文/張思飛

一、前言

房地產(chǎn)市場(chǎng)自上世紀(jì)九十年代以來(lái)逐步進(jìn)入快速發(fā)展期，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)良好發(fā)展提供了重要貢獻(xiàn)。然而經(jīng)過(guò)前期快速上漲，房?jī)r(jià)較之人均可支配收入已經(jīng)出現(xiàn)明顯背離，造成房?jī)r(jià)收入比不斷擴(kuò)大，城市住房問(wèn)題日益凸顯。高企房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致高水平人才外流，城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力出現(xiàn)下滑。在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下，如何擴(kuò)大特定人群的住房保障力度，就成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。在這其中，通過(guò)提供更多優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的租賃房就成為解決基本居住需求的較好方案，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)刻不容緩。黨的“十九大報(bào)告”明確指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。由此可見(jiàn)，國(guó)家層面對(duì)于住房租賃市場(chǎng)規(guī)劃了良好的政策環(huán)境，也提出了具體的發(fā)展路徑。住有所居是民生所需，大力發(fā)展租賃住房不僅對(duì)社會(huì)發(fā)展有著現(xiàn)實(shí)意義，也肩負(fù)著消費(fèi)者對(duì)于美好居住生活的期盼。

與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓近年來(lái)得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，不少企業(yè)紛紛涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，政府層面也相繼出臺(tái)促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的政策措施，眾多品牌企業(yè)開(kāi)始大范圍布局和擴(kuò)張。在當(dāng)前國(guó)家大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景下，上海作為人口總體保持凈流入的一線特大城市，隨著科創(chuàng)中心等創(chuàng)新發(fā)展工作的持續(xù)推進(jìn)，創(chuàng)業(yè)就業(yè)群體將會(huì)逐年增多，住房租賃市場(chǎng)會(huì)日趨繁榮，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也會(huì)步入更加良好的發(fā)展階段。本文研究主要針對(duì)相關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)在提升住房租賃市場(chǎng)及做好長(zhǎng)租公寓租賃服務(wù)方面進(jìn)行相關(guān)分析，并且圍繞長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題，提出具體對(duì)策及建議。

二、長(zhǎng)租公寓的基本介紹

長(zhǎng)租公寓是住房租賃服務(wù)企業(yè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃、新建等不同方式,對(duì)運(yùn)營(yíng)的房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，同時(shí)配備必要的生活設(shè)施，具備拎包入住的條件，同時(shí)以單間形式出租給租客群體的長(zhǎng)租房源。長(zhǎng)租公寓相對(duì)于短期公寓而言,租期一般不少于半年。長(zhǎng)租公寓的房源多以居家裝修風(fēng)格為主，更注重居住的延伸服務(wù)以及社交氛圍的營(yíng)造,主要服務(wù)群體為大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)就業(yè)人員等群體。

長(zhǎng)租公寓依照不同劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為如下不同類(lèi)別，具體來(lái)說(shuō)按照房源分布狀態(tài)的不同，可區(qū)分為分散式和集中式。按照資金來(lái)源不同，可區(qū)分為社會(huì)資本和國(guó)有資本。按照是否持有物業(yè)，可區(qū)分為輕資產(chǎn)或重資產(chǎn)模式。

就主要特征而言，長(zhǎng)租公寓主要具有如下相關(guān)方面：第一，租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定。目前介入長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)的的主要為品牌住房租賃服務(wù)企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)信用普遍良好，履約嚴(yán)格，無(wú)論是自有房源還是租賃房源，與業(yè)主及租客合作較為規(guī)范，違約問(wèn)題發(fā)生概率較低。第二，房屋質(zhì)量及居住體驗(yàn)品質(zhì)較好。長(zhǎng)租公寓大多經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，室內(nèi)布局合理宜居，配備相應(yīng)的硬件設(shè)施再輔以良好的軟件服務(wù)能夠進(jìn)一步保障房屋居住品質(zhì)。第三，居住生活體驗(yàn)較好。長(zhǎng)租公寓大多采用管家服務(wù)模式，對(duì)房屋公共空間進(jìn)行定期清理保潔，第一時(shí)間處理維修保養(yǎng)事宜，租客居住體驗(yàn)?zāi)軌虻玫斤@著提升。第四，延伸服務(wù)多樣化。長(zhǎng)租公寓緊緊圍繞租客生活需求，通過(guò)提供物業(yè)水電煤代繳、快遞代收發(fā)、生活用品團(tuán)購(gòu)等多種形式的延伸服務(wù)，方便租客生活服務(wù)。

三、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓未來(lái)更好發(fā)展的具體建議

（一）多元化融資，拓展資金支持渠道

2016年以來(lái)，隨著去杠桿及房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)實(shí)施，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始收緊對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的信貸支持力度，公司債市場(chǎng)也暫緩發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)通過(guò)傳統(tǒng)渠道融資那里受到較大約束，由于目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要由房地產(chǎn)企業(yè)介入，因此在一定程度上也對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)一定影響。長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融的大力支持，融資環(huán)境的變化也影響著這一行業(yè)的擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)，如何降低融資成本及拓寬融資渠道就顯得尤為重要。

