吳林璞

窗口指導(dǎo)、余額管控、罰單頻現(xiàn)……房地產(chǎn)信托成為2019年信托業(yè)的關(guān)鍵詞。伴隨部分項(xiàng)目逾期，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)信托產(chǎn)品的謹(jǐn)慎態(tài)度也愈發(fā)明顯。不少投資者對(duì)兌付情況、抵押物是否足值及處置時(shí)間等方面表達(dá)了擔(dān)憂。

面對(duì)逾期信托項(xiàng)目越來越多的情況，對(duì)信托公司風(fēng)控的質(zhì)疑聲也不斷涌現(xiàn)。這些是否意味著作為信托的主要業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)信托從此會(huì)“一蹶不振”？嚴(yán)監(jiān)管背后究竟有何深意？

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)信托近期頻發(fā)的兌付危機(jī)更多是與市場(chǎng)大環(huán)境、政策基本面有關(guān)。而房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷多輪政策調(diào)控，大部分信托公司在風(fēng)控條件方面基本上是可以把握的。作為一種補(bǔ)充融資手段，經(jīng)歷嚴(yán)監(jiān)管的房地產(chǎn)信托更多是配合穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期，適當(dāng)?shù)乜刂圃鲩L的節(jié)奏。此外，隨著信托步入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，存量地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有望成為重要立足點(diǎn)之一。

地產(chǎn)信托困境

房地產(chǎn)信托作為信托公司的主要業(yè)務(wù)，明確的擔(dān)保和抵押成為其被青睞的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。

在房屋銷售市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況下，抵押物是否持續(xù)足值及其處置的時(shí)間是否過久，也成為多數(shù)經(jīng)歷房地產(chǎn)信托項(xiàng)目逾期的投資者的“心病”。有投資者明確地表達(dá)了這樣的擔(dān)憂。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前房企普遍面臨融資收緊的情況，部分房企現(xiàn)金流緊張，無法償還之前的信托貸款，有些甚至瀕臨破產(chǎn)。此外，今年信托到期量絕對(duì)規(guī)模仍處于歷史最高位，到期量的分布呈現(xiàn)前低后高的規(guī)律，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)暴露有可能加快。

某三方代銷機(jī)構(gòu)工作人員王華（化名）表示，房地產(chǎn)商融資一般會(huì)以名下項(xiàng)目作為抵押物，但在違約的情況下，抵押物的處置、變現(xiàn)往往需要一段時(shí)間，還可能面臨折價(jià)。

“信托處于處置期、延期的項(xiàng)目越來越多?！蓖跞A感慨道，現(xiàn)在很多情況是一家企業(yè)違約連帶著十幾家機(jī)構(gòu)踩雷，其中不乏信托公司。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大部分風(fēng)險(xiǎn)都與房屋銷售市場(chǎng)有關(guān)系。如果銷售市場(chǎng)行情好，問題一般都很容易化解;反之，若市場(chǎng)在持續(xù)降溫，往往會(huì)引起較多問題。

“尤其是和商業(yè)、辦公掛鉤的項(xiàng)目，比如出現(xiàn)爛尾、租金回報(bào)率不高等情況，而融資方又無法獲得一些補(bǔ)給的資金，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目兌付產(chǎn)生影響，需要警惕相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

那么，地產(chǎn)信托相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，又該如何化解？

某信托公司從業(yè)人士李華（化名）表示，從信托公司角度來看，逾期地產(chǎn)信托項(xiàng)目處置抵押物在大多數(shù)情況下，不存在是否有人接盤的問題，關(guān)鍵在于價(jià)格。在整個(gè)調(diào)控依然比較嚴(yán)格的階段，市場(chǎng)普遍缺乏流動(dòng)性，資產(chǎn)較難出手且大概率面臨打折的困境。

“對(duì)于信托公司來說，一旦折扣力度較大，則面臨無法收拾的難題?！崩钊A補(bǔ)充稱。

然而，李華亦表示，從普通的固定收益類產(chǎn)品來看，信托基本可以理解為能夠兌付或者有潛在兌付預(yù)期的產(chǎn)品?！凹词挂恍┭悠谳^長的項(xiàng)目，也不會(huì)說最終不去處置，并讓投資者蒙受損失，可能后面幾年問題也就慢慢得到解決了”。

“整體來看，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)敞口不是很大?！崩钊A進(jìn)一步表示，無論項(xiàng)目的情況如何，信托是一直履行管理人職責(zé)的。

風(fēng)控手段多樣

從與投資者交流的過程中，筆者注意到，面對(duì)逾期信托項(xiàng)目越來越多的情況，對(duì)信托公司風(fēng)控的質(zhì)疑聲也不斷涌現(xiàn)。

