黎 靜

（江蘇富通置業(yè)有限公司，江蘇 南京 210000）

1 房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算審核中存在的問題

1.1 工程施工圖與竣工圖不符

對于房地產(chǎn)項目而言，施工圖和竣工圖非常重要，前者是項目建設(shè)的參考依據(jù)，后者是在房地產(chǎn)項目竣工后的成果展示，它們很好的為項目的不同階段提供的重要的輔助作用。在進行施工單位招標時，施工圖的設(shè)計會作為當中最為重要的參考標準之一，至于竣工圖的設(shè)計，則是會根據(jù)項目工程的實際情況有著一些變動，但是變動不能過大，需要控制在正常的范圍內(nèi)?？墒窃趯嶋H的房地產(chǎn)項目建設(shè)中，從當前的情況來看的，施工圖和竣工圖之間所存在的差異還是比較的明顯，這就導致出現(xiàn)了許多的問題。例如：可能會出現(xiàn)將兩圖混合應(yīng)用了，甚至將已經(jīng)棄之不用的施工圖應(yīng)用到預(yù)結(jié)算當中，這就使得審核工作受到的極大的影響，所得到的結(jié)果不對，很實際的成本有著極大的差異，引起非常大的損失。

1.2 虛報工程量

因為當前的房地產(chǎn)市場十分的混亂，在進行預(yù)結(jié)算審核之時，會存在虛報工程量的現(xiàn)象，導致當中出現(xiàn)十分復雜的問題。具體可能會有以下體現(xiàn)：首先是虛設(shè)工程項目，在上報工程量的時候，將沒有施工的項目也上報到結(jié)算中。其次是借聯(lián)系單弄虛作假。一些施工單位他們?yōu)樘岣呃?，就打著是為甲方著想的借口，在?lián)系單上做一些虛假的信息，將聯(lián)系單上對自己不利的內(nèi)容給改掉，然后達到增加工程造價的目的。最后是故意多算工程量，這是在工程建設(shè)中非常常見的一個問題，這會造成上報的工程量比實際要多出不少，這就直接導致造價增加。

1.3 虛報材料價格

建設(shè)工程中，材料的成本是工程造價中最重要的一環(huán)，其所占比例60%—70%，大多的過高的工程造價，都是因為在材料的成本方面出現(xiàn)問題。對于工程材料的成本的虛假上報，一般會有以下幾種體現(xiàn)情況：第一種情況，監(jiān)理方的工作不到位，對建設(shè)材料的質(zhì)量把關(guān)不夠嚴格認真，使得劣質(zhì)材料被當作好材料使用。第二種情況，施工方在預(yù)結(jié)算的過程中，對材料價格進行調(diào)整，并沒有規(guī)范的按照簽訂的合同進行，如果材料的市場價升高則是將價格調(diào)高，如果材料的市場價降低則是按照原價。第三種情況，施工方通過各種各樣的手段，進行偷工減料，并沒有達到設(shè)計要求。

2 加強房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算審核的幾點建議

2.1 做好單價審核管理工作和工程量審核工作

在進行單價審核管理工作時，嚴格圍繞施工圖進行，根據(jù)房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和功能要求，保證所用的材料能夠滿足施工要求，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的標準，同時利用所用材料在當前市場中的最高價格進行定額套用，減少出現(xiàn)對材料價格進行調(diào)整的情況，進而保證對單價管理的質(zhì)量。與此同時，對于預(yù)結(jié)算審核工作來說，首先就需要從工程量計算和審核工作開始，在工程量審核工作中，因為會存在虛報工程量的現(xiàn)象，造成這現(xiàn)象的原因較多，可是歸根結(jié)底還是因為工程量審核工作的質(zhì)量有問題，所以需要改進審核的方法，加強對審核核心環(huán)節(jié)工作的處理，必須保證工程量清單與工程量計量達成相對的統(tǒng)一，對細小的房地產(chǎn)構(gòu)建件進行計算時，需要做好有關(guān)的細化處理工作，避免出現(xiàn)工程量計量的誤差，將具體的房地產(chǎn)項目的真實工程量反饋出來。

