(天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 天津 300222)

當(dāng)前，信息技術(shù)快速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融等一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)入大眾的視野，比如，余額寶、P2P、第三方支付平臺(tái)的快速發(fā)展。首付貸就屬于一種新興的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

一、首付貸的基本概念

所謂的首付貸，是指在買(mǎi)房者首付不夠時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或貸款金融機(jī)構(gòu)借給買(mǎi)房者一部分資金用于湊足首付，實(shí)際上就是變相地降低了首付比例，加大了買(mǎi)房杠桿。舉個(gè)例子，甲想要買(mǎi)一套總價(jià)為100萬(wàn)的房子，需要30%的首付，剩下的70萬(wàn)可以通過(guò)向銀行貸款，無(wú)論如何，甲想要購(gòu)買(mǎi)這套房子30萬(wàn)的現(xiàn)金是必不可少的。假設(shè)此時(shí)甲手中只有20萬(wàn)的現(xiàn)金，還差10萬(wàn)才能湊夠首付。當(dāng)甲使用了首付貸，此時(shí)房地產(chǎn)中介將甲需要的10萬(wàn)變成互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)售，投資者用來(lái)購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的錢(qián)就變成了甲買(mǎi)房還差的10萬(wàn)首付，甲借的10萬(wàn)為此支付的利息和手續(xù)費(fèi)就變成了房地產(chǎn)中介公司和投資人的收益。從杠桿原理來(lái)說(shuō)，從原來(lái)甲買(mǎi)房的3倍杠桿就轉(zhuǎn)化成了5倍杠桿，在無(wú)形中就放大了的杠桿，增大了金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、首付貸的發(fā)展歷程

首付貸并不是一個(gè)新鮮事物，它已經(jīng)存在了大約有四年多時(shí)間。它剛開(kāi)始是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)2014年樓市低迷而采取的推銷(xiāo)樓盤(pán)、提高銷(xiāo)量的非營(yíng)利性營(yíng)銷(xiāo)手段。后來(lái)一些房地產(chǎn)金融中介也開(kāi)始推出首付貸產(chǎn)品，以此來(lái)增加業(yè)績(jī)。這幾年，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，P2P公司、小額貸款公司、擔(dān)保公司等也紛紛介入進(jìn)來(lái)，熱情高漲地構(gòu)建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。首付貸于是從一種不以賺錢(qián)為目的的營(yíng)銷(xiāo)手段而轉(zhuǎn)化為配資工具。2016年8月，針對(duì)多地P2P平臺(tái)推出首付貸的現(xiàn)象，七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，在第五條明確規(guī)定，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或者與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。至此，首付貸這一產(chǎn)品塵埃落定，被正式定性為違法違規(guī)產(chǎn)品。

三、首付貸發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)首付貸加大違約風(fēng)險(xiǎn)。一方面，首付貸的貸款期限短、年利率非常高，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，雖然降低了買(mǎi)房的門(mén)檻，減輕了部分首付壓力，但并不表明可以降低買(mǎi)房成本，反而背負(fù)了更大的雙重還款壓力。另一方面，使用首付貸的人很多是炒房投機(jī)的投機(jī)者。他們通過(guò)首付貸讓資金流轉(zhuǎn)靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，用最少的錢(qián)獲得最大的利潤(rùn)。這些投機(jī)者炒房的前提條件就是房?jī)r(jià)的不斷上漲，只有房?jī)r(jià)不斷上漲，投機(jī)者才愿意繼續(xù)還款。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，那么投機(jī)者還款的意愿就沒(méi)這么強(qiáng)烈了，這些投機(jī)者很有可能不再愿意承擔(dān)如此高額的利息成本，不還款的可能性增大。

(二)首付貸包含巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。首付貸，是一種加大了買(mǎi)房杠桿的房產(chǎn)炒作，包含了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦買(mǎi)房者的資金鏈出現(xiàn)斷裂，銀行要承擔(dān)不可估量的損失，這會(huì)導(dǎo)致大范圍的金融危機(jī)。首付貸會(huì)危害到我國(guó)金融市場(chǎng)中十分重要的一道防線。之前，各方對(duì)中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本共識(shí)是中國(guó)的個(gè)人住房貸款安全性還是比較高的，因?yàn)橹袊?guó)個(gè)人住房貸款的首付比例很高，而銀行作為這些貸款的主要發(fā)放者之一，可以消化、控制短期化資金來(lái)源與長(zhǎng)期化住房貸款之間的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(三)首付貸向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。首付貸對(duì)房地產(chǎn)的危害，主要在于向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一種虛假信號(hào)，憑空創(chuàng)造出一部分根本沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)的虛假購(gòu)買(mǎi)力，即將利用高杠桿購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的成交價(jià)格理解為市場(chǎng)價(jià)格，偏離了真實(shí)供需關(guān)系軌道，很可能會(huì)高估房?jī)r(jià)。所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)又會(huì)加速其他資金的流入，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)入資金推動(dòng)型上升通道，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

