徐菲菲

摘?要：近年來隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，尤其是安徽省合肥市的房?jī)r(jià)受到了全國(guó)人民的關(guān)注，合肥的房?jī)r(jià)從2015年均價(jià)8211元/平方米迅速上漲到2017年的均價(jià)12679元/平方米，增長(zhǎng)了56.11%。與此同時(shí)，安徽省的其他地級(jí)市如蕪湖、銅陵、六安等地的房?jī)r(jià)也持續(xù)走熱，居高不下。過高的房?jī)r(jià)為整個(gè)社會(huì)，尤其是一個(gè)普通家庭帶來了更多的負(fù)擔(dān)，降低了一個(gè)家庭的幸福指數(shù)?；诖耍瑢⒁园不帐?6個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)為樣本，放棄傳統(tǒng)的可支配收入或生命周期收入均值等方式測(cè)算收入，而是采用卡爾曼濾波器算法測(cè)算出持久收入，進(jìn)而更加準(zhǔn)確的測(cè)算出安徽省16個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)-收入比，并基于時(shí)間趨勢(shì)分析和城市間的對(duì)標(biāo)分析結(jié)果提出協(xié)調(diào)安徽省房?jī)r(jià)與居民收入的政策建議。

關(guān)鍵詞：持久收入;房?jī)r(jià)收入比;對(duì)標(biāo)分析;卡爾曼濾波器

中圖分類號(hào)：F2?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.03.005

1?引言

1998年以來，我國(guó)的住房制度改革有效的推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刺激了經(jīng)濟(jì)活力，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了舉足輕重的作用。但伴隨而來的居高不下的房?jī)r(jià)也帶了很多的社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)問題，引起了社會(huì)各界的關(guān)注。例如，房?jī)r(jià)的變化會(huì)影響家庭收支分配結(jié)構(gòu)，過高的房?jī)r(jià)會(huì)降低家庭幸福感，其中房?jī)r(jià)與家庭總收入密切相關(guān)，若采用單套房房?jī)r(jià)與家庭年總收入的比值衡量房?jī)r(jià)收入比，那么房?jī)r(jià)收入比就是評(píng)估房?jī)r(jià)社會(huì)效益的重要指標(biāo)，也是衡量居民購(gòu)房支付能力的重要指標(biāo)。另外，近年來隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，尤其是安徽省合肥市的房?jī)r(jià)受到了全國(guó)人民的關(guān)注，合肥的房?jī)r(jià)從2015年均價(jià)8211元/平方米迅速上漲到2017年的均價(jià)12679元/平方米，增長(zhǎng)了56.11%。與此同時(shí)，安徽省的其他地級(jí)市如蕪湖、銅陵、六安等地的房?jī)r(jià)也持續(xù)走熱，居高不下。過高的房?jī)r(jià)為整個(gè)社會(huì)，尤其是一個(gè)普通家庭帶來了更多的負(fù)擔(dān)，降低了一個(gè)家庭的幸福指數(shù)?；诖?，本文將以安徽省16個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)為樣本，深入分析我省各個(gè)城市間的房?jī)r(jià)收入比的現(xiàn)狀與時(shí)間變化趨勢(shì)。

2?文獻(xiàn)綜述

通過梳理國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)收入方面研究文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)文獻(xiàn)多集中在實(shí)證研究方面。早期文獻(xiàn)集中在房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民可支配收入的比值研究：陳杰（2009）選擇了我國(guó)30個(gè)省級(jí)的房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)，首次分析了房?jī)r(jià)收入比的時(shí)間變化趨勢(shì);徐澤民和隋云鵬（2009）也通過房?jī)r(jià)收入比的結(jié)果證明可我國(guó)各線城市的房?jī)r(jià)收入比差距，其中一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一個(gè)家庭的收入承載范圍;呂江林（2010）借用房?jī)r(jià)收入比模型測(cè)算出我國(guó)居民能最大承受的而房?jī)r(jià)收入比的范圍為4.38-6.78。隨后的文獻(xiàn)集中在房?jī)r(jià)收入比的影響因素方面：薛莉葦?shù)龋?010）重點(diǎn)分析了我國(guó)的24個(gè)重點(diǎn)大城市的房?jī)r(jià)收入比與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平和基礎(chǔ)設(shè)施水平的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比與基礎(chǔ)設(shè)施水平呈正相關(guān)，而與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈負(fù)相關(guān);李斌和趙秀娟（2013）以我國(guó)35個(gè)大中城市在1999-2010年數(shù)據(jù)為樣本，實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)我國(guó)房?jī)r(jià)收入比與市場(chǎng)化程度呈正相關(guān)關(guān)系，近年來雖然市場(chǎng)化程度的加強(qiáng)，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)上漲。近期文獻(xiàn)集中在對(duì)房?jī)r(jià)收入比測(cè)算模型的改進(jìn)方面：范超和王雪琪（2016）基于持久收入模型，以我國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市為樣本，建立了狀態(tài)空間模型估計(jì)出房?jī)r(jià)-持久收入比，并模擬不同情境下房?jī)r(jià)-持久收入比的合理范圍。

