文/商兵嘎 東營市自然資源局東營分局 山東東營 257000

農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的重要內(nèi)容，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及實(shí)施細(xì)則的推進(jìn)實(shí)施，農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記工作在各地全面鋪開，通過開展實(shí)施農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記，既是對農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的確認(rèn)保護(hù)，同時(shí)也是對農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保障，對于加快農(nóng)村土地實(shí)現(xiàn)集約化利用，促進(jìn)農(nóng)村土地的合法流轉(zhuǎn)也具有重要意義。然而，農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)實(shí)施過程中也面臨著一些問題，尤其是對于農(nóng)民群眾登記意愿等研究分析不夠。為了確保農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記順利推進(jìn)實(shí)施，必須重視對農(nóng)民群眾住宅登記的意愿影響因素進(jìn)行分析，進(jìn)一步規(guī)范完善農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記管理。

1、農(nóng)村住宅的主要特點(diǎn)概述

農(nóng)村住宅，按照相關(guān)規(guī)定，主要是指村集體經(jīng)濟(jì)組織成員按照法律規(guī)定申請的，在用于住房建造的集體土地上所建造的房屋或者其他附屬設(shè)施。農(nóng)村住宅的特點(diǎn)主要有以下幾方面：

第一，農(nóng)村住宅使用權(quán)主體具有特殊性，農(nóng)村住宅宅基地需要農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員向村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行申請，而且目前農(nóng)村住宅宅基地流轉(zhuǎn)范圍主要是在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，并不是在土地流轉(zhuǎn)市場上完全的開放流通。

第二，農(nóng)村住宅的宅基地具有無償和無期限性，農(nóng)村住宅宅基地申請有著明顯的社會保障功能，在申請中不需要支付申請費(fèi)用，而且在使用上有著長期使用的權(quán)利。

第三，農(nóng)村住宅宅基地具有限制性，宅基地的申請?jiān)诿娣e上有著明確的規(guī)定，在用途上主要是用于農(nóng)村住房或者是附屬設(shè)施的建造，并且必須符合地方的土地利用的總體規(guī)劃。

第四，農(nóng)村住宅中房屋的所有權(quán)是依附于宅基地的使用權(quán)，宅基地則是住房的基本載體和基礎(chǔ)，兩者之間相互依存不能分離。

2、影響農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿的因素分析

影響農(nóng)村群眾進(jìn)行住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的因素較多，綜合分析主要是集中在以下幾方面：

（1）農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿會受到住宅群體基本特征的影響，這些基本特征主要包括了農(nóng)村群眾的性別、年齡特征、教育水平、家庭收入等方面。其中，年齡越大對于農(nóng)村住宅依賴程度更高，也更愿意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；受教育程度越高，對于房屋產(chǎn)權(quán)以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)認(rèn)識越清晰，也就越傾向于進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；家庭收入越高，產(chǎn)權(quán)意識越強(qiáng)的，也就越愿意進(jìn)行登記。

（2）農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿會受到農(nóng)村住宅的實(shí)際特征的影響，尤其是農(nóng)村住宅群體的住宅擁有數(shù)量、取得住宅的宅基地時(shí)是否繳納了相關(guān)費(fèi)用、是否在城鎮(zhèn)或者城市購買了商品房等，這些都會影響農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿。

（3）農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿會受到農(nóng)村群眾對于產(chǎn)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)登記認(rèn)知的影響，對于農(nóng)村住宅管理制度的認(rèn)識水平，對農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記政策的了解水平，對不動(dòng)產(chǎn)登記的政策利好認(rèn)識水平等都會影響到農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿。

3、提高農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿的對策分析

促進(jìn)提升農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)該從農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)管理的實(shí)際情況出發(fā)，科學(xué)合理的盡心宣傳引導(dǎo)。具體可以從以下幾方面采取相應(yīng)措施：

（1）強(qiáng)化對農(nóng)村住宅的規(guī)范管理。農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，住宅宅基地超面積、非法占用或者是一戶多宅等行為，難以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，也容易影響農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的積極性。因此，應(yīng)該完善農(nóng)村住宅宅基地以及房屋設(shè)施的管理措施，尤其是在住宅宅基地的申請、審批、違規(guī)處理等方面強(qiáng)化管理，并依托不動(dòng)產(chǎn)登記辦法以及實(shí)施細(xì)則，在法律法規(guī)和政策方面，對農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的政策進(jìn)行細(xì)化完善，為農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記提供良好制度保障。

（2）規(guī)范農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記行為。如果農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的流程過于復(fù)雜、登記成本相對較高、有關(guān)的權(quán)屬資料難以確定等也會造成登記意愿的下降。因此，應(yīng)該對農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記行為進(jìn)行規(guī)范，尤其是從農(nóng)村住宅管理的實(shí)際情況出發(fā)，對農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記流程進(jìn)行簡化，充分發(fā)揮村集體在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用，進(jìn)一步提升登記效率，持續(xù)降低登記成本，減少不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的障礙，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的參與度。

（3）加大對農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的宣傳力度。提升農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿，根本上還是應(yīng)該增強(qiáng)農(nóng)民對于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)知和產(chǎn)權(quán)意識。政府主管部門等應(yīng)該積極依托電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種手段，強(qiáng)化對農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，全面提升農(nóng)民群眾的產(chǎn)權(quán)意識，讓其更全面深刻的認(rèn)識到不動(dòng)產(chǎn)登記的好處，在提高對政策、產(chǎn)權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)登記的認(rèn)識基礎(chǔ)上，才可以提高農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的意愿。

（4）引導(dǎo)農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)市場的培育。農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的意愿很大程度上會受到不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的經(jīng)濟(jì)效益的影響。促進(jìn)提升農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿，還應(yīng)該在農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)方面積極探索，尤其是完善住宅流轉(zhuǎn)的配套保障措施，創(chuàng)新住宅流轉(zhuǎn)的方式方法，培育健康規(guī)范的住宅流轉(zhuǎn)市場，建立農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易平臺，加大對農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)交易的監(jiān)督管理，進(jìn)一步體現(xiàn)農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)性功能，讓住宅的產(chǎn)權(quán)收益更加明顯，進(jìn)而促進(jìn)提高農(nóng)民進(jìn)行住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的積極性。

結(jié)語：

影響農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿的因素較多，在農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)過程中，應(yīng)該強(qiáng)化農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)管理，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記程序，強(qiáng)化對不動(dòng)產(chǎn)登記的宣傳，積極培育農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場，促進(jìn)農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的快速實(shí)施。