文/李偉峰 陜西地建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 陜西西安 710075

1、引言

在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目年投資超過(guò)1萬(wàn)億元，占固定資產(chǎn)投資的20%以上，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用。然而，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)卻在下降，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何通過(guò)控制成本來(lái)提高利潤(rùn)率的困境。價(jià)值工程在房地產(chǎn)總體成本控制中起著重要作用。從國(guó)內(nèi)外數(shù)據(jù)來(lái)看，價(jià)值工程在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，工程項(xiàng)目的成本節(jié)約率達(dá)到5-10%。此外，一些學(xué)者指出，合理項(xiàng)目管理方案對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期成本的影響占75-95%。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程是關(guān)鍵，是整個(gè)管理理念的體現(xiàn)。

近年來(lái)，價(jià)值工程在房地產(chǎn)業(yè)中得到了廣泛的應(yīng)用，并逐漸成為降低管理過(guò)程成本的一種新的、有效的方法。它是一種有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，主要以運(yùn)行功能分析為核心，旨在提高運(yùn)行的價(jià)值，力求以最低的成本實(shí)現(xiàn)必要的運(yùn)行功能。本文運(yùn)用價(jià)值工程管理的概念，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析。

2、價(jià)值工程的概念和基本原理

價(jià)值工程是一個(gè)發(fā)現(xiàn)、分析和解決問(wèn)題的過(guò)程。邁爾斯是第一個(gè)定義價(jià)值工程的人，他認(rèn)為價(jià)值工程是一個(gè)完整的系統(tǒng)，用來(lái)識(shí)別和處理那些不起作用但增加了產(chǎn)品和過(guò)程服務(wù)的成本或工作量的因素。該系統(tǒng)利用各種現(xiàn)有技術(shù)、知識(shí)和技能，在不影響用戶(hù)需求和要求的情況下，有效地識(shí)別成本，以改進(jìn)產(chǎn)品、過(guò)程和服務(wù)。價(jià)值工程所涉及的成本實(shí)際上是價(jià)值資源的投入，包括勞動(dòng)價(jià)值或使用價(jià)值，它與成本的區(qū)別在于價(jià)值工程包括使用者的使用成本，產(chǎn)品生命周期成本具有最小的價(jià)值。

3、價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

3.1 項(xiàng)目成本影響因素分析

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本影響因素很多，對(duì)項(xiàng)目總成本的影響最大。本文將項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本影響因素分為以下幾個(gè)方面：

3.1.1 設(shè)計(jì)方面

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，需要確定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和形狀，不同的程序?qū)a(chǎn)生不同的結(jié)果和不同的成本。例如，傳統(tǒng)的歐式建筑具有特殊的結(jié)構(gòu)，外墻和屋頂?shù)难b飾多，線條多，成本相對(duì)較高。

3.1.2 單元項(xiàng)目規(guī)模

較大的單元成本相對(duì)較低，較小的單元成本相對(duì)較高。對(duì)于較大的住宅單元，外墻和建筑面積的比例較小，內(nèi)壁、裝飾和安裝的工程量較少，而基礎(chǔ)、屋頂檐口、門(mén)窗、遮陽(yáng)板和建筑三腳架的費(fèi)用相應(yīng)的要低。

3.1.3 項(xiàng)目平面形狀

當(dāng)住宅形狀較簡(jiǎn)單時(shí)，外墻較短，造價(jià)較低；反之，復(fù)雜不規(guī)則形狀外墻較多，造價(jià)較高。再如地下車(chē)位平均面積過(guò)大，將直接導(dǎo)致地下建筑安裝成本的大幅增加。

3.1.4 樓層高度

由于樓層數(shù)的增加，所有墻體的工程量都會(huì)增加，從而導(dǎo)致墻體砌體、內(nèi)外墻抹灰、管道等工程量的增加，成本也相應(yīng)增加。一般住宅層高一般為2.9米左右，地下車(chē)庫(kù)高度一般為3.6米。

3.1.5 材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

建筑材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)越高，成本越高。如電梯通力和三菱兩個(gè)品牌差價(jià)為3-5萬(wàn)元。此外，電線、電纜和管道的材料對(duì)成本的影響也較大。例如，銅電纜可以用鋁和銅電纜代替，而鋁和銅電纜在市場(chǎng)上通常更便宜。

3.1.6 施工圖設(shè)計(jì)參數(shù)

