郭 丹 湖北工程學(xué)院經(jīng)濟與管理學(xué)院

鄢豐明 合眾優(yōu)年養(yǎng)老投資公司

在政策支持下，保險公司扮演了養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革生力軍的角色。本文以保險公司養(yǎng)老投資實踐的先行者之一合眾人壽保險公司為調(diào)查研究對象，總結(jié)其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局、養(yǎng)老投資和運營上的經(jīng)驗教訓(xùn)，對政府、保險監(jiān)管部門、保險公司如何多措并舉，推動壽險資金參與養(yǎng)老投資的進程，提高行業(yè)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性和可持續(xù)性提出建議。

一、引言

人口老齡化是我國突出的社會問題之一。根據(jù)《2017年中國居民消費發(fā)展報告》，截至 2017年12月31日，我國60歲及以上老年人口高達2.41億，占全國總?cè)丝?7.3%，遠(yuǎn)高于聯(lián)合國10%的老齡化統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。龐大的老年群體對養(yǎng)老服務(wù)提出更高的要求，然而，當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)供給與需求結(jié)構(gòu)之間存在明顯缺口。為緩解養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾，我國政府多次發(fā)文鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，民政部將“全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場”列為2018年重點工作任務(wù)之一。在此背景下，推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，成為改善民生、促進社會和諧發(fā)展的一項緊迫任務(wù)。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，保險公司扮演了生力軍的角色。一方面，保險公司在養(yǎng)老服務(wù)供給方面具備充足的優(yōu)勢，保險公司資金實力雄厚、商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品齊全、長期資金管理經(jīng)驗豐富、保險精算技術(shù)和風(fēng)險控制能力強；另一方面，參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可拓寬保險公司的投資領(lǐng)域，延伸保險產(chǎn)業(yè)鏈并創(chuàng)新保險產(chǎn)品。因此，保險公司有意愿且有能力介入并推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我國對保險資金介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給予了充分的政策支持（見表1）。在政策支持下，保險公司積極規(guī)劃和布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（見表2）。目前，商業(yè)保險公司的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資實踐如火如荼，但對保險公司參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究還較缺乏。保險公司提供的養(yǎng)老服務(wù)是否匹配老年人的需求？保險公司養(yǎng)老社區(qū)運營過程中有哪些好的經(jīng)驗，又存在那些問題？對這些問題進行探究和分析，對促進保險公司和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，國內(nèi)共有8家保險公司在18個省區(qū)投資了30個養(yǎng)老社區(qū)項目，實際投資金額299億元。在這些保險公司中，泰康人壽和合眾人壽率先布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其中，泰康人壽是原中國保監(jiān)會批準(zhǔn)的第一家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和建設(shè)試點單位，而合眾人壽則是我國第一家投資興建并建成養(yǎng)老社區(qū)（武漢合眾優(yōu)年社區(qū)）的保險公司。就目前而言，較少文獻對保險公司的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資實踐進行總結(jié)和推廣，基于此，筆者選取我國首家嘗試養(yǎng)老社區(qū)且養(yǎng)老社區(qū)運營時間最長的保險公司——合眾人壽作為案例研究對象，對合眾人壽布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的策略、運營模式進行調(diào)查，總結(jié)合眾人壽投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的初步經(jīng)驗和存在的困難，希望對促進我國養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革提供借鑒和參考。和華北設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)，然后拓展至華東和西南地區(qū)，以實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全國布局的目的。然而，養(yǎng)老社區(qū)投入大、投資回報周期長的特點制約了合眾人壽的全國布局速度。

?表2我國保險公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

?表1保險資金介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策支持

二、合眾人壽對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局路徑

（一）合眾人壽對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局策略

合眾人壽是一家全國綜合性人壽保險公司。2017年上半年，該公司保費收入175.96億元，排名全國第24名；2017年營業(yè)收入為238億元，比2016年增長了26%，資產(chǎn)規(guī)模高達832億元。目前，該公司除壽險業(yè)務(wù)外，亦涉足財產(chǎn)保險、資產(chǎn)管理、投資理財?shù)榷囝I(lǐng)域的綜合服務(wù)，并在國內(nèi)保險公司中較早介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

為布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，合眾人壽全資成立合眾優(yōu)年養(yǎng)老投資公司，由該公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。合眾人壽最初計劃10年內(nèi)投資1000億元在全國范圍內(nèi)建設(shè)26個養(yǎng)老社區(qū)，擬引用國外養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗，率先在華中、華南

