáng)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的動(dòng)力增加。但競(jìng)爭(zhēng)不是放任自流的東西，奧斯本認(rèn)為不經(jīng)規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)可能導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題 ⑦，群租的產(chǎn)生在某種程度上便是競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范所致。因此，政府需要通過(guò)公共政策規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)模式，這是政府在競(jìng)爭(zhēng)中的宏觀規(guī)制責(zé)任。在此情況下，企業(yè)便可以發(fā)揮自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，例如采用精細(xì)化的管理方式、提供智能服務(wù)、講究效率等，在此情況下，以市場(chǎng)化的方式解決“蟻?zhàn)濉弊》繂?wèn)題，承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。

在此理論推演下，群租治理呈現(xiàn)出“政府整合資源，做好公共服務(wù)與市場(chǎng)監(jiān)管，承擔(dān)掌舵而非劃槳的角色；社區(qū)組織參與公共事務(wù)治理，供給共享空間，倡導(dǎo)居民自治；企業(yè)發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)化方式取締群租，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”的多元共治狀態(tài)。

三、T鎮(zhèn)治理群租經(jīng)驗(yàn)——代理經(jīng)租模式

1.T鎮(zhèn)基本情況

T鎮(zhèn)是浦東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的四個(gè)新市鎮(zhèn)之一，于2000年4月由原T鎮(zhèn)與原W港鎮(zhèn)合并而成。地處浦東新區(qū)腹部，南鄰迪士尼樂(lè)園，北鄰金橋開(kāi)發(fā)片區(qū)，西接張江科學(xué)城，東鄰航空城。轄區(qū)面積32.16平方公里，下轄17個(gè)村、20個(gè)居委會(huì)。2016年，該鎮(zhèn)稅收收入45.95億元，財(cái)政收入14.43億元。并且，2017年1-7月，稅收收入已經(jīng)達(dá)到28.48億元，地方財(cái)政收入為7.37億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值25.82億元，固定資產(chǎn)投資40.14億元，引進(jìn)內(nèi)資累計(jì)注冊(cè)資金16.11億元，注冊(cè)企業(yè)264家，實(shí)到外資累計(jì)完成2605.2萬(wàn)美元。憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和平穩(wěn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，吸引了大量外來(lái)人口。目前，T鎮(zhèn)實(shí)有人口14.8萬(wàn)，其中戶籍人口4.22萬(wàn)，外來(lái)人口超過(guò)10萬(wàn)人，本地人口與外來(lái)人口呈現(xiàn)超過(guò)1：2的比例現(xiàn)象，人口“倒

掛”現(xiàn)象明顯，并且呈現(xiàn)出“大聚居，多層次，多群體”的特點(diǎn)，即外來(lái)人口主要居住于動(dòng)遷小區(qū)，社會(huì)各階層的人員都有，國(guó)內(nèi)外人士皆有。外來(lái)人口的集中、快速、無(wú)序涌入，加之區(qū)域房?jī)r(jià)居高不下，催生和助長(zhǎng)了鎮(zhèn)域內(nèi)群租房市場(chǎng)，群租現(xiàn)象突出⑧。 群租在一輪又一輪的整治中并未削減態(tài)勢(shì)，反而愈演愈烈。

2.T鎮(zhèn)治理群租經(jīng)驗(yàn)——代理經(jīng)租模式

所謂“代理經(jīng)租模式”，是指公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源，開(kāi)展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，通過(guò)政府的補(bǔ)貼，穩(wěn)定地向社會(huì)低收入群體提供低于市場(chǎng)租金價(jià)格的租賃房屋業(yè)務(wù)，從根本上改善“群租”問(wèn)題 ⑨。2014年，T鎮(zhèn)開(kāi)始探索代理經(jīng)租模式，但此模式并非T鎮(zhèn)首創(chuàng)，早在香港就有先例，內(nèi)地不少地方也在積極探索，上海市率先試點(diǎn)。2013年上海兩會(huì)期間，多名市人大代表提出，可以嘗試通過(guò)盤活居民動(dòng)遷房等存量房源，納入政府公租房范疇，以緩解

