張良悅

馬克思在《資本論》中對虛擬資本運動二重性的分析表明，任何資產(chǎn)在一定的經(jīng)濟環(huán)境下都可以轉(zhuǎn)化為虛擬資本，但虛擬資本一經(jīng)產(chǎn)生，就會按照自己的內(nèi)在要求強制運行，突破環(huán)境的約束，產(chǎn)生與實體經(jīng)濟相偏離的軌跡，最終在實體經(jīng)濟無法支撐的情況下導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的破滅①。房地產(chǎn)業(yè)一方面具有實體經(jīng)濟的本質(zhì)，另一方面也具有資產(chǎn)化收益虛擬經(jīng)濟的特征，即資產(chǎn)的二重性，在其發(fā)展過程中極易產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫化的實體虛擬分離運動，必須對其適時監(jiān)控才能保證其良性運行，并規(guī)避金融資本的“脫實入虛”。

一、房地產(chǎn)業(yè)實體及虛擬的二重性

房地產(chǎn)經(jīng)濟具有實體和虛擬二重經(jīng)濟特征，在合理的限度內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，超出合理的限度，極易產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。這種二重性是由房地產(chǎn)業(yè)的多功能性及居民需求的多樣性決定的。

在工業(yè)化和城市化社會中，房地產(chǎn)具有提供居住服務(wù)、財富積累、資產(chǎn)投資等多種功用，可以滿足消費者的不同需求。就居住服務(wù)來看，包括私人產(chǎn)品的消費和公共產(chǎn)品的消費。私人產(chǎn)品的消費是指消費者個人對建筑物空間的占有及享用，甚至包括對鄰里的選擇；公共產(chǎn)品的消費是指消費者對城市政府提供的基礎(chǔ)設(shè)施與基本服務(wù)的消費，特別是教育、醫(yī)療、生態(tài)環(huán)境等服務(wù)內(nèi)容越來越成為購買者的首選。正是因為對住宅的消費已經(jīng)拓展至公共產(chǎn)品領(lǐng)域，并非簡單限于建筑物本身及區(qū)域空間，所以，公共產(chǎn)品構(gòu)成房產(chǎn)價格的一部分，這既是房地產(chǎn)投資的一個因素，也是政府公共經(jīng)濟的一個內(nèi)容。財富積累功能是指房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有較好的保值增值功能。在一定限度內(nèi)，房地產(chǎn)具有財產(chǎn)的穩(wěn)定性和與社會財富一同增長的增值性。房地產(chǎn)是一種耐用型消費品，只要符合居住要求，就能保證其財產(chǎn)的完整性。房地產(chǎn)的價值評估是與經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r高度相關(guān)的，作為一種存量資產(chǎn)，房地產(chǎn)隨著社會財富的增加而增值，如果維護與修繕妥當(dāng)，房地產(chǎn)的增值會大于其貶值程度。所以，對于居民來說，房地產(chǎn)是一種理想的理財工具與保值產(chǎn)品。也正因為房地產(chǎn)具有財富效應(yīng)，促使房地產(chǎn)又成為一種投資工具。其投資的理論基礎(chǔ)就是收入的資本化，即一套房產(chǎn)可以通過出租獲得連續(xù)的收入，通過對權(quán)證（所有權(quán)證書）的出讓獲得資本的償還利得。從而，作為一種純粹的投資品，房地產(chǎn)就具有了虛擬資本的性質(zhì)。當(dāng)然，這種資產(chǎn)的資本化必須配之于必要的經(jīng)濟環(huán)境與制度安排。1998年，中國住房貨幣化改革與住房信用制度以及城市化的大規(guī)模發(fā)展等形成了房地產(chǎn)業(yè)虛擬化的基礎(chǔ)條件。

二、房地產(chǎn)業(yè)虛擬經(jīng)濟的運行表征

房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬性是指對房地產(chǎn)資產(chǎn)功能的過度追求所誘發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)在某一時期的異常發(fā)展，且超出了“房子是用來住的”基本功能，導(dǎo)致房產(chǎn)資產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，社會資本的大量聚集，進而影響產(chǎn)業(yè)資本的正常運動，具有高度資本回流中斷風(fēng)險的金融資產(chǎn)現(xiàn)象。在一定的發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)性較強的產(chǎn)業(yè)，既可以在生產(chǎn)、投資和消費領(lǐng)域?qū)窠?jīng)濟增長做出重要的貢獻，同樣也可以在這些領(lǐng)域?qū)窠?jīng)濟增長產(chǎn)生反向作用，阻滯實體經(jīng)濟發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)展過程中，如果過分倚重房地產(chǎn)，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱、房價上漲過快、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險等諸多問題，從而影響國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，顯現(xiàn)出房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的運行特征。從總體情況判斷，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具有虛擬經(jīng)濟的顯著特征。

