劉凡香

(漳州市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

隨著近幾年來(lái)城市建設(shè)的不斷深入，征遷規(guī)模隨之急劇膨脹。由于當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲，房屋征遷補(bǔ)償金額動(dòng)輒幾億甚至幾十億金額支出，牽涉社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展的大局，其社會(huì)影響非常巨大。房屋征遷測(cè)量成果的真實(shí)性和有效性顯得尤為重要。

漳州西湖生態(tài)園，位于漳州市老城區(qū)、高校園區(qū)與金峰開(kāi)發(fā)區(qū)、天寶、靖城的銜接地。作為薌城區(qū)“保護(hù)古城、提升老城、建設(shè)新城”的重要一環(huán)，地位特殊、關(guān)系重大、影響深遠(yuǎn)。項(xiàng)目總面積約為 4.23 km2。此次征遷工作細(xì)化到了7個(gè)責(zé)任片區(qū)，由7個(gè)不同的測(cè)繪單位成立7個(gè)征遷小組。由于測(cè)繪單位及測(cè)繪人員綜合能力的參差不齊，導(dǎo)致測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊。為保障此次征遷測(cè)繪成果真實(shí)有效，保護(hù)國(guó)家人民利益不受損失，漳州市薌城區(qū)西湖生態(tài)園建設(shè)工作指揮部委托漳州市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院組織測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員組成測(cè)繪成果檢查復(fù)核小組，對(duì)漳州市西湖生態(tài)園項(xiàng)目房屋拆遷房產(chǎn)測(cè)繪成果資料進(jìn)行內(nèi)、外業(yè)檢查復(fù)核。

2 復(fù)核檢查依據(jù)和范圍

2.1 檢查核實(shí)依據(jù)

(1)GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定)；

(2)GB/T17986.2-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(第2單元：房產(chǎn)圖圖式)；

(3)CH1002-95《測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定》；

(4)CH1003-95《測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》；

(5)薌城區(qū)西湖生態(tài)園片區(qū)房屋征遷補(bǔ)償方案。

2.2 檢查核實(shí)范圍

(1)對(duì)漳州市西湖生態(tài)園片區(qū)房屋拆遷涉及的薌城區(qū)芝山鎮(zhèn)康山村、上坂村、渡頭村、林內(nèi)村、前山村、謝溪頭村及企業(yè)組共7個(gè)組別房產(chǎn)測(cè)繪成果，按提交的房產(chǎn)測(cè)繪資料宗數(shù)的10%，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)復(fù)核、房屋層次認(rèn)定、結(jié)構(gòu)認(rèn)定、計(jì)算方法、計(jì)算范圍認(rèn)定檢查等。

(2)康山村提交有測(cè)繪面積的總宗數(shù)約260宗，抽查26宗；上坂村提交448宗，抽查45宗；渡頭村提交908宗，抽查91宗；企業(yè)組提交70宗，抽查7宗；林內(nèi)村提交 1 481宗，抽查149宗；前山村提交657宗，抽查66宗；謝溪頭村提交460宗，抽查49宗，共433宗。

3 復(fù)核檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題

由于房屋征遷過(guò)程中會(huì)碰到很多規(guī)范中難以找到計(jì)算依據(jù)和準(zhǔn)則的建構(gòu)筑物，對(duì)于缺乏作業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)規(guī)范認(rèn)識(shí)不夠透徹、技術(shù)力量薄弱、缺乏高度責(zé)任心的作業(yè)單位和作業(yè)人員來(lái)說(shuō)會(huì)顯得比較困難。測(cè)量成果存在不同程度的差、錯(cuò)、漏以及對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)認(rèn)定混淆等嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1 量測(cè)及計(jì)算粗差

(1)個(gè)別房屋測(cè)繪成果圖未完全反映房屋實(shí)際現(xiàn)狀，嚴(yán)重變形：如形狀不規(guī)則房屋、折角比較多的房屋、地理位置限制難量測(cè)的房屋。

(2)房屋長(zhǎng)寬尺寸問(wèn)題：實(shí)測(cè)房屋內(nèi)部數(shù)據(jù)未加相關(guān)墻體厚度或重復(fù)加墻體厚度；梯形房屋測(cè)繪成長(zhǎng)方形房屋，尺寸偏差達(dá)到 0.1 m～0.5 m之間，極個(gè)別宗誤差更大。