事實(shí)上，多位信托業(yè)內(nèi)人士表示，近期頻發(fā)的兌付危機(jī)，更多是與市場(chǎng)大環(huán)境、政策基本面有關(guān)。

金樂函數(shù)信托分析師廖鶴凱表示，信托項(xiàng)目方風(fēng)險(xiǎn)的暴露，與整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有很大的關(guān)系。從本質(zhì)上來看，信托或者整個(gè)金融行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)管理行業(yè)。

“金融與各行各業(yè)都要打交道，因此，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在金融行業(yè)集中體現(xiàn)?！绷晰Q凱表示，在這樣的情形下，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理、控制和化解顯得尤為重要。

“就算是相同的業(yè)務(wù)，不同的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有自己的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)參照?！绷晰Q凱表示，從整個(gè)資管行業(yè)來看，信托基本可視為相關(guān)手續(xù)的完善度與成熟度最高的領(lǐng)域。

“交易對(duì)手的復(fù)雜化，要求信托具備豐富多樣的風(fēng)控手段。整體來看，在交易結(jié)構(gòu)方面，有些制度設(shè)計(jì)是比較創(chuàng)新的?！绷晰Q凱補(bǔ)充道。

李華表示，從房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)來看，目前的風(fēng)控措施主要包括名單制、質(zhì)押物、資金監(jiān)管和投后管理等。“抵押物是傾向的主要因素，但并非決定因素。并不是所有抵押物的資質(zhì)都很好，還是要結(jié)合各家風(fēng)控邏輯的層次來看，一般風(fēng)險(xiǎn)抓手決定抵押物所占的權(quán)重”。

“總體來看，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展之后，房企從跑馬圈地進(jìn)入到加速分化階段。而對(duì)行業(yè)的理解與合作主體的選擇，成為信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)控的核心環(huán)節(jié)之一?！崩钊A表示。

此外，相較前幾輪調(diào)控，本輪政策調(diào)控具有一些不同之處。

廖鶴凱表示，從前面幾輪調(diào)控來看，房地產(chǎn)業(yè)整體還是顯著向上的，所以相關(guān)質(zhì)押物的變現(xiàn)可能不會(huì)很久，價(jià)格也相對(duì)可觀。但目前在嚴(yán)格調(diào)控和房地產(chǎn)稅有征收預(yù)期的大背景下，整個(gè)行業(yè)向上趨勢(shì)并沒有特別明顯。此外，結(jié)合棚改政策逐漸退出等多重政策影響，三四線城市也會(huì)受到明顯影響?！岸磐性缙谝呀?jīng)投入進(jìn)去的項(xiàng)目，后續(xù)如何去處置，其實(shí)是比較關(guān)鍵的”。

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷多輪政策調(diào)控，大部分信托公司在風(fēng)控條件方面基本上是可以把握的，做業(yè)務(wù)的邏輯也往往經(jīng)過了多輪論證?！绷晰Q凱強(qiáng)調(diào)。

規(guī)模顯著收縮

下半年來，地產(chǎn)信托規(guī)模經(jīng)歷“縮水”。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月集合信托成立規(guī)模為1067.51億元，較去年同期的1808.33億元大幅下降約41%。其中，有213.83億元投向房地產(chǎn)，較去年同期的660.49億元更是大幅下降近68%。

實(shí)際上，自2019年下半年以來，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托發(fā)行規(guī)模呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

具體來看，用益信托數(shù)據(jù)顯示，2019年1月-6月份發(fā)行的投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托中，有5個(gè)月的單月規(guī)模在800億元以上，6月的規(guī)模甚至超過1000億元;而7月-11月，單月規(guī)模均是在800億元以下。

同時(shí)，中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環(huán)比下降5.05%。這是自2015年四季度以來，首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比增速負(fù)增長。

李華表示，房地產(chǎn)信托今年上半年熱度較高，而下半年則面臨嚴(yán)監(jiān)管，這形成了較為鮮明的對(duì)比。

5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（簡稱《通知》）。

根據(jù)《通知》的要求，不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過“股權(quán)投資+股東借款”、“股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后”、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

隨后，在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)信托經(jīng)歷了監(jiān)管“接力式”的調(diào)控。

7月，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。緊接著，對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行余額管控的消息傳出。

同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管部門已統(tǒng)一房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放行標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)二級(jí)資質(zhì)將無法穿透兩層，這意味著二級(jí)資質(zhì)的孫公司將無法開展信托業(yè)務(wù)貸款。

