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        大型商業(yè)地下空間與地鐵共建的投資和經(jīng)濟(jì)效益分析

        2019-03-05 03:06:36華倩上海汽車工業(yè)開發(fā)發(fā)展有限公司上海200042
        中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2019年3期
        關(guān)鍵詞:建設(shè)

        文/華倩 上海汽車工業(yè)開發(fā)發(fā)展有限公司 上海 200042

        1、工程概況

        18號(hào)線一期工程從北至南縱貫寶山、楊浦、浦東三區(qū),北起長(zhǎng)江南路,南至航頭,計(jì)劃2020年前建成。其中平?jīng)雎氛疚挥跅钇謪^(qū)江浦路平?jīng)雎方徊婵冢又苓叚h(huán)境復(fù)雜,臨近區(qū)政府和一所中學(xué),基坑離開周邊建筑物最近距離約20米左右。站點(diǎn)為地下二層車站,其站臺(tái)形式布置為一島一側(cè)雙列位式車站,分段明挖順作法。該站設(shè)計(jì)共設(shè)置6個(gè)出入口,其中的1號(hào)、2號(hào)出入口、地面至展廳的無障礙垂直電梯與地鐵上蓋建筑物同步設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)。本站點(diǎn)地鐵上蓋建筑物基地面積5660平方米,總建筑面積約2.3萬(wàn)平方米,擬建一幢地下二層、地上十層的辦公樓,基坑開挖深度達(dá)到9.4米。

        2、建設(shè)內(nèi)容

        地鐵18號(hào)線平?jīng)雎氛军c(diǎn)1號(hào)、2號(hào)口地下通道,一層出入口及無障礙電梯等均勻布置在所建建筑物內(nèi),計(jì)劃完成出入口和電梯井土建部分的施工,完成地下連續(xù)墻共墻部分的建設(shè),并約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將完成管線回遷和臨時(shí)翻交道路的復(fù)原工作。

        3、投資性分析

        建筑方面:由于設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)人防和車位配比的要求,導(dǎo)致地下建筑面積增加,但地鐵占用地下室空間導(dǎo)致停車數(shù)量減少。與地鐵共建均為混凝土墻,防水等級(jí)提升從二級(jí)提升至一級(jí),抗?jié)B等級(jí)提升從P6提升至P8。由于地鐵建設(shè)導(dǎo)致的市政道路拓寬,從而退紅線后的建設(shè)用地面積減少,容積率不變,導(dǎo)致地上建筑面積減少,但地鐵出入口占用商業(yè)面積。

        結(jié)構(gòu)方面:結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限增加,安全等級(jí)和抗震等級(jí)提高。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限從50年提升至100年。安全性等級(jí)從二級(jí)提升至一級(jí)??拐鸬燃?jí)也相應(yīng)提高一個(gè)等級(jí)。荷載增加,框架柱斷面增加混凝土、框架柱及底板支座增加鋼筋。

        基坑圍護(hù):基坑需整體加固,地鐵聯(lián)通口的三軸攪拌樁和高壓旋噴樁相應(yīng)數(shù)量增加。

        配套費(fèi)用:環(huán)境監(jiān)測(cè)、材料檢測(cè)、軸線復(fù)測(cè)、勘測(cè)定界、施工圖審圖、招標(biāo)代理、投資監(jiān)理、工程監(jiān)理等前期配套工程,由于增加投資額所引起的增加。

        前期費(fèi)用:共建區(qū)域內(nèi)的管線搬遷、臨水臨電臨排等費(fèi)用的增加。

        建設(shè)周期:由于共建的影響,建設(shè)周期由兩年變成三年,建設(shè)單位管理費(fèi)用相應(yīng)的增加。

        4、經(jīng)濟(jì)性分析

        地鐵經(jīng)濟(jì)是一種軌道經(jīng)濟(jì),是指由于地鐵的建設(shè)帶來的交通便利,帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,地鐵沿線也成為城市的經(jīng)濟(jì)線。地鐵能夠把人流、物流、商流有效的聚合起來,然后集中性的釋放。釋放的效益,不是平面效益是立體的,空間、地下,地段通過地鐵得到進(jìn)一步提升,充分的體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。

        4.1 政府與民間資本的有效結(jié)合

        地鐵建設(shè)作為重大的政府投資項(xiàng)目,大型商業(yè)地下空間與地鐵共建的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式充分發(fā)揮了政府和民間的共同配合, 政府在時(shí)間和空間上提供支持,民間資本作為經(jīng)濟(jì)支持和推動(dòng)。政府為地鐵共建項(xiàng)目提供更好的平臺(tái),加快地鐵站點(diǎn)周邊企事業(yè)單位和居民的拆遷、以及相關(guān)的安置工作,便于在時(shí)間和空間上爭(zhēng)取到最大保障,民間資本通過招拍掛的形式購(gòu)入土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。政府與民間資本有效的結(jié)合起來,共同推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,拉動(dòng)了消費(fèi)和投資的增長(zhǎng)。