1.資金的吸附效應(yīng)

資金的吸附效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展導(dǎo)致社會資本快速大量地涌入房地產(chǎn)行業(yè)，包括固定資本投資和消費資金的轉(zhuǎn)化。大量的資本進入房地產(chǎn)業(yè)之后會造成如下結(jié)果：（1）使房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、銷售和持有環(huán)節(jié)積聚大量資本，從而形成對其他產(chǎn)業(yè)資本的“擠出效應(yīng)”，影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，1998—2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中的國內(nèi)貸款年均增長21.9%，占全部國內(nèi)貸款的比重由21.4%提高到33.5%，上升了12.1個百分點。而同期制造業(yè)國內(nèi)貸款年均增速為20.6%，比房地產(chǎn)開發(fā)低1.3個百分點；制造業(yè)國內(nèi)貸款占全部國內(nèi)貸款的比重由15.6提高到21.9%，與房地產(chǎn)開發(fā)的差距由1998年的5.8個百分點擴大到11.6個百分點（許憲春等，2015）。（2）在房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)形成大量的虛擬資本，其資本回流的要求形成房產(chǎn)價格持續(xù)上漲的壓力，其資本投資回報的期望形成對其他產(chǎn)業(yè)利潤的嚴重侵蝕（即對平均利潤分割的要求導(dǎo)致其他行業(yè)利潤的下降）。盡管我們無法從存量上推算房產(chǎn)的空置率，但是，中國房產(chǎn)市場“高收入鎖定”應(yīng)是一個不爭的事實②。大量房產(chǎn)是基于投機需求待價而沽！

表1顯示，1998—2017年，流入房地產(chǎn)業(yè)的貨幣資本占城鄉(xiāng)居民存款的比重逐年增加，且呈加速之勢。特別是2010年之后，每年有1/4的居民儲蓄進入房地產(chǎn)業(yè)，2014年至2017年更是增加到30%—40%以上。大量的貨幣資本進入房地產(chǎn)業(yè)，無形中將會影響其他產(chǎn)業(yè)對擴大再生產(chǎn)資本的需求。房地產(chǎn)業(yè)對資金的吸附效應(yīng)會造成一種“荷蘭病”的經(jīng)濟現(xiàn)象，導(dǎo)致制造業(yè)的停滯或衰落。

2.資產(chǎn)投機及期房需求的過度膨脹

房地產(chǎn)業(yè)虛擬運行的另一個表現(xiàn)是對“房地產(chǎn)的炒作”，這種炒作主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的期房銷售上。中國房地產(chǎn)真正意義上的市場化是從1998年開始的。在全面推行住房分配貨幣化改革和全面實施住房按揭信用制度，以及對城市化快速發(fā)展的良性預(yù)期的支撐下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了長達20年的快速增長。其中，期房銷售是中國房地產(chǎn)市場銷售的重要渠道和組成部分，呈加速增長的趨勢，不僅導(dǎo)致價格水平難以下降，而且推動房地產(chǎn)業(yè)強勁發(fā)展。圖1顯示，1997—2004年，住宅現(xiàn)房交易呈上升趨勢，2005年則大幅下降，之后呈穩(wěn)定交易狀態(tài)。期房交易從一開始就呈穩(wěn)步增長之勢，2005年之后超出現(xiàn)房交易，并逐步拉大與現(xiàn)房交易的差距，不僅超出現(xiàn)房銷售，而且在2009年之后超過當(dāng)年竣工面積，表現(xiàn)出異常的需求態(tài)勢。

