摘要：自改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)住房的質(zhì)量需求逐漸的提高，以至于房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展起來。但是近些年來，市場(chǎng)逐漸接近飽和，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，致使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入緩慢階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷的增加。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，其總成本的控制存在很多問題，導(dǎo)致的現(xiàn)象就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程之中成本可控性非常低，無法從根本上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

關(guān)鍵詞：房地廠開發(fā)項(xiàng)目；全壽命；成本控

很多企業(yè)都看重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸的增強(qiáng)。但是近年來受國(guó)際經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)的影響，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)受到了一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)逐漸降低，無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。針對(duì)企業(yè)自身講，要想在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中生存下去，就必須進(jìn)行全壽命的成本控制，但是我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制方面起步比較晚。很多企業(yè)雖然付諸行動(dòng)，但是效果不是很明顯，所以現(xiàn)如今成本控制固然重要，更重要的是掌握成本控制的策略。在保證產(chǎn)品質(zhì)量和使用功能的同時(shí)，又能提高經(jīng)濟(jì)效益，成為企業(yè)進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)所在。

1.房地廠開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

1.1開發(fā)前期成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)成本主要是項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研工作，需要成本管理人員跟隨相關(guān)專業(yè)人員對(duì)市場(chǎng)的需求以及消費(fèi)水準(zhǔn)等進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目實(shí)行的可行性。此外對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)之外的費(fèi)用進(jìn)行簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)，以保證項(xiàng)目開發(fā)前期的順利。項(xiàng)目開發(fā)前期的成本較低，一般占取項(xiàng)目總成本的百分之四左右，卻是其是項(xiàng)目開發(fā)前期的重要階段，應(yīng)逐漸加強(qiáng)前期的市場(chǎng)調(diào)研工作。

1.2土地占用的費(fèi)用

現(xiàn)如今隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需土地的占用方式逐漸走向正規(guī)化，很少使用招標(biāo)出讓和協(xié)議出讓的方式，更多的采用拍賣轉(zhuǎn)讓。這其中土地占用的費(fèi)用占取項(xiàng)目總成本的百分之六十到百分之七十，同時(shí)成本可控性非常低，不可能存在討價(jià)還價(jià)。

1.3開發(fā)設(shè)計(jì)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)成本主要是支付代理項(xiàng)目設(shè)計(jì)的費(fèi)用，這部分費(fèi)用最終結(jié)算，在開發(fā)的過程之中，對(duì)設(shè)計(jì)需要不斷的進(jìn)行調(diào)整，以滿足建設(shè)質(zhì)量以及使用功能的需求。其他的設(shè)計(jì)費(fèi)用就是工程實(shí)地勘察、招標(biāo)過程所需要的費(fèi)用等等。

1.4施工所需費(fèi)用

施工費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)所需費(fèi)用的最重要部分，但是不是主要部分。其主要包括建設(shè)所需的機(jī)械費(fèi)用、大量的材料費(fèi)用、人工費(fèi)用以及項(xiàng)目管理費(fèi)用等，施工費(fèi)用是主要的成本控制階段。

1.5管理費(fèi)用

相對(duì)來說，管理費(fèi)用主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程之中進(jìn)行管理組織的費(fèi)用，一般的管理費(fèi)用支出主要是管理人員的薪水，其次就是管理過程所需要的經(jīng)費(fèi)，比如差旅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及管理補(bǔ)貼等各項(xiàng)雜費(fèi)。

1.6銀行貸款利息

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，一般資金不雄厚的企業(yè)都通過銀行貸款來完成項(xiàng)目開發(fā)。但是貸款所產(chǎn)生的利息也成為一項(xiàng)重要的成本支出，所以就要求企業(yè)要進(jìn)行多方面的籌資，將貸款的利息降低到最小化。為保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，必須保證項(xiàng)目開發(fā)過程的穩(wěn)定性，避免因?yàn)橘Y金鏈的斷裂，導(dǎo)致進(jìn)程延期，造成工程上不必要的浪費(fèi)。

1.7稅收支出

由于政府各部門的稅收費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不同，稅收款項(xiàng)的種類不同。一般的稅收為：企業(yè)的、所得稅、契稅、教育附加稅、城市維護(hù)和建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占有稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及印花稅和房產(chǎn)稅等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)各項(xiàng)稅收有明確的了解，及時(shí)繳納稅收款數(shù)，避免因?yàn)槎愂召M(fèi)用的延期，從而增大成本的開支，減損企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制分析

2.1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程之中，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的成本控制不僅僅停留在控制設(shè)計(jì)所需的費(fèi)用上。而是關(guān)注設(shè)計(jì)本身，設(shè)計(jì)對(duì)于企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體意義上的控制，其對(duì)工程本身來講，是具有深層意義上的控制。所以說一個(gè)良好的設(shè)計(jì)決定了工程的造價(jià)，在設(shè)計(jì)的過程之中，能夠有效的節(jié)省人力、物力和財(cái)力，從而達(dá)到實(shí)際意義上的成本控制。

