(四川大學(xué) 四川 成都 610065)

一、舊城改造項(xiàng)目及實(shí)施原則

舊城改造是指局部或整體有步驟地改造和更新舊城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其工作勞動(dòng)、生活服務(wù)和居住休息等條件。舊城改造是個(gè)不問(wèn)斷的過(guò)程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。具體到舊城改造項(xiàng)目，它是指城市在進(jìn)行舊城改造過(guò)程中針對(duì)某一特定區(qū)域?qū)嵤┑母脑臁⒏鹿こ?。?shí)施舊城改造項(xiàng)目：一是能夠盤(pán)活舊城存量土地，改善城市環(huán)境。二是重新整合區(qū)域的商業(yè)形態(tài)，調(diào)整、提高商業(yè)價(jià)值。三是能夠推動(dòng)商品房一級(jí)市場(chǎng)，帶動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)。

二、舊城改造項(xiàng)目實(shí)施的基本程序

舊城改造項(xiàng)目實(shí)施的周期長(zhǎng)，難度大，牽涉的部門(mén)、單位及人員比較多，其程序可包括：

(1)項(xiàng)目的前期研究規(guī)劃。實(shí)施舊城改造項(xiàng)目的前期要進(jìn)行大量、深入的調(diào)研，弄清該區(qū)域的土地、房屋、設(shè)施及功能情況，特別是人員與房地權(quán)屬情況；實(shí)施改造前要確定改造后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、要有詳細(xì)的組織計(jì)劃安排、要弄清住戶(hù)的拆遷安置補(bǔ)償意愿。

(2)成立舊城改造項(xiàng)目的指揮管理機(jī)構(gòu)。為加強(qiáng)舊城改造項(xiàng)目的管理、推進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施，政府需要成立專(zhuān)門(mén)的指揮管理機(jī)構(gòu)，其組成人員、工作內(nèi)容、任務(wù)目標(biāo)、責(zé)任義務(wù)要清晰，工作要執(zhí)行有力、協(xié)調(diào)有效，同時(shí)其下設(shè)部門(mén)、人員及職能落實(shí)到位。

(3)確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。大多數(shù)的舊城改造項(xiàng)目都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資進(jìn)行拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)?。政府以改造?xiàng)目所在地塊的土地使用權(quán)作為開(kāi)發(fā)商拆遷安置費(fèi)用的保障，以開(kāi)發(fā)商為主體，政府委托或協(xié)助拆遷機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這其中政府需要與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大量的談判、協(xié)商、服務(wù)等工作，主要對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案、土地轉(zhuǎn)讓與開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行協(xié)商論證，最終確定開(kāi)發(fā)商。

(4)拆遷安置補(bǔ)償方案的公告與確定。根據(jù)前期的調(diào)研工作，在與大量拆遷人住戶(hù)協(xié)商的基礎(chǔ)上相關(guān)部門(mén)出臺(tái)改造項(xiàng)目的拆遷、安置、補(bǔ)償方案，對(duì)拆遷程序、時(shí)間、范罔、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法等內(nèi)容進(jìn)行公告，并按此執(zhí)行。

(5)拆遷安置實(shí)施。根據(jù)拆遷安置補(bǔ)償方案進(jìn)行搬遷、安置、補(bǔ)償工作，貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及過(guò)渡安置等嚴(yán)格按照規(guī)定實(shí)施。不少地方政府為了加快拆遷進(jìn)度，對(duì)按期或提前搬遷的被拆遷人都會(huì)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

(6)改造、開(kāi)發(fā)建設(shè)。房屋拆遷完成后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，開(kāi)發(fā)商或相關(guān)單位對(duì)改造項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行重新的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完善相關(guān)配套設(shè)施。改造項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)如有安置房，則要先行建設(shè)。

(7)完工與回遷。舊城改造項(xiàng)目建設(shè)完工后經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收后可銷(xiāo)售、開(kāi)業(yè)或交付使用，商業(yè)區(qū)開(kāi)始進(jìn)入商家人駐、開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段。如果區(qū)內(nèi)有安置房，則按照相關(guān)協(xié)議內(nèi)容，安排原被拆遷人回遷到安置房，面積變化的資金結(jié)算按規(guī)定執(zhí)行。

三、舊城改造風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

(一)政策風(fēng)險(xiǎn)。與普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，舊城改造項(xiàng)目容易受到政策因素的影響。政府為了吸引開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給予舊城改造項(xiàng)目各種政策照顧，但是另一方面，政府政策也容易受到國(guó)家宏觀(guān)政策調(diào)整的影響。

(二)融資風(fēng)險(xiǎn)。舊城改造項(xiàng)目需要大量的資金，大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目一次性投資大，資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，容易受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的沖擊。一旦宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)整，就可能造成資金積壓、土地閑置、拆遷成本增加等問(wèn)題。傳統(tǒng)的舊城改造模式是由政府投入大量的人力、物力和財(cái)力推動(dòng)舊城改造項(xiàng)目，而在政府財(cái)政投入不足的情況下，則由政府指令銀行為舊城改造項(xiàng)目提供貸款，但是對(duì)于大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目，僅僅依靠政府的財(cái)政投入和銀行貸款顯然是不現(xiàn)實(shí)的，而且依靠銀行貸款來(lái)解決舊城改造的資金也不符合銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。

