董連清

摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化率不斷攀升，加之城鎮(zhèn)房地產市場的巨大壓力，城市人口的目光開始轉向農村住房?，F階段，我國農村房屋確權工作尚未進入正軌，使農村地產市場交易渠道狹窄，無法同城市地產市場平等參與市場競爭，加大了農村房屋交易阻力。而農村房屋確權登記以及交易不斷推進，勢必會為城鄉(xiāng)地產市場一體化建設提供可能性。

關鍵詞：農村住房;農村房屋確權;城鄉(xiāng)地產市場一體化

文章編號：1004-7026（2019）23-0064-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：D922.181;F301.3? ? ? ? 文獻標志碼：A

隨著我國經濟發(fā)展戰(zhàn)略轉變，特別是城鎮(zhèn)化率逐步提高，統籌城鄉(xiāng)發(fā)展已然成為我國當下以及未來面臨的發(fā)展重點[1]。阻礙統籌城鄉(xiāng)發(fā)展的阻力主要是城鄉(xiāng)二元結構，而要打破城鄉(xiāng)二元結構，涉及農民財產權的農村宅基地及房屋確權自然成為建立城鄉(xiāng)地產市場一體化的關鍵。

1? 農村房屋確權的概念

房屋確權是保障房屋所有人能夠依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，它是唯一完全的物權。同時也是房地產權屬登記、權屬變更、轉讓、評估、抵押、中介服務等的產權、產籍管理的法定依據。

我國在2008年的十七屆三中全會明確提出“健全嚴格規(guī)范的農村土地管理制度”，要求“搞好農村土地確權、登記、頒證工作”。并在隨后頒布并實施了一系列健全農村土地確權的文件。在2013年中央一號文件中，提出要加快包括農村宅基地在內的農村集體土地確權工作。在此之前，只有城市實行房屋登記，而在農村并沒有實行，這也使農村出現房產矛盾及法律訴訟過程中缺乏必要的房產依據，從而造成矛盾的調解難度升級，為了維護農村的根本利益，國家開始對農村宅基地以及農村房屋進行確權。

2? 農村房屋確權同城鄉(xiāng)地產市場一體化的關系

2.1? 農村房屋確權是城鄉(xiāng)地產市場一體化推進的必要條件

長期以來，我國關于房地產的法律法規(guī)始終是面向城市房屋及土地，對于農村房地產而言，我國法律法規(guī)幾乎處于空白狀態(tài)，缺乏必要的法律規(guī)范。因此，在很長一段時間里，我國農村房屋以及宅基地都處在無法確權的狀態(tài)，農村房屋無法交易的問題也始終困擾著廣大農民群體。而這些問題，對于農村地產市場發(fā)展無疑是巨大的障礙。因此，加快農村房屋及宅基地的確權是排除這一阻礙的關鍵，是推進城鄉(xiāng)地產市場一體化的必要條件。

2.2? 城鄉(xiāng)地產市場一體化是農村房屋確權的源動力

自2002年開始，我國各地房價就開始不同程度的上漲，尤其是進入2008年以后，房價呈現爆發(fā)式增長。雖然近年來政府開始調節(jié)房地產市場，但房價始終處于一個較高的位置，而房價持續(xù)攀高，給國民經濟的發(fā)展及社會民生帶來了諸多困擾。因此，為了緩解房價過高所帶來的壓力和問題，增加住房的供應就成為調節(jié)房價的關鍵。為增加住房供應，核心就是城鄉(xiāng)地產市場一體化。由于土地的稀缺性，城市可用土地日漸稀少，要加大住房供給，就需要從農村土地著手。而農村土地以及房屋確權存在問題，使城鄉(xiāng)地產市場一體化的難度加大，因此，加快農村房屋確權工作進行，能夠進一步確保城鄉(xiāng)地產市場一體化的推進，增加住房供給，緩解住房壓力。

