文/范瑩瑩 山東省濟南市濟陽區(qū)城市更新服務(wù)中心 山東濟南 251400

1、引言

隨著近年來城市化建設(shè)的加快，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展也取得不俗的成績的。如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國家城市化建設(shè)中，支柱型產(chǎn)業(yè)的存在。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大效益的同時，但是也對城市發(fā)展帶來了諸多不利影響。因為，房地產(chǎn)行業(yè)往往是以高投入、高污染的發(fā)展模式，影響著城市發(fā)展。因此，從房地產(chǎn)經(jīng)濟的具體現(xiàn)狀入手，從而轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展理念，實行低碳環(huán)保的發(fā)展新模式，讓全壽命周期成本的理念，能夠貫穿建筑工程的實踐中。這樣可以有效降低房地產(chǎn)前期的投入成本，在收益最大化的同時，將建筑項目的污染率降到了最低。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識不高

無論是哪種方案想要實行下去，都需要提高對于該方案的重要性認識。針對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理而言，我們需要提高對于經(jīng)濟管理在管理過程當(dāng)中的重要性的認識，更多的將經(jīng)濟管理意識提高上來，解決現(xiàn)在存在的一些思想誤區(qū)。不能單純的認為管理工作是某一個單獨部門的工作，需要將各個部門聯(lián)合起來。并且重視起管理工作在整個企業(yè)的發(fā)展過程的重要性。這些都是我們現(xiàn)在需要進行提升的方面。

2.2 資金使用效率低下

資金使用效率低下也是房地產(chǎn)企業(yè)的問題，企業(yè)融資到的資金一般都是一次性發(fā)放到位偏多，在項目開發(fā)中陸續(xù)支付，且后期房地產(chǎn)銷售需要一定的周期，這就會導(dǎo)致資金冗余的情況發(fā)生，進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。同時，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，房地產(chǎn)企業(yè)在遇上合適的土地時，企業(yè)也會考慮囤地的情況，囤地后變現(xiàn)能力有著許多不確定性，從而就進一步使資金的使用效率降低，加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。

2.3 管理人員的風(fēng)險意識不強

財務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)和管理中發(fā)揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質(zhì)量和提高管理技能。隨著中國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，財務(wù)經(jīng)理對風(fēng)險的認識不足。同時，由于科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，缺乏技術(shù)和管理知識，有關(guān)部門對行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質(zhì)量要求嚴格制約了房地產(chǎn)企業(yè)不能滿足進一步發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的規(guī)章制度。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略

3.1 房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟的成本效益

在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計中，不僅要滿足國家規(guī)定的設(shè)計要求，而且根據(jù)房屋功能的不同，需采用不同的建筑材料。這就需要設(shè)計人員，在進行設(shè)計時，要詳細計算公司的投入成本，提升土地資源的利用率，將后期的收益最大化。房地產(chǎn)公司的節(jié)能經(jīng)濟，需要公司能夠了解市場高性能、高強度的生態(tài)化材料。在設(shè)計與施工時，加強對高性能、高強度建筑材料的應(yīng)用，降低企業(yè)投入成本，增加了企業(yè)的收益。如今，房地產(chǎn)公司，缺乏對節(jié)能材料平滑且系統(tǒng)的制定能力，忽略了對節(jié)能指標的重視，無法達到成本有效管理的要求及標準。

3.2 健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制

我們想要提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理水平，就需要更多的去健全相關(guān)機制，讓整個經(jīng)濟活動過程都有一個相關(guān)的制度來進行約定，通過制定相關(guān)制度的方式，來填補在活動當(dāng)中出現(xiàn)的管理漏洞。我們在進行房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理制度建設(shè)的過程當(dāng)中，要注意兩個方面，首先就是要完善經(jīng)濟管理制度，接著就是要完善相關(guān)法律法規(guī)制度。在這兩個方面當(dāng)中，完善經(jīng)濟管理制度是針對公司個人而言的，需要結(jié)合實際的工程情況以及企業(yè)自身的情況進行不同的設(shè)計。在進行法律法規(guī)制度建設(shè)的過程當(dāng)中，需要經(jīng)過大量的調(diào)查研究，結(jié)合現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀，以及現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟水平情況，進行合理的估算與核科學(xué)的預(yù)測，以制度化的形式來將整個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理機制確定下來。除此之外，我們在進行機制建設(shè)的過程當(dāng)中，還需要將法律法規(guī)的設(shè)定與之結(jié)合起來，防止一些只為盈利的開發(fā)商利用行業(yè)當(dāng)中的漏洞。

3.3 拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

首先，可以靈活簽訂付款合同，比如合同中約定前期工程款支付進度較慢，達到預(yù)售條件后再調(diào)整相應(yīng)的支付比例；如果是集團企業(yè)的單位可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸的方式進行融資，減少融資成本及壓力；公司涉及的項目較多時，可以通過錯開開發(fā)時間，以滾動開發(fā)的形式來盤活各個項目的資金。其次，通過促銷形式來提高首付款金額，加大前期資金的快速回籠；企業(yè)要充分了解自身的項目特點，且隨時掌握國家宏觀經(jīng)濟政策和各個銀行政策的變化，在個貸按揭回款的政策下，及時與銀行溝通洽談，維系好銀企關(guān)系，可考慮簽訂長期合作框架協(xié)議等。同時，各個銀行個貸按揭保證金都有相應(yīng)的比例，且有一定的浮動空間，在維系好銀企關(guān)系時最大化地爭取最優(yōu)惠的保證金比例。因按揭保證金大多釋放條件都是辦妥他項權(quán)證即可，故而加快他項權(quán)證辦理的速度，盡早釋放按揭保證金也是一種加大資金回籠的方式。

結(jié)語：

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是一項長期而艱苦的過程，我們需要不斷根據(jù)實際的行業(yè)現(xiàn)狀與經(jīng)濟發(fā)展水平進行調(diào)整，提高整個行業(yè)的管理意識，健全相關(guān)的制度機制，并且與政府的方針政策結(jié)合起來，進而更好的推進整個房地產(chǎn)經(jīng)濟管理走出困境，尋找更好的出路，提升整體水平，帶動整個行業(yè)的發(fā)展。