“夾心層”的租房難問(wèn)題 ⑩。實(shí)際上，在2012年，上海市長(zhǎng)寧區(qū)已經(jīng)在新涇北苑居民小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，向動(dòng)遷安置居民代租富余房源，作為公租房長(zhǎng)期使用，由長(zhǎng)寧區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)公司牽頭負(fù)責(zé)該部分公租房的收儲(chǔ)、運(yùn)管等工作。這部分房源主要承租對(duì)象以企業(yè)為單位，重點(diǎn)面向長(zhǎng)寧區(qū)航空服務(wù)、高端物流等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和臨空?qǐng)@區(qū)重點(diǎn)企業(yè)。2013年8月，上海市嘉定區(qū)公租房公司也開(kāi)始試點(diǎn)盤活區(qū)內(nèi)閑置房源，將安亭新鎮(zhèn)安禮路 58弄106套房源，配租給上海國(guó)際汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的優(yōu)秀人

才。T鎮(zhèn)通過(guò)引入社會(huì)專業(yè)租賃公司——唐巢、唐青公司，把群租整治由原來(lái)的政府單方面取締向統(tǒng)籌行政、經(jīng)濟(jì)、科技、法治、自治等手段綜合治理轉(zhuǎn)變，變堵為疏治理群租。

（1）政府：整合社會(huì)資源，當(dāng)好舵手，做好公共服務(wù)與市場(chǎng)監(jiān)管

“群租”問(wèn)題本質(zhì)上是社會(huì)問(wèn)題，僅僅通過(guò)行政執(zhí)法的手段是不可能根治這一現(xiàn)象的。以往政府總是將工作重心放在“整治”上，很少?gòu)膯?wèn)題產(chǎn)生的社會(huì)根源出發(fā)解決問(wèn)題，而代理經(jīng)租業(yè)務(wù)模式在這一方面邁進(jìn)了一大步。

第一，經(jīng)過(guò)深入的調(diào)研，鎮(zhèn)政府發(fā)現(xiàn)其轄區(qū)內(nèi)人才公寓緊缺和大量動(dòng)遷房閑置現(xiàn)象同時(shí)存在，如動(dòng)遷房唐豐苑僅有三分之一的房子自住，近三分之二閑置、出租。而毗鄰的園區(qū)公租房無(wú)法滿足人才居住需求，大量人口外溢到T鎮(zhèn)居住，供需矛盾導(dǎo)致群租屢禁不止，居民反應(yīng)強(qiáng)烈。如何解決這種供需矛盾，解決園區(qū)外溢群體的住房問(wèn)題，從源頭上整治群租，困擾著T鎮(zhèn)政府。第二，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，T鎮(zhèn)積極探索代理經(jīng)租模式并做好市場(chǎng)監(jiān)管。通過(guò)反復(fù)協(xié)商與談判，并且為了避免市場(chǎng)壟斷和政府直接運(yùn)作代理經(jīng)租公司可能帶來(lái)的一系列問(wèn)題，鎮(zhèn)政府引入唐巢和唐青兩家社會(huì)租賃公司，引入兩家企業(yè)也可以在市場(chǎng)上存在競(jìng)爭(zhēng)，防止壟斷。根據(jù)代理經(jīng)租的相關(guān)要求，與經(jīng)租公司簽訂合同，做好房源產(chǎn)權(quán)、房源結(jié)構(gòu)及裝修配置、承租年限等方面的規(guī)定，做好市場(chǎng)監(jiān)管。第三，完善周邊設(shè)施，做好公共服務(wù)。首先是完善生活配套，鎮(zhèn)政府提供了1300平方米的社區(qū)活動(dòng)室、220平方米的商鋪和2000平方米的商業(yè)用房，協(xié)同代理經(jīng)租公司引進(jìn)餐飲、洗衣、超市等生活配套設(shè)施。其次，完善交通配套，通過(guò)與區(qū)職能部門協(xié)商，在地鐵與小區(qū)間設(shè)立專門公交，方便租客上下班。

（2）社區(qū)及其組織：居民（包括租客）自治，提升公共服務(wù)獲得感

在多元共治的狀態(tài)下，社區(qū)要發(fā)揮好引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)居民自治。社區(qū)要為居民提供公共空間，以居民需求為導(dǎo)向，讓居民自己來(lái)設(shè)計(jì)需要使用的場(chǎng)地，需要組建什么樣的團(tuán)隊(duì)，需要開(kāi)展什么樣的活動(dòng)。在代理經(jīng)租模式開(kāi)展效果最好的社區(qū)居委會(huì)，設(shè)置有志愿者活動(dòng)室、青年之家、健身房、臺(tái)球房、婦女之家、才藝展示室及多功能廳等共享空間。如此，租客在周末休息日，可以來(lái)到青年之間交友聊天，去健身房鍛煉身體，已婚婦女還可以到婦女之家談?wù)勑?、聊聊家常。這樣一來(lái)，既可以將本地居民與外來(lái)租客融合在一起，又可以讓休息日不至于無(wú)聊到無(wú)事可干。而且，居住出租房屋的大多是周邊園區(qū)的白領(lǐng)，他們對(duì)社團(tuán)活動(dòng)和志愿服務(wù)都很感興趣，先后建立了書法、國(guó)畫、太極拳、夜跑等9支社區(qū)團(tuán)隊(duì)和平安志愿者、愛(ài)國(guó)衛(wèi)生志愿者、知心大嫂志愿者、文明創(chuàng)建志愿者等4支志愿者隊(duì)伍。

