文/何智 重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司 重慶 401147

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的增長具有極大的促進(jìn)作用，同時由于房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩(wěn)定因素的影響大，又是一個高風(fēng)險、高回報行業(yè)，要在高風(fēng)險和激烈的市場競爭中實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就必須對開發(fā)項目的成本進(jìn)行有效管控，實施集約與效益并重開發(fā)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理概述

成本管理主要指的是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中開展的成本核算、成本分析、成本決策以及成本控制等一系列科學(xué)管理的總稱，作為企業(yè)管理中的重要組成部分，成本管理對提升企業(yè)內(nèi)部管理水平并規(guī)范經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)核算、改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理等有著重要的幫助。一般來說，進(jìn)行成本管理的主要目的是為了充分調(diào)動企業(yè)內(nèi)部的全體成員，在保證企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，對生產(chǎn)經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)展開科學(xué)的管理，以此在降低成本的基礎(chǔ)上獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理一般是以管理為核心，以核算為手段、效益為主要目的對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行事前的測定、事中的控制以及事后考核的一個過程，并以此來形成一種全企業(yè)、全過程、多層次、多立體的成本體系。在開展成本管理時，首先要認(rèn)真開展成本預(yù)測工作，對階段內(nèi)的成本水平和目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，并對成本目標(biāo)實現(xiàn)的方案進(jìn)行有效的成本決策，還要加強(qiáng)成本日常的審核監(jiān)督，要及時發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)過程中的損失情況，采用合適的成本核算方法來促進(jìn)企業(yè)不斷的改善成本管理工作，還要分解成本，對其進(jìn)行管理和考核，從而達(dá)到成本管理的目的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的主要問題

2.1 相關(guān)崗位人員缺少成本管理意識

就現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，許多企業(yè)還沒有認(rèn)識到財務(wù)成本管理的重要性。財務(wù)管理系統(tǒng)的建立也沒有引起重視。在缺乏科學(xué)指導(dǎo)的情況下，一些企業(yè)往往將成本控制的關(guān)注點都放在生產(chǎn)環(huán)節(jié)。也有些企業(yè)只注重建筑材料、人工、設(shè)備等成本，但忽略了時間成本等。如果沒有前期有效的全流程成本預(yù)算，只在具體實施環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理，肯定會使預(yù)算失效，成本不受控制。缺失有效的系統(tǒng)全面的財務(wù)成本控制體系，是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個嚴(yán)重問題。目前雖然整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境提供了許多機(jī)遇，但也使企業(yè)面臨更多的挑戰(zhàn)。盡快建立財務(wù)成本管理體系，實現(xiàn)科學(xué)的成本控制，才能更好地適應(yīng)市場的發(fā)展。

2.2 手段相對陳舊，方法缺乏創(chuàng)新

房地產(chǎn)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，由于傳統(tǒng)慣性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的手段和方法有較嚴(yán)重的歷史沿襲，其成本控制對象主要是土地成本（買價即拿地成本、土地平整成本等）、建筑安裝工程成本、配套設(shè)施成本。從成本管理手段來看，多數(shù)企業(yè)是在降低成本絕對額方面下功夫，采取的手段包括加快開發(fā)速度、縮短建設(shè)周期以降低資金成本；偷工減料、偷梁換柱以降低材料成本；加班加點、克扣人工壓榨工人血汗來降低人工成本；改變設(shè)計、減少工程量節(jié)省費(fèi)用開支等等。從成本控制方法來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采用傳統(tǒng)的定額成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、計劃成本法進(jìn)行成本核算和控制。而作業(yè)成本法、環(huán)境成本核算、成本企劃等現(xiàn)代成本管理和控制的方法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻很少見。

