文/楊靖 湖南正大房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司 湖南益陽 413000

1、房地產(chǎn)評估主要方法

我國整體來看房地產(chǎn)行業(yè)的起步相對較晚，評估理論體系基本上都是沿用西方國家的基本工作模式。尤其是在我國加入世界貿(mào)易組織之后，一些國外的房地產(chǎn)評估企業(yè)單位或組織機構(gòu)也相繼流入我國房地產(chǎn)市場之中。現(xiàn)階段我國在本土化道路探究期間，已經(jīng)將更為成熟、科學的方案體系應(yīng)用起來，盡管土地使用權(quán)與出讓制度有著較為明顯的差異性。但是西方國家的房地產(chǎn)評估理論體系還是與國內(nèi)房地產(chǎn)行情有著較大的差異性。

我國在房地產(chǎn)評估階段主要是應(yīng)用收益法、成本法、比較法等，收益法作為我國房地產(chǎn)評估的主要方法，會從房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益入手，探索評估房地產(chǎn)價格的有效性途徑，不僅僅具備良好的理論支撐條件，同時還能將一些實踐工作目標建立起來，實踐影響作用相對較大，在收益性的房地產(chǎn)、土地價格評估階段的影響作用非比尋常。

2、收益法在房地產(chǎn)評估階段的應(yīng)用特征

2.1 收益法概述

收益法詳盡來講就是收益資本化方法以及收益還原基本方法，通過對評估對象的價值進行研究，將其未來收益情況明確起來，進而將即愛之轉(zhuǎn)化作為估價對象的價值評定基本方法，顯然未來的預(yù)測與收益就會將出現(xiàn)價值的轉(zhuǎn)化。企業(yè)單位根據(jù)利息推算出本金，由此將資本化的目標建立起來。收益法的本質(zhì)就是將預(yù)期收益作為基本目標，探索房地產(chǎn)的價值，因此也有一部分評估者會將測算出房產(chǎn)價值作為最終的收益價格。

2.2 理論基礎(chǔ)條件

收益法會將預(yù)期投入確立起來，利用預(yù)期原理將房地產(chǎn)當前的價值明確起來，更多的是強調(diào)對未來的客觀性收益的全面預(yù)測。房地產(chǎn)現(xiàn)階段的價值，并不是將其過去價值的回顧，而是探究房地產(chǎn)教育活動的主體人員需求情況，探索其未來的市場狀況。通過建設(shè)與開發(fā)之后投資者能夠在這一經(jīng)營活動中獲得較為理想化的收益。以往的歷史資料研究分析，常常會將其未來的預(yù)測變化情況以及變化趨勢確立起來，確保整個預(yù)期推測的過程科學性與有效性。我們在進行理論深入研究分析階段，會將房地產(chǎn)項目的未來收益情況進行分析，只有在建設(shè)或開發(fā)階段遇到一些不可控因素，才會出現(xiàn)整個項目的極端變化。

收益法應(yīng)用階段的核心思想，就是考慮房地產(chǎn)項目的特征，收益性房地產(chǎn)能夠在現(xiàn)階段后的收益，還能延伸到后續(xù)的應(yīng)用過程中，這是一個持續(xù)性的過程。購買收益性的房產(chǎn)對于用戶來講就是一種投資，并不是購買房地產(chǎn)本身，人事購買其未來所有可能帶來的一種收益情況?，F(xiàn)階段用可承受的資金投入，去獲得未來的投資回報收益，對于投資者來講資金應(yīng)用收益比率增加，相對于一般的投資或銀行存款來看，收益極為樂觀。收益法在應(yīng)用階段的基本原理在，是針對估價對房地產(chǎn)項目未來可能會獲得的純凈收益的等值或現(xiàn)值的明確，能夠給投資者提供良好的依據(jù)條件。

2.3 資本化概率明確

資本化率就是在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)評估階段，常見的一些可能變化以及用途、地域、時效、性質(zhì)等房地產(chǎn)項目的研究。在此階段研究結(jié)果表明未來投資可能存在一定的風險性問題，進行評估引導(dǎo)期間，需要根據(jù)房地產(chǎn)所屬環(huán)境將資本化率確立起來。

