袁斯來(lái)

除了最繁華的CBD地區(qū)，在京都看不到高樓。這個(gè)位于日本關(guān)西、古老安靜的小城市有上千年的歷史，還保存著唐都長(zhǎng)安和東都洛陽(yáng)的規(guī)劃，甚至它的別稱就是“洛陽(yáng)”，日語(yǔ)中的“上洛”，指的就是“前往京都”。

這里的小巷子像棋盤(pán)一樣縱橫交錯(cuò)，路邊都是日本傳統(tǒng)的木質(zhì)“一戶建”，這種建筑被稱為“町家”，已經(jīng)有300多年的歷史，前店后住，長(zhǎng)方形樣式，所以又被稱為“鰻魚(yú)的寢床”。

京都被鴨川自北向南一分為二，從南至北有10條東西向大街，整個(gè)城市分為11個(gè)區(qū)。熱門(mén)旅游地和CBD都在中部，鴨川以西主要是shopping mall，集中在四條一帶，也就是第四條大街，這里屬于中京區(qū)。很多老居民住在二條附近，二條城也曾是德川將軍的城堡。而熱門(mén)的旅游地清水寺、平安神社、八坂神社、祗園、花見(jiàn)小路都在鴨川以東，屬于東山區(qū)。

作為旅游城市，以往到京都的游客更多來(lái)自歐美和中國(guó)的港澳臺(tái)地區(qū)，但從2014年起，日本政府開(kāi)始陸續(xù)放低中國(guó)內(nèi)地游客赴日旅游簽證的門(mén)檻，包括3年多次往返簽證。

中國(guó)內(nèi)地的游客蜂擁到了關(guān)西。

到了2017年，赴日旅游的中國(guó)游客人數(shù)創(chuàng)下新高。

日本國(guó)土交通大臣石井啟一在2018年1月12日的記者會(huì)上稱，2017年全年赴日的海外游客數(shù)量達(dá)2869萬(wàn)人次，創(chuàng)了歷史紀(jì)錄。其中，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的訪日游客達(dá)735.58萬(wàn)人次，連續(xù)3年居于首 位。

而攜程最近發(fā)布的《2018年中國(guó)游客赴日旅游報(bào)告》顯示，日本已成為中國(guó)公民出國(guó)旅游的第二大目的地國(guó)家，2018年赴日中國(guó)內(nèi)地游客總?cè)舜慰赡艹^(guò)800萬(wàn)人。

2019年，簽證條件變得更加寬松：過(guò)去3年內(nèi)曾兩次以上以個(gè)人旅游簽證赴日的中國(guó)游客，申請(qǐng)多次往返簽證都不再需要提供財(cái)產(chǎn)證明?？梢灶A(yù)想，今年會(huì)有更多的人涌入日本旅游。

中國(guó)人不但赴日旅游的熱情越來(lái)越高漲，去日本投資的勢(shì)頭也愈發(fā)明顯。未來(lái)幾年，日本有多個(gè)國(guó)際性盛事。包括2019年大阪G20峰會(huì)、2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)、2025年大阪世博會(huì)，當(dāng)然還有中介和民宿運(yùn)營(yíng)者都津津樂(lè)道的大阪賭場(chǎng)—目前，全球幾大賭場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司都在盡力爭(zhēng)取首張牌照。只是，日本政府對(duì)此格外謹(jǐn)慎，賭場(chǎng)能否營(yíng)業(yè)還是未知數(shù)，畢竟，根據(jù)NHK民調(diào)，有42%市民持反對(duì)態(tài)度。不過(guò)這不影響投資人的熱 情。

2018年年初，一場(chǎng)“網(wǎng)絡(luò)秀”更是讓“民宿投資”這個(gè)話題為大眾所知?！熬W(wǎng)絡(luò)紅人”薛蠻子發(fā)了條微博，宣稱自己在京都“一口氣買(mǎi)了一條街。命名為‘蠻子小路。一條街11棟老町屋?！?/p>

2017年年末起，他便開(kāi)始在民宿眾籌平臺(tái)多彩投上開(kāi)放預(yù)約眾籌，兩個(gè)月籌了1000多萬(wàn)元。11月他在京都買(mǎi)了7幢町屋，都位于上京區(qū)的上七軒，這里是京都五大花街之一，“拿到民宿執(zhí)照后出租利潤(rùn)可以達(dá)到年化8%到12%，京都每年6000萬(wàn)人次，其中2500萬(wàn)是外國(guó)人，一房難求?！毖πU子在接受搜房網(wǎng)采訪時(shí)說(shuō)。