調(diào)控還在持續(xù)升級(jí)。8月份，銀保監(jiān)會(huì)向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室下發(fā)了《中國銀保監(jiān)會(huì)信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》（信托函〔2019〕64號(hào)）（下稱“64號(hào)文”），對(duì)下半年信托業(yè)的監(jiān)管重點(diǎn)進(jìn)行傳達(dá)。

根據(jù)“64號(hào)文”的要求，按月監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時(shí)釆取監(jiān)管約談、現(xiàn)場(chǎng)檢査，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)信托過快增長、風(fēng)險(xiǎn)過度積累的勢(shì)頭。

嚴(yán)監(jiān)管深意

多位信托從業(yè)人士表示，實(shí)際上，房地產(chǎn)信托的監(jiān)管處于一個(gè)比較大的邏輯與思路框架下。那么，嚴(yán)監(jiān)管的深意究竟何在？

資深信托研究員袁吉偉分析稱，房地產(chǎn)信托經(jīng)歷了嚴(yán)監(jiān)管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增長過快的情況下，配合穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期，適當(dāng)?shù)乜刂圃鲩L的節(jié)奏?！爱吘狗康禺a(chǎn)行業(yè)無論對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)增長還是居民財(cái)富都有較大影響”。

“避免資金過度投入到一個(gè)領(lǐng)域，集中度太高也有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，這也是原因之一。”袁吉偉進(jìn)一步表示。

廖鶴凱分析稱，2019年，監(jiān)管對(duì)地產(chǎn)信托的調(diào)控力度大于往年。事實(shí)上，這類政策并不僅是針對(duì)信托領(lǐng)域。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來源里，信托只能說是一種補(bǔ)充融資手段。“之所以在信托方面也做單獨(dú)強(qiáng)調(diào)，是有一定原因的。從以往情況來看，在銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的情況下，如果信托再放開口子，一定程度上會(huì)減弱政策的效力”。

某中型信托從業(yè)人士王誠（化名）表示，嚴(yán)監(jiān)管形勢(shì)可以說是“前所未有”，這也與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)及金融市場(chǎng)所面臨的環(huán)境息息相關(guān)。在風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)高發(fā)階段，進(jìn)行嚴(yán)監(jiān)管是有必要的，也是有利于行業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

“雖然短期、單體來看，調(diào)控對(duì)信托公司的經(jīng)營業(yè)績會(huì)帶來一定壓力，但從長遠(yuǎn)、整體來看，嚴(yán)監(jiān)管對(duì)信托行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)乃至國家宏觀經(jīng)濟(jì)都十分有必要。”李琦補(bǔ)充道。

廖鶴凱亦表示，監(jiān)管趨嚴(yán)，無論是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展還是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，都具有重要的意義。

具體來看，如果過多資源投放到地產(chǎn)領(lǐng)域，一定會(huì)擠壓到對(duì)其他部門的投入，這樣反而會(huì)阻礙房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)大概率是在其他行業(yè)發(fā)展好的基礎(chǔ)上才能得到長遠(yuǎn)發(fā)展，反之則會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定的情況，進(jìn)而對(duì)金融體系造成影響。

也有分析認(rèn)為，從長期來看，房地產(chǎn)業(yè)依然是有發(fā)展空間的領(lǐng)域，只不過已經(jīng)過了高速發(fā)展期，進(jìn)入相對(duì)成熟的階段。后續(xù)的存量市場(chǎng)會(huì)衍生出新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，最終整體地產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)率會(huì)趨于平緩，但按照行業(yè)特點(diǎn)，依然會(huì)比傳統(tǒng)行業(yè)的回報(bào)率略高。

事實(shí)上，多位信托業(yè)內(nèi)人士表示，從存量業(yè)務(wù)的規(guī)模來看，房地產(chǎn)信托或會(huì)成為信托轉(zhuǎn)型的立足點(diǎn)。

以轉(zhuǎn)型方向之一的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）為例，雖然信托目前還處在“霸屏”房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，REITs業(yè)務(wù)量還很小，可一旦進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量博弈階段，信托或?qū)?huì)積極介入。

針對(duì)目前REITs業(yè)務(wù)面臨的租金回報(bào)率不高問題，廖鶴凱認(rèn)為，未來這一點(diǎn)或許會(huì)發(fā)生改變，去杠桿的精髓在于回歸資產(chǎn)本身的價(jià)值。

另一方面，從信托自身來看，最大的優(yōu)勢(shì)在于跨市場(chǎng)操作，回歸本源意味著不僅僅限于資金類信托管理。而房地產(chǎn)作為我國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，從存量市場(chǎng)的角度看，信托依然有很多機(jī)會(huì)。（本文來源：國際金融報(bào)）