（二）合眾人壽對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資和運營情況

合眾人壽目前在全國五個城市開始投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，總占地近173.3萬平方米，已完成建筑面積近35萬平方米，總投資30多億元。其中武漢社區(qū)、南寧社區(qū)、沈陽社區(qū)已建成并正式運營，其他社區(qū)正在設(shè)計建設(shè)中；已經(jīng)正式運營的三個社區(qū)中，武漢社區(qū)2013年10月投入運營，沈陽社區(qū)2017年6月投入運營，南寧社區(qū)2018年1月投入運營。截至2018年第二季度，武漢社區(qū)已入住老人600余人，沈陽社區(qū)已入住200余人，南寧社區(qū)已入住60多戶。

已開業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)，由于運營良好，經(jīng)過3到5年的發(fā)展，基本能實現(xiàn)當(dāng)年盈虧平衡，武漢社區(qū)的核心專護區(qū)，入住率達到95%以上。但是由于項目前期投入資金較大，而收費相對較低，靠運營收益難以收回建設(shè)成本。

?表3合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運營情況

（三）合眾人壽養(yǎng)老投資的商業(yè)模式

合眾人壽的養(yǎng)老投資模式為“中高端+專業(yè)”。合眾人壽將養(yǎng)老機構(gòu)投資定位于“建設(shè)人民群眾住得起的養(yǎng)老機構(gòu)”，因此，相較于泰康人壽、新華保險、中國人壽和恒大人壽，合眾人壽收費相對較低，針對的是中高端老年群體。養(yǎng)老社區(qū)在裝修檔次、設(shè)備配置、服務(wù)保障上結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，滿足當(dāng)?shù)刂械绕峡蛻麴B(yǎng)老需求，所以在價格上略高于當(dāng)?shù)毓k養(yǎng)老機構(gòu)，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)丶兏叨诵宛B(yǎng)老機構(gòu)。

另一方面，合眾人壽秉持“專業(yè)”理念，項目投資和項目運營分開，即由養(yǎng)老投資公司建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，并享有養(yǎng)老社區(qū)的所有權(quán)，同時與社會專業(yè)公司成立運營管理公司，由運營管理公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的運營管理工作。投資公司和運營公司各司其職，分工合作，確保養(yǎng)老機構(gòu)持續(xù)、健康、穩(wěn)定運行。此外，合眾人壽在滿足自身客戶養(yǎng)老需求的同時，可以適當(dāng)向社會開放床位，為政府減輕養(yǎng)老壓力，滿足人民群眾對美好養(yǎng)老生活的需要。

三、壽險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的初步經(jīng)驗和教訓(xùn)

（一）投資經(jīng)驗

1.養(yǎng)老投資需滿足不同老人的個性化需求

一般而言，傳統(tǒng)的養(yǎng)老院建筑和房屋格局整齊劃一，缺乏人性化的規(guī)劃和設(shè)計，因而入住老人缺乏安全感和舒適感。另一方面，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的提高和社會不斷進步，部分老年人的需求由生存不斷向高品質(zhì)的物質(zhì)和精神需求轉(zhuǎn)變。針對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和老年人的需求升級，合眾人壽提供個性化、多元化的養(yǎng)老服務(wù)，滿足不同老人的個性化需求，比如不能自理的老人對護理型床位的需求，“生活自理型”老人對社區(qū)活動場地的需求、對社區(qū)娛樂活動的需求等。此外，合眾人壽將互聯(lián)網(wǎng)融入養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運營中，提供“智慧”養(yǎng)老服務(wù)，老人只要按下房間里的按鍵就可以向服務(wù)平臺發(fā)送求助，也可享受送餐、維修、娛樂等一系列的智慧服務(wù)。