對(duì)比國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)5%以下的回報(bào)率，這樣的收益足以讓人眼紅了，只是，事情真的如此美好嗎？

2018年年底，《第一財(cái)經(jīng)》雜志走訪京都，看到的是在這場(chǎng)由簽證開(kāi)放、國(guó)民可支配收入增加帶來(lái)的旅游業(yè)繁榮和房地產(chǎn)投資機(jī)遇背后，中國(guó)商人們?cè)谝粋€(gè)熟悉又陌生的異國(guó)，面對(duì)著語(yǔ)言溝通障礙、商業(yè)規(guī)則迥異以及商機(jī)背后的文化差異等一系列令人頭疼的問(wèn)題。

中國(guó)人來(lái)了

“住在町屋里其實(shí)并不舒服”，攝影師李源告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志，有些翻修不好的老房子保暖效果差，采光也不盡如人意，“還很招蟲(chóng)子”，京都本地人是不太愿意住的。

李源從讀大學(xué)開(kāi)始就在京都生活，已經(jīng)待了11年，現(xiàn)在開(kāi)了一家攝影工作室，做民宿樣板間拍攝和個(gè)人旅拍。他深刻體會(huì)到了市場(chǎng)的變化：2014年年底，日本3·11大地震過(guò)去剛剛3年，京都街頭的游客稀稀落落，下午4點(diǎn)，街道就已經(jīng)冷清下來(lái)。但從2015年開(kāi)始，京都的黑車(chē)司機(jī)和中國(guó)地接漸漸多了。

直到2017年，這樣的熱度并沒(méi)有傳導(dǎo)到民宿市場(chǎng)，價(jià)格一直沒(méi)有巨大波動(dòng)—中國(guó)人蜂擁到關(guān)西地區(qū)買(mǎi)房做民宿的熱潮，不過(guò)短短兩年時(shí) 間。

現(xiàn)在，在京都安靜的小巷子里，時(shí)常能看到搭腳手架的民宿，而這些新開(kāi)工的建筑背后的主人，不少都是中國(guó)人。

他們是后來(lái)者。最初一批在京都和大阪投資民宿的中國(guó)人，很多是在日本讀書(shū)并留下來(lái)工作的留學(xué)生，或者投資嗅覺(jué)敏銳的商人。

林景遷算是“早鳥(niǎo)”，在日本生活了十多年，他在2015年左右入手了第一套民宿，日本習(xí)慣稱之為“物件”。這棟小房子地段很好，在京都市中心，60多平方米的町屋當(dāng)時(shí)價(jià)格2000萬(wàn)日元左右，差不多120萬(wàn)元人民幣。

“當(dāng)時(shí)價(jià)格不高，脫離市場(chǎng)價(jià)格的也有，因?yàn)槿毡救擞X(jué)得老房子常年失修，沒(méi)有價(jià)值，所以當(dāng)成地皮賣(mài)?！绷志斑w對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志回憶，他當(dāng)時(shí)做民宿的想法很簡(jiǎn)單，就是找一個(gè)回報(bào)率穩(wěn)定的項(xiàng)目長(zhǎng)期持有，給自己留份養(yǎng)老錢(qián)，沒(méi)想過(guò)做成大生意。

同一時(shí)間，用自有資金投資房產(chǎn)的還有旅行民宿品牌“在川”旅宿的創(chuàng)始人韓哲。他曾經(jīng)是國(guó)內(nèi)在線旅游服務(wù)公司窮游網(wǎng)的COO，在京都開(kāi)了窮游的線下店Q-Home。生活之余，他在京都買(mǎi)了不少町屋和店鋪投資，不過(guò)因?yàn)闆](méi)時(shí)間打理，收益只勉強(qiáng)過(guò)得去。

