文/程楠 唐山市自然資源和規(guī)劃局 河北唐山 063000

1、我國房地產供給側改革和農民工市民化的關系

1.1 房地產供給側改革提供住房供給，促進農民工市民化

目前，由于城市與農村的收入差異，越來越多的農民去到城市打工，但是這個群體的受教育程度較低，只能從事低端勞動，收入水平也一直較低，然而城市的房價很高，所以農民在城市買房是非常困難的，這也是阻礙我國城鎮(zhèn)化的重要因素。房地產供給側改革可以解決住房供給制度的不合理問題，為農民工提供適合他們居住的住宅，是農民工更快的融入城市。

1.2 農民工市民化對住房的需求，推動房地產供給側改革

根據(jù)國家統(tǒng)計局對農民工住房的調查，農民工中在城鎮(zhèn)購房的只有百分之一，多數(shù)是在城市租房和住在單位的宿舍。如果可以鼓勵農民工在城市購房，不僅可以解決城市的房地產庫存問題，還可以帶動城市的消費和投資，同時農民工購房還能夠倒逼改革[1]。農民工市民化的內在要求就是推進農民工在城鎮(zhèn)購房，從而為房地產供給側改革提供內在需求和動力。

2、針對我國房地產供給側改革和農民工市民化問題的研究

2.1 不同的城市的房地產市場出現(xiàn)分化

目前，我國的房地產市場出現(xiàn)了分化局面，在一、二線城市房地產供不應求，而在三線以及以下的城市房地產相對過剩。比如在北京、上海等一線城市，房地產的數(shù)量和價格一直處于上升的狀態(tài)，而三線城市的房地產一直處于低迷的狀態(tài)，甚至有的房價下跌。房地產企業(yè)也爭相在一線城市搶地，三線城市的土地價格持續(xù)下降。

2.2 我國房地產的限購與促銷問題

在我國的房地產市場出現(xiàn)分化的背景下，不同的城市也都采取了適合各自城市房地產行業(yè)的措施，比如限購促銷等。對于一、二線城市，因為房地產的銷售太火，政府制定了收緊政策，比如，上海和深圳推出了最嚴格的房地產的限貸限購政策。對于三線及以下城市，政府采取利好的政策鼓勵農民工購房，比如在河南省南陽市，凡是在城里購房的農民工，都會發(fā)放財政補貼[2]。這些促銷活動雖能緩和三線城市房地產的供需問題，可是要促進房地產去庫存，還是要推進房地產供給側改革。

2.3 房地產的供給大于農民工的購房需求

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產總的來說，處于供大于求的狀態(tài)，目前，我國的商品房待售面積，加上在建面積，單位自建住房等，房地產的庫存面積已經(jīng)超過了八十億平方米，其中大部分是在三線及以下城市[3]。但是這些房地產的剩余，是相對于人們的購買力而言的，農民工足夠多，但是他們的收入低，根本沒有條件購房，多是住在租來的簡陋的房子里。房地產剩余和農民工缺少住宅的現(xiàn)象并存，嚴重影響我國的城鎮(zhèn)化進程，制約我國經(jīng)濟的發(fā)展。

2.4 農民工的工作地與住宅分離問題

農民工在城市工作，但是沒有能力在城市購房，只能回到農村蓋房，這就使得農民工的工作地與居住地分離，在城市工作要租房，在農村有房卻要閑置。這是房地產資源的利用不合理，反映了農村的產權制度的不完善。

3、房地產供給側改革和農民工市民化的協(xié)同聯(lián)動機制及推進策略

第一，建立住宅建設用地與改變就業(yè)量的協(xié)同聯(lián)動機制，并且構建住宅建設用地的出讓制度。在三線及以下城市，房地產的剩余除了農民工的購買能力，還有政府對住房建設用地的過量供給。為解決房地產庫存問題，政府應該在制定住房建設用地的計劃時，將住房占地的規(guī)模和本地人口的就業(yè)量聯(lián)系起來，如果人數(shù)增加，就增加住房用地，否則相反[4]。政府需要重新構建住宅建設用地的出讓制度，調整土地出讓金的歸屬和分配的關系，切斷政府收入和土地供應的利益紐帶，以推進協(xié)同聯(lián)動機制的進行。

第二，建立商品房供給與保障房需求協(xié)同聯(lián)動機制，并完善住房保障制度。目前，我國的房地產分為商品房和保障房，房地產的相對過剩指的是商品房的過剩，而政府對低收入人群提供的保障房的供給，并不能滿足農民工的需求。所以應該建立商品房與保障房的協(xié)同聯(lián)動，政府可以收購部分商品房，轉為保障房售于農民工，同時解決商品房過剩和保障房供應不足的問題。政府可以通過打擊保障房轉換為商品房的行為，健全保障房的退出機制等措施，推進協(xié)同機制。

第三，建立稅費減免與農民工購房交易量協(xié)同聯(lián)動機制，并進一步推進房地產稅費制度的綜合改革。政府可以通過調整房地產的稅費政策，促使房地產開發(fā)商修建適合農民工居住的房子，然后政府根據(jù)房地產企業(yè)賣給農民工的房子數(shù)量，對開發(fā)商的稅費進行相應的減免，以推動農民工市民化。此外，我國的房價快速增長的主要原因是房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費比較重，政府可以降低開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費，提高房地產持有環(huán)節(jié)的稅費，減少開發(fā)商的成本，以便與開發(fā)商合理地定價，從而降低收入較低農民工的購房壓力。

第四，建立農民工購房與農村產權制度改革協(xié)同聯(lián)動機制，加快推進農村集體產權制度的改革。目前，限制農民工購房的主要因素就是支付能力，而農民工除了工資的收入和貸款，還有財產收入，但是農民工在農村的房地產和承包地不能抵押和轉讓，因為農民的住房產權不全，它們的收入和工作情況也影響他們在銀行貸款。政府應該推動農村產權制度的改革，完善資產流通體制，使農民的閑置財產可以變現(xiàn)，提高農民工的購房能力。

總結：

房地產供給側改革和農民工市民化存在著內在的互動關系，它們在本質上是一種供求關系，為了滿足市場要求，則需要建立房地產供給側改革和農民工市民化的平衡機制，比如建立住房建設用地與改變就業(yè)量、稅費減免與農民工購房交易量、商品房供給與保障房需求、農民工購房與農村產權制度改革等的協(xié)同聯(lián)動機制，并采取一系列的措施推動房地產供給側改革和農民工市民化協(xié)同聯(lián)動，從而推動我國的房地產去庫存，調整房地產的市場結構，并推進我國的農民工市民化，促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展。