吳桂興 張 婧

（1.廣西西江金控投資有限公司房地產投資部 廣西 南寧 530022；2.廣西投資集團有限公司財務部 廣西 南寧530022）

一、南寧市工礦棚戶區(qū)改造勢在必行

（一）響應國家要求，把握政策導向

為切實加快解決城市低收入家庭住房困難問題，國務院及廣西自治區(qū)政府出臺和頒發(fā)了《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)關于加快推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見的通知》（桂政辦發(fā)[2010]94號）等多項政策文件，并在配套政策和工作機制等方面加強完善，全力推進社會保障性住房建設。為積極響應國家和自治區(qū)政策精神，南寧市政府出臺《南寧市住房保障規(guī)劃（2011—2015）》等相關文件，對包括國有工礦棚戶區(qū)改造在內的保障性住房建設進行科學規(guī)劃，為推進住房保障工作提供政策依據。

南寧市作為廣西首府，城鎮(zhèn)化步伐日益加快，但仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，二塘煤礦片區(qū)就屬于危舊房居多的棚戶區(qū)之一。這些棚戶區(qū)存在房屋密度大、房屋質量差、使用年限久、人均建筑面積小、配套設施不齊全、交通不便，消防和治安隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等諸多問題?？傮w上，南寧市棚戶區(qū)改造住房供應仍有較大缺口，無法滿足大部分中低收入、貧困家庭對改造住房的迫切需求。

（二）社會效益與經濟收益明顯

隨著人口和經濟活動的快速集中，以交通擁堵、環(huán)境污染、住房緊張等為癥狀的城市病嚴重制約城市的良性發(fā)展。在推進城鎮(zhèn)化建設過程中，如何有效解決城市病，提升城鎮(zhèn)化質量和水平，是各級政府一直以來努力解決的重要問題。棚戶區(qū)改造不僅是民生工程，而且是發(fā)展工程，能夠保障社會穩(wěn)定，并拉動投資、消費需求，帶動多個相關產業(yè)發(fā)展，推進新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，發(fā)揮助推民生不斷改善和經濟健康發(fā)展的積極效應。南寧市工礦棚戶區(qū)項目的建設，將有助于加快城市保障性住房建設，不斷完善城鎮(zhèn)規(guī)劃體系，推動基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設，帶動就業(yè)、擴大消費，兼顧社會效益與經濟效益，加快提升南寧市新型城鎮(zhèn)化質量。

二、南寧市工礦棚戶區(qū)改造項目風險及防范措施

（一）政策風險及防范措施

工礦棚戶區(qū)改造相關政策變化及執(zhí)行不到位。工礦棚戶區(qū)改造是改善民生、加快新型城鎮(zhèn)化建設進程的重要工程，近年來，國家、各地區(qū)從土地供應、財政、金融等多方面加大對棚戶區(qū)改造的支持力度。這里的政策風險，一方面是指國家及地方政府相關棚改新政策的出臺可能對已在推進的項目造成影響；另一方面是指現有政策在具體執(zhí)行中，可能存在落實不到位的情況，這些對棚戶區(qū)改造過程中的拆遷、住戶安置等可能造成一定影響。

針對棚戶區(qū)改造項目可能面臨的政策風險，防范措施有：一是密切關注國務院、地方政府最新制定的關于棚戶區(qū)改造涉及的土地供應、財政、金融、稅收等政策變化，根據政策變化及時與政府、銀行等相關部門進行協(xié)調溝通，并制定應對措施；二是多渠道了解自治區(qū)、南寧市相關政府機構在涉及棚改項目的政策落實情況，針對可能面臨的潛在政策落實不及時做好預案，確保棚改項目穩(wěn)步推進。

（二）征地拆遷風險及防范措施

實施工礦棚戶區(qū)改造能有效解決低收入人群的住房問題，也能改善城市面貌、提升城市品位。但隨著工礦棚戶區(qū)改造工作的不斷推進和深入，工礦棚戶區(qū)住戶對征拆補償款的期望不斷提高，政府面臨的拆遷補償款支付壓力不斷增大。目前仍存在部分工礦棚改項目遭遇住戶拒不動遷、惡意阻工、索要高價、敲詐勒索等情況，這些給項目推進帶來不確定性。