2.養(yǎng)老社區(qū)需與養(yǎng)老保險產(chǎn)品有效對接

保險產(chǎn)品更多的是保障未來的風(fēng)險，包括養(yǎng)老所面對的各種風(fēng)險，而養(yǎng)老社區(qū)正是契合這種風(fēng)險的一種嘗試，兩者緊密相連。合眾人壽設(shè)計了購買保險就可以入住養(yǎng)老社區(qū)這種靈活的方式，實現(xiàn)了養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老保險產(chǎn)品的無縫銜接。合眾人壽推出“優(yōu)年實物養(yǎng)老保障計劃”保險產(chǎn)品，該產(chǎn)品每年返還一定數(shù)量的養(yǎng)老年金、保單分紅、持續(xù)保險金、長期護理保險金，此外，還將保險的貨幣收益轉(zhuǎn)換為房屋租金這種實物收益，實現(xiàn)了保險和實物的雙重保障，顯然，該產(chǎn)品充分考慮了老年人的現(xiàn)金流需求，加大了對老年人的保障力度。對合眾人壽而言，這種“買保險就入住養(yǎng)老社區(qū)”的養(yǎng)老投資模式也為養(yǎng)老社區(qū)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這為其他保險公司養(yǎng)老投資未來發(fā)展提供了一種可借鑒模式。

3.養(yǎng)老社區(qū)的運營需依靠專業(yè)化的運營服務(wù)團隊

養(yǎng)老社區(qū)的健康運營是保險公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。合眾人壽基于美國CCRC（Continuing Care Retirement Community）和AAC（Active Adult Community）理念推出了復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，將養(yǎng)老社區(qū)分成核心專護區(qū)和“優(yōu)年小鎮(zhèn)”兩個區(qū)域，核心專護區(qū)為全自理、協(xié)助自理（含阿爾茨海默癥）、專業(yè)護理（含康復(fù)護理）提供系統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)，“優(yōu)年小鎮(zhèn)”則為70歲以下活躍老人提供獨立生活區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)聘請美國CCRC管理人員成立專業(yè)的運營管理團隊，組建高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)醫(yī)療護理團隊，并配有餐飲、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理團隊，為退休老人提供專業(yè)的、持續(xù)的照料和人文關(guān)懷。

（二）投資教訓(xùn)

1.要處理好輕重資產(chǎn)的配比關(guān)系

由于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)投入大，而回報周期長，一旦在規(guī)劃初期沒有處理好輕重資產(chǎn)的關(guān)系，可能會給后期運營帶來很大的資金壓力。合眾人壽保險公司在介入養(yǎng)老投資的初期策略是采用重資產(chǎn)投資模式，思路是在武漢、沈陽、南寧、合肥等二線城市獲取大面積土地，建設(shè)大體量的養(yǎng)老社區(qū)。在這個過程中，合眾人壽投入了巨量資金。然而，后續(xù)運營中的現(xiàn)金流入與建設(shè)期的現(xiàn)金流出規(guī)模無法匹配，從而限制了合眾人壽在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局速度。為解決這一困境，合眾人壽采用收購或控股國外優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老院的輕資產(chǎn)模式，讓國外輕資產(chǎn)模式和國內(nèi)重資產(chǎn)模式互相連通和融合，從而達到聯(lián)動發(fā)展、良性運營的目的。

2.養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)進度要與當(dāng)?shù)厥袌鱿嗥ヅ?/p>

養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，要循序漸進，合理規(guī)劃、有機控制建設(shè)規(guī)模，其建設(shè)規(guī)模、進度要與當(dāng)?shù)厥袌鱿嗥ヅ?。如果不考慮市場的需求，初期進行大規(guī)模一次性投資建設(shè)，則會面臨入住率不足、投資回報率低的現(xiàn)實。我國政府多次出臺政策，擬促進在養(yǎng)老投資方面具有優(yōu)勢的保險機構(gòu)布局和投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，促進我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。在政策利好下，合眾人壽對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景充滿希冀，率先在全國選址，走在全國保險公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的前列。以武漢養(yǎng)老社區(qū)為例，在大面積建成中高端的養(yǎng)老社區(qū)并完善配套設(shè)施之后，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，面臨著低入住率的現(xiàn)實困難，項目運營前期甚至都無法維持收支平衡，核心專護區(qū)床位和“優(yōu)年小鎮(zhèn)”的空置率非常高。武漢社區(qū)現(xiàn)已運營5年之久，核心專護區(qū)床位入住率逐漸提高，但“優(yōu)年小鎮(zhèn)”的入住率與設(shè)計目標(biāo)差距仍然很大。

3.養(yǎng)老社區(qū)運營能力要和不同層級老人需求相適應(yīng)

