趙宗為

（廈門國貿控股集團有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

對于安置房項目來說，投資主體是比較少的，大多數時候主體都是政府。但隨著建設體制的不斷變化，投資主體也逐漸開始增加，一些社會投資參與進來。因此，投資模式也開始發(fā)生了改變，當政府為投資主體時，屬于單元化投資模式，當投資主體增多時，屬于多元化投資模式，其中涵蓋了合作建設、企業(yè)建設政府回購、片區(qū)開發(fā)業(yè)主自建等內容。投資主體多元化同時也帶來了很多問題，不同主體之間會有利益關系的交錯，而且有一些投資主體對安置房項目并不了解，也不知道項目如何進行管理，導致監(jiān)管制度不完善，出現很多腐敗交易。

1 全過程代建制投資控制研究

目前，我國安置房項目代建制的應用模式還不夠完善。通常情況下，企業(yè)所使用的模式依舊是“工程項目委托管理”應用模式，這與企業(yè)過于看重項目的工程造價有直接關系。但從工程項目的發(fā)展歷程來看，安置房項目的工程造價與管理同樣重要。因此，企業(yè)不僅需要對工程項目進行全過程的控制，同時還要對工程項目進行全方位管理，加強成本調研、搜集市場需求數據、觀察安置房項目代建制的質量和效率，針對材料和項目本身的經營方向做出明確，這樣才能夠盡可能降低工程造價，企業(yè)（代建單位）得到最大的經濟效益。

1.1 決策階段，高度重視工程前期研究

所謂項目投資控制，主要是指代建單位對項目的投資不能超過項目可行性的預算，當然項目可行性預算并不是一個非常準確的數字，而是一個范圍。因此，安置房工程造價人員要精準地估算出整個項目所花費的資金。安置房屋代建項目資金花費主要包含以下幾部分，一部分是項目管理費用，一部分是項目前期設計費用，還有一部分是不可預見的費用。除此之外，項目建設過程中的材料設備費用也需要進行預算，尤其是在征地拆遷費、建安工程費、配套工程費等方面要高度關注，讓整個項目的各部分花費都有一定依據。最后還需要讓企業(yè)管理層了解整個安置房代建項目的估算投入資金是多少，預期的經濟效益是多少。

1.2 設計階段

安置房項目代建的設計對項目的造價影響非常大。而且項目的設計水平會影響造價，項目質量的高低同樣會影響造價。如果安置房代建項目的設計水平比較低，則項目建設的時間會比較長，投入資金也會隨之增加很多，項目造價沒辦法成功降下來，會出現投入只多不少的情況。

加強拆遷調研，強化規(guī)劃體系。安置房項目代建的落實，雖然具有很多的優(yōu)勢，但是自身所遇到的挑戰(zhàn)也是非常多的，想要在將來的工作執(zhí)行上，不斷的取得更好的成績，必須堅持在拆遷的規(guī)劃工作上，做出有效轉變。第一，針對安置房的需求調查，要對每一戶的情況都做出走訪和調研，盡量搜集到健全的信息。第二，安置房的房型、配比等工作，要結合實踐情況來分析和落實，不可能完全按照大家的需求來操作，也不可能直接通過強拆、強建來實施，而是要對全局發(fā)展有一個綜合性的考慮，保持在互相讓步的狀態(tài)。第三，規(guī)劃工作的落實，必須在備案方面良好的掌握，這樣才能在最終的成績上，有效的提升。

加強設計招標，合理選擇設計單位。安置房項目代建單位應該使用科學化的招標手段，只有招標手段還不夠，還需要一些專業(yè)人才參與到招標評比之中，需要主要的是，招標評比主要遵循優(yōu)勝劣汰原則，而且還要遵循“三公”原則，也就是公平、公正、公開原則。這樣做的目的是為了選擇比較合適的項目設計單位，充分發(fā)揮項目設計的優(yōu)勢，讓設計更加系統(tǒng)和有效。除此之外，安置房代建單位應該多挑選一些優(yōu)秀的設計方案，從這些方案中選擇最好的。

推行限額設計。代建單位需要與各個不同的合作單位簽署一份限額設計責任書，這份責任書可以在一定程度上加強項目相關人員之間的合作，讓他們明確知道自己需要負責的任務。除此之外，設計人員還應該掌握項目所需的費用，了解項目定額預算，同時還要了解項目所需要的材料以及施工設備的價格變動，盡量用最少的錢買到最好的材料以及設備，不能夠超出項目預算。