（3）企業(yè)：發(fā)揮自身管理優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“五化”與“四

贏”

代理經(jīng)租公司在政府搭建平臺(tái)的情況下，管理實(shí)現(xiàn)“四化”。第一，實(shí)行市場(chǎng)化收房。與業(yè)主簽訂6年的長(zhǎng)期合同，承諾租期內(nèi)無(wú)論房屋出租與否，租金每月按時(shí)到賬，房東收益穩(wěn)定、企業(yè)收房數(shù)量有保障，房源分布區(qū)域比較廣。第二，采用標(biāo)準(zhǔn)化裝修。在與鎮(zhèn)政府等相關(guān)職能部門的反復(fù)探討下，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，采用“X+1”模式精裝修，在原來(lái)房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上把客廳隔開(kāi)，多裝修出一個(gè)單間，即原來(lái)是三室一廳的房間，裝修后是四個(gè)房間，客廳相應(yīng)變小。采用精裝修的模式，租客可以拎包入住。第三，規(guī)范化出租。一方面，通過(guò)和區(qū)域內(nèi)公司管理層取得聯(lián)系，說(shuō)服他們新員工前來(lái)租賃住房，保障租房群體信息的真實(shí)性；另一方面，通過(guò)智能化的App審核模式，讓租客上傳相關(guān)信息，企業(yè)審核。通過(guò)雙管齊下的方式，杜絕群租亂租，給租客舒心、給政府安心。第四，系統(tǒng)化管理。發(fā)揮技術(shù)管理的優(yōu)勢(shì)，多平臺(tái)多渠道的實(shí)行智能化管理。例如，所有房間均安裝智能鎖，用戶用手機(jī)便可開(kāi)門；另外，所有需求均可在手機(jī)App上提出，公司會(huì)在后臺(tái)及時(shí)查看。第五，實(shí)行人性化服務(wù)。為了提高服務(wù)質(zhì)量，公司專門安排保潔人員定期打掃公共區(qū)域，定期進(jìn)行安全檢查，安排交友活動(dòng)等。并且，代理經(jīng)租公司舉辦的交友活動(dòng)，牽手率相當(dāng)高，因?yàn)樗麄兏鶕?jù)租戶入住時(shí)的信息統(tǒng)計(jì)，在后臺(tái)篩選出條件相符的單身青年參與活動(dòng)，一見(jiàn)鐘情的概論很高。

在此模式下運(yùn)行，業(yè)主、租客、政府和企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“四贏”局面。第一，業(yè)主贏得穩(wěn)定收益。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，企業(yè)不會(huì)像二房東那樣拖欠租金，收益是穩(wěn)定的；也不用擔(dān)心房屋結(jié)構(gòu)被篡改而產(chǎn)生的安全問(wèn)題等。第二，租客贏得舒適居住環(huán)境和增值服務(wù)。對(duì)于租客來(lái)講，不用再去忍受“群租”的惡劣居住環(huán)境和頻頻申請(qǐng)人才公寓而排不上號(hào)的苦惱，代之以舒適的居住環(huán)境和貼心的增值服務(wù)。第三，政府贏得群租整治好結(jié)果。在政府層面，可以和企業(yè)資源共享，利用企業(yè)的大數(shù)據(jù)管理租戶。整合社會(huì)資源使治理群租變堵為疏，從根源上解決問(wèn)題，還有利于區(qū)域內(nèi)人才的引進(jìn)。第四，企業(yè)贏得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，雖然短期內(nèi)可能要承受投入多、收益少的壓力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，可以樹(shù)立品牌形象、創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值、引領(lǐng)行業(yè)變革。唐巢公司負(fù)責(zé)人說(shuō)最初一年開(kāi)拓市場(chǎng)的時(shí)候比較困難，因?yàn)檠b修需要花費(fèi)時(shí)間，但在此期間依然要按照合同規(guī)定付給業(yè)主租金。但政府協(xié)助解決了融資難問(wèn)題?，F(xiàn)在，市場(chǎng)已經(jīng)鋪開(kāi)，前期收儲(chǔ)的5000余套住房已經(jīng)全部租出去，在微薄利潤(rùn)的狀況有量的支撐，實(shí)現(xiàn)薄利多銷，已經(jīng)開(kāi)始回本，預(yù)計(jì)第四年會(huì)有收益。