2017年之前，關(guān)西民宿市場(chǎng)上的中國(guó)老板，大多是他們這樣小打小鬧的“個(gè)體戶”。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)在日本投資民宿的，更多還是日本人。日本首相安倍晉三在2012年年底上臺(tái)后，實(shí)施了一系列被稱為“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”的經(jīng)濟(jì)刺激舉措，最引人注目的就是寬松貨幣政策。日本國(guó)內(nèi)的投資熱度也慢慢升溫，在關(guān)西地區(qū)買(mǎi)公寓做投資的除了東京人，一些本地的房地產(chǎn)中介也開(kāi)始試水，包括京都一些已經(jīng)成立半個(gè)多世紀(jì)的不動(dòng)產(chǎn)公司，它們會(huì)將老町屋買(mǎi)下，修繕一新后再轉(zhuǎn)手賣(mài)出去。后來(lái)的中國(guó)經(jīng)營(yíng)者“都會(huì)借鑒當(dāng)?shù)氐墓?，它們的裝修和設(shè)計(jì)都是標(biāo)桿?！绷志斑w 說(shuō)。

只是，日本人一直沒(méi)有把市場(chǎng)“炒”熱過(guò)，即使是當(dāng)?shù)佚堫^公司，也還是規(guī)規(guī)矩矩掙中介費(fèi)。

這背后有歷史原因。20世紀(jì)日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，“炒房”就成了日本人避之不及的一個(gè)詞，無(wú)論是投資人還是大公司，都不再相信炒房增值的“神話”，他們看中的只有租售比。而住宅長(zhǎng)租的收益一般固定在5%左右，在銀行還沒(méi)法做很好的擔(dān)保，所以大公司們更喜歡購(gòu)買(mǎi)商鋪，對(duì)短租市場(chǎng)興趣索然。

“這不是一個(gè)‘大干快上的項(xiàng)目，日本傳統(tǒng)企業(yè)不會(huì)覺(jué)得民宿或酒店是性感的生意，更不會(huì)一窩蜂涌進(jìn)來(lái)。”韓哲對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志說(shuō)。

另一件讓中國(guó)商人驚訝的是，日本沒(méi)有“一魚(yú)多吃”的習(xí)慣，很多有資本的實(shí)業(yè)公司都是家族企業(yè)，幾代人習(xí)慣做同一件事，不會(huì)輕易介入無(wú)關(guān)的產(chǎn)業(yè)。“地產(chǎn)商要去干酒店，這在行業(yè)內(nèi)是被鄙視的，地產(chǎn)商就是修房子的，做長(zhǎng)租就是做長(zhǎng)租的?！表n哲說(shuō)。

他曾經(jīng)和物業(yè)方談過(guò)合作經(jīng)營(yíng)的意愿，對(duì)方直截了當(dāng)?shù)鼐芙^了?！八麄冇X(jué)得做好房地產(chǎn)，堅(jiān)持初心和愿景就可以了，沒(méi)必要什么都做，日本人覺(jué)得這個(gè)很奇怪，如果要跨行，還要開(kāi)特別大的會(huì)給同行解釋?！?/p>

至于私人投資，更多的日本人會(huì)選擇大阪這樣的商務(wù)城市做長(zhǎng)租公寓，獲得穩(wěn)定的收益，而不是選擇京都這些需要翻修、后期還得運(yùn)營(yíng)維護(hù)的町屋做短期民宿。

這種狀況持續(xù)到兩年前，中國(guó)的投資者開(kāi)始涌入關(guān)西，到日本開(kāi)民宿似乎成了時(shí)髦的投資理財(cái)方式。

中國(guó)人給這一市場(chǎng)帶來(lái)了全新的業(yè)態(tài)。當(dāng)日本的公司還局限于幫私人公寓做管理或長(zhǎng)租時(shí)，中國(guó)公司已經(jīng)開(kāi)始復(fù)制其得心應(yīng)手的打法，比如在川旅宿，它用自己的錢(qián)租下一整棟樓，再以酒店式公寓的形式做短租，“其實(shí)就是類(lèi)似于漢庭或者如家，只是我們沒(méi)有24小時(shí)前臺(tái)?！表n哲說(shuō)。

但在日本，此前幾乎沒(méi)有人這樣做過(guò)，因?yàn)檎鈽I(yè)務(wù)需要敢于冒險(xiǎn)的資本做后盾，而“相較于中國(guó)活躍的資本市場(chǎng)，日本VC數(shù)量不多，主流投資思維偏于保守?！表n哲說(shuō)。

更為關(guān)鍵的是，在川旅宿深諳國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)的玩法，它2018年11月在大阪和窮游合作，開(kāi)了一家品牌酒店，窮游出資，在川旅宿代為運(yùn)營(yíng)，二者分成，成本回收周期控制在12至16個(gè)月內(nèi)。