設計監(jiān)控。對于安置房項目建設來說，項目經驗是非常重要的，投資估算同樣重要，結合這兩者，代建單位應該建立獎懲考核制度，讓工程項目的設計人員針對設計產生的額外費更加深入了解。如果設計方案超出了預算，設計人員的費用也會被扣除一部分，通過使用這種約束機制，讓項目設計人員意識到設計標準、規(guī)范以及預算的重要性。

1.3 建設項目發(fā)包階段

安置房項目通過“代建制”建立監(jiān)督與約束的管理機制，這種機制有利于代建企業(yè)遵守國家所制定的招標標準，同時還能夠使代建企業(yè)遵守施工監(jiān)理與合同管理等制度，選擇較為合適的監(jiān)理單位，同時還要選擇高質量的施工單位。與此同時，還加強了承包商與開發(fā)商之間的合作，積極參與到施工合同的談判之中，盡量讓施工合同更加透明化，避免雙方之間出現爭議，最終導致工程失控現象的出現。

1.4 施工階段

對于安置房項目建設來說，最重要的階段就是項目施工階段，這個階段所花費的時間是最長的，所以它會決定整個項目的成敗。例如，某工程嚴格堅持樣板引路制度，分為室外樣板及室內樣板，本方案主要針對室外樣板進行說明。室外樣板全采用集裝箱式，采用3 米*3 米*2.6 集裝箱（兩側通透），箱內布置樣板實體及張貼工藝說明。除此之外，可結合引進如附著式提升腳手架及鋁模等新工藝新技術、落實設計圖紙優(yōu)化、控制變更簽證數量等內容來做出綜合性的操作。根據本工程總平面布置，室外樣板展示區(qū)設置在辦公區(qū)以北，樣板區(qū)內地面硬化，周邊按平面布置要求進行美化，并按公司要求設置相應標示標牌。無論是施工單位不夠專業(yè)，還是設計單位不夠專業(yè)，這些都會對工程造價產生很大的影響，因為工程造價的增加會讓代建單位的成本增加，必然會出現一定的經濟損失。在項目施工過程中，一定要注意對施工材料的管控，同時還要加強對施工現場的控制，這樣才能夠讓施工更加安全，提高施工質量。

1.5 工程竣工階段

安置房項目的代建方還要積極配合辦理竣工結算，處理好竣工結算中的各項事務，提供與項目有關的數據資料，這些數據資料不僅要真實，同時還要準確，以便更加順利地開展竣工結算工作?？⒐そY算主要包含兩部分工作，一部分是審核工作，另一部分是監(jiān)督工作。審核和監(jiān)督對工程結算具有重要意義，因為可以避免漏算的情況出現，也可以避免錯算的情況出現，又能夠避免重復計算影響工程實際所用投資金額。需要注意的是，監(jiān)理單位的計價根據是工作量，工作量是圍繞結算審核為主的，讓每一筆工程結算都能夠有所依據，使工程結算報告更加具有真實性和可靠性。

1.6 建設項目審計

安置房項目竣工之后，進行驗收工作，驗收過程中可以審出很多項目使用不合理的資金，這會讓項目的預算增加，最終造成資金浪費。所以只有項目完成審計工作才能夠正式進行驗收，代建單位的項目管理職責履行完畢，代建單位的投資控制完畢。

2 基于 KPI 的造價控制評價體系

安置房項目全部竣工之后，代建單位需要對項目進行綜合分析，主要分析項目實施的目的，項目能夠取得的經濟效益，項目取得了什么樣的社會效益等。

KPI（Key Performance Indicators）是英國研究機構針對建筑業(yè)發(fā)展制定的考核方法。KPI 通常應用于評價工程的各個相關單位的績效，評價指標并不是一成不變的，項目不同評價指標會有一定差異。KPI 方法與魚骨圖（Cause and Effect Diagram）可以直接分析出項目的品質特性與品質因素之間存在什么樣的關系。為了全面衡量安置房項目中的各個代建單位所創(chuàng)造的造價控制績效，可以使用KPI 方法進行建模。

3 結束語

綜上所述，安置房項目代建制實施的時間并不是很長，但它在安置房項目中的優(yōu)勢是非常突出的。這種代建制不僅改變了安置房項目的投資控制，同時也改變了安置房項目中的各項造價管理。我國代建制還有很大的發(fā)展空間，在項目管理層面和項目建設環(huán)境層面上還需要提高。