文/李鵬飛 臨沂市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東臨沂 276000

今天，房地產(chǎn)登記制度的全面實(shí)行，不僅提高了房地產(chǎn)登記的效率，也保證了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)目前的實(shí)際情況，明確房地產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)登記能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁穩(wěn)定發(fā)展。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記指的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)與自身職能把不動(dòng)產(chǎn)的自然、權(quán)利等情況登記與公布在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中。不動(dòng)產(chǎn)包含范圍廣泛，房屋、土地、林地都屬于不同產(chǎn)范疇，而房地產(chǎn)更是房地產(chǎn)中的典型。與其他資源相比。不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，權(quán)利歸屬問題復(fù)雜，為防止出現(xiàn)相關(guān)用地糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛，需要按照統(tǒng)一的制度、標(biāo)準(zhǔn)明確不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在房地產(chǎn)行業(yè)中，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的并非降低房?jī)r(jià)，而是便于管理，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)物權(quán)的有效保護(hù)以及其他。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，土地登記是基礎(chǔ)、權(quán)屬登記為核心，勘驗(yàn)取證為法律特征，其通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)空間信息的準(zhǔn)確描述、表述，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問題，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)無(wú)權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的有效保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有效開展需要有政府的宏觀管理做管控、做調(diào)控，以此保證房地產(chǎn)登記的合法性、實(shí)用性、規(guī)范性以及有效性。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具有積極作用?？傊瑢?shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理可規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)秩序，讓房屋的功能作用、社會(huì)價(jià)值得到充分發(fā)揮，從而減少空置房數(shù)量，促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為下一步在全國(guó)范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅提供了技術(shù)支持和全面詳細(xì)的數(shù)據(jù)，有助于房產(chǎn)稅的制定和推行，那些有多套房的人必然要拋售房地產(chǎn)，將對(duì)房?jī)r(jià)的下行會(huì)有一定的壓力。制度實(shí)施已經(jīng)好幾年了，然而房?jī)r(jià)依然維持上漲的趨勢(shì)，并沒有受到不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)是落實(shí)《物權(quán)法》的規(guī)定，是一項(xiàng)物權(quán)保障制度，目的是保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、提高交易效率、保護(hù)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，并不能直接對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，影響房?jī)r(jià)的主要因素有市場(chǎng)、人口、收入水平、貨幣政策等，從短期來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)對(duì)房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的預(yù)期造成影響，對(duì)房?jī)r(jià)的下行會(huì)造成一定的壓力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)整體影響不大。

2.2 對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響到房?jī)r(jià)，也會(huì)提高房產(chǎn)行業(yè)的成交量，所以這影響著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)和發(fā)展。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)屬于一個(gè)新興的理念，其全面落實(shí)還需要好幾年的時(shí)間，所以短時(shí)間內(nèi)是不會(huì)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)，并沒有根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行制定，所以并不能滿足實(shí)際的市場(chǎng)需求?？傊粍?dòng)產(chǎn)登記制度更好的被落實(shí)和實(shí)施，可以促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，有效的增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

2.3 房屋買賣受到不動(dòng)產(chǎn)登記方面的影響

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施登記的主要目標(biāo)，并不是單純地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以也就不會(huì)對(duì)房屋的買賣產(chǎn)生太大的影響。其主要目標(biāo)之一在于構(gòu)建起全國(guó)統(tǒng)一性的信息管理登記平臺(tái)，將申請(qǐng)和審批等相關(guān)的復(fù)雜的流程簡(jiǎn)化，促使申請(qǐng)環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的適用對(duì)象并不是存量房產(chǎn)，沒有運(yùn)行登記信息管理平臺(tái)之前的購(gòu)房人員并不會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)型的購(gòu)房和登記行為，更多的是保持觀望的態(tài)度，即使那些擁有房產(chǎn)比較多的產(chǎn)權(quán)人也不會(huì)將房產(chǎn)大量的拋售出去?；谶@一情況就決定了不動(dòng)產(chǎn)登記條例會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范產(chǎn)生較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記條例并沒有把房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控當(dāng)成是基本目標(biāo)，短期之內(nèi)并不會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生太大影響。條例實(shí)施以來，主要目的在于針對(duì)現(xiàn)有的各個(gè)機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)對(duì)所有機(jī)構(gòu)資源的統(tǒng)一管理，構(gòu)建針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)市場(chǎng)的信息化管理平臺(tái)。該條例的實(shí)施能夠或多或少地影響到二手房市場(chǎng)，條例里面沒有要求針對(duì)個(gè)人名下的房產(chǎn)進(jìn)行查詢，但是卻可以依照住房的地址來對(duì)產(chǎn)權(quán)人做出確定。這個(gè)方式之下能夠?qū)鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)之中存在的缺陷消除掉，可能會(huì)造成購(gòu)房者將名下的房產(chǎn)拋售出去。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記條例帶來的影響，主要是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)范。