所以結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程之中成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)所在，那么對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案的選用成為重中之重。在設(shè)計(jì)方案招標(biāo)的過程之中，要明確指出建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求點(diǎn)，同時(shí)對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單位提出更高的要求：在工程施工前將建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更提前完成，避免在后期施工過程之中，自由的變更結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，造成不必要的工程浪費(fèi)。

相對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其效益回收的周期較長(zhǎng)，并且投資額巨大，稍微不慎造成資金鏈的斷裂，就會(huì)造成一連串的問題，例如工程延期、質(zhì)量不過關(guān)或者產(chǎn)品滯銷等。加上近年來我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本有增無減，限制性更強(qiáng)，所以以此為背景，房地產(chǎn)開發(fā)除了對(duì)其他成本進(jìn)行控制外，對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提出了新要求：工期短、低成本。

工期短要求建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要趨向于簡(jiǎn)單實(shí)用化，建造簡(jiǎn)單耗時(shí)短；低成本要求在保證建筑產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，極低的降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2.2投標(biāo)報(bào)價(jià)成本管理

投標(biāo)標(biāo)價(jià)的成本管理主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商在競(jìng)標(biāo)之前對(duì)社會(huì)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，在保證企業(yè)自身有實(shí)力完成項(xiàng)目開發(fā)的前提下，對(duì)于工程實(shí)施過程之中種種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，將其綜合整理到報(bào)價(jià)之中，在保證高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，又能降低風(fēng)險(xiǎn)因素造成對(duì)項(xiàng)目本身的損傷，因此，降低項(xiàng)目報(bào)價(jià)要有一定的降低標(biāo)準(zhǔn)，不能為了承接項(xiàng)目而降低報(bào)價(jià)。

2.3集中資金

在以往的建筑施工單位施工過程之中，建筑建設(shè)資金比較分散，無法實(shí)現(xiàn)資金合理有效的配置，很多時(shí)候因?yàn)椴糠种g的資金調(diào)配不到位，影響施工單位的施工進(jìn)度，同時(shí)降低了資金的使用率，無法快速的進(jìn)行工程建設(shè)?，F(xiàn)如今我國(guó)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，在極短時(shí)間內(nèi)調(diào)配資金成為現(xiàn)實(shí)，所以可以采用集中資金的制度，保證資金的使用效率。所有的資金使用都由施工單位的總部進(jìn)行調(diào)配，施工各單位所需建設(shè)資金需要各單位提出預(yù)算，在施工單位的總部審核之后進(jìn)行支付。其次，在出現(xiàn)突發(fā)狀況之后，能夠有條不紊的進(jìn)行處理。在一定程度上減少了施工浪費(fèi)現(xiàn)象，避免中小層施工單位的管理人員貪污等情況。

2.4集權(quán)化管理

所謂的集權(quán)化管理就是企業(yè)對(duì)工程各個(gè)項(xiàng)目的資源進(jìn)行整合，然后統(tǒng)一分配，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化管理，加強(qiáng)資源的使用效率，同時(shí)要確定企業(yè)與項(xiàng)目之間的責(zé)任、權(quán)力和利益，加強(qiáng)合同責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)制度，保證工程順利進(jìn)行，避免出現(xiàn)怠工、延期等現(xiàn)象。

2.5實(shí)時(shí)監(jiān)控盈虧

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終目的是盈利，在開發(fā)后期，開發(fā)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品投入市場(chǎng)之后的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，來測(cè)算項(xiàng)目的純利潤(rùn)以及真實(shí)的盈利水平。同時(shí)設(shè)立專門的部門對(duì)工程的尾款進(jìn)行清算，也就是債權(quán)清算。

2.6要加大對(duì)工程成本和造價(jià)的審核力度

要做好工程量的審核，重點(diǎn)就是審查工程量是否存在錯(cuò)算、重算、漏算的現(xiàn)象，在審查的時(shí)候一定要對(duì)重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)地核對(duì)和計(jì)算。

結(jié)束語：

近些年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國(guó)際市場(chǎng)的波動(dòng)而產(chǎn)生不穩(wěn)定性，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，致使很多企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型，向正規(guī)化的方向發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題就是投資大、周期長(zhǎng)、成本控制率較低，要求國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)案例，結(jié)合我國(guó)本土環(huán)境，加以改進(jìn)，做到有效的成本控制，將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)豐厚，很多企業(yè)都想進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)分一杯羹，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)勝劣汰，不斷的改革自身，融入新的模式，才可立于不敗之地。

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作者簡(jiǎn)介：李鵬，男，漢族，身份證號(hào)碼：6529011985xxxx0419，陜西，本科，助理工程師，研究方向：（評(píng)中級(jí)職稱）工程管理。

（作者身份證號(hào)碼：6529011985xxxx0419）