3、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制策略

3.1 強(qiáng)化全生命周期成本意識，實行成本全過程管理

實際工作中，多數(shù)企業(yè)總是在產(chǎn)品設(shè)計完成后，試圖在生產(chǎn)過程中通過加強(qiáng)材料、人工和費(fèi)用支出管理控制來達(dá)到降低成本的目的。殊不知，一種產(chǎn)品一旦設(shè)計成型，其70%的成本是注定要發(fā)生的，此時要想在生產(chǎn)過程中降低成本是非常困難的。于是偷工減料、壓低工資成了多數(shù)企業(yè)降低生產(chǎn)成本的主要手段，其結(jié)果既影響了產(chǎn)品質(zhì)量，增加了售后成本，又影響了員工的積極性和創(chuàng)造性，成本管理效果不明顯。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理首先要在設(shè)計階段進(jìn)行成本企劃。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段對工程造價的影響分別達(dá)到65%、25%～35%，如果能在設(shè)計階段做到優(yōu)化小區(qū)布局，合理設(shè)計戶型和建設(shè)用料，科學(xué)規(guī)劃配套景觀綠化和輔助設(shè)施，對于整個項目成本控制起著至關(guān)重要的作用。其次，在建筑工程成本控制方面，要建立一套嚴(yán)格的招標(biāo)制度，堅決杜絕“串標(biāo)”、“圍標(biāo)”情況發(fā)生；要樹立質(zhì)量成本意識，在保證工程質(zhì)量的前提下，鼓勵采用新型建材和替代產(chǎn)品，制定消耗限額并加強(qiáng)現(xiàn)場管理；嚴(yán)禁施工方案隨意頻繁變更，如確需變更，從美觀、實用、工程結(jié)構(gòu)等方面綜合考慮采用局部變更，嚴(yán)防因工程變更導(dǎo)致項目成本的額外上升。第三，必須重視后期成本管理，尤其是竣工驗收階段的成本控制，謹(jǐn)防出現(xiàn)前期的設(shè)計、建造雖然成本得到有效控制，但后續(xù)的養(yǎng)護(hù)、維修以及質(zhì)保成本上升。只有強(qiáng)化了整個開發(fā)全生命周期成本控制意識，才能真正降低成本。

3.2 加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)控施工現(xiàn)場

施工階段在項目建設(shè)全過程中占用的時間較長，施工成本在整個成本構(gòu)造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強(qiáng)合同管理，還要加強(qiáng)施工現(xiàn)場管控。首先，在擬寫施工合同時要用嚴(yán)密的文字明確合同的內(nèi)容、范圍以及合同文件的組成，避免出現(xiàn)含糊其辭和前后矛盾的情況，預(yù)防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費(fèi)用。在合同實施過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，及時糾正合同履約過程中出現(xiàn)的問題，從而更有效地控制工程造價。其次，在施工現(xiàn)場管控時，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，盡可能減少設(shè)計變更，并嚴(yán)格控制現(xiàn)場工程量變更簽證。

3.3 價值工程在成本控制中的運(yùn)用

如果不將成本看成是利潤的減項，而將其視為價值創(chuàng)造的推動項，我們的成本控制理念將會發(fā)生重大轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理強(qiáng)調(diào)以價值最大化而不是利潤為目標(biāo)，這就要求成本管理和控制必須與價值創(chuàng)造相聯(lián)系。

按照價值工程的基本公式：價值（V）=功能（F）/成本（C），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采取降低成本措施的時候，就必須考慮其對功能和價值的影響，而不是一味追求降低成本絕對額。如果成本降低，功能不變，則價值上升；如果成本明顯大幅下降，而功能也有所降低，但幅度不大，同樣價值可以得到提升；如果成本略有上升，而功能有大幅提升，價值隨之上升，此時成本增加不應(yīng)視為成本超支，反而應(yīng)該予以肯定和鼓勵。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本是決定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素，而房地產(chǎn)價格又是影響國民經(jīng)濟(jì)的重要因素，因此，要根據(jù)不同時期、不同社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求，加強(qiáng)成本監(jiān)控，降低企業(yè)經(jīng)營成本。在保質(zhì)保量的前提下，嚴(yán)控項目開發(fā)成本，實現(xiàn)項目經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的最大化。