然而，這種期房交易并沒有定位于“房子是用來住的”基本的住宅功能，而是偏向于資產(chǎn)投資功能，是對資產(chǎn)效應(yīng)的追求，并且產(chǎn)生了諸多不良后果。（1）期房銷售助長了房地產(chǎn)開發(fā)商的短期性和盲目性。期房銷售的初衷是為解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展融資困難問題。但是，房地產(chǎn)商在信息不對稱的情況下，可以將住房延期交付進行“抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押”的融資循環(huán)制造多倍虛擬資本（邵挺，2017），形成信貸約束機制下的“金融加速器效應(yīng)”（孟憲春等，2018）。（2）居民住宅投資需求膨脹?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民認為城鎮(zhèn)化的發(fā)展會增加更多的城市居民，城市居民的增加必然增加對住宅的需求，住宅的資產(chǎn)價格必定看漲；具有購買能力的非城鎮(zhèn)居民認為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品優(yōu)于農(nóng)村，但要獲取城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品（例如教育）必須首先購買住宅，購買住宅等于部分購買城鎮(zhèn)戶籍福利。這種投資的盲目增長導(dǎo)致了社會食利階層的形成并放大了收入分配的不平等現(xiàn)象。（3）地方政府有意放大房地產(chǎn)的先導(dǎo)作用。在目前財稅制度不完善的機制下，“土地財政”成為地方政府收入的主要來源，房地產(chǎn)業(yè)成為土地收入來源的通道（張良悅等，2013）③。地方政府應(yīng)理性地將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、甚至獨大產(chǎn)業(yè)（賈康，劉微，2012）④。

表1 房地產(chǎn)業(yè)貨幣資本占城鄉(xiāng)居民存款的比重

圖1 中國房地產(chǎn)市場1997—2016年住宅供給與需求狀況

基于這三個方面的原因，于是，在對“城鎮(zhèn)化增長引擎”片面理解與非理性的驅(qū)動下，地方政府對土地財政的追逐與居民對房產(chǎn)“資產(chǎn)效應(yīng)”渴求的相互推動，借助于房地產(chǎn)金融，期房銷售就成為放大市場空間的有效途徑，從而使房地產(chǎn)業(yè)由實體經(jīng)濟為主轉(zhuǎn)變?yōu)樘摂M經(jīng)濟為主，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的“增長機器”（Molotch，1976）。

3.房價收入比及資產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化的另一個重要表現(xiàn)就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的泡沫化。一般來說，房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫化主要用房價收入比、房價租金比、住宅空置率來判斷。但在中國由于后兩個指標(biāo)無法取得，或者說不可能在全國范圍內(nèi)取得統(tǒng)一的客觀的指標(biāo)，所以，我們只參考房價收入比進行說明。

住房的可支付性是國際上用來評價不同國家和地區(qū)住房狀況的一個重要評判標(biāo)準，反映了住房市場上的居住成本與家庭收入之間的關(guān)系。常用的指標(biāo)是房價收入比和住房可支付指數(shù)。房價收入比一般是指所有住房的中位數(shù)價格與城市居民中位住戶年收入之比。聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署認為，房價收入比在3—5之間屬于合理范圍⑤。任榮榮、滿燕云（2010）利用“2007年城鎮(zhèn)住戶基本情況抽樣調(diào)查問卷”數(shù)據(jù)，計算出了2007年中國主要城市房價收入比。其結(jié)論是，2007年全國房價收入比為5.56，超出了聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署劃定的3—5的合理范圍。為了對此有一個更加全面普遍的認識，本文對全國及30個?。ㄊ小^(qū)）（不包括西藏）的房價收入比作了一個推算，盡管其中具有方差偏大的不準確性，但是總體情況還是能夠說明問題。

計算方法借鑒馮?。?009）的計算公式，并根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性做如下調(diào)整⑥：

表2為估算結(jié)果。從中可以看出，中國的房價收入比一直處于很高的水平，全國平均房價收入比一直維持在6.7左右。分地區(qū)來看：（1）北京、天津、上海三地最高，超過兩位數(shù)，特別是北京最高2010年達到21.64。（2）廣東、浙江、海南三省多數(shù)年份處于8—10之間；江西、湖南兩省基本在5左右徘徊；其余省份都在4—7之間波動。（3）從動態(tài)上看，全國平均水平呈小幅下降趨勢，天津、河北、山西、吉林、黑龍江、山東、河南、湖北、廣東等省份總體呈上升趨勢，其余?。ㄊ小^(qū)）則先升后降。從房價收入比的合理范圍來看，全國的房價運行都處于嚴重的泡沫之中，具有顯著的虛擬經(jīng)濟的特征。

