文/李軍 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 山東青島 266000

目前，我國的經(jīng)濟體制不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了更多的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，出現(xiàn)了許多房地產(chǎn)企業(yè)，導致大量的房地產(chǎn)項目興起。但就實際情況進行分析，由于市場環(huán)境的變化速度較快，許多企業(yè)忽視了項目管理問題，導致質(zhì)量無法得到保障。因此，在開展房地產(chǎn)項目管理的過程中，相關(guān)的工作人員應(yīng)當加強進度管理與質(zhì)量管控，并采取多元化的管理方式，保證房地產(chǎn)項目的正常進行，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標，在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。

1、房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存的常見問題

1.1 對項目管理認識不到位

在項目管理的實踐過程當中，有些房地產(chǎn)企業(yè)對管理的意義存在一定的誤區(qū)，認為加強項目管理就是現(xiàn)場管理與施工管理，對市場環(huán)境的調(diào)查與分析不夠重視，進而在一定程度上導致房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)利潤不斷降低。由于對項目管理的目標不夠了解，導致企業(yè)的經(jīng)濟活動建設(shè)缺乏實效性，可能會導致不必要的風險問題發(fā)生。最后，項目經(jīng)理的專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏復合型人才，不利于項目管理工作的順利開展。

1.2 控制職能發(fā)揮不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理的過程中，往往追求資金回籠的速度，導致不良后果發(fā)生。由于對項目全過程的質(zhì)量管理監(jiān)督力度不足，可能會導致建筑存在安全隱患。另外，對項目進度的控制力度不足，可能影響施工的工期，不利于后續(xù)銷售活動的順利開展[1]。建設(shè)項目在開工之前沒有進行成本預(yù)算與投資估算工作沒導致投資額不斷增加，產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟損失。最后，在進行項目管理的過程中，風險管理理念較為薄弱，受到內(nèi)部因素與外部風險因素的影響，管理體制沒有落實到實處，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

2、加強房地產(chǎn)項目管理的有效措施

2.1 強化房地產(chǎn)項目控制內(nèi)容，制定明確管理目標

2.1.1 加強項目進度管理工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目活動之前，就應(yīng)當做好充分的調(diào)研獲得，從當?shù)氐氖┕ば袠I(yè)水平、技術(shù)設(shè)備引進情況及當?shù)氐脑牧瞎?yīng)情況進行分析。通過分析內(nèi)部因素與外部因素的方式，編制房地產(chǎn)項目的總進度管理目標。不僅要加強設(shè)計階段的管控工作，還應(yīng)當做好階段管理工作，加強對原材料采購的管理力度。最后根據(jù)制定的目標實施階段性管控計劃，并根據(jù)各個階段的目標落實實際工作。如果在開展各項工作的過程中，出現(xiàn)實際情況與預(yù)想偏差較大的問題，就應(yīng)當采取動態(tài)化的控制方式，找到其中的動因，分析實際的進度是提前了還是落后了。房地產(chǎn)項目的前期調(diào)研工作對加強進度管理十分重要，但是大多數(shù)企業(yè)會忽視這一問題，因此，通過前期的進度管理與市場調(diào)研，能夠有效規(guī)避風險問題。

2.1.2 加強質(zhì)量管控工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當更新管理理念，不僅僅從施工過程與材料的選擇入手，而是要制定健全的質(zhì)量管理體系，明確量化標準，對施工單位的資格進行嚴格的審查，還要在設(shè)計方與施工方都在此的情況下，簽訂具有法律效應(yīng)的合同，對合同條款進行審查，務(wù)必要明確施工單位的基本職責[2]。最后，對施工人員進行崗前培訓，不斷提高其安全意識，促進建設(shè)項目工作的順利開展。

2.1.3 加強風險管控力度

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理的過程中，應(yīng)當建立健全的風險管控機制，對各個階段的工作進行合理的風險評估，建立完善的信息化體系，對風險能夠有效識別與防范。通過動態(tài)化的監(jiān)督方式，對工程造價進行管控，盡可能降低其對房地產(chǎn)項目開發(fā)造成的負面影響。最后，加強對項目資金的風險管控力度，避免超前支付的情況發(fā)生，將資金的使用效益發(fā)揮到最大化，為完善項目管理制度做好鋪墊。

2.2 加強房地產(chǎn)項目費用管理，合理開展規(guī)劃設(shè)計工作

在進行房地產(chǎn)項目費用管理的過程中，費用控制具有重要的意義，務(wù)必要保證全員都能夠參與進來，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善費用控制的程序性文件，了解各個項目的投資重點內(nèi)容，制定明確的費用管控防范。在項目前期做好投資估算編制工作，并結(jié)合估算修整概預(yù)算，施工圖預(yù)算等。相關(guān)的工作人員務(wù)必要遵循費用控制文件，規(guī)范化管理各個環(huán)節(jié)的工作[3]。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立健全的獎懲制度，將員工的實際利益與成本管理工作直接掛鉤，進而激發(fā)員工參與積極性，減少決策者對項目費用控制的壓力。

另外，在充分考慮市場需求的基礎(chǔ)上，加強與設(shè)計單位的溝通，引入完善的競爭機制，逐步優(yōu)化設(shè)計防范。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取限額控制的方式，加強對設(shè)計圖紙的審核工作，還包括專業(yè)會審與綜合會審的方式。在了解項目工程重難點問題的基礎(chǔ)上，落實全過程管理工作。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目的管理水平與項目的開發(fā)成本與管理力度有直接的關(guān)系。不僅決定了房地產(chǎn)企業(yè)的形象?；诖?，相關(guān)的工作人員應(yīng)當立足于實際情況，落實規(guī)制度，還應(yīng)當從質(zhì)量管控、進度管控、費用管控等方面入手，提出有效的解決措施，為項目的順利進行奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)，創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟效益與社會效益。采用科學化的管理方式，規(guī)范化項目管理流程，推動房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。