黎 靜

（江蘇富通置業(yè)有限公司，江蘇 南京 210000）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核中存在的問題

1.1 工程施工圖與竣工圖不符

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，施工圖和竣工圖非常重要，前者是項(xiàng)目建設(shè)的參考依據(jù)，后者是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后的成果展示，它們很好的為項(xiàng)目的不同階段提供的重要的輔助作用。在進(jìn)行施工單位招標(biāo)時(shí)，施工圖的設(shè)計(jì)會(huì)作為當(dāng)中最為重要的參考標(biāo)準(zhǔn)之一，至于竣工圖的設(shè)計(jì)，則是會(huì)根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況有著一些變動(dòng)，但是變動(dòng)不能過大，需要控制在正常的范圍內(nèi)。可是在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，從當(dāng)前的情況來看的，施工圖和竣工圖之間所存在的差異還是比較的明顯，這就導(dǎo)致出現(xiàn)了許多的問題。例如：可能會(huì)出現(xiàn)將兩圖混合應(yīng)用了，甚至將已經(jīng)棄之不用的施工圖應(yīng)用到預(yù)結(jié)算當(dāng)中，這就使得審核工作受到的極大的影響，所得到的結(jié)果不對(duì)，很實(shí)際的成本有著極大的差異，引起非常大的損失。

1.2 虛報(bào)工程量

因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)市場十分的混亂，在進(jìn)行預(yù)結(jié)算審核之時(shí)，會(huì)存在虛報(bào)工程量的現(xiàn)象，導(dǎo)致當(dāng)中出現(xiàn)十分復(fù)雜的問題。具體可能會(huì)有以下體現(xiàn)：首先是虛設(shè)工程項(xiàng)目，在上報(bào)工程量的時(shí)候，將沒有施工的項(xiàng)目也上報(bào)到結(jié)算中。其次是借聯(lián)系單弄虛作假。一些施工單位他們?yōu)樘岣呃?，就打著是為甲方著想的借口，在?lián)系單上做一些虛假的信息，將聯(lián)系單上對(duì)自己不利的內(nèi)容給改掉，然后達(dá)到增加工程造價(jià)的目的。最后是故意多算工程量，這是在工程建設(shè)中非常常見的一個(gè)問題，這會(huì)造成上報(bào)的工程量比實(shí)際要多出不少，這就直接導(dǎo)致造價(jià)增加。

1.3 虛報(bào)材料價(jià)格

建設(shè)工程中，材料的成本是工程造價(jià)中最重要的一環(huán)，其所占比例60%—70%，大多的過高的工程造價(jià)，都是因?yàn)樵诓牧系某杀痉矫娉霈F(xiàn)問題。對(duì)于工程材料的成本的虛假上報(bào)，一般會(huì)有以下幾種體現(xiàn)情況：第一種情況，監(jiān)理方的工作不到位，對(duì)建設(shè)材料的質(zhì)量把關(guān)不夠嚴(yán)格認(rèn)真，使得劣質(zhì)材料被當(dāng)作好材料使用。第二種情況，施工方在預(yù)結(jié)算的過程中，對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，并沒有規(guī)范的按照簽訂的合同進(jìn)行，如果材料的市場價(jià)升高則是將價(jià)格調(diào)高，如果材料的市場價(jià)降低則是按照原價(jià)。第三種情況，施工方通過各種各樣的手段，進(jìn)行偷工減料，并沒有達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核的幾點(diǎn)建議

2.1 做好單價(jià)審核管理工作和工程量審核工作

在進(jìn)行單價(jià)審核管理工作時(shí)，嚴(yán)格圍繞施工圖進(jìn)行，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和功能要求，保證所用的材料能夠滿足施工要求，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)利用所用材料在當(dāng)前市場中的最高價(jià)格進(jìn)行定額套用，減少出現(xiàn)對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的情況，進(jìn)而保證對(duì)單價(jià)管理的質(zhì)量。與此同時(shí)，對(duì)于預(yù)結(jié)算審核工作來說，首先就需要從工程量計(jì)算和審核工作開始，在工程量審核工作中，因?yàn)闀?huì)存在虛報(bào)工程量的現(xiàn)象，造成這現(xiàn)象的原因較多，可是歸根結(jié)底還是因?yàn)楣こ塘繉徍斯ぷ鞯馁|(zhì)量有問題，所以需要改進(jìn)審核的方法，加強(qiáng)對(duì)審核核心環(huán)節(jié)工作的處理，必須保證工程量清單與工程量計(jì)量達(dá)成相對(duì)的統(tǒng)一，對(duì)細(xì)小的房地產(chǎn)構(gòu)建件進(jìn)行計(jì)算時(shí)，需要做好有關(guān)的細(xì)化處理工作，避免出現(xiàn)工程量計(jì)量的誤差，將具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)工程量反饋出來。