由于國內(nèi)沒有現(xiàn)成的養(yǎng)老社區(qū)投資模式可供參考，合眾人壽在進行養(yǎng)老項目開發(fā)時，在使用者（老人）需求“缺席”的狀態(tài)下進行規(guī)劃和設(shè)計，直接借鑒國外的養(yǎng)老社區(qū)模式進行國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，引用國外的運營經(jīng)驗運營國內(nèi)建成的養(yǎng)老社區(qū)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，當(dāng)老人入住時，現(xiàn)有的養(yǎng)老社區(qū)設(shè)計、建設(shè)和運營與真實需求存在一定程度的差距。因此，養(yǎng)老社區(qū)設(shè)計時，要讓需求主體（老人）參與進來，讓“使用者導(dǎo)向”來引導(dǎo)養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)計；養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)時，要處理好自理老人、半自理老人、失能失智老人區(qū)域的配比，滿足不同身體狀況老人的入住需求，養(yǎng)老社區(qū)運營時，要有彈性，避免當(dāng)老人身體變化時，社區(qū)缺乏服務(wù)能力、缺乏持續(xù)運營能力。

四、保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的困境

（一）政府優(yōu)惠政策落地難，民間資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍存在“玻璃門”

目前，國家相關(guān)部委及省市區(qū)各級政府都加大了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度，但在具體政策制定中，對營利性和非營利性機構(gòu)做出嚴(yán)格區(qū)分，對兩類機構(gòu)的扶持力度差別顯著，影響了民間資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情，其初期養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資金回收壓力倍增，民營養(yǎng)老機構(gòu)陷入進退兩難的境地。

具體而言，根據(jù)國務(wù)院2013年發(fā)布的35號文件《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，國家對養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)護服務(wù)免征營業(yè)稅，即營利性和非營利性養(yǎng)老機構(gòu)共同享受該優(yōu)惠政策，然而，在其他稅費上，非營利性機構(gòu)的優(yōu)待力度顯著高于營利性機構(gòu)。在現(xiàn)有稅收體系下，非營利性養(yǎng)老機構(gòu)可享受免征自用房房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、有關(guān)行政事業(yè)性收費，達到國家規(guī)定條件的還可免征企業(yè)所得稅。但營利性養(yǎng)老機構(gòu)除了行政事業(yè)性收費減半征收外，其他各項稅負(fù)均按一般企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)繳費，例如，房產(chǎn)稅和土地使用稅并沒有減免的優(yōu)惠。按照保險資金投資的相關(guān)要求，保險資金投資的養(yǎng)老機構(gòu)定性為營利性養(yǎng)老機構(gòu)，因此，保險公司投資的養(yǎng)老機構(gòu)被覆蓋到的優(yōu)惠政策極為有限。

（二）養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)權(quán)模式固化，投資盈虧平衡難以實現(xiàn)

現(xiàn)有關(guān)于保險公司對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和投資的規(guī)定（保監(jiān)發(fā)〔2012〕59號《保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》）中，明確指出保險公司只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項目，該項規(guī)定一方面給保險公司帶來很大的成本壓力，另一方面，養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)權(quán)的固化也降低了對部分老人的吸引力，使保險公司面臨著僅憑運營收入難以回籠巨額養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資金的困境。

國發(fā)〔2013〕35號文件第三條規(guī)定，營利性養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)用地須依法履行有償用地手續(xù)，因此，合眾人壽前期投資的養(yǎng)老項目，均以“招拍掛”方式取得建設(shè)用地，土地價格與同期房地產(chǎn)開發(fā)土地價格持平，建成的養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)全部以養(yǎng)老公司的名義自行持有，不得銷售。從目前的實際運營來看，合眾人壽的核心專護區(qū)床位入住率雖有所提高，但針對活躍型老人設(shè)計的“優(yōu)年小鎮(zhèn)”入住率非常低，原因之一就是“優(yōu)年小鎮(zhèn)”的產(chǎn)權(quán)全部由養(yǎng)老投資公司自持，在我國“只在自己的房子里養(yǎng)老”的傳統(tǒng)觀念下，現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)權(quán)模式難以吸引活躍型老人單獨入住養(yǎng)老社區(qū)。在這種情形下，多年的養(yǎng)老社區(qū)運營收入也難以回收養(yǎng)老社區(qū)投資成本。

