【摘 要】 擔(dān)保實(shí)務(wù)中擔(dān)保措施最為常見(jiàn)的有保證、抵押和質(zhì)押三種形式，不同種類(lèi)的擔(dān)保措施在法律規(guī)定、政策要求、實(shí)務(wù)操作、法律手續(xù)等各方面都存在著巨大差異。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押類(lèi)擔(dān)保措施運(yùn)用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的常見(jiàn)問(wèn)題及審查要點(diǎn)加以梳理和分析，以供實(shí)際業(yè)務(wù)操作及風(fēng)險(xiǎn)審查參考。

【關(guān)鍵詞】 不動(dòng)產(chǎn)抵押 風(fēng)險(xiǎn)隱患 審查要點(diǎn)

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押概述

1.抵押。抵押是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

2.可用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。可用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)主要包括：（1）建筑物和其他土地附著物;（2）建設(shè)用地使用權(quán);（3）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);（4）正在建造的建筑物。

3.不得抵押的財(cái)產(chǎn)。包括：（1）土地所有權(quán);（2）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);（3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;（4）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患及審查要點(diǎn)

1.抵押物位置不明

①風(fēng)險(xiǎn)隱患。在操作實(shí)務(wù)中，商業(yè)住宅、公寓以及工業(yè)廠房、工業(yè)設(shè)施（例如：蓄水池、污水處理等）由于其坐落位置有較為明確的地址、規(guī)劃規(guī)整且劃分明確，從外觀上容易辨認(rèn)。就土地使用權(quán)而言，有特定部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃，其規(guī)劃是有權(quán)機(jī)關(guān)通用的、唯一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，土地使用權(quán)所依附的土塊，即便從外觀上無(wú)法準(zhǔn)確界定，但其仍有較為權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。但就商鋪而言，因其由開(kāi)發(fā)商自行劃分（如大型商場(chǎng)中的鋪位、攤位等），規(guī)劃模糊不清，規(guī)劃解釋機(jī)構(gòu)亦不權(quán)威，一旦商鋪未做物理區(qū)分或后期變動(dòng)，商鋪位置將很難確定，也會(huì)給后期抵押物的處置和管理帶來(lái)諸多障礙。

②風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及審核要點(diǎn)：1）事前實(shí)地考察，確認(rèn)具體位置并拍照記錄留檔，拒絕接收位置不明的抵押物。2）商鋪處置難度較高，謹(jǐn)慎接受商鋪抵押。（優(yōu)先選擇抵押商鋪位置優(yōu)越、人流密集、定位準(zhǔn)確-出租給連鎖快餐店，出售相對(duì)容易。）

2.長(zhǎng)期租約

①風(fēng)險(xiǎn)隱患。根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則及《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，租賃關(guān)系存續(xù)期間，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人不得以其所有權(quán)對(duì)抗租賃權(quán)，抵押權(quán)同樣不能對(duì)抗在先的租賃權(quán)。司法實(shí)踐中，惡意租賃和假租約等情形層出不窮，目的在于阻礙不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)，借助法律規(guī)則侵害抵押權(quán)人權(quán)益。惡意租賃主要包括兩種情形：一是抵押登記前未告知擔(dān)保公司抵押物已租賃; 二是抵押登記后，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規(guī)避法律，阻撓 執(zhí)行。另外還有單純的假租約，主張者可能是抵押人或者第三人（通 常為抵押人的債主）。在先租賃嚴(yán)重危及抵押權(quán)安全，致使抵押權(quán)形同虛設(shè)：一是承租人可主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);二是抵押物拍賣(mài)難度加大;三是抵押物的價(jià)值會(huì)大打折扣，即便拍賣(mài)成功，亦需先行彌補(bǔ)承租人損失。