三、房地產(chǎn)業(yè)向?qū)嶓w經(jīng)濟的回歸

1.房地產(chǎn)業(yè)虛擬資本生成的制度因素

房地產(chǎn)市場的虛擬化及其對實體經(jīng)濟的偏離，其根本原因在于社會資本對投機資產(chǎn)的追逐，以及各級政府抑制投機需求有效制度的缺失。盡管中央政府對房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策頻頻出臺，但是，多數(shù)政策并沒有從根本上阻止虛擬經(jīng)濟產(chǎn)生的根源，所以，政策效果最多只是“揚湯止沸”，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場與政策調(diào)控逆向而行的態(tài)勢。

第一，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的定位與地方政府對土地財政的高度依賴是房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟生成的根本。這種發(fā)展模式是地方政府與中央政府博弈的結(jié)果，獲得了中央政府的默許?！俺擎?zhèn)化—公共產(chǎn)品—政府融資”是一個發(fā)展的基本邏輯，目前，中國各地城鎮(zhèn)化公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給的融資渠道主要來源于土地財政，即土地出讓收入和土地抵押收入進行的政府投資。然而，這種融資方式具有不可克服的缺陷：一方面，依靠土地出讓收入和土地抵押收入，形成了“公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)—土地出讓和抵押收入—農(nóng)地非農(nóng)化—城市框架拉大—城市公共基礎(chǔ)設(shè)施提供”的惡性循環(huán)。另一方面，形成了對房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的嚴重依賴。土地出讓和土地抵押都需要房地產(chǎn)的開發(fā)，否則，沒有土地的需求方，土地資產(chǎn)不會顯現(xiàn)。同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資也需要通過房地產(chǎn)價值來體現(xiàn)，如果不能通過居民的住宅資產(chǎn)顯現(xiàn)出來，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資就成為完全沉淀的投資。所以，土地的出讓、開發(fā)、價值顯現(xiàn)都離不開房地產(chǎn)業(yè)。正是這種定位，使得政府對房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)制無法消除通過房地產(chǎn)業(yè)來促進經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在“基因”。

表2 2008—2017年全國30?。ㄊ小^(qū)）房價收入比（%）

1998—2003年間，中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策決策的邏輯起點是一種單向的GDP增長邏輯，將房地產(chǎn)開發(fā)定為支柱產(chǎn)業(yè)。2003年之后，盡管開始注重對房價的調(diào)控，防止房價過快上漲，考慮居民的消費承受能力，但是，發(fā)展經(jīng)濟的基本基調(diào)并沒有放棄。2003年中央《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》認為房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，能夠“促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”。2008年在反危機政策中，房地產(chǎn)業(yè)更是成為重要的政策工具（黃新華、屈站，2014）。特別是當(dāng)下，在經(jīng)濟新常態(tài)下，一些城市沒有按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方案正確實施去庫存，反而采取了加杠桿方式消化庫存。例如，2015年以來，各類中介機構(gòu)通過提供“首付貸”“過橋貸”“贖樓貸”等金融業(yè)務(wù)，推廣眾籌買房等行為，違反了房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)則和國家金融調(diào)控政策。結(jié)果住房金融信貸政策過度寬松，全社會流動性過剩，刺激了投機投資需求，導(dǎo)致大量資金從實體部門轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，共同推動了房價的過快過高上漲（邵挺，2017）。

第二，對房地產(chǎn)投機資產(chǎn)的有效規(guī)制不足導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資本的“穩(wěn)定”預(yù)期。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制政策包括金融政策、稅收政策、土地政策、住房保障政策，但在實施過程中，往往過度依賴限購及信貸調(diào)整等短期政策，沒有建立起調(diào)控的長效機制。之所以依賴限購和信貸政策，是因為這些政策不僅容易操作，而且能夠立竿見影；不僅易于決策，而且有利于中央政府與地方政府形成合意。稅收政策需要從總體上加以改進，出臺較為困難，土地政策和住房保障政策都有博弈的空間。實際上，在對房地產(chǎn)的規(guī)制中，房產(chǎn)的稅收政策才是有效的措施。房產(chǎn)的稅收包括財產(chǎn)稅、交易稅和所得稅三大類，其中，財產(chǎn)稅為資產(chǎn)稅，主要從持有成本上來為地方政府提供公共產(chǎn)品進行融資，對投機資本的利息回報進行對沖。作為融資渠道有助于減少或消除地方政府對土地財政的依賴，作為對沖手段有助于抑制房產(chǎn)的過度投機，特別是有些國家還實施了懲罰性稅收政策。中國在這一方面至今仍未推出覆蓋全部個人住房的房產(chǎn)稅，只是在交易稅上進行了調(diào)整，是一個嚴重的缺陷?；仡欉^去十多年的調(diào)控政策，每次都是出臺最嚴厲的限購、限價、限貸政策，但是，每次在房價短暫的降溫之后緊接著又是一輪強勁的反彈。這就給了投資資本一個穩(wěn)定的預(yù)期，即房價必漲無疑。目前，雖然房價沒有大幅上漲，但是，不少城市和開發(fā)商都在惜盤等待機會。