（三）醫(yī)養(yǎng)對接不暢，養(yǎng)老運營壓力倍增

國發(fā)〔2013〕35號文鼓勵醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)共同構(gòu)建“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的合作新模式，因此，合眾人壽在實踐中，將醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)有效對接，設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)、創(chuàng)建健康管理系統(tǒng)對社區(qū)老人進行全方位的護理，對“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式進行了創(chuàng)新型探索。然而，在養(yǎng)老社區(qū)的運營過程中，因與地方相關(guān)衛(wèi)生、社保等部門銜接不暢，導(dǎo)致社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心面臨較大的壓力。

養(yǎng)老社區(qū)的醫(yī)療是老人最看重的服務(wù)，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的落實需要地方衛(wèi)生、社保部門的大力支持，然而，合眾人壽已正式運營的養(yǎng)老社區(qū)就主要面臨著以下難題：一方面，受地方政府名額限制及醫(yī)療主管部門的條件限制，目前養(yǎng)老社區(qū)的醫(yī)療機構(gòu)申請納入國家社會保障醫(yī)療系統(tǒng)困難重重；另一方面，養(yǎng)老機構(gòu)雖同樣有醫(yī)護人員，但沒有相應(yīng)的職稱評選管理辦法和培訓(xùn)學(xué)習(xí)體系，這大大降低了養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)護人員的工作積極性和穩(wěn)定性，在這樣的現(xiàn)實情況下，合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)的醫(yī)護人員流動性比較大，這不僅不利于社區(qū)老人的健康，也給運營中心的正常運轉(zhuǎn)帶來麻煩。此外，國務(wù)院雖然在35號文中提出建立健全高齡、失能老人的補貼制度，并以運營補貼、購買服務(wù)等方式對社會資本開辦養(yǎng)老機構(gòu)進行補貼，然而在執(zhí)行過程中，該補貼并不能落到實處。

（四）養(yǎng)老資產(chǎn)存量大且流動性不足，限制了險資養(yǎng)老投資的速度

保監(jiān)發(fā)〔2012〕59號文對保險資金投資不動產(chǎn)的比例進行了嚴(yán)格的限制，即保險公司可投資于非自用型不動產(chǎn)、與不動產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品和針對基礎(chǔ)設(shè)施的債權(quán)投資計劃，但非自用不動產(chǎn)的賬面余額，不得超過保險公司上季度末總資產(chǎn)的15%，三項賬面余額的總和不能超過該保險公司上季末總資產(chǎn)的20%。該項規(guī)定成為了限制保險公司養(yǎng)老投資的一道屏障。

合眾人壽保險公司剛進行養(yǎng)老社區(qū)投資時，采用重資產(chǎn)投資模式，投入了大量的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)資金，形成了大規(guī)模的存量物業(yè)資產(chǎn)。在當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)只能全部以養(yǎng)老公司的名義自行持有、不能出售的現(xiàn)實下，只有用老人入住的護理費和少量的保險產(chǎn)品產(chǎn)生的現(xiàn)金流來支持日常運營，前期形成的存量物業(yè)資產(chǎn)沒有流動的渠道，而建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)形成的負(fù)債有待償還，保險資金的資產(chǎn)負(fù)債極度不匹配。大量缺乏流動性的存量物業(yè)資產(chǎn)賬面余額隨時可能觸及15%的不動產(chǎn)報備上限，不僅公司財務(wù)報表狀況惡化，也限制了保險公司進一步布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的速度和空間。

五、推動我國保險業(yè)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策建議

（一）讓政府優(yōu)惠政策落到實處，切實減輕保險機構(gòu)養(yǎng)老投資的負(fù)擔(dān)

盡管國家相關(guān)部委及省市區(qū)各級政府都加大了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度，但這些政策在落實上仍存在障礙，建議政府和相關(guān)部門從以下方面進行改進和完善，以提高民間資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性。首先，建議修改現(xiàn)行相關(guān)養(yǎng)老政策規(guī)定，取消營利性養(yǎng)老機構(gòu)與非營利性養(yǎng)老機構(gòu)的區(qū)分；其次，建議統(tǒng)籌降低養(yǎng)老機構(gòu)的相關(guān)稅負(fù)。建議營利性和非營利性養(yǎng)老機構(gòu)所交各種稅負(fù)如房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅以及其他相關(guān)稅種均按中西部上市公司繳稅比例的30%繳納，以減輕養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營困難；第三，建議對民間資本投資的養(yǎng)老項目建設(shè)過程中的基礎(chǔ)設(shè)施配套費用進行減免。在選擇參照物上，希望政府對養(yǎng)老項目建設(shè)不要比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而建議參照工業(yè)項目對城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防易地建設(shè)費、建管費等費用予以減免，取消車位配建比、裝配式建筑、綠色建筑等隱形障礙，切實減輕投資養(yǎng)老項目建設(shè)期間的額外負(fù)擔(dān)。