如果與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)有關(guān)的基本參數(shù)過(guò)于保守，將導(dǎo)致施工成本的增加。本工程施工圖設(shè)計(jì)參數(shù)包括：抗震設(shè)防類(lèi)別、場(chǎng)地類(lèi)別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、基本風(fēng)壓、表面粗糙度、各種荷載值、荷載折減、彎曲力矩調(diào)制系數(shù)。此外，在梁端、放大系數(shù)、地下水位等方面，還需要避免超高層設(shè)計(jì)，并在地下室基礎(chǔ)上進(jìn)行地下室的設(shè)計(jì)。

3.2 基于價(jià)值工程的項(xiàng)目管理優(yōu)化方案

基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本原則是：通過(guò)招標(biāo)選擇最佳的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)；明確可實(shí)現(xiàn)的定額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，要求設(shè)計(jì)人員通過(guò)合同措施節(jié)約成本的理念，并協(xié)助設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)找到最佳的設(shè)計(jì)方案。經(jīng)濟(jì)實(shí)用的解決方案，通過(guò)價(jià)值工程分析確定合適的設(shè)計(jì)方案、施工工藝和材料設(shè)備等級(jí)，避免不惜一切代價(jià)追求設(shè)計(jì)效果或不考慮產(chǎn)品質(zhì)量而降低成本的兩個(gè)極端。

3.2.1 施工

高層住宅單元的深寬比盡量控制在6以?xún)?nèi)，即住宅層檐高與住宅深度之比，剪力墻結(jié)構(gòu)與核心筒結(jié)構(gòu)的深寬比不應(yīng)大于6，框剪結(jié)構(gòu)的深寬比不應(yīng)大于5米。在房屋模型設(shè)計(jì)中，深寬比不宜過(guò)大。窗面積比控制在0.2～0.25之間，即外窗面積與房間建筑面積之比。在確保照明、通風(fēng)和其他基本功能的同時(shí)，應(yīng)盡量減少這一比例。不同材質(zhì)的外窗價(jià)格差異較大，普通門(mén)窗平均單價(jià)350元/平方米，保溫層破損約500元/平方米，塑料窗約300元/平方米。

3.2.2 結(jié)構(gòu)

住宅樓層是影響建筑安裝成本的因素，樓層越少成本越低。在不影響住戶(hù)使用的前提下，盡量少用，控制在2.9米左右，地下車(chē)庫(kù)控制在3.6米左右。地下室建筑安裝成本高達(dá)3500元/平方米，因此減少地下建筑面積可降低大量成本。適用于地下停車(chē)場(chǎng)柱網(wǎng)凈距為7.5米，距離過(guò)大會(huì)造成浪費(fèi)，增加成本，而距離過(guò)小則不能形成有效的停車(chē)位。一般來(lái)說(shuō)，結(jié)構(gòu)成本的上升順序?yàn)椋捍u混結(jié)構(gòu)、異形柱框架、短墩剪力墻、純剪力墻結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)中短肢剪力墻抗震水平的提高將導(dǎo)致成本的最大增加。地基承載力是地基處理方法的關(guān)鍵。在保證安全的前提下，要求勘察單位提供既不保守又盡可能高的承臺(tái)地基承載力的數(shù)據(jù)。對(duì)于基坑支護(hù)，需要在保證安全的前提下盡可能地優(yōu)化方案，土釘墻支護(hù)的造價(jià)遠(yuǎn)高于錨桿支護(hù)。

3.2.3 安裝

電線、電纜、管道等是隱蔽工程，對(duì)其功能影響不大，可以完全優(yōu)化。例如：對(duì)于預(yù)埋的電線管，鍍鋅電線管的成本比PVC管高幾倍；對(duì)于鍍鋅鋼管中的消防栓和灑水供水管，較厚的鍍鋅鋼管比國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)鍍鋅鋼管更容易膨脹。水泵房、消防等設(shè)備房在最合適的位置可以縮短每條線路之間的距離，降低施工安裝成本。地下室在自然通風(fēng)設(shè)計(jì)中，可降低各種風(fēng)管、風(fēng)機(jī)及安裝的施工安裝費(fèi)用。

結(jié)論：

價(jià)值工程概念在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理控制中的應(yīng)用有利于促進(jìn)和改進(jìn)成本管理，采用基于目標(biāo)成本的價(jià)值工程方法，確定成本優(yōu)化和改進(jìn)方向。在確保所有子項(xiàng)目的原始功能和價(jià)值水平的基礎(chǔ)上，這種方法可以為項(xiàng)目節(jié)省大量成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。為了保證項(xiàng)目的有效管理和控制，對(duì)項(xiàng)目其他階段的控制管理也是必不可少的。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、招標(biāo)、施工等階段，有必要不斷研究如何采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行有效管理。