徐 晶

（江蘇省徐州市國土資源局不動產(chǎn)登記交易中心，江蘇 徐州 221018）

0 引言

房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了一系列問題。通過不動產(chǎn)登記制度的實施，使房地產(chǎn)市場的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)得到不斷完善。不動產(chǎn)登記制度是為了保障居民住房權(quán)益、維護(hù)社會和諧發(fā)展所實施的一項制度。在不動產(chǎn)登記制度實施過程中，江蘇徐州走在了全國前列。由此可見，研究分析不動產(chǎn)登記制度對徐州的影響有著十分重要的現(xiàn)實意義。

1 不動產(chǎn)登記制度對徐州的影響

1.1 不動產(chǎn)登記制度對徐州房地產(chǎn)市場價格的影響

從房地產(chǎn)市場價格方面來看，人們廣泛關(guān)注的并非是不動產(chǎn)登記制度的實際內(nèi)容及實施范圍，而是在不動產(chǎn)登記制度影響下房地產(chǎn)政策會作出怎樣的調(diào)整轉(zhuǎn)變。眾所周知，房地產(chǎn)市場價格受市場、人口、貨幣供應(yīng)等重要因素影響，不動產(chǎn)登記制度的核心功能并非對房地產(chǎn)市場價格予以調(diào)控，而是促進(jìn)了對制度實施在長遠(yuǎn)角度的優(yōu)化完善，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場環(huán)境得到有效優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。從近年來徐州房地產(chǎn)市場角度來看，不動產(chǎn)登記制度為起征個人住房房產(chǎn)稅提供了有力的政策基礎(chǔ)及技術(shù)支持，并對購房居民的市場預(yù)期造成了一定影響，所以不動產(chǎn)登記制度的實施實則加大了房地產(chǎn)市場價格下行的壓力，但不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)市場價格下降并不存在直接聯(lián)系，不動產(chǎn)登記制度旨在對房屋產(chǎn)權(quán)信息予以全面系統(tǒng)登記。不動產(chǎn)登記制度對居民的影響主要涉及2項內(nèi)容：①居民老舊房子的繼承在房地產(chǎn)市場化之前，老舊房子有著大量歷史遺留問題而未得到有效解決。②房地產(chǎn)市場供需轉(zhuǎn)變 一些持有多套房產(chǎn)的居民顧及房產(chǎn)稅的征收，試圖對名下房產(chǎn)予以拋售處理，然而，此類人群畢竟是少數(shù)，故其對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也較為有限。

1.2 不動產(chǎn)登記制度對徐州房地產(chǎn)稅實施的影響

不動產(chǎn)登記與信息聯(lián)網(wǎng)可促進(jìn)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整理統(tǒng)計，不動產(chǎn)信息平臺為征收房產(chǎn)稅提供了全面系統(tǒng)的依據(jù)，為征收房產(chǎn)稅提供了有力的技術(shù)保障，可促進(jìn)房產(chǎn)稅政策的制定與實施。隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化發(fā)展進(jìn)程逐步推進(jìn)，城市人口急劇增加，人均土地資源縮減，房地產(chǎn)供需失衡，快速增長的房價使社會大眾難以承受。如何應(yīng)對高額房價，已然轉(zhuǎn)變成一項涉及民生的重要社會問題。房地產(chǎn)市場迫切需要得到引導(dǎo)與管理，而稅收可從宏觀層面調(diào)控房地產(chǎn)市場，并推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

房產(chǎn)稅征稅對象為房屋，是依據(jù)房屋的計稅全值或租金收入為計稅標(biāo)準(zhǔn)而向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。于2015年3月31日實行的房產(chǎn)稅新政策，主要是在個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策等方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)稅的作用主要表現(xiàn)為：①房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，可防范政府依賴土地買賣獲得經(jīng)濟(jì)收入的濫用職權(quán)現(xiàn)象，促進(jìn)財政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化整合；②房產(chǎn)稅可促進(jìn)收入再分配，解決貧富差距問題；③房產(chǎn)稅可引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性消費，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境，防范投機(jī)行為，推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。我國注重房屋流轉(zhuǎn)稅負(fù)，而缺乏對房產(chǎn)保有期稅負(fù)的有效關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)稅、費亂象叢生，所以起征個人住房房產(chǎn)稅成為房地產(chǎn)市場改革的重要抓手。倘若提高對房屋保有期征稅的有效關(guān)注，則持有多套房屋的成本將不斷升高，未來收益與成本的關(guān)系尚未可知，更多人會在買入住房時考慮房產(chǎn)稅因素，防止承受過高的稅負(fù)，進(jìn)而選購經(jīng)濟(jì)適用的住房，由此便可在一定程度上活躍二手房市場，縮減住房空置率，推動房地產(chǎn)市場的合理消費。

徐州打造的不動產(chǎn)登記信息平臺可高效便捷地推進(jìn)數(shù)據(jù)處理及信息系統(tǒng)建設(shè)，提供可靠的不動產(chǎn)信息，為不動產(chǎn)登記工作打下堅實基礎(chǔ)。近年來，唯有新購房的居民辦理的才是不動產(chǎn)權(quán)證書，通過秉承“不變不換”原則，過去的房屋權(quán)利證書依舊有效且不強(qiáng)制要求登記不動產(chǎn)信息或更換新的不動產(chǎn)權(quán)證書。從換證層面而言，近年來房產(chǎn)交易并未受到影響。結(jié)合各房產(chǎn)稅試點城市的發(fā)展情況來看，不動產(chǎn)登記制度對剛需購房居民的影響偏小，而對偏向投機(jī)購房居民的影響則偏大，并使存量房市場得到有效活躍。不動產(chǎn)登記制度是向存量房征收房地產(chǎn)稅的一大前提。需要注意的是，征收房產(chǎn)稅除去通過不動產(chǎn)登記實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)信息統(tǒng)計以外，還需考慮諸多其他方面內(nèi)容，如稅收征收力度、征稅對象、計稅依據(jù)等。

