文/倪淼 棗莊市大都房地產開發(fā)有限公司 山東棗莊 277500

在我國房地產行業(yè)快速發(fā)展的背景下，市場體制越來越完善，房地產開發(fā)項目成本控制體系也不斷規(guī)范，為施工成本的控制管理提供可靠依據。目前房地產開發(fā)項目施工成本控制還存在一定問題，必須要對其做全面分析，明確問題產生的原因，并通過多個方面的共同努力，積極采取措施進行調整，逐漸解決遺留的問題，真正為項目施工建設提供可靠依據，實現節(jié)約成本、創(chuàng)造價值以及提升利潤的根本性目的。

1、房地產開發(fā)項目施工成本管理特點

針對房地產開發(fā)項目施工成本的控制管理進行分析，可確定并不是單一要素的控制，而是需要結合各項要素來制定系統(tǒng)性管理方案，根據項目條件來進行科學預測、計劃、管理以及核算，對成本信息進行專業(yè)分析，排除內外各因素對施工成本產生的不良影響。而項目施工成本控制特點主要體現在以下幾個方面：

第一，成本控制體制為依據。房地產開發(fā)項目具有很強的綜合性與系統(tǒng)性，涉及到的專業(yè)內容眾多，在針對其開展成本控制時，必須要有專業(yè)規(guī)范體制作為支持，為各項控制策略的執(zhí)行與落實提供保障。構建并動態(tài)更新成本控制體系，強化全員成本管理意識，是推動并提高成本控制效果的基本要求。針對項目實際情況來制定成本管理計劃，以組織和制度作為指導，同時給予監(jiān)督與檢查，實現各方單位之間的協調性，科學預測成本控制可能會遇到的難題，并進行系統(tǒng)化控制，做到對外報價有依據、對內指標有根據[1]。尤其是面對不同房地產開發(fā)項目，需要根據不同企業(yè)體制、管理機制以及技術水平等差異，堅持基本原則實現動態(tài)管理，保持項目自身的較高競爭力。

第二，合同監(jiān)督性。房地產開發(fā)項目質量與成本管控需要保持較高協調性，對合同界定的要點進行明確。合同的訂立需要建立在前期的充分調研、深入分析、準確評價的基礎上，確保所有內容的科學性與嚴謹性，能夠為后續(xù)各階段的成本管控提供依據以及規(guī)范。合同實施過程中，負責人員需就合同內容、范疇進行確認，并分解各方單位的責任，強化自身履約能力，在確保質量的基礎上來提高質量控制效率。

2、施工成本控制管理現存問題

2.1 市場競爭體系不規(guī)范

房地產開發(fā)項目施工成本控制并非單一單位開展，而是需要參見各方全部參與，具有非常強的系統(tǒng)性與綜合性。而想要多方單位保持良好的合作關系，務必需要有統(tǒng)一規(guī)范的體制作為支持。但是就實際情況來看，信息不共享產生很多不規(guī)范競爭行為，以及技術與經濟脫鉤，難以達到預期的成本控制效果。存在部分施工單位定額不完善，未做到標價分離，在造價清單框架下操作混亂，而對綜合競爭產生不利影響，加大成本控制難度[2]。

2.2 成本控制意識比較低

房地產開發(fā)項目成本控制應細化到每個階段，而非僅僅的施工期間的控制。但是很多單位將成本控制要點完全放在施工階段，對其他階段投入嚴重不足，缺少前期規(guī)劃與預測，各項控制措施制定不科學，實際操作可行性較低。成本控制并非簡單的降低成本，相應的在制定控制方案時不能夠以減少消耗、節(jié)約費用作為核心，而是需要全面深入的進行研究分析，明確成本與進度、質量等之間的制約關系，并以合同內容為依據，確定有效可行的管理方案。

3、施工成本控制優(yōu)化策略

3.1 施工前設計優(yōu)化

設計階段管控是否得當對后期施工成本的控制效果有著重大影響，很大程度上會干擾開發(fā)項目所獲利潤，必須要提高對其的重視?？刹扇≡O計方案招投標、執(zhí)行限額設計、設計圖紙會審以及審查以及以合同為基本等多項策略，來進一步提高設計環(huán)節(jié)的成本控制質量。以限額設計為例，需要由開放商、管理者以及設計人員的共同協調努力實現，安排具有實踐經驗且職業(yè)道德較高的專業(yè)人員負責，根據項目實際條件進行科學估算與概算，做好設計圖各項內容的控制。同時結合市場趨勢，明確材料預算價與工程預算定額，在此基礎上管理者必須要嚴格控制設計變更，并由開發(fā)商提供可靠的基礎數據，結合地貌標高、開展單體建筑特征指數控制、選擇確定基礎形式、嚴格控制設計標準，爭取最大程度上發(fā)揮出限額設計的優(yōu)勢，為成本控制提供可靠保障。

3.2 項目中監(jiān)督管控

項目施工成本的控制除了要按照專業(yè)規(guī)范操作，以及以合同為依據以外，還需要給予全程有效監(jiān)督，保證所有參與成本控制的成員單位以及人員均具有專業(yè)資質，能夠滿足實際操作要求。因此，需要對項目施工單位、監(jiān)管單位等專業(yè)資質進行審查，堅持信譽評價制度，堅決杜絕信譽不佳的單位參與，爭取不斷來提升產品品質，為成本控制創(chuàng)造有利條件。同時，堅持考核機制，對項目開發(fā)施工過程的檢查、監(jiān)督、例數、督查以及監(jiān)理通知等工作細節(jié)的有效管理，消除不利因素造成的成本失控[3]。

3.3 合同管理優(yōu)化

確定合同在房地產開發(fā)項目施工成本控制中的重要地位，造價管理人員應結合合同條款，嚴格審查施工各項索賠要求的內容，落實項目施工過程的管控，將索賠事件的發(fā)生幾率控制到最小，將成本控制在概算范圍內。

結語：

房地產開發(fā)項目施工成本控制系統(tǒng)性和專業(yè)性強，需要從實際情況出發(fā)，明確目前存在的不足，針對各問題產生原因來采取積極有效的措施進行控制，爭取更大程度上來為項目開發(fā)建設提供保障，獲取更大經濟效益。