（二）探索養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)權(quán)新模式，提高保險機構(gòu)養(yǎng)老投資的可持續(xù)性

現(xiàn)有關(guān)于保險公司對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和投資的規(guī)定導(dǎo)致了實際操作中的一刀切，大大限制了保險資金的流動回收，建議在保持“養(yǎng)老整體項目不能搞成房地產(chǎn)開發(fā)”的前提下，制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的產(chǎn)權(quán)政策。具體而言，建議在土地供給階段，對于新建養(yǎng)老項目，堅持市場化導(dǎo)向、用商業(yè)平衡自持物業(yè)，在供地時鎖定一定的養(yǎng)老持有型物業(yè)的面積、其他按住宅養(yǎng)老正常供地、總體地價參考產(chǎn)業(yè)用地，并規(guī)定持有年限。養(yǎng)老項目捆綁定向掛牌一塊市場化的開發(fā)用地，用開發(fā)收益來平衡和覆蓋自持的投資成本，允許部分物業(yè)進行銷售，以便用銷售型物業(yè)產(chǎn)生的回報反哺持有型物業(yè)的投資。同時建議政府在保證養(yǎng)老用地性質(zhì)不變的情況下，是否可以研究共有產(chǎn)權(quán)，讓老人和社區(qū)對房屋都有一定的產(chǎn)權(quán)，或者賦予老人超過20年或者更長期限的租賃權(quán)，讓老人更愿意接受養(yǎng)老社區(qū)這個新產(chǎn)品。這樣一方面可以減輕政府養(yǎng)老壓力，另一方面也可以保證社會資本參與養(yǎng)老投資的積極性和可持續(xù)性。

（三）加快醫(yī)養(yǎng)對接，提高養(yǎng)老運營中心效率

目前，合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)已搭建“臨床診斷+康復(fù)醫(yī)院+阿爾茨海默癥專業(yè)護理”醫(yī)療服務(wù)體系，然而該體系尚面臨與當(dāng)?shù)匦l(wèi)生、社保部門銜接不暢等問題，使養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)療資源供給與日益擴大的養(yǎng)老需求之間存在缺口。為加快醫(yī)養(yǎng)對接，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提出以下建議：一是全社會要充分認(rèn)識養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中醫(yī)養(yǎng)一體化模式的緊迫性；二是政府要盡快建立“醫(yī)養(yǎng)對接”的政策體系和管理規(guī)范，在養(yǎng)老機構(gòu)醫(yī)療和社會基本醫(yī)療對接、醫(yī)療配套和醫(yī)療技術(shù)方面給予實質(zhì)性支持；三是呼吁相關(guān)部門對養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)護人員制定培訓(xùn)和職稱認(rèn)定工作，以便養(yǎng)老機構(gòu)留住醫(yī)護專業(yè)人才；四是對養(yǎng)老機構(gòu)的運營補貼落到實處，比如可以從養(yǎng)老社區(qū)床位方面給予高齡和失能老人補貼。

（四）鼓勵支持養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)證券化，盤活養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)

保險公司養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)存量大且流動性欠缺的問題，顯然已成為限制保險公司發(fā)展的瓶頸，而突破的有效措施就是讓養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)流動起來。就保險資金投資的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而言，其龐大的市場需求使其未來的現(xiàn)金流可期，因此，可以考慮采用資產(chǎn)證券化手段，通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）和房地產(chǎn)抵押貸款證券化（CMBS）產(chǎn)品來實現(xiàn)盤活養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)的目的。具體而言，和國內(nèi)外知名證券公司合作，設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)證券化專項項目，以項目房地產(chǎn)資產(chǎn)為支持，對這些資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量重新組合并增信，請專業(yè)機構(gòu)對其評級，以此為基礎(chǔ)在資本市場上發(fā)行證券來籌集資金。該措施不僅能加快保險公司的資金周轉(zhuǎn)，還可以改善保險公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，推動保險公司布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的進程。