1.3 不動產(chǎn)登記制度對徐州房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響

不動產(chǎn)登記制度的實施一定程度上加大了房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險，減慢了房地產(chǎn)市場的發(fā)展腳步，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷下降，由此要求房地產(chǎn)企業(yè)要不斷改革創(chuàng)新，樹立新的投資思路和方向。房地產(chǎn)市場價格從21世紀(jì)初期開始飛速上漲，人口基數(shù)大，住房需求量高，市場前景廣闊，政府重點扶持城市建設(shè)，因此為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好契機(jī)。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模較小，資金來源混亂且缺乏持續(xù)投入的能力，再加上未有長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，雖很長一段時間產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的景象，然而行業(yè)前景并不明朗，極易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

近年來，在徐州房地產(chǎn)市場中，中小戶型、商鋪店面等房地產(chǎn)產(chǎn)品較為暢銷，泉山區(qū)憑借擁有大量此種類型的房源，一度出現(xiàn)房屋成交套數(shù)增多、成交面積減少的情況。中小戶型將成為未來徐州房地產(chǎn)開發(fā)的重點。結(jié)合對徐州居民現(xiàn)階段住房條件的調(diào)查結(jié)果總結(jié)出：100～120m2占 27.6%，80～100m2占27.0%，60～80m2占21.1%。中小戶型不僅可滿足徐州居民的剛性需求，還與多數(shù)居民的實際經(jīng)濟(jì)承受能力相符。房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)從以往追求速度和數(shù)量不斷向追求質(zhì)量方向轉(zhuǎn)變。提高住房質(zhì)量、優(yōu)化住房配套公共基礎(chǔ)設(shè)施、打造節(jié)能綠色住宅，方可贏得廣大居民的青睞，確保居民健康、便利的生活。

2 完善徐州不動產(chǎn)登記制度的策略

徐州相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)順應(yīng)社會發(fā)展趨勢，不斷改革創(chuàng)新，加強(qiáng)對各地區(qū)成功發(fā)展經(jīng)驗的學(xué)習(xí)借鑒，切實推進(jìn)徐州不動產(chǎn)登記制度有效完善。

2.1 完善不動產(chǎn)登記信息

為了推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度有效實施，一方面要提升房產(chǎn)管理部門的政策落實能力，另一方面還要與不動產(chǎn)登記相關(guān)單位開展交流互動，從而獲得不動產(chǎn)登記相關(guān)單位在工作上的有效配合。在不動產(chǎn)登記制度實施階段，需要明確登記區(qū)域、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)等諸多信息，作為一個多部門相互協(xié)作的工作過程，唯有依托不同部門、單位的有效協(xié)作，方可逐步推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度有效實施。

2.2 推行全新的不動產(chǎn)登記理念

應(yīng)當(dāng)結(jié)合徐州實際情況開展房產(chǎn)登記工作。例如，可引入發(fā)達(dá)國家的區(qū)域式、單元式不動產(chǎn)登記方法，解決登記單位人流集中問題以有效提高不動產(chǎn)登記的工作效率。與此同時，為了獲得居民對不動產(chǎn)登記工作的有效支持，在不動產(chǎn)登記前應(yīng)當(dāng)開展不動產(chǎn)登記的相關(guān)宣傳工作，通過加大對不動產(chǎn)登記政策宣傳力度，提高居民對不動產(chǎn)登記制度所能發(fā)揮各項作用的有效認(rèn)識，進(jìn)而獲得廣大居民的有效認(rèn)同。

2.3 優(yōu)化信息管理系統(tǒng)

伴隨著徐州人口基數(shù)不斷增長，再加上近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，購房居民越來越多，由此對信息管理系統(tǒng)提出了更為嚴(yán)格的要求。因而，應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)行信息管理系統(tǒng)予以進(jìn)一步優(yōu)化，引入先進(jìn)的信息技術(shù)，打造安全的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)總庫。同時為了確保數(shù)據(jù)庫的安全，還應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)予以云數(shù)據(jù)備份，防范不法人員入侵后造成數(shù)據(jù)丟失。依托信息數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建，為今后徐州房地產(chǎn)發(fā)展提供可靠的數(shù)據(jù)支持。

2.4 健全不動產(chǎn)登記制度

在不動產(chǎn)登記制度實施過程中，依舊存在諸多未能預(yù)想到的問題，各部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際遇到的問題，及時向上級反映情況，以便上級根據(jù)實際情況對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行針對性調(diào)整，為廣大居民住房權(quán)益提供可靠保障。針對不動產(chǎn)登記制度實施過程中可能出現(xiàn)的腐敗情況，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨立的監(jiān)管部門，確保不動產(chǎn)登記制度嚴(yán)格有效落實。

3 結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度的實施，對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有著積極意義。因而，徐州相關(guān)部門務(wù)必要不斷總結(jié)經(jīng)驗，加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記制度影響的深入分析，推行全新的不動產(chǎn)登記理念，優(yōu)化信息管理系統(tǒng)，健全不動產(chǎn)登記制度，積極推進(jìn)徐州不動產(chǎn)登記制度有序運行。