窮游在國(guó)內(nèi)積累了8000多萬(wàn)用戶，在出境游方面有國(guó)內(nèi)排名前列的活躍社區(qū)。如今它希望把線上和線下業(yè)務(wù)結(jié)合起來(lái)，以線下反哺線上社區(qū)，加強(qiáng)用戶的黏性，而做民宿是最好的線下入口。“這個(gè)店開(kāi)起來(lái)能掙錢(qián)，但更關(guān)鍵的是能夠打品牌。”窮游海外事業(yè)部負(fù)責(zé)人林毅告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志，他們?cè)诰┒嫉腝-Home的和服出租項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)在客房有展示位了。

二者合作后，窮游會(huì)給在川一定的流量支持，雙方還有合作的小程序。窮游作為相對(duì)垂直的出境游網(wǎng)站正好能匹配在川的用戶。

在日本這樣以人力成本高聞名的國(guó)家做民宿，如何降低人力成本也是關(guān)鍵。以窮游和在川合作的Q-Home來(lái)說(shuō)，這里的前臺(tái)只在上班時(shí)間留守，用戶可以通過(guò)小程序獲得密碼，然后到一樓郵箱取鑰匙就可以了。流量支持加上人力成本壓縮，在川的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用自然會(huì)比很多傳統(tǒng)酒店式公寓低許多。有了國(guó)內(nèi)VC和低成本人力的支持，在川很快就鋪開(kāi)了規(guī)模，目前投入運(yùn)營(yíng)的房源已超過(guò)500間。

大阪可以運(yùn)作這樣相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的公寓模式，京都因?yàn)楣哦急Ｗo(hù)的緣故，對(duì)樓房層高有限制，所以基本上還是以非標(biāo)的町屋民宿為主。

韓哲開(kāi)始做在川的時(shí)候，京都的町屋已經(jīng)炙手可熱了。其中一個(gè)重要原因是國(guó)內(nèi)投資環(huán)境的改變。從2017年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)股市走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力，投資客們已經(jīng)感覺(jué)到缺少穩(wěn)定的好標(biāo)的了。一片低迷中，日本民宿個(gè)位數(shù)的回報(bào)，也顯得相當(dāng)可觀。

很快，隨著中國(guó)投資者涌入這個(gè)市場(chǎng)，房產(chǎn)的價(jià)格也漲起來(lái)了。

M.M株式會(huì)社的紀(jì)曉晹之前在國(guó)內(nèi)做的是海外房產(chǎn)中介，自己也有些積蓄，他2017年在京都買(mǎi)了第一套町屋，眼看著房?jī)r(jià)一點(diǎn)點(diǎn)被炒起來(lái)?！耙荒臧肭笆堑谝惠?，當(dāng)時(shí)的均價(jià)算上裝修是5000萬(wàn)日元（約合313萬(wàn)元人民幣）左右，到2017年年中就要6000萬(wàn)日元（約合375萬(wàn)元人民幣）了，現(xiàn)在清水寺和花見(jiàn)小路一些可以修高層酒店的土地價(jià)格，要1億日元（約合625萬(wàn)元人民幣）往上了?！奔o(jì)曉晹說(shuō)，如今他主做民宿的托管運(yùn)營(yíng)。

買(mǎi)町屋的大多還是中國(guó)人?！叭绻谌毡举J款，町屋的評(píng)估價(jià)值很低，而且貸款有周期。但是中國(guó)人很多都是整付，而且用現(xiàn)金?！奔o(jì)曉晹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志說(shuō)。

然而，很多時(shí)候，這些投資客們尚未意識(shí)到這是一門(mén)艱難的生意。株式會(huì)社東成的創(chuàng)辦者周巍巍是在京都留學(xué)后留下的中國(guó)人，現(xiàn)在成立了自己的不動(dòng)產(chǎn)公司，除了房產(chǎn)中介外，也提供民宿運(yùn)營(yíng)服務(wù)。用他的話講，做民宿“要耐得住寂寞”，而且“坑很多的”。

艱難的生意

國(guó)內(nèi)的投資者拿下一處民宿時(shí)，首先會(huì)遇到商業(yè)環(huán)境迥異的問(wèn)題。

以裝修來(lái)說(shuō)，京都的町屋裝修和普通公寓不同，這些老房子很多需要拆到只剩骨架，然后全部重新修建，實(shí)際上和建一棟新樓沒(méi)多大區(qū)別。町屋改造也需要找專門(mén)的裝修隊(duì)，因?yàn)橹挥兴麄兌萌绾卧诜薜耐瑫r(shí)保留屋子古典的風(fēng)味，而這些裝修隊(duì)的價(jià)格都不便宜。