基于以上三方面文獻(xiàn)的梳理，本文以安徽省16個(gè)地級(jí)市為樣本，放棄傳統(tǒng)的可支配收入或生命周期收入均值等方式測(cè)算收入，而是采用卡爾曼濾波器算法測(cè)算出持久收入，進(jìn)而更加準(zhǔn)確的測(cè)算出安徽省16個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)-收入比，并基于時(shí)間趨勢(shì)分析和城市間的對(duì)標(biāo)分析結(jié)果提出協(xié)調(diào)安徽省房?jī)r(jià)與居民收入的政策建議。

3?房?jī)r(jià)-持久收入模型

根據(jù)當(dāng)前最普遍的等額本息法的購(gòu)房還貸方式，范超和王雪琪（2016）認(rèn)為一個(gè)家庭當(dāng)年的單套房購(gòu)房?jī)r(jià)格Pit受到了首付款比例kit、房貸年利率rt、家庭持久收入YPit、月收入中用于房屋還款的比例vit、還款期限Nit等因素的影響，所以：

4?實(shí)證分析

4.1?數(shù)據(jù)收集與處理

基于上文第三部分的房?jī)r(jià)-持久收入模型，本文在2011-2017年的《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》收集到安徽16個(gè)地級(jí)市（2011年巢湖市不予考慮）的住宅商品房單位面積平均銷售價(jià)格、住宅商品房平均單套銷售面積、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)（通過人口總數(shù)除以城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)），可以直接預(yù)估出房?jī)r(jià)-持久收入比和持久收入。

4.2?結(jié)果對(duì)標(biāo)分析

基于房?jī)r(jià)-持久收入模型和2011-2017年的安徽省16個(gè)地級(jí)市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，計(jì)算得到安徽省16個(gè)城市2010-2016年房?jī)r(jià)-持久收入值，結(jié)果如表1所示。

為了更加直觀的表達(dá)出16個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比的結(jié)果，對(duì)表1中2016年數(shù)據(jù)繪制出圖1，即2016年安徽省16城市的房?jī)r(jià)-持久收入比的對(duì)標(biāo)分析圖。從圖1中可以看出，合肥市的房?jī)r(jià)-收入比最高為9.37，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他15個(gè)城市，這一點(diǎn)很符合實(shí)際的社會(huì)反映情況，即使合肥居民的持久收入在全省最高，但合肥的房?jī)r(jià)更高。其次，黃山的房?jī)r(jià)-持久收入比為7.08，全省第二，背后的原因是黃山居民的收入較低，而房?jī)r(jià)相對(duì)較高。再次，六安市的房?jī)r(jià)-持久收入比為6.7，全省第三，很符合實(shí)際情況，因?yàn)榱部拷戏?，在合肥高漲的房?jī)r(jià)帶動(dòng)下，導(dǎo)致了六安居民的持久收入較低但房?jī)r(jià)卻很高。最后，馬鞍山市的房?jī)r(jià)-持久收入比為3.44，全省最小，是全省購(gòu)房壓力最小的城市。

從每個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比的時(shí)間變化趨勢(shì)情況。2010-2011年內(nèi)，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比都有輕微的上漲趨勢(shì)，而在2011-2015年內(nèi)，除了合肥市、安慶市以外，其他14個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。在2015-2016年內(nèi)，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比都有上漲回升的趨勢(shì)，這一年也是全國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲的一年，安徽省的16個(gè)城市的實(shí)際情況符合全國(guó)趨勢(shì)。另外，也可以看出合肥市的房?jī)r(jià)-持久收入比在所有年份屬于全省最高，是購(gòu)房壓力最大的城市;馬鞍山市的房?jī)r(jià)-持久收入比在所有年份屬于全省最低，是購(gòu)房壓力最小的城市。

5?結(jié)論與展望

本文在持久收入假說的條件下，以安徽省16個(gè)地級(jí)市為樣本，放棄傳統(tǒng)的可支配收入或生命周期收入均值等方式測(cè)算收入，而是采用卡爾曼濾波器算法測(cè)算出持久收入，進(jìn)而更加準(zhǔn)確的測(cè)算出安徽省16個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)-收入比，得到如下結(jié)論：第一，城市間對(duì)標(biāo)分析結(jié)果顯示合肥市的房?jī)r(jià)-收入比最高為9.37，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他15個(gè)城市，馬鞍山市的房?jī)r(jià)-持久收入比為3.44，全省最小，是全省購(gòu)房壓力最小的城市。第二。各城市內(nèi)部的時(shí)間趨勢(shì)分析結(jié)果顯示2010-2011年內(nèi)，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比都有輕微的上漲趨勢(shì);在2011-2015年內(nèi)，除了合肥市、安慶市以外，其他14個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比都呈現(xiàn)下降趨勢(shì);在2015-2016年內(nèi)，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)-持久收入比都有上漲回升的趨勢(shì)，與全國(guó)趨勢(shì)一致。針對(duì)以上結(jié)論，本文提出了如下兩點(diǎn)建議：一要繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)，尤其是要降低房?jī)r(jià)收入比，減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，才能切實(shí)保證居民的生活水平。二要在不同的城市內(nèi)部實(shí)施不同的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，尤其是對(duì)省會(huì)一級(jí)的大城市進(jìn)行有效的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，降低各城市間居民生活水平的差距。

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