文/李剛 四川蜀江房地產(chǎn)評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、投資性房產(chǎn)評估方法

1.1 市場法評估

在通過市場法來進行評估前，首先需要將類似房地產(chǎn)交易案件的收集工作完成，并且做好對比工作，方便日后進行深入的工作，市場法評估主要是對投資性房地產(chǎn)的區(qū)位因素、權益以及租約實物狀態(tài)等進行評估和分析，再通過市場法來進行評估的時候，需要了解投資性房地產(chǎn)的區(qū)域位置、交易日期、使用年限、經(jīng)營狀況等，并且進行詳細的評分分析，另外在分析的時候一定要保證參照物收集工作能夠有效的進行。市場評估法不單單可以反映房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格，還能夠將這一段時間的指標和參數(shù)反映出來，是一種操作性較強的評估方式，然而這種評估方式會由于評估人員的主觀意志影響而出現(xiàn)問題，一定要依照評估對象的實際情況合理進行操作。

1.2 收益法評估

收益法評估通常條件下使用報酬資本法和收益乘數(shù)法來進行操作，在工作開始的過程中，首先需要對投資性房地產(chǎn)的收益期限和凈收益進行明確，接著依照實際情況合理進行適當性的折現(xiàn)率。報酬資本化可以精確的將評估的投資性房地產(chǎn)未來期望收益和獲利年限體現(xiàn)出來，另外也可以準確的反映出其中的風險，可以讓評估工作在可靠依據(jù)的條件下建立起來，與此同時報酬資本化還可以準確的反映出企業(yè)的資本化價值，這種真實合理的評估方式能夠讓交易雙方都能接受，然而需要關注的問題是這種評估法往往會出現(xiàn)凈收益流和市場現(xiàn)狀出現(xiàn)沖突等情況，需要進行仔細分析研究，收益乘數(shù)法主要是在房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的條件下，對投資性房地產(chǎn)進行評估的方式，這種評估方式操作性好，而且較為簡單，然而因為自身特質，通常條件下，作為其他評估方式的輔助性手段。

2、投資性房地產(chǎn)評估存在問題

2.1 市場法問題

市場法的評估方式主要是合理的對比評估對象和參照物，根據(jù)參照物的實際價值與評估對象的實際情況，合理的將評估的市場價值體現(xiàn)出來。簡而言之，這種方式在操作過程中較為簡單，而且相對較為客觀，然而參照物在尋找的過程中并不容易，需要依照空間層次和區(qū)位的不同或者從時間的差異方面進行尋找，獲取合適的參照物。

2.2 收益法問題

收益法指的主要是依照評估對象未來的收益預期來進行分析，對其當前的價值進行評估，這種評估方式在使用的時候需要詳細的調查被評估對象的折現(xiàn)率、凈收益以及收益期限，然而因為這三項數(shù)據(jù)都有一定的不確定性，所以需要反復進行調查方面，最后進行評估，這些參數(shù)在確定的過程中，通常條件下是對現(xiàn)有租約條款或者是土地剩余使用年限進行分析而獲得的，所以需要專業(yè)的人員依照資料對被評估對象的未來信息進行分析。在此過程中，容易受到評估人員的主觀意識所影響，因此最終會導致測評的結果不同，關鍵參數(shù)的值也往往各不相同。

3、投資性房地產(chǎn)評估存在問題的解決措施

3.1 合理選擇評估方法

在進行投資性房地產(chǎn)評估前，需要對評估對象的類型進行準確的劃分，依照評估方法合理的進行選擇，保證評估結果的客觀性，比如說從單項投資性房地產(chǎn)評估的角度進行分析，既可以使用權益法，也可以使用市場法，如果使用市場法進行評估，需要對實例的選擇個數(shù)進行把控，通常條件下是3 到5 個，綜合因素和單項因素的調整分別控制在30%和20%內(nèi)，如果單項投資性房地產(chǎn)評估無法達到要求，可以通過選擇收益法來進行評估，對收益期限、資產(chǎn)預期收益以及折現(xiàn)率等相關因素進行分析，將市場現(xiàn)狀相符的凈收益折現(xiàn)模型篩選出來，讓人為主觀因素的干擾減少。與此同時，在對評估方法進行選擇的過程中，還需要對房地產(chǎn)市場的成熟路線行程的考慮，如果評估人員可以很容易的獲取房地產(chǎn)市場當中的評估信息，則優(yōu)先使用市場法進行評估，獲得相應的資產(chǎn)市場價值，在房地產(chǎn)市場比較成熟的條件下，評估人員可以通過計算機來進行批量評估。

3.2 相互檢驗不同的評估方法

對投資性房產(chǎn)進行評估的過程中，如果需要獲得較好的結果，需要將各種因素的影響降低，還需要謹慎的選擇，評估方法除了至少需要選擇兩種不同的方法進行驗證，每種方法獲得的結果，在最終評估結論上所占的比例不能低于20%，也不能超過80%，以此同時對投資性房地產(chǎn)公允價值進行評估的過程中，可以使用相互驗證的方法進一步讓評估結果的可靠性提高，從上市企業(yè)的角度進行分析，這種評估結果主要是企業(yè)對持有投資性房地產(chǎn)以公允模式進行計量的主要參數(shù)依據(jù)，除了需要經(jīng)得起考驗外，還需要投資人進行認可，所以，只有保證評估的可靠性、準確性和真實性才能在對股權分配和盈余管理等方面產(chǎn)生積極的影響，因此一定要使用多種方法進行相互驗證。

3.3 修正參考系數(shù)

因為房地產(chǎn)本身的特質，房地產(chǎn)市場往往不會出現(xiàn)一模一樣的兩處房產(chǎn)，所以在選擇參照房產(chǎn)方面具有很大的困難，所以在使用市場法進行投資性房地產(chǎn)評估的過程中，需要找到關鍵因素，為找到相似的房地產(chǎn)進行參照，通常條件下選擇的數(shù)量要超過三個并小于五個。

3.4 提升從業(yè)者素質

投資性方法的評估工作，對于從業(yè)人員具有較高的要求，需要測評的時候盡量降低人為因素，所以需要評估人員具有很強的業(yè)務能力和專業(yè)素質，首先需要具有扎實的理論基礎，其次需要評估人員具有較豐富的經(jīng)驗和良好的數(shù)據(jù)，預見不確定因素是需要及時進行判斷，另外還需要不斷進行學習，總結性工作過程中的經(jīng)驗和教訓，進一步讓自身的專業(yè)素養(yǎng)提高。

結語：

總而言之，投資性房地產(chǎn)的工作與評估方式的合理選擇是分不開的，一定要嚴格依照相關的規(guī)定進行操作，在評估的過程中需要依照嚴謹?shù)膽B(tài)度，確保評估工作的真實性和合理性，不要將主觀意見融入到評估工作當中，在評估的過程中需要嚴格的要求自身，不斷讓自身業(yè)務水平提高，讓評估工作能夠有效的展開。