以紀(jì)曉晹?shù)姆孔觼?lái)說(shuō)，他買(mǎi)的是一棟80多平方米的一戶建，買(mǎi)的時(shí)候房齡正好100年。當(dāng)時(shí)是一個(gè)美容院，外墻已經(jīng)用水泥重新刷過(guò)了，最后他只保留了梁柱，整體改造下來(lái)花了1000多萬(wàn)日元，約合人民幣60多萬(wàn)元，屬于中檔價(jià)位。

而周巍巍的房子面積比較大，針對(duì)的都是高端的團(tuán)隊(duì)客，費(fèi)用更高。他代理的房子室內(nèi)面積100平方米左右的較多，裝修一般在180萬(wàn)至250萬(wàn)元人民幣之間，裝修費(fèi)用主要由房子面積大小、狀態(tài)，以及裝修規(guī)格決定，如果房子本身已經(jīng)很老，地基和瓦都要換成本會(huì)比較高?！叭绻麪顟B(tài)不錯(cuò)，70到80平方米的町屋，120萬(wàn)至150萬(wàn)元人民幣也能做?！敝芪∥≌f(shuō)。

林景遷則屬于對(duì)成本嚴(yán)格把控的那類(lèi)，他的裝修看著效果很好，實(shí)際價(jià)格并不高。這很大一部分歸功于他深諳京都生意人的思維。他的裝修隊(duì)是第一套房子就開(kāi)始合作的，工人都已經(jīng)六十多歲了。“京都講究的就是信任關(guān)系，不能朝三暮四，所以剛開(kāi)始就要按時(shí)付款，同時(shí)要尊重他們，這樣之后的事會(huì)容易很多?！?/p>

日本是一個(gè)人力成本遠(yuǎn)高于中國(guó)的國(guó)家，其全國(guó)平均最低時(shí)薪為1000日元，約合60元人民幣，而國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)最高的城市北京，每小時(shí)最低工資才22元。

清潔費(fèi)用是經(jīng)營(yíng)支出的大頭。“如果找比較熟悉的公司，60多平方米的一棟樓清掃一次的費(fèi)用是五六千日元，一個(gè)月起碼得掃10次。”林景遷 說(shuō)。

周巍巍的房子有100多平方米，像這樣的町屋清掃一次得800元人民幣左右，如果算上清洗和垃圾分類(lèi)的費(fèi)用，一次費(fèi)用會(huì)達(dá)到1300到1500元人民幣左右。

這些服務(wù)人員并不是國(guó)內(nèi)召之即來(lái)?yè)]之即去的“乙方”，“這里沒(méi)有甲乙方的概念，無(wú)論是清潔阿姨還是裝修隊(duì)，他們會(huì)覺(jué)得付出了勞動(dòng)，和你是平等的，所以必須尊重他們?！绷志斑w說(shuō)。他的保潔團(tuán)隊(duì)也是合作了3年以上，彼此已經(jīng)非常熟悉。因?yàn)楹献黜樌@些阿姨有時(shí)還會(huì)主動(dòng)給他提一些建議。

幸好，一心準(zhǔn)備“養(yǎng)老”的林景遷沒(méi)想過(guò)把生意做多大，零零星星的幾棟房子比較好管理。但對(duì)其他想要做大的公司來(lái)說(shuō)，京都并不是個(gè)好對(duì)付的地方。除了經(jīng)營(yíng)成本高，他們還要處理看不見(jiàn)摸不到的文化差異。

“京都要和其他地方分開(kāi)，京都更日本，更注重人之間的聯(lián)系，像古時(shí)候的中國(guó)，特別傳統(tǒng)，甚至有村民的心態(tài)，是一個(gè)人情社會(huì)?！绷志斑w如此總結(jié)。

以京都的市中心三條附近為例。這里都是祖輩生活于此的老京都人。相比景區(qū)居民，他們對(duì)陌生人的入侵更加敏感。更何況，京都高檔民宿的代表“御三家”—俵屋、炭屋、柊家把持著這片地區(qū)，中國(guó)人想要高舉高打地做生意，可以說(shuō)是困難重重。