②風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及審查要點(diǎn)： 加強(qiáng)對(duì)抵押物的事前調(diào)查，如抵押物使用狀況、有無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議、出租狀況，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)繳納狀況等，要求企業(yè)提供完備的租賃合同。（為訴訟中舉證方便，建議將該合同做歸檔處理）完善相關(guān)法律手續(xù)，要求抵押人出具書(shū)面的“抵押物租賃情況承諾書(shū)”（分已出租、未出租兩種情形）。若抵押時(shí)未出租的，要求抵押人確認(rèn)并承諾日后出租需征得抵押權(quán)人書(shū)面同意;若抵押時(shí)已出租的，要求抵押人承諾到期續(xù)租或重新出租等均需事先征得抵押權(quán)人書(shū)面同意。重點(diǎn)審查抵押物租賃合同，審查要點(diǎn)包括但不限于：第一，租賃合同簽字時(shí)間，關(guān)注先租賃后抵押的情形。第二，租期是否合理;第三，租金數(shù)額是否公允;第四，租金支付方式（月付/年付/長(zhǎng)期租約且租金一次付清等）;第五，承租人和出租人是否有關(guān)聯(lián)關(guān)系;第六，其他敏感信息。

3.轉(zhuǎn)讓受限（主要針對(duì)土地性質(zhì)）

①風(fēng)險(xiǎn)隱患。實(shí)踐中不乏特殊目的用地，政府對(duì)其土地使用權(quán)及地上建筑物的處置大多有限制性規(guī)定，如限制轉(zhuǎn)讓方式、受讓方、轉(zhuǎn)讓價(jià)格等等，這些都給不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)了潛在風(fēng)險(xiǎn)。以深圳市南山區(qū)科技園為例，園區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)抵押須事先獲得深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局書(shū)面同意，同時(shí)還必須在抵押合同中注明“在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處分抵押物時(shí)，只能由市政府土地行政管理部門(mén)收回土地使用權(quán)。土地收回價(jià)格不得高于上述房產(chǎn)的剩余年期地價(jià)，建筑物補(bǔ)償價(jià)格不得高于建筑成本價(jià)減折舊價(jià)?！?/p>

②風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及審查要點(diǎn)：就該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)而言，其變現(xiàn)價(jià)值與評(píng)估值嚴(yán)重背離，出險(xiǎn)后的處置難度亦大大增加。為防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，建議從以下角度進(jìn)行盡調(diào)審查并及時(shí)披露風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇轉(zhuǎn)讓受限的抵押物：（1）審查《土地使用權(quán)出讓合同》，如有特殊限制，需一并審查相關(guān)的政策法規(guī)文件;（2）了解當(dāng)?shù)氐盅旱怯洸块T(mén)的特殊要求;（3）可設(shè)置輔助擔(dān)保措施，變相處置抵押物，規(guī)避政策限制。以深圳市南山區(qū)科技園物業(yè)為例，其地段優(yōu)越，評(píng)估值高，但轉(zhuǎn)讓受限，園區(qū)物業(yè)多數(shù)通過(guò)轉(zhuǎn)讓所屬公司股權(quán)的方式進(jìn)行交易。有鑒于此，可考慮通過(guò)“不動(dòng)產(chǎn)抵押+所屬公司股權(quán)質(zhì)押”聯(lián)動(dòng)的方式保障債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。

4.在先權(quán)利

①風(fēng)險(xiǎn)隱患。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，部分在先權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先受償，法定優(yōu)先權(quán)主要包括以下幾類(lèi)：1）稅收優(yōu)先權(quán);2）土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán);3）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán);4）房屋購(gòu)買(mǎi)人的排除執(zhí)行權(quán)

1）稅收優(yōu)先權(quán)

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第45條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外;納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。

2）土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán) 的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！?/p>

3）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

《合同法合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支 付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》 （法釋[2002]16號(hào)）規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

4）房屋購(gòu)買(mǎi)人的排除執(zhí)行權(quán)

