姚正坤

（福建省建研工程顧問有限公司，福建 福州 350001）

1 酒店式公寓概述

從房地產(chǎn)建筑角度出發(fā)，酒店式公寓傾向于商住樓類型，是具有獨特性的一種開發(fā)項目，開啟利用家居住宅組織商務(wù)辦公的新模式，其具體特征分類如下。

1.1 主要特點

參照酒店式公寓的具體參數(shù)，可以看出酒店式公寓主要具備以下四個方面的特點。一是參照酒店式公寓的實際地域分布，其多建設(shè)在交通樞紐等較為便捷的城市中心區(qū)域，或處于商業(yè)繁華地區(qū)。二是具有極為齊全的社會配套基礎(chǔ)設(shè)施，完全能夠符合居住者的實際要求。三是往往具備齊全的家居功能，但實際可用面積不大，只能夠滿足人們對高質(zhì)量住宿或工作的單功能需求。四是房型設(shè)計大多只能滿足單人單戶，一般只具備一間臥室、一間客廳及一間洗浴室。

1.2 具體分類。

綜合分析酒店式公寓的具體功能，按照功能不同進(jìn)行劃分，可以大致分為四種。

一是居家型。這類酒店式公寓大多面對當(dāng)代社會年輕群體，能夠充分滿足這類受眾對生活、時尚、工作的要求，可以提供溫馨的休息場所，也可以滿足年輕人內(nèi)心對發(fā)揮自我個性的追求，同時較小的面積對于年輕人的實際收入及資產(chǎn)積累相匹配，可以在其能力范圍內(nèi)實現(xiàn)其對生活的基本需求，具有極高的性價比和邊際效應(yīng)。

二是商住型。對于非剛性需求的住房購買需要，部分商界人士及長期旅外的人士更多的選擇了這類商住型公寓。這類酒店式公寓能夠滿足短期在外停留的住宿及辦公需求，同時還兼?zhèn)湫菹蕵?、精神放松的功能，加之其過硬的設(shè)施和高端的服務(wù)，使其成為商務(wù)需求群體的最佳選擇。同時，合理劃分中長期合同簽訂情況，還可以靈活操作裝修裝潢，對具有長期需求的人群實施定制管理，提供合適的房型或裝修風(fēng)格。

三是商務(wù)型。綜合考慮酒店式公寓所處的地理位置，部分輕資產(chǎn)中小型企業(yè)更加傾向于選擇這類公寓作為辦公場所。這類酒店式公寓提供的社會資源及基礎(chǔ)設(shè)施，能夠充分滿足公司運營多需的各類需求，為公司發(fā)展提供不可或缺的資源，有助于中小型企業(yè)的起步、成長和拓展。同時較小的面積也能夠適應(yīng)層級少、人員少的公司規(guī)模，凝聚公司向心力，營造更易于團結(jié)的愉悅氛圍。

四是酒店型。這類酒店式公寓充分融合了酒店和公寓的優(yōu)點，將公寓作為個人產(chǎn)權(quán)售出，并按酒店式管理提供高端服務(wù)。由于其產(chǎn)權(quán)售出不同于酒店式運營，居住環(huán)境更加穩(wěn)定、安全、高端，受眾群體大多因酒店式服務(wù)而選擇購買，能夠得到更加細(xì)致貼心的高端服務(wù)，也能夠獲得較為穩(wěn)定的交際氛圍。對于個人購買的產(chǎn)權(quán)，再經(jīng)過合法合規(guī)手續(xù)辦理后，可由個人決定并支配此產(chǎn)權(quán)。

2 酒店式公寓外部設(shè)計

一是選址方面。考慮公寓式酒店的受眾群體購房動機和使用需求，要在酒店式公寓選址的過程中，統(tǒng)籌分析政策方向、城市發(fā)展、用地規(guī)劃、經(jīng)濟建設(shè)等一些列的影響因素。要選址在交通極為便利的地域，滿足出行需求，要選擇商業(yè)發(fā)展更為發(fā)達(dá)的地區(qū)，在硬件設(shè)施上創(chuàng)造極好的住宿條件；要統(tǒng)籌周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，擇優(yōu)臨近車站、地鐵等交通樞紐位置。同時，還要綜合分析收集的政策信息，對于有升值價值的地域區(qū)位和樓盤地段要高度重視和關(guān)注，以此提升公寓式酒店的投資價值。

二是交通流線。考慮到受眾群體的出行方式，除了在選址方面靠近交通樞紐外，還應(yīng)充分考慮自駕式外出方式，如何統(tǒng)籌好酒店式公寓內(nèi)部及外部的交通聯(lián)系，成為整體設(shè)計的一個重點。內(nèi)部交通流線應(yīng)盡量堅持人車分流、人貨分流、商住分流，多元化規(guī)劃出入口，最大限度杜絕交通擁擠、混亂現(xiàn)象。外部交通流線應(yīng)要注重交通銜接規(guī)范高效，對接部分要充分避免人車交叉，減少安全隱患。同時，在各個功能區(qū)之間要安排好交通過渡，對于交通集中的要形成緩沖區(qū)，對于交通易堵的要建成分流通道，科學(xué)的規(guī)范酒店式公寓的交流流線。