(三)拆遷風(fēng)險(xiǎn)。與新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不同，舊城改造項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)就是拆遷安置問(wèn)題，拆遷風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)階段舊城改造項(xiàng)目面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)。拆遷風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即拆遷帶來(lái)的社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象和拆遷成本的不確定性。拆遷帶來(lái)的社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象主要表現(xiàn)在每年我國(guó)信訪(fǎng)部門(mén)都會(huì)接到、接待若干有關(guān)拆遷糾紛的信件和上訪(fǎng)群眾。暴力拆遷、強(qiáng)制拆遷、“釘子戶(hù)”問(wèn)題已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。如何說(shuō)服項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)眾多原住居民同意接受拆遷改造是項(xiàng)目面臨的重大問(wèn)題。拆遷成本風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)拆遷成本的估計(jì)不足，拆遷過(guò)程中可能出現(xiàn)特殊事件增加拆遷成本，許多舊城改造項(xiàng)目的拆遷成本已經(jīng)成為項(xiàng)目的最大成本支出。

(四)組織風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目組織對(duì)項(xiàng)目能否成功起著重要作用。舊城改造項(xiàng)目涉及到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各方面問(wèn)題，政府做為行政部門(mén)，必然會(huì)參與項(xiàng)目中。舊城改造項(xiàng)目的組織風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政府角色的定位上。政府的主要職能是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行補(bǔ)充完善，而不應(yīng)該過(guò)多地干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)行，政府往往超越自身職能權(quán)限，過(guò)多地動(dòng)用行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，比如政府過(guò)多地干預(yù)承包商和拆遷戶(hù)的博弈，強(qiáng)制拆遷。

四、舊城改造項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

城市的發(fā)展戰(zhàn)略是以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步，改善人居環(huán)境為目標(biāo)。而舊城改造就是通過(guò)改造舊城區(qū)中那些落后的、不利于城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的環(huán)境結(jié)構(gòu)，重新構(gòu)建城市發(fā)展的合理化空間布局，恢復(fù)舊城區(qū)在城市發(fā)展中的固有活力，發(fā)揮其應(yīng)有作用，以達(dá)到改善生活質(zhì)量與環(huán)境、振興城市經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的目的。舊城改造應(yīng)站在城市可持續(xù)發(fā)展角度上，對(duì)舊城區(qū)實(shí)施有機(jī)更新，其內(nèi)涵主要包括舊城區(qū)人口疏散、經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、設(shè)施更新、環(huán)境改善、建筑形體空間的再創(chuàng)造以及人文感知空間塑造等內(nèi)容。在舊城改造項(xiàng)目具體實(shí)施過(guò)程中，制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。

(1)舊城改造的政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商影響很大，開(kāi)發(fā)商一方面需要實(shí)時(shí)關(guān)注宏觀(guān)政策，提前預(yù)防，另一方面需要與政府在合同中明確政策調(diào)整的責(zé)任問(wèn)題，避免政策調(diào)整給自己帶來(lái)過(guò)大的損失。

(2)舊城改造項(xiàng)目的資金來(lái)源問(wèn)題可以通過(guò)建立舊城改造基金的模式吸引大量的中小企業(yè)資金、居民儲(chǔ)蓄和拆遷居民的拆遷補(bǔ)償費(fèi)來(lái)解決。此外，開(kāi)發(fā)商需要制定科學(xué)的資金投放計(jì)劃，政府實(shí)施宏觀(guān)監(jiān)控。

(3)當(dāng)前的拆遷矛盾主要集中在拆遷利益矛盾上，政府應(yīng)當(dāng)制定合理制定拆遷政策，妥善安排拆遷戶(hù)。發(fā)生拆遷糾紛時(shí)，需要即時(shí)組織人員前往協(xié)調(diào)，嚴(yán)格禁止暴力拆遷、強(qiáng)制拆遷。

(4)政府應(yīng)當(dāng)正確定位角色，在舊城改造項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)在宏觀(guān)上指導(dǎo)、監(jiān)督項(xiàng)目的運(yùn)行。政府作為社會(huì)公平的維護(hù)者，既要尊重市場(chǎng)規(guī)律，也要注意維護(hù)弱勢(shì)群體的利益。

五、結(jié)論

項(xiàng)目管理在舊城改造中扮演重要角色，對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度、施工人員、項(xiàng)目成本、施工質(zhì)量起監(jiān)管作用，決定工程項(xiàng)目后期收益，且其管理人員具備的管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等知識(shí)有利于舊城改造的推進(jìn)。通過(guò)提高從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、設(shè)置管理目標(biāo)、豐富管理方法等措施，發(fā)揮工程管理在舊城改造中的作用，達(dá)到舊城改造的目的，提高舊城改造的生態(tài)效益、社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，以解決我國(guó)當(dāng)前舊城改造中存在的傳統(tǒng)與現(xiàn)代對(duì)立、利益最大化與可持續(xù)發(fā)展矛盾等問(wèn)題。