(3)閣樓層高測(cè)繪數(shù)據(jù)有誤：個(gè)別宗未詳細(xì)區(qū)分層高 1.80 m～2.20 m的建筑，個(gè)別宗高度有分割但不夠細(xì)致甚至分割錯(cuò)誤。

(4)房屋高度測(cè)量不準(zhǔn)確：因小于 2.2 m房屋不計(jì)算面積、車(chē)間、廠房等建筑物層高超過(guò) 4 m，層高每增加 1 m，按工業(yè)用房貨幣補(bǔ)償價(jià)格增加10%給予補(bǔ)償，層高的高度計(jì)算指從室內(nèi)地面至檐口。

(5)將很容易認(rèn)定的房屋結(jié)構(gòu)弄錯(cuò)：“磚木”誤認(rèn)定為“磚混”、未仔細(xì)查看屋頂材質(zhì)把“磚木”誤認(rèn)定為“簡(jiǎn)易”，或把“簡(jiǎn)易”誤認(rèn)定為“磚木”。

(6)屋面梯間、檐廊出現(xiàn)部分漏量算問(wèn)題。

(7)個(gè)別宗漏量算一些附屬物如簡(jiǎn)易、棚房等等。

(8)其他計(jì)算方面的問(wèn)題。

3.2 房屋結(jié)構(gòu)認(rèn)定錯(cuò)誤

房屋結(jié)構(gòu)認(rèn)定是非常需要重視的一個(gè)問(wèn)題，一旦認(rèn)定錯(cuò)誤涉及的賠償費(fèi)用會(huì)相差很大。但是由于結(jié)構(gòu)認(rèn)定存在一定的難度，所以我們必須根據(jù)我們的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及西湖拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格進(jìn)行把關(guān)。此次房屋征遷檢查核實(shí)中，遇到的難以認(rèn)定的問(wèn)題有以下幾個(gè)方面；

(1)“框架”結(jié)構(gòu)與“混合”結(jié)構(gòu)認(rèn)定存在錯(cuò)誤。

(2)“輕鋼”結(jié)構(gòu)與“簡(jiǎn)易”結(jié)構(gòu)的認(rèn)定存在錯(cuò)誤。

(3)“磚木”結(jié)構(gòu)的認(rèn)定存在困難。

3.3 房屋功能及計(jì)算方法認(rèn)定錯(cuò)誤

各個(gè)單位、各個(gè)組、各個(gè)測(cè)量人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的理解不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致在測(cè)量過(guò)程中房屋功能分類(lèi)的認(rèn)定問(wèn)題上存在錯(cuò)誤，測(cè)量成果混亂不統(tǒng)一，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)柱廊和檐廊認(rèn)定有錯(cuò)誤。

(2)全封閉陽(yáng)臺(tái)和半封閉陽(yáng)臺(tái)或不封閉陽(yáng)臺(tái)的認(rèn)定有錯(cuò)誤且不統(tǒng)一。

(3)檐廊和雨披的認(rèn)定有錯(cuò)誤。

針對(duì)我們的檢查反饋意見(jiàn)，得到了薌城區(qū)人民政府的高度重視，立即委任薌城區(qū)西湖生態(tài)園拆遷指揮部責(zé)成各測(cè)繪單位進(jìn)行認(rèn)真查實(shí)，舉一反三全面進(jìn)行自查、整改。

4 房屋征遷測(cè)量的常見(jiàn)問(wèn)題處理

(1)利用內(nèi)外業(yè)自查可以大大降低成果的量測(cè)粗差及計(jì)算粗差，降低成果中房屋層次錯(cuò)誤、形狀錯(cuò)誤方面的粗差。

①依據(jù)草圖自查：對(duì)原始測(cè)繪草圖進(jìn)行全面細(xì)致的數(shù)據(jù)核對(duì)；全面比對(duì)外業(yè)測(cè)繪草圖和內(nèi)業(yè)測(cè)繪成果圖的數(shù)據(jù)是否吻合、圖形是否存在差異、結(jié)構(gòu)區(qū)分是否遺漏等等；避免內(nèi)業(yè)制圖時(shí)看錯(cuò)數(shù)據(jù)，力爭(zhēng)內(nèi)業(yè)自查消除大部分成果資料缺陷。

②依據(jù)最新的數(shù)字化地形圖自查：將每戶的房產(chǎn)測(cè)繪成果與數(shù)字化地形圖進(jìn)行對(duì)比，將每戶的房產(chǎn)編號(hào)落位到地形圖中，不僅可以查看出層次、材質(zhì)、形狀是否有較大的粗差，特別是對(duì)于異形建筑、地理位置較差難量測(cè)的建筑物，可以起到很好的自查作用。而且利用落位圖還可以發(fā)現(xiàn)是否有個(gè)別戶出現(xiàn)重復(fù)量算的情況，避免出現(xiàn)較大的錯(cuò)誤。

