葛國勝，蔣文 （馬鞍山市建設(shè)工程監(jiān)督站，安徽 馬鞍山 243000）

1 當(dāng)前的住宅工程竣工驗(yàn)收開展情況

2013年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建質(zhì)[2013]171號）（以下簡稱規(guī)定），對驗(yàn)收的組織單位、驗(yàn)收條件、驗(yàn)收程序、監(jiān)督重點(diǎn)等均做出了具體規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范了全國范圍內(nèi)的工程竣工驗(yàn)收，包括住宅工程竣工驗(yàn)收。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，還存在落實(shí)不到位的情況，部分領(lǐng)域法律、法規(guī)還不完善，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)單位

房地產(chǎn)開發(fā)單位是住宅工程竣工驗(yàn)收的組織單位，因此房地產(chǎn)開發(fā)單位對能否落實(shí)《規(guī)定》起著至關(guān)重要的作用。但依據(jù)現(xiàn)有的法律、法規(guī)，履行住宅質(zhì)量保修義務(wù)的是施工單位，因此，房地產(chǎn)開發(fā)單位更多的是關(guān)心市場和交付期限，在一定程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)單位嚴(yán)格履行竣工驗(yàn)收職責(zé)的動力不足。常見的情況有：一是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及工程技術(shù)人員更換頻繁，容易導(dǎo)致竣工驗(yàn)收組織人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和工程技術(shù)人員對竣工驗(yàn)收嚴(yán)肅性的淡化；二是對竣工驗(yàn)收條件不認(rèn)真核實(shí)，如設(shè)計(jì)變更手續(xù)不完善等；三是竣工驗(yàn)收方案空泛，未組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位事前共同制定；四是未按《規(guī)定》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2013）規(guī)定的應(yīng)參與驗(yàn)收的人員要求組成驗(yàn)收組；五是不能將驗(yàn)收的時間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單在7個工作日前書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，本質(zhì)上還是對竣工驗(yàn)收的不重視。

1.2 施工單位

施工單位是將設(shè)計(jì)圖紙變?yōu)楣こ虒?shí)體的直接實(shí)施者，竣工驗(yàn)收很大程度上是對施工成果的驗(yàn)收。當(dāng)前，在住宅工程竣工驗(yàn)收過程中，施工單位存在的主要問題有：一是由于組織單位房地產(chǎn)開發(fā)單位的不嚴(yán)格，為施工單位存在僥幸心理提供了可能；二是違法轉(zhuǎn)包、分包及掛靠行為在一定程度上仍然存在，再加上在竣工后落實(shí)保修義務(wù)時，施工單位常常會由工程實(shí)際承包人來承擔(dān)，這樣會有可能促使施工單位、有關(guān)負(fù)責(zé)人的驗(yàn)收意識弱化；三是一些施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人不能按資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行配備，技術(shù)、質(zhì)量的驗(yàn)收的能力不強(qiáng)，往往不能提出有針對性的驗(yàn)收意見。

1.3 監(jiān)理單位

由于監(jiān)理費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)單位支付，具有受委托性質(zhì)，所以在竣工驗(yàn)收過程中，會把滿足房地產(chǎn)開發(fā)單位需要放在重要位置，再因?yàn)榇蟛糠智闆r下監(jiān)理單位不需要參與竣工后質(zhì)量保修事務(wù)，使得監(jiān)理單位在竣工驗(yàn)收過程中存在敷衍的可能。如由監(jiān)理單位組織的住宅工程分戶驗(yàn)收流于形式；竣工驗(yàn)收前，不認(rèn)真組織竣工預(yù)驗(yàn)收；質(zhì)量評估報告存在模塊化制作的現(xiàn)象等。

1.4 勘察、設(shè)計(jì)單位

勘察、設(shè)計(jì)單位是竣工驗(yàn)收組的組成部分，但勘察、設(shè)計(jì)單位存在的主要問題有：一是應(yīng)參與驗(yàn)收的人員不能參與或者出現(xiàn)勘察、設(shè)計(jì)單位另行委派人員的情況；二是勘察、設(shè)計(jì)單位竣工驗(yàn)收評價報告過于簡單，未就執(zhí)行法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及竣工檢查的情況進(jìn)行總結(jié)，甚至以“符合”作為報告的全部內(nèi)容。