針對面臨的征地拆遷風險，防范措施主要有：一是高度重視，全員參與及配合政府征收部門做好征收工作，積極和被征收人溝通，耐心聽取被征收人的意見和講解房屋征收補償安置的法律政策規(guī)定，做好被征收人的思想動員工作，在政策范圍內滿足他們的合理訴求，切實幫助并妥善解決被征收人的實際困難，加快推進征地拆遷進度。二是根據工作需要，聘請有經驗的律師協(xié)助房屋征收補償安置工作，正確理解和準確把握征地拆遷涉及的相關法律政策，使房屋征收補償安置工作依法有序開展，及時有效避免和解決可能出現的糾紛。三是做到深入調查、主動協(xié)調和積極預防，制定切實可行的應急措施，及時妥善處置突發(fā)事件，有效避免或消除影響社會穩(wěn)定因素。

（三）經營風險及防范措施

經營風險主要指棚改項目公司在經營管理中出現因決策和管理失誤而導致公司盈利水平達不到預期甚至出現資金斷裂、項目停工等風險。

針對可能面臨的經營風險，防范措施有：一是項目公司應對棚戶區(qū)改造項目的政策規(guī)定、商業(yè)模式、經營模式等認真研究，并做好戰(zhàn)略規(guī)劃，包括設計、施工等。二是做好籌融資安排，可通過項目公司自有資本金、施工方墊資、爭取金融機構授信支持、與政府溝通提前返還征拆款等方式解決，并嚴格用于指定項目建設。三是打造高效的經營團隊，通過內部培養(yǎng)、外部引進，加強培訓學習等，逐步打造一支懂管理、善經營的隊伍，盡可能規(guī)避經營風險發(fā)生。

（四）操作風險及防范措施

操作風險主要為資金挪用風險，即項目公司在融資公司資金進入后，沒有按規(guī)定將資金用于征地拆遷補償、繳納土地出讓金以及后續(xù)開發(fā)建設等，而是挪作他用，從而影響整體棚改項目投資計劃的完成。

針對潛在的操作風險，防范措施主要是采取全過程控制措施。通過融資公司參股、派駐高管、修改章程、資金和證照共管等實現對項目的全封閉運行，確保項目按計劃推進，保障各方合法權益。

（五）市場風險及防范措施

全國房地產市場風險。2017年“十一“后，全國部分城市在此前調控收緊政策基礎上，繼續(xù)出臺升級政策，嚴格落實樓市調控政策、提高購房門檻、規(guī)范商品房明碼標價、調整公積金政策、加強市場監(jiān)管等方面加碼調控。包括上海、杭州、成都、天津、深圳、福州、東莞公、石家莊、天津、西安等地均進一步加強房地產市場監(jiān)管，規(guī)范房地產市場秩序。2017年12月，中央經濟工作會議強調，“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。表明中央明確房地產的居住屬性和消費屬性，否定投資投機屬性。未來中央采取的全國性房地產調控政策勢必給項目的后續(xù)銷售帶來一定影響。

南寧房地產市場風險。根據南寧統(tǒng)計局發(fā)布的數據，2017年1—11月，南寧市房地產開發(fā)投資859.32億元，同比增長15.08%，1—11月實現商品房銷售面積1298.71萬平方米，同比增長22.2%，增幅比1—10月回落2.07個百分點。可見，南寧市目前房地產投資增速和銷售增速仍較快，但未來2—3年南寧市房地產市場銷售情況能否保持現有成交量存在一定不確定性。

針對可能面臨的市場風險，防范措施主要有：一是南寧作為廣西首府，城市開放程度不斷提升，區(qū)域升級推動城市框架大幅延伸，發(fā)達的立體交通路網建設加速。隨著南寧經濟發(fā)展快速提升，整體經濟表現活躍，領先區(qū)內城市及區(qū)內經濟增長水平，對區(qū)內乃至東盟國家的吸引力不斷加大，產業(yè)升級及城市化進程加速等因素，為南寧房地產市場的發(fā)展提供了堅實的基礎。

二是就工礦棚戶區(qū)改造項目而言，其項目土地取得價格、銷售保障、地理位置等將有助于其抵御市場風險的沖擊。首先是地價低，抵御風險水平高。根據南寧市以往情況，工礦棚戶區(qū)改造項目相對于其他項目，其土地成本較低，具有較好的競爭優(yōu)勢；其次是市場銷售較有保障，棚戶區(qū)改造項目一般以政府回購安置住房為主，該部分銷售可實現資金快速回籠；第三是隨著城市的擴張發(fā)展，原棚戶區(qū)所在地已成為區(qū)位交通便利、周邊配套逐步完善，未來升值潛力較大。