3、基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

3.1 轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向

在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，首先就是由開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后，在進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃和建設(shè)，然后建設(shè)完成后進(jìn)行宣傳銷售。而在沒有不動(dòng)產(chǎn)登記制度前，開發(fā)商會(huì)以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益為核心工作，往往會(huì)忽視顧客的需要，阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。而當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)后，對(duì)房產(chǎn)資源有了歸屬權(quán)后，為了提高客戶滿意度，開始會(huì)去將客戶的要求作為建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，平時(shí)注重對(duì)顧客進(jìn)行維護(hù)，有效的提高顧客的滿意度，從而增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，推動(dòng)了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所以基于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，要求開發(fā)商能夠?qū)⒔ㄔ臁?chuàng)新、功能和服務(wù)等整合成一個(gè)整體作為運(yùn)營(yíng)的核心，從而更好地滿足人們對(duì)居住的需求?？傊?，隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，要求房地產(chǎn)行業(yè)能夠轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)方向，這樣既滿足了公眾的需求，又能促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

3.2 對(duì)產(chǎn)權(quán)交易與登記過程中的行政比例進(jìn)行適當(dāng)削弱

縱觀我國(guó)發(fā)展歷程可以看到，我國(guó)以往的不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，往往存在著濃厚的行政色彩。基于這種背景下，政府以及相關(guān)部門一定要明確自身職責(zé)定位，緊跟時(shí)代的腳步，最大限度地促使行政色彩得到細(xì)部調(diào)整，轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)氣息，從插手管理的角度轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)提供角度，如此，不僅降低了行政干預(yù)的比例，還能讓登記工作工做效率更高。最為顯著的改變是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的形式將會(huì)得到較大的轉(zhuǎn)變，從原有的生硬管理套路中解脫出來，可以更為靈活的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)性變化。同時(shí)，從另一個(gè)角度上看，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更多的優(yōu)勢(shì)，擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須隨著時(shí)代的發(fā)展與進(jìn)步，借助創(chuàng)新與技術(shù)突破讓產(chǎn)品得到升級(jí)，同時(shí)促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)的合理性構(gòu)建，在客戶層面，也應(yīng)當(dāng)要采取針對(duì)性的手段做好相應(yīng)的拓展工作。

3.3 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心

在房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理中，將土地使用權(quán)管理與產(chǎn)品在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)階段的設(shè)計(jì)和施工要求以及具體實(shí)施相結(jié)合是非常重要的。注重操作和維護(hù)產(chǎn)品，利用客戶的真實(shí)需求的例子并結(jié)合形象和品牌效應(yīng)，使客戶可以感受到在消費(fèi)過程中對(duì)環(huán)境的變化營(yíng)造的舒適感。例如，在房地產(chǎn)購(gòu)買的情況下，買家通常不僅需要純粹的生活空間，而且需要有創(chuàng)意的環(huán)境和有創(chuàng)意的家庭感受中計(jì)劃消費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)：

作為一項(xiàng)物權(quán)保障制度，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，能夠防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有者的合法權(quán)益受到侵犯。在對(duì)權(quán)利關(guān)系加以明確的同時(shí)，能夠保障不動(dòng)產(chǎn)交易的規(guī)范性和合法性。為了促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，應(yīng)該通過建立信息共享平臺(tái)、調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心、持續(xù)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等途徑，制定適合國(guó)情與市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。