他認(rèn)為要打點(diǎn)好和京都人的關(guān)系，首先“語(yǔ)言要流利，這樣溝通才順暢”。至于和周?chē)従拥年P(guān)系處理，林景遷的應(yīng)對(duì)方法，就是篩選客人?！皶?huì)賣(mài)得稍微貴一些，也會(huì)多和客人聊天，看能否和當(dāng)?shù)厝讼嗵幒?。”他說(shuō)。

周巍巍剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)時(shí)，還不太了解怎么處理周?chē)徖镪P(guān)系。他時(shí)不時(shí)在夜里被民宿周?chē)従拥碾娫挸承?，要么投訴行李箱拖在地上聲音太大，要么投訴垃圾分類(lèi)沒(méi)做好，要么投訴太吵。客人找不到地方跑去按隔壁的門(mén)鈴，主人直接打電話報(bào)警的情況也并不少見(jiàn)。

后來(lái)，在新民宿動(dòng)工前，他就會(huì)提前和鄰居打招呼，裝修結(jié)束后讓他們參觀房間，房間里的家具也盡量買(mǎi)本地貨。還時(shí)不時(shí)參加居委會(huì)的活動(dòng)，逢節(jié)日祭拜，還要慰問(wèn)和贈(zèng)送禮物。

但更困難的還在后面。2018年6月，《日本住宅宿泊事業(yè)法》（即民宿新法）開(kāi)始執(zhí)行，慰問(wèn)左鄰右舍也開(kāi)始變得不管用了。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，京都現(xiàn)在的町屋和民宿新法沒(méi)什么關(guān)系。日本居住經(jīng)營(yíng)牌照分為旅館類(lèi)牌照和民宿類(lèi)牌照，這次民宿新法波及的，主要還是私人的Airbnb，町屋民宿一直以來(lái)拿的都是酒店牌照，被歸為簡(jiǎn)易宿泊一類(lèi)，這是一種由來(lái)已久的業(yè)態(tài)，有著更嚴(yán)格的審核條件，但普通日本人不會(huì)在意這之間微妙的區(qū)別。

紀(jì)曉晹正式拿到許可是在2018年2月，當(dāng)時(shí)民宿新法還沒(méi)有正式實(shí)施，但各大公司已經(jīng)收到了文件，政府也開(kāi)始走街串巷宣講。從前因?yàn)闆](méi)有明文規(guī)定，至多左鄰右舍有意見(jiàn)，做做慰問(wèn)一般就能處理好，如今有章可依，市民們積壓的不滿一下子爆發(fā)了。

“東山區(qū)還好，中京區(qū)做生意的也還好，西邊的那片是居民區(qū)，非常反對(duì)，全部貼著‘民泊反對(duì)的條子。原來(lái)是沒(méi)有法律，如今京都還成立了民泊和簡(jiǎn)易宿所管理協(xié)會(huì)，一下子抱怨就多了?！彼f(shuō)。

從前，居民只是坐在家里被動(dòng)地接受慰問(wèn)，但現(xiàn)在，他們會(huì)主動(dòng)找到紀(jì)曉晹要求召開(kāi)統(tǒng)一的說(shuō)明會(huì)。而且，公司從準(zhǔn)備場(chǎng)地、詳細(xì)的材料到演講都要包攬。到會(huì)的有時(shí)會(huì)達(dá)到100多人，居民們會(huì)提出各種意見(jiàn)，而且他們需要的不是金錢(qián)賠 償。

“老百姓會(huì)說(shuō)你們屋子改造的時(shí)候不能用燃?xì)鉄崴鳎驗(yàn)閾?dān)心火災(zāi)，所以全部換成成本更高的電熱水器。”還有說(shuō)庭院的樹(shù)長(zhǎng)到我這邊了得砍掉，雖然這樹(shù)是從前的房主留下來(lái)的，也只能砍了。”紀(jì)曉晹說(shuō)。

這種對(duì)新事物和陌生人的過(guò)激反應(yīng)在“自掃門(mén)前雪”的中國(guó)人看來(lái)難以理解，但正是日本的文化核心。

本尼迪克特在《菊與刀》中解釋過(guò)，日本非常重視等級(jí)和秩序。他們“各守本分”，而且覺(jué)得壓抑自己的需求是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。“在日本，為他人服?wù)背后的強(qiáng)制力當(dāng)然是互相履行義務(wù)，既要求對(duì)收到的東西等量?jī)斶€，也要求處于等級(jí)關(guān)系中的人彼此之間相互履行責(zé)任?！彼绱藢?xiě)道。