第三，城鎮(zhèn)化制度的滯后與人口城鎮(zhèn)化的不暢為投機資本提供了“套現(xiàn)”的政策空間。盡管中國提出了“經(jīng)濟發(fā)展引擎”的城鎮(zhèn)化定位，出臺了多項促進城鎮(zhèn)化發(fā)展的政策，但是，至今未從根本上打破戶籍制度的約束與紅利，導(dǎo)致中國的城鎮(zhèn)化不能夠形成正常的人口流動。城鄉(xiāng)之間、城市之間人口流動的不暢，以及首位城市的過度集聚，就會形成對住宅需求的穩(wěn)定預(yù)期，從而形成對房產(chǎn)投機“套利”的政策空間。如果說一、二線城市由于人口的高度集聚會形成對住宅的需求壓力，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，那么，三、四線城市不該有需求缺口過大帶來的壓力。事實上確實如此，三、四線部分城市開始出現(xiàn)人口的凈流出現(xiàn)象。但是，由于中國農(nóng)村人口的基數(shù)過大，城市化發(fā)展的引擎定位與土地財政通道的功用，以及流動資金的追逐和對一、二線城市的跟風(fēng)效應(yīng)等因素，也帶來了對三、四線城市住宅的投機追求。

2.回歸路徑

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個突出特點在于受政策性的影響大于經(jīng)濟基本面的影響，表現(xiàn)出發(fā)展軌跡政策外生性的特征。目前，無論是經(jīng)濟增長的引擎功能，還是居者有其屋的民生功能，都不再具有外生增長動能的發(fā)展空間，中國房地產(chǎn)市場業(yè)已進入“供求基本平衡、城市深度分化、風(fēng)險快速積累”的新階段。城鎮(zhèn)家庭戶均住房超過1套，擁有多套住房（2套及以上）的比率在2013年達到18.6%，顯著高于美國（14.4%）、加拿大（9.0%）、法國（11.0%）等發(fā)達經(jīng)濟體水平（邵挺，2017）。在經(jīng)濟新常態(tài)和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的發(fā)展背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循新的發(fā)展理念，回歸基本面的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌道，遏制金融資本“脫實入虛”，有序引導(dǎo)資本回流實體經(jīng)濟。

從本質(zhì)上說，房地產(chǎn)是一種制度設(shè)計，是人類社會對有限的土地空間資源的有效利用。在經(jīng)濟發(fā)展的起飛階段，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)與財富效應(yīng)相對較強，房產(chǎn)私人產(chǎn)品的性質(zhì)較大。當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展起飛之后，特別是城市化完成或即將完成之時，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和財富效應(yīng)相對較弱，房產(chǎn)的準公共產(chǎn)品性質(zhì)較為明顯。此時，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)與城市發(fā)展的融資制度、公共產(chǎn)品的供給制度、城市環(huán)境政策、居民福利水平等相融合，促進城市健康有序發(fā)展，充分發(fā)揮其基礎(chǔ)功能的作用，凸顯其產(chǎn)業(yè)實體經(jīng)濟的特征。目前，中國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入中等收入水平，城市基礎(chǔ)框架已經(jīng)成型，城市化率已接近60%。因此，從這一角度來說，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的本質(zhì)在于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)變與相應(yīng)制度供給加大，促使房地產(chǎn)業(yè)回歸實體經(jīng)濟，消除虛擬經(jīng)濟的泡沫屬性。具體說來，包括如下幾個方面。

