孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

新形勢(shì)下房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理，是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中不容小覷的核心問(wèn)題，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程與核量經(jīng)濟(jì)效益的根本。所以，以工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)為管理的中心實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不斷提升工程項(xiàng)目質(zhì)量乃是保證工程項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的必由之路。通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理模式存在問(wèn)題進(jìn)行分析，來(lái)進(jìn)一步探討新形勢(shì)下房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的調(diào)控與創(chuàng)新，仍然是當(dāng)前工程管理項(xiàng)目的關(guān)鍵性問(wèn)題。

1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理存在的主要問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目面臨著土地出讓費(fèi)用增加的問(wèn)題。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的主要方式是參與招投標(biāo)，由于新形勢(shì)下有限的土地儲(chǔ)備，使土地競(jìng)價(jià)也逐步持續(xù)攀升。當(dāng)前，土地出讓費(fèi)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要項(xiàng)目之一，通常情況下，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本組成中比重已達(dá)到總成本的25%～35%，在比較發(fā)達(dá)的一線城市高達(dá)45%～55%，甚至更多，不同級(jí)別城市、不同區(qū)域地區(qū)、不同項(xiàng)目的土地出讓費(fèi)也有差別。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的建筑施工與設(shè)備安裝成本持續(xù)提升。當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)成本中，土地受讓成本已經(jīng)成為最大的成本之一，占30%～50%；接續(xù)的就是建安成本，大體占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的25%～30%。建安成本涵蓋建筑施工與設(shè)備安裝2大項(xiàng)，具體的講，就是建筑安裝施工期間發(fā)生的各項(xiàng)支出費(fèi)用。隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程材料的持續(xù)提升、施工人工費(fèi)用的不斷增長(zhǎng)、用戶對(duì)產(chǎn)品功能及舒適性品位的提高，無(wú)形導(dǎo)致建筑安裝成本在近期發(fā)生了快速的提升。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的企業(yè)稅賦加重。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及的稅賦種類主要有：房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)涉及的國(guó)家契稅、還有印花稅及房產(chǎn)進(jìn)行交易的手續(xù)費(fèi)；房地產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的國(guó)家營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)配套稅和教育費(fèi)附加稅、占用土地增值稅等等；在房地產(chǎn)持有期間的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、集體耕地占用稅等；不僅如此，還有房地產(chǎn)出租過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅、個(gè)人收入所得稅等。國(guó)家為了積極有效的控制現(xiàn)行房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭和投資過(guò)熱的趨勢(shì)，曾連續(xù)幾次提高與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了維持較高利潤(rùn)，房地產(chǎn)商迫不得已的重視稅務(wù)費(fèi)用，盡最大可能把稅收成本降至一個(gè)適當(dāng)?shù)乃缴稀?/p>

1.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，貨款利率持續(xù)居高。新形勢(shì)下，直接融資市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，但是間接融資為主的格局暫時(shí)難以打破，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依賴銀行的信貸支持仍舊是一個(gè)主要的渠道。現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有資本密集型行業(yè)的特點(diǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)單一化的局面仍未打破，間接融資仍然占據(jù)較大比例。特別是近幾年，國(guó)家出臺(tái)了一系列提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款門檻的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金缺口比較大，資金短缺的壓力仍然存在，個(gè)別的已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年要支付上億的銀行貸款利息，可見(jiàn)其融資成本的高度。上述分析的結(jié)果不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制勢(shì)在必行，換言之，也只有盡最大限度降低資金占用費(fèi)，才能相對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的凈利潤(rùn)。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的優(yōu)化 調(diào)控與創(chuàng)新

2.1 盡最大限度強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化、調(diào)控與創(chuàng)新，完善優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本控制。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵之所在，地塊位置、規(guī)模、價(jià)格是否合理，直接關(guān)系項(xiàng)目的成功與否。所以近兩年來(lái)，科學(xué)預(yù)測(cè)土地價(jià)格，在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本利益的基礎(chǔ)上獲得土地，是控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的當(dāng)務(wù)之急。對(duì)于地理位置是否優(yōu)越、交通狀況是否便利、土地的使用權(quán)是否存在爭(zhēng)議、土地是否尚有抵押等相關(guān)的問(wèn)題必須清晰可見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的材料成本控制也十分關(guān)鍵，對(duì)建筑材料實(shí)行集中大批量購(gòu)進(jìn)，減少材料流通環(huán)節(jié)，大幅度降低流通成本。

2.2 強(qiáng)化工程項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的成本支出。當(dāng)前，在實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，前期進(jìn)行施工階段的宏觀控制與管理是最關(guān)鍵、最重點(diǎn)的環(huán)節(jié)，前期施工增效節(jié)能做得好，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的有序進(jìn)行將會(huì)起到事半功倍的促進(jìn)作用。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)的關(guān)鍵性任務(wù)就是萬(wàn)無(wú)一失的把控工程建設(shè)的質(zhì)量關(guān)。強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，返工率就會(huì)降到最低點(diǎn)。所以，質(zhì)量和安全兩大環(huán)節(jié)必須引起足夠的重視，防止出現(xiàn)一些本可阻止發(fā)生的錯(cuò)誤。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部外部等各部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并非獨(dú)立個(gè)體，內(nèi)部之間、內(nèi)部與外部之間的各部門息息相關(guān)。一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的完成，各部門是否積極有效配合、協(xié)調(diào)運(yùn)行十分關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目企業(yè)首先要對(duì)各部門充分協(xié)調(diào)管理的重要性以及作用給予極高的認(rèn)識(shí)，并對(duì)管理過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題快捷、及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)，并加以處理和解決。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理企業(yè)摒棄以往的傳統(tǒng)理念，開(kāi)發(fā)研究實(shí)施新的管理模式，以滿足新形勢(shì)下房地產(chǎn)發(fā)展的需要。

2.4 強(qiáng)化工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本控制創(chuàng)新。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行持續(xù)穩(wěn)妥的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，能有效的減輕資金壓力。對(duì)于大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以實(shí)施分期分批開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目也可以進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)度，推行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。對(duì)于一個(gè)大型項(xiàng)目，可以通過(guò)分期開(kāi)發(fā)，有效降低資金運(yùn)行總量，及早實(shí)現(xiàn)和達(dá)到銷售條件，及早將資金收回，并將前一期的收入款項(xiàng)投入到下一期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中，實(shí)現(xiàn)具有活力的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。