2 措施

2.1 嚴(yán)格工程竣工驗(yàn)收責(zé)任落實(shí)

2.1.1 強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)單位竣工驗(yàn)收首要責(zé)任

強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)單位竣工驗(yàn)收首要責(zé)任，是保證房地產(chǎn)開發(fā)單位嚴(yán)格落實(shí)《規(guī)定》、提高竣工驗(yàn)收質(zhì)量的關(guān)鍵。住宅和其它工業(yè)產(chǎn)品一樣，因其商品屬性，決定了生產(chǎn)者必須承擔(dān)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。但住宅的生產(chǎn)者是房地產(chǎn)開發(fā)單位還是承建房地產(chǎn)開發(fā)單位項(xiàng)目的施工單位，還是兩者都是，目前還存在邏輯上的模糊。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)單位作為投資者，也是投資收益者，應(yīng)當(dāng)被視為生產(chǎn)者或者生產(chǎn)者之一，因此需要承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任?；谏鲜龇治?，一是嚴(yán)格落實(shí)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令279號）第五十八條“對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的”進(jìn)行行政處罰。二是要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)單位首要保修責(zé)任和施工單位的實(shí)施責(zé)任，在施工單位不履行或者沒有能力履行的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)單位先行履行實(shí)施責(zé)任，再向施工單位進(jìn)行追償，使住宅所有人的合法權(quán)益得到保障。

2.1.2 強(qiáng)化竣工驗(yàn)收施工、勘察、設(shè)計(jì)單位主體責(zé)任和監(jiān)理單位主要責(zé)任

強(qiáng)化竣工驗(yàn)收主體責(zé)任，可以通過以下途徑得到有效解決。一是要加大對違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包及掛靠等違法行為的單位和個人的查處力度，落實(shí)法人授權(quán)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承諾制度；二是按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第24號），落實(shí)工程技術(shù)相應(yīng)專業(yè)人員資格要求；三是對照《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（建市[2014]159號），落實(shí)參與竣工驗(yàn)收的施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的職業(yè)經(jīng)歷、專業(yè)和職稱要求；四是檢查監(jiān)理單位組織竣工預(yù)驗(yàn)收的情況。

2.1.3 強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的竣工驗(yàn)收監(jiān)管責(zé)任

《規(guī)定》第八條規(guī)定，“負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正，并將對工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督情況作為工程質(zhì)量監(jiān)督報告的重要內(nèi)容”。因此，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)履行住宅工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督職責(zé)，并承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。

2.2 具體方法

2.2.1 規(guī)范竣工驗(yàn)收監(jiān)督行為

各地質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)可以結(jié)合實(shí)際，采取一些行之有效的方法。如我省合肥市制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)合肥市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督工作的通知》（合建質(zhì)安[2017]84號），在全市范圍內(nèi)統(tǒng)一竣工驗(yàn)收監(jiān)督程序，規(guī)定竣工驗(yàn)收監(jiān)督組隨機(jī)確定，并結(jié)合質(zhì)量管理和質(zhì)量投訴實(shí)際情況，定期發(fā)布工程質(zhì)量突出問題竣工驗(yàn)收“一票否決”清單；馬鞍山市實(shí)行竣工驗(yàn)收報告制度，規(guī)定片區(qū)監(jiān)督室事前將竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目、時間、工程復(fù)雜程度等向分管領(lǐng)導(dǎo)報告，分管領(lǐng)導(dǎo)再根據(jù)工程情況確定竣工驗(yàn)收監(jiān)督組的人員組成。