一方面，資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供了填補(bǔ)融資資金缺口的新融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目）開(kāi)展資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、盤(pán)活存量，加速資金回籠等重要經(jīng)營(yíng)目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目）資產(chǎn)證券化的潛在市場(chǎng)需求十分充足。同時(shí)，面對(duì)初期房源的投入積累、租金的低回報(bào)，通過(guò)融資策略創(chuàng)新來(lái)選擇輕資產(chǎn)方式，比如房地產(chǎn)投資信托轉(zhuǎn)向計(jì)劃也是較好選擇，除此之外，還可以通過(guò) VC（風(fēng)險(xiǎn)投資）、新三板、二級(jí)市場(chǎng)上市等直接融資方式，逐步實(shí)行規(guī)?；M(jìn)而為企業(yè)未來(lái)發(fā)展壯大提供更多資金支持來(lái)儲(chǔ)備更多優(yōu)質(zhì)房源。針對(duì)特定優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，則可以由風(fēng)險(xiǎn)投資基金領(lǐng)投，由機(jī)構(gòu)投資者和合格投資人跟投的合作融資方式，進(jìn)行資產(chǎn)并購(gòu)。另一方面，相關(guān)部門(mén)應(yīng)牽頭研究制定并實(shí)施長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持政策，通過(guò)實(shí)現(xiàn)差異化政策導(dǎo)向，穩(wěn)步推進(jìn)針對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展需求的資產(chǎn)證券化、信托基金等融資扶持政策，同時(shí)引導(dǎo)商業(yè)銀行創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)向參與新建或改造租賃住房的運(yùn)營(yíng)方提供專(zhuān)項(xiàng)貸款，以及向租客提供房租分期等金融產(chǎn)品，有效減輕運(yùn)營(yíng)方及租客的融資壓力。

（二）借助信息化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)品牌化經(jīng)營(yíng)

目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)良莠不齊，相關(guān)方往往看重短期利益,對(duì)于后續(xù)的服務(wù)維護(hù)較為忽視，運(yùn)營(yíng)效率低下。其實(shí)對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方而言，除了為租客提供基本的舒適便捷的居住環(huán)境外，租后生活服務(wù)也是創(chuàng)造附加價(jià)值和提升租客吸引力的有效手段?，F(xiàn)階段各個(gè)運(yùn)營(yíng)商都在積極尋找和建立行業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，探索建立租前、租中和租后服務(wù)的一體化服務(wù)體驗(yàn)。因此如果對(duì)于這一服務(wù)模式進(jìn)行有效創(chuàng)新，可以向租戶(hù)提供標(biāo)準(zhǔn)化的租房服務(wù)體驗(yàn)，自然就會(huì)具有顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的整體水平進(jìn)一步提升的同時(shí)，也能夠在行業(yè)中形成獨(dú)具特色的品牌效應(yīng)。

目前長(zhǎng)租公寓租客中青年群體相對(duì)較大，因此就應(yīng)該嘗試在一些新的項(xiàng)目活動(dòng)方面，給予這類(lèi)群體人更多支持。針對(duì)青年群體互聯(lián)網(wǎng)及智能手機(jī)的普及率較高以及群體個(gè)性需求，借助信息技術(shù)建立智能管理系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)公寓運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景化、智能化和金融化，幫助公寓方提供管理效能、獲得流量和金融產(chǎn)品。比如，可以通過(guò)智能提醒進(jìn)行日常管理，提前提醒到期的賬單和合同，并且通過(guò)備忘錄及時(shí)提醒其他事項(xiàng)。同時(shí)，建立線上房源發(fā)布系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房源自動(dòng)上下架，一鍵發(fā)房到各大租房平臺(tái)，閃電出房。此外，通過(guò)與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)租客享信用積分、租金增值、租金分期等個(gè)性化金融服務(wù)。

四、結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)租公寓是住房租賃市場(chǎng)近年新興的細(xì)分業(yè)態(tài)，在今后發(fā)展過(guò)程中借助品牌的個(gè)性化產(chǎn)品和資本導(dǎo)入產(chǎn)生的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，再將房屋運(yùn)營(yíng)管理與互聯(lián)網(wǎng)、相關(guān)增值服務(wù)加以結(jié)合，進(jìn)而為房屋業(yè)主和租客提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理和住房租賃服務(wù)，即通過(guò)實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的服務(wù)輸出，解決了住房租賃關(guān)系相關(guān)方之間的諸多不足來(lái)提升行業(yè)更好發(fā)展。

當(dāng)然也要看到，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式的完善是一項(xiàng)全面系統(tǒng)的工作,不僅需要政府的支持,還需要社會(huì)相關(guān)各方的積極互動(dòng)，同時(shí)還需要研究者對(duì)其進(jìn)行分析論證。由于自身能力有限，對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的研究仍然存在諸多不足。在今后的學(xué)習(xí)過(guò)程中,仍會(huì)不斷地深入探尋，也希望更多人員加入到長(zhǎng)租公寓的研究和實(shí)踐中，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓的良好發(fā)展。