在通常情況下應(yīng)用收益法進行房地產(chǎn)評估，理論研究階段沒有明確的時間限制，就不能隨意應(yīng)用收益法。而收益法應(yīng)用階段對預(yù)期理論的依賴性相對較強，估價房地產(chǎn)的未來純凈資產(chǎn)流量經(jīng)過折現(xiàn)之后，能夠?qū)⑵洮F(xiàn)階段的價格界定出來。相對來講收益法能夠根據(jù)項目實際情況，做好市場要素分析并做好評估指導(dǎo)，時期更好的滿足現(xiàn)代人的經(jīng)濟行為。價格是價格轉(zhuǎn)換的依據(jù)條件，但不是其未來收益的基礎(chǔ)條件。顯然收益法在實踐階段，對比其他方法應(yīng)用其價值影響較為明顯，且具備較為明確的核心。

利用收益法進行房地產(chǎn)評估能夠?qū)⑹找鎯r格明確起來，這是一種更為實際性的需求價格。而對于購買者來講，他們愿意在購買階段支付相應(yīng)的經(jīng)濟條件，顯然會更為期待未來房產(chǎn)增值所能夠帶來的經(jīng)濟收益。投資者在此階段無需考量建設(shè)方的成本投入情況，明確其未來收益之后，體現(xiàn)資產(chǎn)的價值影響作用，投資者的交易行為會被推進。

3、收益法應(yīng)用于房地產(chǎn)評估階段的改進措施

3.1 折舊費在房地產(chǎn)評估的計算方式

收益法在房地產(chǎn)評估應(yīng)用階段，折舊費是基本費用扣除之后，需要將折舊費作為房地產(chǎn)投資的一部分，而不是將其作為一項費用扣除。折舊從本質(zhì)上來看就是房屋建筑的一種損耗，這種損耗帶來的是運維費用增加，以及一定程度的房屋資產(chǎn)貶值現(xiàn)象，資產(chǎn)價值通過時間限制更為明確。而從企業(yè)或個人投資來看，在從事生產(chǎn)經(jīng)營或租賃的過程中，遞延資產(chǎn)的攤銷和共有資產(chǎn)的均分，也都是折舊的基本構(gòu)成部分。很少會有企業(yè)單位或者個人投資者，提前將資產(chǎn)可能存在的損耗資金準備到位。由此看來，需要將折舊費在房地產(chǎn)評估計算方式進行重新定位，將其作為投資，而不是一種支出，則最終的房屋價值結(jié)果計算就會更為可靠。

3.2 資本化率的準確定位

資本化率其實就是對未來收益的一種折現(xiàn)途徑，通過委托相應(yīng)的房地產(chǎn)評估組織機構(gòu)，了解其市場價格波動情況，能夠確定的市場化率就會更加的針對性、有效性。所以在了解房地產(chǎn)純凈收益后，控制其資本化率。針對房屋建筑的多功能應(yīng)用按要求，則投資風險以及投資階段存在的問題也能逐漸明確起來。在進行實際評估階段，需要了解投資環(huán)境，收益法在其中的應(yīng)用，可以參見直接用選取法的資本化率，控制其中可能會存在的誤差性問題，明確其資本化率的具體情況。

3.3 同類房地產(chǎn)市場價格收益情況分析

投資者對房地產(chǎn)收益情況關(guān)注度較高，收益法能夠直接進行計算。但是從現(xiàn)實角度來看，其中存在的不可控因素較多，一個階段收益不能反映整個房地產(chǎn)使用壽命過程之中的收益持續(xù)增長。將收益情況進行對比，能夠?qū)⑹袌鲎呦蜻M行精準預(yù)測，在最終收益統(tǒng)計階段常常會受到諸多因素的影響，由于不能直接進行評估，所以需要將一些現(xiàn)實因素全面考慮。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營管理不善，或未能按照法律法規(guī)的基本要求，出現(xiàn)不合規(guī)范的行為，顯然市場經(jīng)濟必然會將其淘汰，法律上所允許的且較為有利的收益值計算會更加的合理有效。