2.2 重視定額套用核算工作和強調(diào)對預(yù)結(jié)算審核工作的管理

在進行審核的過程中，需要合理利用現(xiàn)代化的技術(shù)，加強對房地產(chǎn)項目審核工作的質(zhì)量，保證審核的有效性，讓項目資金得到合理的控制，對工程造價的控制力度加強，進而讓工程預(yù)結(jié)算審核質(zhì)量得到提高。而且因為房地產(chǎn)項目復雜，當?shù)氐恼枰獙υ摰貐^(qū)的材料的價格協(xié)調(diào)管理，建立科學有效的定額套用核算工作體系，并要求預(yù)結(jié)算審核人員嚴格按照體系進行，如果發(fā)現(xiàn)施工圖和定額套用存在差異那就需要及時進行調(diào)整，對房地產(chǎn)項目建設(shè)中所需用的材料做好管理，避免出現(xiàn)反復性的定額套用問題，這樣可以有效的提高對預(yù)結(jié)算審核工作的控制，當預(yù)結(jié)算審核工作得到有效的控制，那么其質(zhì)量也會得到相應(yīng)的加強。

2.3 提高預(yù)結(jié)算審核人員的專業(yè)水平

預(yù)結(jié)算審核工作十分的關(guān)鍵，最終還是需要專業(yè)的人員來完成，所以預(yù)結(jié)算審核人員的專業(yè)水平將會直接影響預(yù)結(jié)算審核工作的完成質(zhì)量，這就需要對審核人員進行培訓，盡可能的提高他們的專業(yè)水平。首次，通過具有多年審核經(jīng)驗的高水平人員對審核小組成員進行培訓，傳授給他們專業(yè)的知識，根據(jù)房地產(chǎn)項目工程的實際施工情況，切實的進行審核，保證審核工作的有效性。其次，要讓審核小組的成員熟記施工合同中的有關(guān)規(guī)定，具備較為全面的房地產(chǎn)市場知識存儲，對材料價格、施工技術(shù)、工程計量等都有所了解，保證審核結(jié)果的精準。最后，審核人員的道德素養(yǎng)必須要達到一定的高度，對于自己開展的工作有著足夠的責任感，可以守住職業(yè)道德，公正的完成審核工作，不出現(xiàn)弄虛作假的情況，保證審核工作的效率和結(jié)果的有效性。

2.4 嚴格遵守預(yù)結(jié)算審核原則

預(yù)結(jié)算審核工作是一項非常嚴謹?shù)墓ぷ?，它有著十分?guī)范性的原則，在工作進行的過程中，必須要按照有關(guān)的原則展開工作，這樣才能夠保證核算結(jié)果的精確，根據(jù)目前的預(yù)結(jié)算審核工作來看，主要有以下幾項原則：精準的工程量、價格和費用的審核。首先，在進行房地產(chǎn)項目測量工作中，采用精準的測量設(shè)備和專業(yè)的人員完成測量，分析測量的數(shù)據(jù)后，根據(jù)有關(guān)算法，對工程量進行計算審核，保證審核的結(jié)果和實際相符。其次，對于建設(shè)材料價格的審核和對價格差的調(diào)整，這是有效的控制工程造價的主要環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會直接導致整個工程造價的崩壞。最后，對于取費的審核，需要根據(jù)合同中的有關(guān)規(guī)定，保證取費審核的正確性，這對預(yù)結(jié)算審核工作十分重要，因為通過正確的取費審核，可以有效的控制項目成本的投入。

2.5 深入工程現(xiàn)場，了解真實情況

通常條件下，預(yù)結(jié)算審核工作都是要在項目工程完成后才開始，因為這樣的工作方式，就會讓審核人員對于工程建設(shè)的部分工作缺少了解，這是造成工程造價問題的主要因素之一，尤其是一些比較大型的房地產(chǎn)項目，工作十分的復雜，如果核算人員對于現(xiàn)場工作沒有一定的了解，那么核算之時所得到的結(jié)果也不夠真實。所以為保證核算的有效性，審核人員需要在項目建設(shè)時進入現(xiàn)場觀看實際施工，對施工的重要環(huán)節(jié)深入了解，同時實際測量工程信息，并做好詳細的記錄，作為后期的核算依據(jù)。除此之外，審核人員還需要對建設(shè)材料市場進行調(diào)查，知道材料的價格情況，以防止在進行工程結(jié)算審核時，出現(xiàn)虛假的上報，以保證工程造價和實際的建設(shè)投入成本相符。

3 總結(jié)

根據(jù)上述可知，房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算審核對于房地產(chǎn)項目十分的關(guān)鍵，它是提高工程造價精準度的重要方式，通過完善科學的審核策略，提高審核結(jié)果的有效性，幫助節(jié)約項目建設(shè)的成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益提高。