四、加強(qiáng)首付貸監(jiān)管的政策建議

(一)提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國(guó)使用的房貸審核標(biāo)準(zhǔn)太寬松，無(wú)法真實(shí)、有效、全面地體現(xiàn)借款人的償還能力和意愿，而且很多證明都比較容易進(jìn)行造假，造假成本太低。監(jiān)管首付貸必須要加強(qiáng)最終的房貸資格審核。因此，監(jiān)管部門(mén)要盡快出臺(tái)相關(guān)審核政策，將提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處，才能夠起到真正遏制首付貸的作用。

(二)進(jìn)一步加強(qiáng)投資者教育和消費(fèi)者保護(hù)。首先，要加強(qiáng)對(duì)投資者的教育，增強(qiáng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。消費(fèi)者不能只看到產(chǎn)品收益率很高，還要了解產(chǎn)品情況和投資的資金去向。再次，國(guó)家政府也要加強(qiáng)保護(hù)投資者的權(quán)益。在互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新日新月異的時(shí)代下，加強(qiáng)對(duì)金融投資者的教育更應(yīng)該盡快列入日程。進(jìn)行金融消費(fèi)投資需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)，但很多投資并不具備這些知識(shí)，盲目地為了投機(jī)進(jìn)入金融市場(chǎng)。因此，專(zhuān)門(mén)的金融消費(fèi)者保護(hù)法的立法也亟須提到議事日程上來(lái)。

(三)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)排查與監(jiān)控。目前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)大力清理、整頓首付貸業(yè)務(wù)，為了避免監(jiān)管，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的配資操作開(kāi)始由明轉(zhuǎn)暗。監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)把風(fēng)控關(guān)，提高對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和監(jiān)管力度。對(duì)貸款的資金規(guī)模、資金用途等分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，建立健全資金流向的跟蹤和監(jiān)測(cè)制度；加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)和金融平臺(tái)合作發(fā)展金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管，以防范風(fēng)險(xiǎn)向更廣的領(lǐng)域傳導(dǎo)；督促銀行嚴(yán)格落實(shí)房貸首付比例，嚴(yán)格審核買(mǎi)房者的財(cái)務(wù)狀況以免買(mǎi)房者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)過(guò)度融資，防止首付貸變相瞞天過(guò)海、改頭換面、借尸還魂。

(四)加強(qiáng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的管控?；ヂ?lián)網(wǎng)金融是首付貸最主要的資金渠道。首付貸的資金鏈比較復(fù)雜,資金的來(lái)源與范圍比較廣泛,加上銀行、P2P平臺(tái)等機(jī)構(gòu)有可能私下為首付貸提供方便,因此首付的來(lái)源有時(shí)會(huì)出現(xiàn)難以查清的問(wèn)題?；ヂ?lián)網(wǎng)金融企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)的方式比較隱蔽，并且互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)本身還不屬于正規(guī)的金融機(jī)構(gòu),很多規(guī)定無(wú)法對(duì)它進(jìn)行約束,目前還不在監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，對(duì)它的管控更需要多個(gè)相關(guān)部門(mén)互相配合,比如消費(fèi)者協(xié)會(huì)、工商局、市場(chǎng)監(jiān)管局等等。

(五)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。要密切關(guān)注房地開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，當(dāng)出現(xiàn)大量積壓、爛尾的現(xiàn)象，就要開(kāi)始嚴(yán)格注意開(kāi)發(fā)商提出的住房貸款需求申請(qǐng)。開(kāi)發(fā)商很有可能為了清理樓盤(pán)庫(kù)存、回籠資金來(lái)降低買(mǎi)房的門(mén)檻。開(kāi)發(fā)商這樣做對(duì)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是很大的，導(dǎo)致銀行對(duì)許多不夠資質(zhì)、信譽(yù)不良的客戶(hù)發(fā)放了住房貸款，增大了違約風(fēng)險(xiǎn)，之后的貸款資金回收會(huì)有很大難度。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，防止出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，幫助開(kāi)發(fā)商加快樓盤(pán)的銷(xiāo)售。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。可以建立一個(gè)房地產(chǎn)中介白名單，與那些信用良好、操作規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常進(jìn)行合作，加大那些常收到投訴的中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，讓有良好信用的中介機(jī)構(gòu)一路綠燈，讓信用不佳的中介機(jī)構(gòu)寸步難行。