③利用外業(yè)拍攝的照片進(jìn)行自查：照片作為成果資料的一部分對(duì)房產(chǎn)測(cè)量成果有很重要的作用。作業(yè)組可以根據(jù)自己的照片與成果資料進(jìn)行比對(duì)，不僅可以發(fā)現(xiàn)成果是否存在房屋層次錯(cuò)誤、形狀是否錯(cuò)誤、是否漏算陽(yáng)臺(tái)、檐廊等的狀況，并且可以有效防止村民拿更改后的房屋形狀對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品提出疑義，減少不必要的麻煩。

④量取多余觀測(cè)進(jìn)行外業(yè)自查：在全面內(nèi)業(yè)自查的基礎(chǔ)上，對(duì)落位圖中發(fā)現(xiàn)形狀有異的房屋應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，對(duì)應(yīng)該有多余觀測(cè)的房屋進(jìn)行外業(yè)數(shù)據(jù)補(bǔ)充測(cè)繪，特別是對(duì)于簡(jiǎn)單的4點(diǎn)房屋，應(yīng)該對(duì)4條邊均量取數(shù)據(jù)，避免房屋變形。對(duì)草圖、照片中存在錯(cuò)誤缺漏的房屋進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)測(cè)。

⑤利用全站儀進(jìn)行外業(yè)自查：?jiǎn)螁我揽繙y(cè)距儀量測(cè)數(shù)據(jù)是不夠的，不是每個(gè)尺寸都可以量測(cè)到。對(duì)于大型產(chǎn)房、弧形房屋、難以到達(dá)的異形房屋，我們需要通過(guò)全站儀來(lái)輔助量測(cè)房屋的尺寸，避免依靠測(cè)距儀量測(cè)的數(shù)據(jù)存在大的粗差，影響測(cè)繪成果。

(2)參照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范以及房屋征遷補(bǔ)償方案對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)定，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況及房屋征遷經(jīng)驗(yàn)。

①框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)的主要區(qū)別為承重特點(diǎn)，如圖1、圖2所示，框架結(jié)構(gòu)的承重物為梁，梁傳遞到柱，柱再傳遞到基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)的墻體可以任意拆除，隨意布局；磚混結(jié)構(gòu)是把樓板的重量傳遞到支撐樓板的各道墻上，再由墻傳遞到基礎(chǔ)，磚混結(jié)構(gòu)的墻體大部分作為承重不能隨意拆除。因此，我們?cè)谂袛嗫蚣芙Y(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)的時(shí)候主要看承重物是什么來(lái)認(rèn)定房屋的結(jié)構(gòu)。

圖2很容易錯(cuò)看成框架結(jié)構(gòu)，其實(shí)圖2只能認(rèn)定為磚混，因有部分是借墻建起，且其支撐柱是水泥磚柱。

圖1 框架結(jié)構(gòu)

圖2 磚混結(jié)構(gòu)

②輕鋼結(jié)構(gòu)是一種新的名詞，實(shí)際就是鋼結(jié)構(gòu)的一種，如圖3所示。由于本次征遷的范圍中有一部分是工廠，涉及輕鋼結(jié)構(gòu)房屋。在本次房屋征遷補(bǔ)償方案中有如下賠償價(jià)格及對(duì)鋼結(jié)構(gòu)的解釋：

表1

輕鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是鋼材料(工字鋼、純鋼管)建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)作為承重全部柱體，柱體不能摻雜水泥柱或鋼架柱。

表1中的輕鋼結(jié)構(gòu)補(bǔ)償價(jià)格與簡(jiǎn)易房屋的補(bǔ)償價(jià)格相差非常大，涉及的廠房面積都非常大，因此拆遷賠償涉及的金額也相當(dāng)可觀。從外表上很難看出輕鋼結(jié)構(gòu)與簡(jiǎn)易房屋的區(qū)別，如圖3、圖4所示，因此我們必須加以斟酌判斷。由上面輕鋼結(jié)構(gòu)的定義可以看出，要區(qū)分輕鋼結(jié)構(gòu)與簡(jiǎn)易房屋的主要是看承重的部件，如果承重的部件是輕鋼材料且用輕鋼材料作為房屋骨架那就是輕鋼結(jié)構(gòu)。如果承重的主要部件是墻體或有輕鋼框架但骨架不是輕鋼結(jié)構(gòu)，那就認(rèn)定為臨時(shí)建筑物。