3? 現階段農村房屋確權存在問題

3.1? 農村宅基地以及房屋統計數據不健全

相較城市住房來說，農村土地是集體所有，因此，在集體土地上的農村房屋始終處于散亂狀態(tài)，而違章建筑、一戶多宅等問題也時有發(fā)生。確定合法合規(guī)的農村房屋本身就是一項比較困難的工作，加之我國國情特殊，各地農村具有不同的地域特色，這也給農村宅基地及房屋統計工作帶來了巨大困擾。農村房屋確權需要以龐大的農村房屋及宅基地數據作支撐，而農村房屋以及宅基地統計數據缺失，使農村房屋確權工作無異于“無源之水”。

3.2? 農村房屋確權登記法規(guī)體系有待完善

在2008年以前，我國并沒有對農村房屋及宅基地登記作出相應規(guī)定，農村房屋確權始終處于空白狀態(tài)。我國于2008年頒布的《房屋登記辦法》中首次對集體土地房屋的初始登記、變更登記以及轉移登記等內容作了詳細規(guī)定，且在隨后幾年里，相繼對農村房屋登記辦法作了補充說明，但在法律規(guī)范層面的制度仍待完善。

3.3? 農村房屋確權登記的觀念意識淡薄

受長期封建思想的影響，小農經濟長久以來占據主導地位，在我國大多數農民的認知里，認為“自己所居住的房產是世代相傳的家業(yè)，是自己的財產，為何需要再通過法律程序進行登記？”這種觀念對推進農村房屋確權登記工作帶來了很大阻力。因此，需要打破農村這種陳舊的觀念，使農民主動登記來保障自身的合法權益。

4? 城鄉(xiāng)地產一體化的可行性

4.1? 農村土地資源充裕

根據中國統計局相關數據顯示，我國農村大量宅基地及住房都處于閑置狀態(tài)，存在嚴重的資源浪費現象，而城鎮(zhèn)住房建設可用土地正逐年減少，從而凸顯出農村可用土地的重要性。近年來，我國城鎮(zhèn)化進程提速，截至2019年我國城鎮(zhèn)化率已超過60%，城鎮(zhèn)人口增多及農村人口減少，出現了農村“空心化”現象，閑置土地增多，大量土地得不到充分利用。在加快城鄉(xiāng)一體化建設時，開發(fā)城鄉(xiāng)接合部，加強區(qū)縣重點城鎮(zhèn)化建設，增加住房面積并進入市場銷售，進一步增大現有住房存量和房地產市場交易量。同時，加快農村房屋確權的實施，將農民手中的住房加入房地產市場，從而活躍地產市場。此外，由于農村住房開發(fā)成本較低，在普通住房市場中具有較大的競爭優(yōu)勢，將有效調節(jié)房產市場供需關系，最終還原出真實的住房供求。

4.2? 存在農村住房的市場需求

隨著我國經濟快速發(fā)展，市場下沉趨勢明顯，同時國家推進城鎮(zhèn)化，逐年加大基礎設施建設，城市近郊以及村鎮(zhèn)的配套設施健全，交通便利，使一部分城市高收入人群購買城市近郊及村鎮(zhèn)別墅等大型住房的需求得以滿足，而較低收入群體也有在村鎮(zhèn)購買住房的意愿。此外，由于我國進入老齡化社會，而城市社區(qū)擁擠且居住環(huán)境較為惡劣，一部分老年人更愿意選擇居住在城市近郊或村鎮(zhèn)等環(huán)境好的地方。

5? 農村房屋確權為建設城鄉(xiāng)地產市場一體化提供可能

由于我國現行的法律規(guī)定，農村房屋使用權的主體范圍僅限于農戶，城鎮(zhèn)居民無法購買農村住房，甚至外村之間的房產交易也不受法律保護，這樣使農村房屋的交易渠道受到限制，無法與城鎮(zhèn)住房平等參與市場競爭。在農村房屋確權后，農民房屋受到法律保障后，也增加了法律擴大農村房屋使用權范圍的可能，國家可以通過立法擴充農村房屋使用權的主體范圍，增加城鎮(zhèn)居民及其他組織進行農村房屋交易的渠道，真正實現城鄉(xiāng)地產市場一體化。

參考文獻：

[1]何梅.建立城鄉(xiāng)一體化房地產市場的對策研究[J].調研世界，2010（8）：41-43.

（編輯：季? 鑫）