        4.2 產(chǎn)業(yè)聚集

        經(jīng)濟(jì)學(xué)中系統(tǒng)提出了產(chǎn)業(yè)聚集理論,即是在特定的地理位置上集中相互關(guān)聯(lián)性的企業(yè)、專業(yè)化的服務(wù)供應(yīng)商、以及相關(guān)的配套機(jī)構(gòu)。目前地鐵共建項(xiàng)目中,集中的產(chǎn)業(yè)鏈有金融業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、商業(yè)等,相互交錯(cuò)、有效合作、緊密聯(lián)系,共同構(gòu)成集各種產(chǎn)業(yè)于一體的多元化商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。產(chǎn)業(yè)聚集使整個(gè)地鐵沿線形成一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。地鐵商業(yè)發(fā)展不僅會(huì)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 擴(kuò)展城市的發(fā)展空間,還會(huì)為社會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位,如沿線商業(yè)所需綜合型人才、周邊市政設(shè)施維護(hù)所需管理人才及地鐵運(yùn)營(yíng)高端管理人才等,解決更多城市勞動(dòng)力的就業(yè)問題。

        4.3 資源整合效應(yīng)

        地鐵發(fā)車頻次高,具有巨大的運(yùn)載能力,地鐵的運(yùn)送大量的乘客,客觀上凝聚了巨大的消費(fèi)需求,市區(qū)網(wǎng)絡(luò)+郊區(qū)放射線的普遍模式,讓市區(qū)的商業(yè)點(diǎn)形成網(wǎng)狀輻射模式,有點(diǎn)及面,有線帶串,通過地鐵的輸送人流也凝聚了資金流,區(qū)域網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈。通過規(guī)?;苫南到y(tǒng)開發(fā),實(shí)現(xiàn)品牌化、專業(yè)化和連鎖化的經(jīng)營(yíng)模式?;钴S地鐵商圈,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的催生,最大限度的挖掘軌道交通商機(jī)。通過物流的整合,信息流的整合,客流的整合,商流的整合,滿足了不同消費(fèi)人群的偏好與效用,從而刺激消費(fèi)的同時(shí)也拉動(dòng)了商業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

        4.4 經(jīng)濟(jì)效益

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        本案周邊新建辦公項(xiàng)目多數(shù)規(guī)劃配套商業(yè),包括獨(dú)棟的商業(yè)和裙房商業(yè)。地鐵沿線區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿,租金可達(dá)到6-7元/平方米/天。周邊的商業(yè)形式以服務(wù)于周邊居民的沿街商鋪和辦公樓為主,能滿足常住居民的日常生活。本區(qū)域內(nèi)新建的商辦項(xiàng)目和大型商業(yè)綜合體也相繼崛起和成熟,大量的商務(wù)辦公群體的涌入以及楊浦東外灘的固定人口,可以帶來近10萬(wàn)人的消費(fèi)力。區(qū)域內(nèi)新建的品質(zhì)較高的商業(yè)項(xiàng)目,租金接近10元/平方米/天。城市軌道交通一般會(huì)穿越高密度的舊城區(qū),它的建設(shè)能調(diào)整舊城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu),擴(kuò)大城市框架。隨著地鐵的不斷延伸,直接帶動(dòng)了沿線房地產(chǎn)的開發(fā)和樓市的旺銷。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,地鐵沿線物業(yè)升值15%-25%,地鐵開通運(yùn)營(yíng)后,沿線物業(yè)更是能再次升值15%-25%。

        結(jié)語(yǔ):

        與地鐵共建工程,通過合理的劃分工作面,使基坑開挖達(dá)到良好的效果,施工周期控制在有效范圍區(qū)域內(nèi)。共聯(lián)、共治、共享、共同營(yíng)造。隨著城市軌道交通建設(shè)的迅速發(fā)展,地鐵交通覆蓋了城市主要商業(yè)圈、經(jīng)濟(jì)圈等城市密集區(qū),全國(guó)一些大中型城市特別是一些特大城市如北上廣等市區(qū),越來越多的地下空間綜合體與軌道交通進(jìn)行緊密的整合和開發(fā),相比純地下空間綜合體開發(fā),這種將軌道交通與地下空間綜合體一體化建設(shè)的建設(shè)模式,能更好地將軌道交通與地下空間綜合體各自的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合,盡可能地使地下綜合體的綜合效益達(dá)到最大化。當(dāng)前我國(guó)一些正在建設(shè)或規(guī)劃建設(shè)中的城市大型地下綜合體空間開發(fā)項(xiàng)目均結(jié)合軌道交通樞紐進(jìn)行開發(fā),這種將地鐵車站、大型商業(yè)地下空間以及上部高層建筑形成一個(gè)大型建筑綜合體進(jìn)行同期共建,可大大縮短了建設(shè)工期,節(jié)約造價(jià)并減少對(duì)周邊環(huán)境的影響,適應(yīng)了我國(guó)城市快速發(fā)展的需求。本工程就投資和經(jīng)濟(jì)效益做了詳細(xì)的分析,為后續(xù)類似工程建造提供借鑒。

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