2.2.2 規(guī)范竣工驗(yàn)收行為

竣工驗(yàn)收方案的合理性和可操作性可以有效減少竣工驗(yàn)收成果的誤判率和錯判率，因此，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)依據(jù)監(jiān)理單位組織進(jìn)行的預(yù)驗(yàn)收情況，組織施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)單位對竣工驗(yàn)收方案進(jìn)行討論，制定可行性的竣工驗(yàn)收方案。加強(qiáng)對竣工驗(yàn)收方案的檢查，是工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)落實(shí)《規(guī)定》，提高監(jiān)督能效的一項(xiàng)重要手段。如合肥市規(guī)定無竣工驗(yàn)收方案或方案未經(jīng)審批建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。另外，公開竣工驗(yàn)收、主動接受社會監(jiān)督，可以促進(jìn)竣工驗(yàn)收進(jìn)一步公正。如馬鞍山市和滁州市實(shí)行竣工驗(yàn)收前公示制度，將竣工驗(yàn)收的組織單位、驗(yàn)收單位和驗(yàn)收組成員通過網(wǎng)站公示。

2.2.3 強(qiáng)化建筑市場監(jiān)管

市場決定現(xiàn)場，“放、管、服”三者不可偏廢，既要做好“放”和“服”，還要強(qiáng)化“管”，只有將三者有機(jī)地聯(lián)系在一起，才能真正做到優(yōu)化營商環(huán)境，“放”、“服”與“管”并不矛盾。因此，管理部門既要強(qiáng)化事前服務(wù)又要強(qiáng)化對建筑市場如企業(yè)資質(zhì)和人員的事中、事后監(jiān)管，為建筑施工現(xiàn)場提供優(yōu)良的先決性條件。

2.2.4 執(zhí)業(yè)資格考試和繼續(xù)教育要對竣工驗(yàn)收加以關(guān)注

竣工驗(yàn)收是一項(xiàng)應(yīng)用性強(qiáng)的工作，目前，我國研究型、教學(xué)研究型及應(yīng)用型高等教育對實(shí)際應(yīng)用能力的培養(yǎng)還沒有引起足夠重視，取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格和職稱的工程技術(shù)人員實(shí)際工作能力不強(qiáng)的情況并不少見。筆者建議：一是在高等教育中增加應(yīng)用能力培養(yǎng)的比重；二是在建造師、總監(jiān)理工程師等執(zhí)業(yè)考試及專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育過程中，增大如竣工驗(yàn)收、“分戶驗(yàn)收”等的培訓(xùn)考核比重，增強(qiáng)動手能力。

2.2.5 通報竣工驗(yàn)收后質(zhì)量投訴受理情況

通報質(zhì)量投訴受理情況，可以促進(jìn)相關(guān)單位和相關(guān)人員質(zhì)量意識的提高。從2014年起，馬鞍山市均對年度質(zhì)量投訴受理情況進(jìn)行通報，對質(zhì)量問題處理推諉扯皮、“分戶驗(yàn)收”和竣工驗(yàn)收不嚴(yán)格的典型情況予以曝光。實(shí)踐證明，通報質(zhì)量投訴受理情況，可以作為質(zhì)量監(jiān)督工作的一項(xiàng)輔助手段。

2.3 推行實(shí)施工程質(zhì)量保險

推行工程質(zhì)量保險，可以更好地落實(shí)建設(shè)單位的首要責(zé)任和企業(yè)的主體責(zé)任，推動政府職能轉(zhuǎn)變，化解工程質(zhì)量風(fēng)險，維護(hù)建筑物所有人合法權(quán)益。目前，馬鞍山市已摸索開展工程質(zhì)量保險試點(diǎn)工作近3年，已有30個項(xiàng)目購買了質(zhì)量保險，從試點(diǎn)的情況看，質(zhì)量保險對質(zhì)量保修義務(wù)的落實(shí)起到了積極作用。

3 結(jié)語

嚴(yán)格住宅工程竣工驗(yàn)收，是確保不合格工程不流向社會，維護(hù)住宅所有者和使用者合法權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建質(zhì)[2013]171號）開展竣工驗(yàn)收研究，因地制宜制定竣工驗(yàn)收管理辦法和竣工驗(yàn)收監(jiān)督措施，同時加強(qiáng)竣工驗(yàn)收事前和事后的管理和監(jiān)督，可以為竣工驗(yàn)收達(dá)到較好效果提供保障。