我國(guó)法律并未禁止土地使用權(quán)被抵押的不得辦理預(yù)商品房預(yù)售 許可，但是，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議， 符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！币虼?，土地抵押后又在該土地上建成房屋并銷(xiāo)售的，房屋購(gòu)買(mǎi)人享有對(duì)土地抵押權(quán)的排除執(zhí)行權(quán)。

②風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及審查要點(diǎn)。針對(duì)上述法定優(yōu)先權(quán)，建議從以下方面進(jìn)行盡調(diào)并排除風(fēng)險(xiǎn)： 1）查核擬抵押不動(dòng)產(chǎn)稅款繳納情況;2）查核擬抵押不動(dòng)產(chǎn)的《土地使用權(quán)出讓合同》和出讓金支付情況;3）查核擬抵押不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)工程款支付情況;4）合理評(píng)估涉及商品房建設(shè)的土地使用權(quán)和在建工程抵押價(jià)值，關(guān)注抵押登記部門(mén)的特殊要求帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如辦理的涉及商品房建設(shè)的在建工程抵押時(shí)，登記部門(mén)要求在抵押合同中明確，“1、抵押房產(chǎn)已建至抵押部位;2、同意該宗地范圍內(nèi)其余在建工程銷(xiāo)售時(shí)放棄其占用范圍內(nèi)的土地抵押權(quán);3、在順位優(yōu)先受益權(quán)的條件下，我行同意其它抵押權(quán)人以土地剩余價(jià)值申請(qǐng)抵押登記;4、本次抵押不包括已銷(xiāo)售和法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得抵押房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。”

5.登記規(guī)則

①風(fēng)險(xiǎn)隱患。規(guī)則之一：抵押擔(dān)保的主債權(quán)金額必須明確。抵押物所擔(dān)保的債 權(quán)金額不得超出其抵押物的價(jià)值（《擔(dān)保法》第35條）。在擔(dān)保實(shí)務(wù)中，抵押所擔(dān)保的主債權(quán)是擔(dān)保公司的代償債權(quán)，但辦理抵押登記時(shí)代償額尚不確定，登記機(jī)關(guān)僅同意確認(rèn)抵押擔(dān) 保范圍為貸款本金及對(duì)應(yīng)利息等費(fèi)用。若其后擔(dān)保公司代償金額超出抵押登記的貸款本金金額，超出部分不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶４送?，作為?dān)保公司，接受的抵押物價(jià)值通常低于債權(quán)額。此時(shí)，按照登記機(jī)關(guān)的要求，抵押物所擔(dān)保的債權(quán)金額僅能填寫(xiě)低值（即抵押物價(jià)值），超出部分則不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>

規(guī)則之二：房、地分別登記規(guī)則。我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，并采用房地一體化登記原則。在此之前，國(guó)內(nèi)大部分地方采用房、地分別登記方式，給抵押權(quán)人帶來(lái)許多不確定風(fēng)險(xiǎn)。如在園區(qū)建設(shè)打包貸款中，企業(yè)以土地使用權(quán)抵押獲取園區(qū)建設(shè)的貸款資金，其在園區(qū)建成后無(wú)須知會(huì)土地使用權(quán)抵押權(quán)人即可取得房產(chǎn)證，并將房產(chǎn)證用于抵押貸款。處置園區(qū)物業(yè)時(shí)，土地使用權(quán)抵押權(quán)人僅能就土地使用權(quán)的變現(xiàn)價(jià)值優(yōu)先受償。

②風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及審查要點(diǎn)。針對(duì)第一項(xiàng)登記規(guī)則，如抵押物是核心風(fēng)險(xiǎn)防范措施，建議可考慮設(shè)置分期還款，屆時(shí)擔(dān)保公司的代償額大概率不會(huì)超出抵押登記的主債權(quán)金額。此外，如果抵押物實(shí)際價(jià)值低于擔(dān)保公司債權(quán)額，建議抵押合同填寫(xiě)的抵押物議定價(jià)值大于或等于主債權(quán)金額。但需提示的是，部分城市的抵押登記部門(mén)目前仍嚴(yán)格審查抵押物價(jià)值，不允許雙方議定，該硬性要求將會(huì)降低擔(dān)保公司優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍，建議關(guān)注此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地一體化登記的逐步實(shí)施，上述第二項(xiàng)登記規(guī)則帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將逐步消除。建議實(shí)際操作中首先了解抵押物所在地是否施行房地合一模式，其次應(yīng)披露相關(guān)宗地上是否有附著建筑物并留存證據(jù)，若有附著建筑物，應(yīng)將附著建筑物與土地使用權(quán)一并抵押，方便后續(xù)處置。