第一，必須做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本定位。2016年中央經(jīng)濟工作會議提出了“房子是用來住的，不是炒的”基本定位。這就要求在對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，不能再將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不能再將房地產(chǎn)業(yè)作為土地財政的變現(xiàn)通道。必須將經(jīng)濟的發(fā)展放在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的重心上，將政府對公共產(chǎn)品供給的融資轉(zhuǎn)換到房地產(chǎn)存量的財產(chǎn)稅和市政債券上。

第二，做好房地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)制政策，謹防虛擬資本膨脹的經(jīng)濟環(huán)境。城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展包括兩個方面，一是房地產(chǎn)本身的發(fā)展，要根據(jù)城市人口的增長需要，根據(jù)城市居民對房產(chǎn)更新的需要實施開發(fā)，要盡快推出房產(chǎn)稅政策，有意增加投機資本的成本，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二是公共住房政策，要從公共產(chǎn)品的角度解決低收入住房問題，減少房產(chǎn)的炒作空間，比如，加大對住宅的租賃制度的供給來解決住宅問題，2017年推出的“租售同權(quán)”制度就是一個很好的發(fā)展思路與對策。

第三，做好城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度政策，盡快實施有效的人口流動政策，促進城市化的健康發(fā)展；分類施策，有效化解房地產(chǎn)存量庫存與房價持續(xù)上漲問題。中國目前的城市化只是關(guān)注了城市規(guī)模的擴張，沒有注重城市內(nèi)涵的建設(shè)，沒有重視產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)與人口的城市化。城市化發(fā)展的正常次序應(yīng)是產(chǎn)業(yè)集聚—人口集聚—城市擴張。目前的城市化主要是通過基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)擴大城市邊界，人口集聚動能明顯不足，是一種本末倒置。必須將未來的城市化發(fā)展放在人口城市化的重心上，而這將會導(dǎo)致中國城市的分化，打破之前各級城市同向性的城市蔓延擴張的態(tài)勢。城市分化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響會造成兩種相反的情況，一種是房價進一步上漲，另一種是房產(chǎn)存量積壓嚴重，從而形成控房價與去庫存相反的政策要求⑦。

第四，要做好房產(chǎn)空置率中間指標(biāo)的統(tǒng)計工作，以住宅空置率作為中間指標(biāo)，配之于房價收入比、低收入住房狀況等進行產(chǎn)業(yè)管制。目前，對房產(chǎn)的統(tǒng)計主要體現(xiàn)在經(jīng)濟增長指標(biāo)上，集中在增量房產(chǎn)的銷售上，對銷售之后的存量房產(chǎn)沒有進行應(yīng)有的統(tǒng)計與評估。而房地產(chǎn)業(yè)潛在的問題主要集中在存量上，發(fā)達的市場經(jīng)濟主要通過住宅空置率來加以監(jiān)控。中國目前通過近20年的快速發(fā)展，房產(chǎn)的存量規(guī)模已經(jīng)很大，已經(jīng)成為城市居民的主要財富。所以，對存量住房的監(jiān)控就成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的常規(guī)措施。

四、結(jié)論

經(jīng)過20年的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由實體經(jīng)濟本質(zhì)呈現(xiàn)出顯著的虛擬經(jīng)濟的特征，發(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)定位、土地政策、制度短缺以及巨大的發(fā)展空間等多種因素促成了這一結(jié)果?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)吸附了大量的金融資本，推動價格持續(xù)上漲，形成資本回報的巨大壓力，不僅加大了金融資產(chǎn)的風(fēng)險性，而且嚴重擠壓了實體經(jīng)濟的發(fā)展，形成了房地產(chǎn)的“增長機器”。虛擬資本與虛擬經(jīng)濟一旦形成，便有其自身的運行規(guī)律，其進一步發(fā)展的結(jié)果必然會走向其反面，導(dǎo)致泡沫的破滅。對此，必須有清醒的認識，必須盡早加以規(guī)避。目前，中國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入中等發(fā)展水平，在新常態(tài)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須回歸“房子是用來住的”常態(tài)，不能再“一枝獨秀”，進一步催生資產(chǎn)泡沫。為此，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革必須改變產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，加大制度供給，促使房地產(chǎn)業(yè)摒棄支柱產(chǎn)業(yè)功能，轉(zhuǎn)向社會基礎(chǔ)設(shè)施的公共產(chǎn)品、城市發(fā)展融資與公共產(chǎn)品供給的發(fā)展功能上來，回歸實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展常態(tài)。這樣，才能從根本上遏制金融資本的“脫實入虛”，有序地引導(dǎo)資本回流到實體經(jīng)濟。