2.2 重視定額套用核算工作和強(qiáng)調(diào)對(duì)預(yù)結(jié)算審核工作的管理

在進(jìn)行審核的過程中，需要合理利用現(xiàn)代化的技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審核工作的質(zhì)量，保證審核的有效性，讓項(xiàng)目資金得到合理的控制，對(duì)工程造價(jià)的控制力度加強(qiáng)，進(jìn)而讓工程預(yù)結(jié)算審核質(zhì)量得到提高。而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜，當(dāng)?shù)氐恼枰獙?duì)該地區(qū)的材料的價(jià)格協(xié)調(diào)管理，建立科學(xué)有效的定額套用核算工作體系，并要求預(yù)結(jié)算審核人員嚴(yán)格按照體系進(jìn)行，如果發(fā)現(xiàn)施工圖和定額套用存在差異那就需要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中所需用的材料做好管理，避免出現(xiàn)反復(fù)性的定額套用問題，這樣可以有效的提高對(duì)預(yù)結(jié)算審核工作的控制，當(dāng)預(yù)結(jié)算審核工作得到有效的控制，那么其質(zhì)量也會(huì)得到相應(yīng)的加強(qiáng)。

2.3 提高預(yù)結(jié)算審核人員的專業(yè)水平

預(yù)結(jié)算審核工作十分的關(guān)鍵，最終還是需要專業(yè)的人員來完成，所以預(yù)結(jié)算審核人員的專業(yè)水平將會(huì)直接影響預(yù)結(jié)算審核工作的完成質(zhì)量，這就需要對(duì)審核人員進(jìn)行培訓(xùn)，盡可能的提高他們的專業(yè)水平。首次，通過具有多年審核經(jīng)驗(yàn)的高水平人員對(duì)審核小組成員進(jìn)行培訓(xùn)，傳授給他們專業(yè)的知識(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的實(shí)際施工情況，切實(shí)的進(jìn)行審核，保證審核工作的有效性。其次，要讓審核小組的成員熟記施工合同中的有關(guān)規(guī)定，具備較為全面的房地產(chǎn)市場知識(shí)存儲(chǔ)，對(duì)材料價(jià)格、施工技術(shù)、工程計(jì)量等都有所了解，保證審核結(jié)果的精準(zhǔn)。最后，審核人員的道德素養(yǎng)必須要達(dá)到一定的高度，對(duì)于自己開展的工作有著足夠的責(zé)任感，可以守住職業(yè)道德，公正的完成審核工作，不出現(xiàn)弄虛作假的情況，保證審核工作的效率和結(jié)果的有效性。

2.4 嚴(yán)格遵守預(yù)結(jié)算審核原則

預(yù)結(jié)算審核工作是一項(xiàng)非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，它有著十分?guī)范性的原則，在工作進(jìn)行的過程中，必須要按照有關(guān)的原則展開工作，這樣才能夠保證核算結(jié)果的精確，根據(jù)目前的預(yù)結(jié)算審核工作來看，主要有以下幾項(xiàng)原則：精準(zhǔn)的工程量、價(jià)格和費(fèi)用的審核。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目測量工作中，采用精準(zhǔn)的測量設(shè)備和專業(yè)的人員完成測量，分析測量的數(shù)據(jù)后，根據(jù)有關(guān)算法，對(duì)工程量進(jìn)行計(jì)算審核，保證審核的結(jié)果和實(shí)際相符。其次，對(duì)于建設(shè)材料價(jià)格的審核和對(duì)價(jià)格差的調(diào)整，這是有效的控制工程造價(jià)的主要環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)工程造價(jià)的崩壞。最后，對(duì)于取費(fèi)的審核，需要根據(jù)合同中的有關(guān)規(guī)定，保證取費(fèi)審核的正確性，這對(duì)預(yù)結(jié)算審核工作十分重要，因?yàn)橥ㄟ^正確的取費(fèi)審核，可以有效的控制項(xiàng)目成本的投入。

2.5 深入工程現(xiàn)場，了解真實(shí)情況

通常條件下，預(yù)結(jié)算審核工作都是要在項(xiàng)目工程完成后才開始，因?yàn)檫@樣的工作方式，就會(huì)讓審核人員對(duì)于工程建設(shè)的部分工作缺少了解，這是造成工程造價(jià)問題的主要因素之一，尤其是一些比較大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，工作十分的復(fù)雜，如果核算人員對(duì)于現(xiàn)場工作沒有一定的了解，那么核算之時(shí)所得到的結(jié)果也不夠真實(shí)。所以為保證核算的有效性，審核人員需要在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)進(jìn)入現(xiàn)場觀看實(shí)際施工，對(duì)施工的重要環(huán)節(jié)深入了解，同時(shí)實(shí)際測量工程信息，并做好詳細(xì)的記錄，作為后期的核算依據(jù)。除此之外，審核人員還需要對(duì)建設(shè)材料市場進(jìn)行調(diào)查，知道材料的價(jià)格情況，以防止在進(jìn)行工程結(jié)算審核時(shí)，出現(xiàn)虛假的上報(bào)，以保證工程造價(jià)和實(shí)際的建設(shè)投入成本相符。

3 總結(jié)

根據(jù)上述可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目十分的關(guān)鍵，它是提高工程造價(jià)精準(zhǔn)度的重要方式，通過完善科學(xué)的審核策略，提高審核結(jié)果的有效性，幫助節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)的成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高。