6.以物抵債

①風(fēng)險(xiǎn)隱患?！耙晕锏謧笔侵附?jīng)法院拍賣(mài)、變賣(mài)仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)執(zhí)行 人或其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或同意以拍賣(mài)或變賣(mài)保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)并抵償其債權(quán)的情形。受抵押物的屬性、位置、價(jià)格乃至經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策等因素影響，抵押物的變現(xiàn)能力差異極大，以物抵債的情形時(shí)有發(fā)生。

根據(jù)現(xiàn)行的拍賣(mài)規(guī)則，抵押物經(jīng)一拍、二拍、變賣(mài)后，用于抵債 的保留價(jià)通常為抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的80%甚至低至56%，且因以物抵債產(chǎn)生的全部稅費(fèi)均由抵押權(quán)人承擔(dān)，特殊情形下抵押權(quán)人還需向抵押人（唯一住房）預(yù)留五至八年的租金。因此，以物抵債方式不但使抵押權(quán)人的債權(quán)大幅貶損，還需額外支付稅費(fèi)和租金，抵押權(quán)人的成本和代價(jià)較高。

②風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及審查要點(diǎn)：抵押物的變現(xiàn)價(jià)值對(duì)債權(quán)人極為重要。實(shí)務(wù)中，商鋪、別墅的變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)低于住宅，而土地、廠房的變現(xiàn)價(jià)值視所在區(qū)域而有極大差異。建議根據(jù)抵押物的變現(xiàn)價(jià)值謹(jǐn)慎選擇抵押物并合理設(shè)置抵押率。

7.同意二押

①風(fēng)險(xiǎn)隱患。實(shí)踐中，抵押物價(jià)值如超出擔(dān)保公司債權(quán)，抵押人可能會(huì)請(qǐng)求擔(dān)保公司同意其辦理二押手續(xù)。同意二押可能使擔(dān)保公司陷入被動(dòng) 境地： （1）擔(dān)保公司債權(quán)續(xù)作能否成功完全取決于第二順位抵押權(quán)人 （因擔(dān)保公司債權(quán)結(jié)清而自動(dòng)升位）;（2）即便原第二順位抵押權(quán)人同意為擔(dān)保公司辦理二押，擔(dān)保公司債權(quán)的優(yōu)先受償范圍僅限于原第二順位抵押權(quán)人債權(quán)全部實(shí)現(xiàn)后的剩余財(cái)產(chǎn)。

②風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及審查要點(diǎn)。為防范上述風(fēng)險(xiǎn)，建議原則上不同意辦理二押。如必須辦理二押，建議全面盡調(diào)二押抵押權(quán)人的債權(quán)情況，并評(píng)估抵押順位變化后擔(dān)保公司債權(quán)的潛在風(fēng)險(xiǎn)和可能損失。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，抵押物的“變現(xiàn)價(jià)值”是評(píng)判其優(yōu)劣的核心標(biāo)準(zhǔn)。 建議業(yè)務(wù)操作和風(fēng)控審查中以變現(xiàn)價(jià)值為基礎(chǔ)選取合適的抵押物，并排除抵押物的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，最大化保障債權(quán)人利益。

【參考文獻(xiàn)】

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作者簡(jiǎn)介：張銘彥（1984-），女，漢族，廣東深圳市人，碩士研究生學(xué)歷，南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院法學(xué)專(zhuān)業(yè)，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)