在這樣一個(gè)時(shí)刻彌漫著秩序感的地方，人們甚至?xí)冸x自我，去適應(yīng)社會(huì)規(guī)范。尤其在古老保守的京都，社區(qū)氛圍濃厚，人和人之間有一套約定俗成的規(guī)則。如果忽然多出來(lái)一間人來(lái)人往的民宿，自然會(huì)引起不小波瀾，更何況它的主人還是外國(guó)人。

民宿招來(lái)的“來(lái)路不明”的陌生人，打破了既有的社會(huì)規(guī)則。之前，居民們雖從心理上排斥和不滿，但習(xí)慣于壓抑自己的需求，最多提提意見(jiàn)。如今有章可循，他們找到了控制失序狀態(tài)的切入口，自然會(huì)要求民宿經(jīng)營(yíng)者們也遵循日本的潛規(guī)則，讓一切回歸有序。

更復(fù)雜的是，日本人際交往依賴約定俗成的規(guī)則，日語(yǔ)短語(yǔ)“空気を読む”—也就是“讀空氣”的意思—形象地表達(dá)了這一點(diǎn)。

密蘇里大學(xué)圣路易斯分校的社會(huì)學(xué)家臼井近子接受BBC采訪時(shí)，曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)：日本有一長(zhǎng)串的潛規(guī)則，這些規(guī)則非常細(xì)碎，隱藏在從垃圾分類(lèi)到鄰里之間似近似遠(yuǎn)的關(guān)系中，微妙到本國(guó)人都會(huì)感到困惑。與他們交往需要長(zhǎng)期相處，潛移默化地融入。

這種文化在京都這樣的古都尤其鮮明，對(duì)于外國(guó)人來(lái)說(shuō)，在京都，如何把握言外之意是一件極為困難的事。這種心照不宣的交往，對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)形式上似曾相識(shí)，但實(shí)際表達(dá)的潛臺(tái)詞完全不同。雪上加霜的是，如果觸犯了規(guī)矩，日本人表面上還是不動(dòng)聲色，以至于被拒絕了你也根本無(wú)法找到原因，這讓事情更加棘手。秩序究竟在哪里，該如何運(yùn)作，全靠自己去摸索和把握。“日本人真的不認(rèn)為這是外國(guó)人能做到的。”臼井近子 說(shuō)。

所有這些都會(huì)讓生意人頭疼。關(guān)西民宿野蠻生長(zhǎng)的故事，還沒(méi)來(lái)得及醞釀高潮，可能就要?dú)w于平淡了。

降溫進(jìn)行時(shí)

林景遷在日本生活多年，他觀察到，即使最火熱的時(shí)候，炒起來(lái)的也是部分旅游熱門(mén)地區(qū)，大部分的房子價(jià)格并沒(méi)有多大變化?！熬┒家恍┚包c(diǎn)附近的房子，日本本地人是不會(huì)買(mǎi)的，所以一些投機(jī)的房子跌下來(lái)了。”

周巍巍也明顯感覺(jué)到2018年年末的房?jī)r(jià)開(kāi)始往下走，接盤(pán)的人也少了許多。

尤其是最初一批想要做町屋民宿投資的人，如今發(fā)現(xiàn)民宿像個(gè)黑洞一樣，得持續(xù)不斷地投入精力、金錢(qián)和時(shí)間，收益率還不怎么高?！皰甑倪€是辛苦錢(qián)?！奔o(jì)曉晹說(shuō)。

最終，紀(jì)曉晹發(fā)現(xiàn)單干實(shí)在成本太高，市場(chǎng)也更看好統(tǒng)一管理服務(wù)及規(guī)?；拿袼?。為此，他與同樣經(jīng)營(yíng)民宿的張一凡夫婦合資成立了民宿管理公司“株式會(huì)社M.M”，做民宿統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，包括他們自己的品牌民宿“京戀”“京の嵐”以及委托管理的“蘇影”“花住”等民宿。

除了營(yíng)運(yùn)維護(hù)成本遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)人想象的高昂，很多投資者手里的房子如今根本脫不了手了。

簡(jiǎn)易宿泊對(duì)于房子的要求比Airbnb的私人民宿高得多，以消防來(lái)說(shuō)，京都要求通往建筑物的道路必須有1條以上，寬度不小于1.5米。即使寬度達(dá)標(biāo)，在胡同里面的房子，原則上是不可以申請(qǐng)執(zhí)照的。即使以前拿到了牌照，現(xiàn)在執(zhí)行力度也嚴(yán)格了許多，牌照有可能以各種方式被收回。