三是環(huán)境設(shè)計。外部環(huán)境是酒店式公寓不可分割的有機部分，對于提升酒店式公寓檔次水平，有十分重要的影響。首先要堅持環(huán)境的統(tǒng)一性，將酒店式公寓整體融入到周邊環(huán)境中去，體現(xiàn)城市發(fā)展的最高水準(zhǔn)，反映當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展方向，使受眾群體能夠自然的融入其中，在整體和細(xì)節(jié)兩個部分進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，把握好細(xì)節(jié)亮點。同時，還應(yīng)注重周邊區(qū)域的環(huán)境設(shè)計及改造，對綠化設(shè)計要從空間入手，從地面、底層、高層三個維度著手，形成立體的綠化空間；對于水體設(shè)計要從形態(tài)入手，從靜態(tài)、動態(tài)兩個角度出發(fā)，形成融合的水體系統(tǒng)。通過構(gòu)建這種有機結(jié)合環(huán)境系統(tǒng)，進(jìn)一步滿足酒店式公寓對入住體驗的較高要求。

四是造型設(shè)計。酒店式公寓的造型不同與一般酒店及家居住宅，應(yīng)該兼顧兩者的建筑風(fēng)格，具備商業(yè)氣息，同時還應(yīng)包含住宅的氛圍，選用半隔離式裝潢，營造這種獨特的設(shè)計造型。同時在燈具、色彩使用上，應(yīng)考慮光線和明暗效果，營造出同時事宜商務(wù)、家居的氛圍。再不破壞設(shè)計主題理念的同時，最大限度打造獨特的造型設(shè)計。

3 酒店式公寓空間設(shè)計

不同與住宅的空間構(gòu)成，酒店式公寓具有更為簡潔的空間設(shè)計，具體體現(xiàn)在其生活功能與洗浴的一體化構(gòu)成，這樣的單元結(jié)構(gòu)有助于發(fā)揮酒店式公寓的特點作用。目前，功能不同帶來的類型分別為合居分居及立體型，空間劃分帶來的類型分別為點式和院落結(jié)構(gòu)、過廊結(jié)構(gòu)，具體設(shè)計時要注意內(nèi)在、外在和周邊設(shè)施的關(guān)系。

一是簡化酒店式公寓功能。對于能夠在一個功能空間完成的事項，要整合簡化為一個功能空間，如餐廳與廚房、閱讀與辦公，休閑與娛樂、會客與商談，均可以形成高度整合的綜合功能區(qū)，發(fā)揮最大效用。

二是挖掘酒店式公寓潛能。對于小戶型的酒店式公寓，空間尤為重要。在不能進(jìn)一步增加現(xiàn)有空間的情況下，可以通過層高的變化，拓展隱形的空間。住戶可以自我決定，在現(xiàn)有空間內(nèi)增加適當(dāng)?shù)母魯?，橫向或縱向的進(jìn)行空間單元劃分，彰顯個人特質(zhì)的同時增加酒店式公寓的實用性。

三是完善酒店式公寓設(shè)施。在現(xiàn)有設(shè)施不能全面滿足住戶多樣化需求的情況下，可以通過拓展周邊設(shè)施，來補齊酒店式公寓內(nèi)部的不足。如利用商業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的健身、休閑功能補充公寓復(fù)合式功能區(qū)的不足，或利用周邊公共設(shè)施拓展酒店式公寓空間分區(qū)。

4 酒店式公寓的多樣化需求

基于酒店式公寓的不同模式，使用的受眾群體也有著不同的使用需求，結(jié)合這些需求，酒店式公寓的設(shè)計要有著極高的兼容性，既能夠滿足當(dāng)前的置業(yè)需要，也可以實現(xiàn)保值升值的投資效果，功能區(qū)的劃分便受這種需求設(shè)計的影響。同時多戶酒店式公寓之間，應(yīng)考慮合并分立的需求。對非承重墻及留門墻統(tǒng)籌安置，需要進(jìn)行多戶合并的，通過橫向打通或縱向連接，實現(xiàn)空間的拓展，形成新的單元結(jié)構(gòu)。對需要分割的，可以在現(xiàn)有的單元結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，通過簡單的隔斷處理實現(xiàn)空間單元的分割。運用以上方式，可以使酒店式公寓在多樣性上滿足各類受眾的需求，最大程度拓展發(fā)展空間，爭取更多的受眾人群。

5 結(jié)束語

綜上所述，作為特殊的一種建筑項目，酒店式公寓在引入國內(nèi)后，充分吸收了我國元素，形成了具有一定受眾群體的新房地產(chǎn)產(chǎn)品項目，并具有極為廣闊的發(fā)展空間。酒店式公寓的設(shè)計需要結(jié)合近年來的發(fā)展特點，充分考慮受眾群體需求，認(rèn)真深入調(diào)查分析自身及周邊環(huán)境影響因素，從選址、交通、環(huán)境、造型等多個方面把握設(shè)計方向和主題。