譚夢桐

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/p>

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。

人們的焦點(diǎn)都落在了這句上：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”

此規(guī)一出，一片嘩然。你發(fā)現(xiàn)你的朋友、家人、七大姑八大姨都討論起了這個問題。

“公攤面積”這個詞一直都是購房者的心病，這個詞讓購房者 “花了冤枉錢還不能喊冤”。

大家都知道按公攤面積計價坑人，但坑多少、有多坑，卻不知道。所以，我們先來了解一下概念，看看套內(nèi)面積和公攤面積到底是什么？

套內(nèi)面積和公攤面積是什么？

套內(nèi)面積=使用面積+墻體厚度+陽臺。一般來說，我們在討論套內(nèi)面積和使用面積時容易混淆，因為墻體厚度較小，所以在使用面積上，加上了墻體的厚度，也不會差很多。

再來看看我們這次事件的主角——公攤面積。

建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積。它根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體面積水面投影面積的一半。

簡單來說，就是整個大樓的公共區(qū)域加起來，分?jǐn)偟矫繎纛^上分別是多少面積。國內(nèi)每個地區(qū)對于公攤怎么算，規(guī)則還不一樣，有時候甚至每個樓盤的規(guī)則都不一樣。

多花了不少冤枉錢

首先，公攤面積計價容易讓物管等部門“占便宜”。比如按照建筑面積計算采暖費(fèi)，等于讓業(yè)主為公共空間、服務(wù)用房、值班室等支付了采暖費(fèi)。

其次，這種計價方式還掩蓋了高房價，讓中國“名義房價”顯得低一些。事實上，多數(shù)國家和地區(qū)都是按照套內(nèi)面積計算房價的。

值得注意的是，在未來開征房地產(chǎn)稅的時候，也容易產(chǎn)生糾紛。因為房地產(chǎn)稅會有免征面積，由于每套房子“公攤系數(shù)”不同，同樣的免征面積其實“待遇不同”，高層住戶吃虧。

對于購房者究竟有何影響呢？

許多業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，這一政策對于購房者的實際購房成本并無多大影響。

一位房企內(nèi)部人士表示，目前的限價政策主要限的是單套房屋總價，而非單價。

例如，一套原價300萬元的房子，假設(shè)建筑面積100平方米，得房率75%，單價3萬元。一般情況下，如果按照套內(nèi)使用面積75平方米計價，單價就會變成4萬元，購房總價仍然為300萬元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，是否按照套內(nèi)計價的政策，對于購房者的實際成本基本無影響，主要影響的是部分打政策擦邊球賣低得房率住房的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因為建筑面積衍生的收費(fèi)也有可能會降低。

同時，張大偉還提醒，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價。如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

此外，他還有這五點(diǎn)表示：

1.這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

2.從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3.套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，而開發(fā)商則減少了灰色利益。

4.羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。

5.從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，有改變的可能性。

知名財經(jīng)評論員劉曉博則認(rèn)為，這會讓中國“名義房價”出現(xiàn)1.3到1.4倍的上漲。目前大城市里多層、別墅占比非常小，主要都是高層、小高層住宅。如果“按照套內(nèi)面積交易”，則中國的“名義房價”將大幅上漲，高層住宅達(dá)到1.3到1.4倍。

住宅按照套內(nèi)面積計價后，商辦物業(yè)也應(yīng)該采取同樣的標(biāo)準(zhǔn)，否則就會出現(xiàn)“雙軌制”。而商辦物業(yè)按套內(nèi)交易，房價上漲幅度會更大，可能達(dá)到1.6到1.7倍，甚至2倍。

這很好理解：比如你之前在北京買一套100平米的高層住宅，單價是每平米8萬元。將來按照套內(nèi)面積交易，房子變成了72平米，單價就變成了11.11萬元。

此外，標(biāo)價方式的變化，會從心理上影響購房欲望，是短期利空。開發(fā)商估計要加大優(yōu)惠力度。

雖然房子還是那套房子，總價還是那個總價，但大家心理上還是很難接受：房子縮水了30%左右，單價變得很嚇人，購買欲望會降低。這時候，開發(fā)商就要出臺安撫政策了。

新的計價模式下，中國高房價就會更加凸顯，可能從心理上加大“境外投資”的壓力。這些因素，管理者需要充分考慮到。另外，各地計稅的“豪宅線”要及時調(diào)整，否則相當(dāng)于加稅了。