最為燙手的，是最初熱潮興起時(shí)，很多不懂行情的人購(gòu)買(mǎi)到“再建筑不可”的房子。日本《建筑基準(zhǔn)法》規(guī)定，“建筑物須與一條4米以上寬度的道路相接壤超過(guò)2米以上”。很多土地并不符合這項(xiàng)規(guī)定，會(huì)被評(píng)估為“再建筑不可”：這里的房子不能拆，只能修補(bǔ)。

然而，在日本，很多買(mǎi)家看中的是屋下的土地。酒店的回報(bào)率比町屋高，一年是10%到15%，如果不能推倒町屋重建酒店，這塊土地的價(jià)格當(dāng)然會(huì)大打折扣。

買(mǎi)房的人開(kāi)始觀望，賣(mài)房子的人卻不少。周巍巍看中的一棟房子最開(kāi)始掛出來(lái)是1億多日元，過(guò)段時(shí)間他再看已經(jīng)降到了9000多萬(wàn)日元，后來(lái)討價(jià)還價(jià)都是以從前難以想象的千萬(wàn)級(jí)別價(jià)格交涉。

“三個(gè)原因，第一是外匯管制，第二國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣，第三是因?yàn)榍皟赡晖顿Y民宿的投資人并沒(méi)有看到理想的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)以及投資收益，因?yàn)槟軌蜻\(yùn)作好民宿的公司并不多。”周巍巍推測(cè) 說(shuō)。

更讓一些單純財(cái)務(wù)投資者不安的是，市場(chǎng)的基本面已經(jīng)起了變化。“因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的緣故日本修了很多酒店，一下子就飽和了?！备F游日本負(fù)責(zé)人妮子告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志。

而且，日本本地公司也開(kāi)始切入這塊市場(chǎng)。比如經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的Real株式會(huì)社，旗下有民宿“鈴”，還有獨(dú)立的公司Campton和葵 KyotoStay。而且，日本是一個(gè)負(fù)利率國(guó)家，銀行對(duì)企業(yè)貸款利率都在2%以內(nèi)，中國(guó)的商業(yè)貸款平均利率則在5%以上。雖然沒(méi)有VC投資，但它們貸款條件優(yōu)越。拿到貸款后，這些本地公司能夠沒(méi)有負(fù)擔(dān)地迅速擴(kuò)張，是不可小覷的對(duì)手。

相比人生地不熟的外國(guó)人，這些公司有明顯的優(yōu)勢(shì)。周巍巍告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志，“很多人要賣(mài)房子，京都人不會(huì)拿出來(lái)公開(kāi)，房主不希望人知道，有價(jià)值的房子，中介不會(huì)拿出來(lái)，就是單獨(dú)給幾個(gè)人?！?/p>

而對(duì)于中國(guó)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，他們想要積累起自己的名聲，在日本社會(huì)建立信譽(yù)，拿到低息銀行貸款周轉(zhuǎn)資金，可能需要5到10年的時(shí)間。

面對(duì)這些正在一點(diǎn)一點(diǎn)逼近的對(duì)手，京都民宿的中國(guó)經(jīng)營(yíng)者還有一招在國(guó)內(nèi)屢試不爽的戰(zhàn)術(shù)：降價(jià)。“日本不敢降價(jià)，我們能降，降到他們虧不起?！币晃唤?jīng)營(yíng)者告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志。

只是，這樣的做法，在日本社會(huì)真的行得通嗎？日本文化崇尚克制，他們講究“自重”，意思是“自我慎重”，約束自己，不要辜負(fù)他人和社會(huì)，這個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)規(guī)則同樣如此。

來(lái)自中國(guó)的淘金者已經(jīng)習(xí)慣了中國(guó)的快速?gòu)?fù)制，快速擴(kuò)張。相比日本的節(jié)制和保守，腦子靈活的中國(guó)操盤(pán)者們似乎可以攻無(wú)不克。但在日本這樣一個(gè)擁有成熟法規(guī)與社會(huì)交往原則的國(guó)家，貿(mào)然闖入的中國(guó)商人們必須意識(shí)到：商業(yè)規(guī)則本質(zhì)上也是社會(huì)規(guī)則，尊重當(dāng)?shù)氐奈幕c商業(yè)成功密不可分。