通過(guò)這樣的管理優(yōu)勢(shì)和服務(wù)態(tài)度，在經(jīng)租房?jī)r(jià)格只比市場(chǎng)上的“群租”貴100-200元的情況下，租客更加傾向于選擇住宿條件舒適、住房安全有保證、有更多增值服務(wù)的經(jīng)租房。通過(guò)政府、社區(qū)和企業(yè)的共同努力，T鎮(zhèn)的群租治理、助力人才引進(jìn)取得成效，現(xiàn)已經(jīng)創(chuàng)建2個(gè)無(wú)群租小區(qū)，其他社區(qū)群租現(xiàn)象也大大改善。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著城市化的不斷發(fā)展，外來(lái)人口不斷涌入城市，他們?cè)跒槌鞘邪l(fā)展做出貢獻(xiàn)的同時(shí)也帶來(lái)一系列問(wèn)題，群租問(wèn)題便是其中之一。群租問(wèn)題作為城市公共管理問(wèn)題，需要治理理論的指導(dǎo)。治理理論強(qiáng)調(diào)治理主體多元化，要求政府由劃槳者變?yōu)檎贫嬲?、社?huì)組織參與公共事務(wù)治理、企業(yè)承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任等多元主體都要發(fā)揮作用，再也不是政府單方面彈琴。

代理經(jīng)租模式是個(gè)新事物，在中國(guó)成長(zhǎng)和發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)。并且，在把其引入公租房和社會(huì)治理時(shí)，一直備受爭(zhēng)議和質(zhì)疑。但是，筆者認(rèn)為，將理論上的治理主體多元化和實(shí)踐中的代理經(jīng)租模式結(jié)合起來(lái)考慮，這是一種創(chuàng)新社會(huì)治理的方式。T鎮(zhèn)引入代理經(jīng)租模式、整合各方資源、調(diào)動(dòng)多元主體積極性共同參與群租整治的經(jīng)驗(yàn)證明，市場(chǎng)化的企業(yè)作為實(shí)施代理經(jīng)租業(yè)務(wù)的主體是有其先天優(yōu)勢(shì)的，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主、租客、政府和企業(yè)的“四贏”局面。

注釋：

①上海大學(xué)城市經(jīng)營(yíng)研究中心，上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院明泉地產(chǎn)工作室：《長(zhǎng)期住房?jī)r(jià)格波動(dòng)比較研究》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007年版。

②鄒瑩瑩：《我國(guó)城市群租現(xiàn)象分析及治理對(duì)策研究》，《理論導(dǎo)報(bào)》2009年第7期。

③王淑榮：《出租房屋“群租”現(xiàn)象治理的思考》，《中國(guó)人民公安大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2013年第6期。

④俞可平：《治理和善治引論》，《馬克思主義與現(xiàn)實(shí)》1999年第5期。

⑤童建勇：《治理理論視野下城市社區(qū)自治問(wèn)題研究》，廣西大學(xué)2008年碩士學(xué)位論文。

⑥劉嫻靜：《城市社區(qū)多元權(quán)力主體的和諧治理——以治理理論為分析范式》，《社會(huì)研究》2013年第30期。

⑦丁煌：《西方行政學(xué)說(shuō)史》，武漢大學(xué)出版社，2014年版，第378頁(yè)。

⑧張波：《代理經(jīng)租型公租房的運(yùn)行背景、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與價(jià)值意蘊(yùn)——基于上海T鎮(zhèn)的實(shí)踐考察》，《求實(shí)》2017年第3期。

⑨湯容濱：《執(zhí)法資源整合下的“群租”治理新思路》，《上海房地》2014年第12期。

⑩宋寧華：《緩解“夾心層”租房難代表建議公租房試水“收編”居民富余房》，網(wǎng)址： http： // shanghai. xinmin.cn / xmsz/2013/01/30/18440586. html，2013年1月30日。

李海濤：《代理經(jīng)租型公租房運(yùn)營(yíng)模式的思考與建議——基于上海長(zhǎng)寧、嘉定兩區(qū)的公租房試點(diǎn)》，《現(xiàn)代城市研究》2015年第5期。

（作者系上海市青少年校外活動(dòng)營(yíng)地—東方綠舟教師）

（責(zé)任編輯 周 ?。?/p>