圖3 輕鋼結(jié)構(gòu)

圖4 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

③磚木結(jié)構(gòu)在房屋拆遷測(cè)量中是非常常見(jiàn)的，且大部分由村民搶建而成，這個(gè)結(jié)構(gòu)有的可以認(rèn)定為“磚木”結(jié)構(gòu)，但有的又不完全是磚木結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)認(rèn)定存在一定困難。圖5、圖6都是村民搶建而成，圖5很直觀是磚柱瓦頂，圖6是借用周?chē)膲Π言鹤哟钇饋?lái)。單從“磚木”結(jié)構(gòu)的定義上判斷似乎可以認(rèn)定為“磚木”，但與真正的獨(dú)立磚木房屋還是存在一定差別。我們通常的解決辦法是詳細(xì)地標(biāo)注房屋的材質(zhì)，不對(duì)結(jié)構(gòu)加以認(rèn)定，以免由于結(jié)構(gòu)認(rèn)定錯(cuò)誤導(dǎo)致賠償錯(cuò)誤。

圖5 磚柱瓦頂

(3)房屋功能及算法的認(rèn)定需要作業(yè)人員熟悉房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，對(duì)房屋各個(gè)功能的定義了解清楚并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況及房屋征遷經(jīng)驗(yàn)。

①兩根及以上柱才能認(rèn)定為柱廊，單根柱的則只能認(rèn)定為檐廊。

②封閉陽(yáng)臺(tái)面積全算，半封閉或不封閉陽(yáng)臺(tái)面積半算。村民在改建過(guò)程中，將陽(yáng)臺(tái)改建的不是很標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定為封閉陽(yáng)臺(tái)但又沒(méi)全封閉，認(rèn)定為不封閉陽(yáng)臺(tái)但又大部分封閉，這就要求征遷組與測(cè)量作業(yè)組達(dá)成共識(shí)，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

③無(wú)柱的檐廊要計(jì)算一半面積，無(wú)柱的雨披不計(jì)算面積。因此檐廊與雨披如何認(rèn)定就很重要了，如圖7所示：

圖7(a)為檐廊，圖7(b)為雨披。檐廊是作為通道的伸出部分，一般會(huì)沿著整個(gè)墻面且會(huì)形成一定高度的臺(tái)面，而雨披只是設(shè)置在建筑物出入口為遮擋雨水而設(shè)置的部件，一般只是沿著墻體的一部分。單雨披有單柱或雙柱時(shí)，將其認(rèn)定為門(mén)廊計(jì)算半面積或全面積。

圖7

(4)在房屋征遷過(guò)程中，會(huì)碰到各種各樣的建構(gòu)筑物，我們只能以房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及房屋征遷補(bǔ)償方案為計(jì)算依據(jù)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況及征遷工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)難以確定該如何歸類(lèi)、如何計(jì)算的部分應(yīng)該與村民及征遷指揮部技術(shù)負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，達(dá)成一致，在可能的情況下盡量往村民的利益傾斜。對(duì)無(wú)法認(rèn)定房屋為何種結(jié)構(gòu)，我們也可詳細(xì)標(biāo)注建筑的材質(zhì)，如：磚墻彩鋼板頂、鋼架彩鋼板頂、磚柱瓦頂板頂、鋼架石棉瓦板頂、彩鋼彩鋼頂板頂、磚墻木板頂、磚木搭蓋等。只要能做到統(tǒng)一詳細(xì)標(biāo)注建筑物材質(zhì)，至于認(rèn)定為何種結(jié)構(gòu)，如何進(jìn)行賠償由征遷指揮部定奪，以免因相同結(jié)構(gòu)賠償不統(tǒng)一而引起爭(zhēng)議。

5 結(jié) 語(yǔ)

漳州市西湖生態(tài)園房屋征遷測(cè)量面積大、房屋類(lèi)型豐富、房屋結(jié)構(gòu)問(wèn)題復(fù)雜多樣，使房屋征遷測(cè)量中出現(xiàn)的一些主要問(wèn)題具有典型意義。筆者以此為例，分析拆遷測(cè)量中普遍存在的技術(shù)質(zhì)量問(wèn)題，并提出一些解決這些質(zhì)量問(wèn)題的具體處理方法，具有一定的推廣價(jià)值及借鑒作用。