注釋

①馬克思（1975）認為，收入的資本化是對生息資本還原的一種假想，生息資本的形式造成這樣的結(jié)果：每一個確定的和有規(guī)則的貨幣收入都表現(xiàn)為資本的利息，而不論這種收入是不是由資本生出，于是，每個價值額只要不作為收入花掉，都會表現(xiàn)為資本，也就是都會表現(xiàn)為本金。這樣，就可以通過信用制度將收入與資本聯(lián)系起來產(chǎn)生出虛擬資本，即收入的資本化。然而，在再生產(chǎn)過程的全部聯(lián)系都是以信用為基礎(chǔ)的生產(chǎn)制度中，只要信用突然停止，危機就會發(fā)生。所以，人為地使再生產(chǎn)過程猛烈擴大的信用體系，到一定的時候必然會破滅。②馮夑剛和李子奈（2009）提出一個“黑洞效應(yīng)”概念對這一現(xiàn)象進行描述：在住房升值預(yù)期下，高收入群體購入的相當(dāng)部分住房既沒有出售，也基本不住，也沒有出租。這些住房進入高收入群體手中后就從市場上消失了，就像被“黑洞”吞吸了一樣。③“城市空間擴張—公共產(chǎn)品供給—土地財政依賴—城市土地出讓”可概括為中國目前城市化的一般模式，土地財政收入包括預(yù)算內(nèi)財政收入、土地出讓收入與土地抵押與貸款。而這種收入的實現(xiàn)需要房地產(chǎn)的繁榮將土地價格大幅提升，所以，房地產(chǎn)就成為土地財政的管道（張良悅等，2013）。④關(guān)于房地產(chǎn)對地方政府收入的貢獻，賈康和劉微（2012）給出了一個詳細的分析：由于土地收入集中在土地及其附屬物的交易環(huán)節(jié)，地方政府對“一次性”的土地出讓收入預(yù)期很高，并往往要通過房產(chǎn)地價值的攀爬高價來實現(xiàn)，客觀上使得地方政府對于推高地價、房價具有足夠的動力。加之土地及其附屬物保有環(huán)節(jié)稅制缺失，對于買方而言，一次出價幾乎一勞永逸，無保有成本，購買意愿、投機意愿十分強烈，更是成為助推地價房價的動力。在這些綜合因素的作用下，房地產(chǎn)市場對于地方政府收入客觀上形成了某種“綁架”效應(yīng)：當(dāng)市場流動性充裕、房地產(chǎn)交易活躍時，地方政府收入自然受益于高地價和高房價并繼而會加大投入來支持戰(zhàn)略重點。而當(dāng)樓市出現(xiàn)降溫，土地交易冷清時，地方政府出于對收入的考慮，便面臨巨大壓力，甚至?xí)扇≌咝缘木鹊厥芯确渴写胧＂莘績r收入比在3.0以下屬于可支付；在3.1—4.0屬于適度不可支付；在4.1—5.0屬于嚴重不可支付；在5.1以上屬于極度不可支付。⑥60—90平方米的套房是住建部指導(dǎo)的住房價格的上限，本文取90平方米的面積符合這一規(guī)定，另一方面也便于比較。參見馮?。骸蹲》颗c住房政策》，中國建筑工業(yè)出版社，2009年，第97—98頁。⑦從區(qū)域分布看，未來住房需求會更集中在人口凈流入的城市。一些轉(zhuǎn)型較快、結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著的城市，會吸引人才尤其是高素質(zhì)人才持續(xù)流入，住房供不應(yīng)求的矛盾將長期存在，推動房價上漲的因素仍然存在。另外一些城市產(chǎn)業(yè)集聚能力不強，教育、醫(yī)療、市政基礎(chǔ)設(shè)施等資源薄弱，三、四線城市普遍面臨人口流入速度放緩甚至凈流出的現(xiàn)象，去庫存將成為一項長期任務(wù)。面對控房價和去庫存的雙重壓力，既要做好房地產(chǎn)去庫存工作，又要切實做好熱點城市控房價、防泡沫、防風(fēng)險工作（邵挺，2017）。