文/馬德友 全州縣自然資源局 廣西全州 541500

所謂的不動產(chǎn)登記制度就是根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定由國家法定機關(guān)依照當事人的申請來對不動產(chǎn)權(quán)屬認定客體信息等內(nèi)容進行登記。近些年來，我國也在不斷推進不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一，不過現(xiàn)行的登記制度體現(xiàn)的主要內(nèi)容還是行政管理部門與登記申請人之間的一種管理關(guān)系，而且由于行政干預較多，存在著較多的問題，因此有必要對其中的問題進行分析，希望能夠提出相應的解決策略，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1、不動產(chǎn)登記概述

我國的不動產(chǎn)登記是我國對于房地產(chǎn)權(quán)的一種確認，擁有房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)的人都要辦理相關(guān)的手續(xù)，并且由相關(guān)管理部門來發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)使用證書。2014年11月24日，國務院總理李克強簽發(fā)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，該條例自2015年3月1日起實施，并且該條例將集體土地所有權(quán)、房宿等建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)、耕地林地草地等土地承包經(jīng)營權(quán)等包含10項不動產(chǎn)權(quán)屬納入登記中。不過我國目前存在的房地產(chǎn)權(quán)的登記制度中仍然存在著某些問題，對于我國的房地產(chǎn)權(quán)的登記會造成較大的影響。因此我們要對現(xiàn)有的不動產(chǎn)權(quán)登記存在的問題進行分析，并且提出相應的解決措施。

2、不動產(chǎn)登記中存在的問題

2.1 登記機構(gòu)不統(tǒng)一，管理機制松散

我國的房地產(chǎn)的登記由土地和房產(chǎn)機關(guān)分別進行，登記機構(gòu)并不統(tǒng)一，這就造成了登記部門職能較差且存在行政管理重疊的現(xiàn)象，不同的部門之間還存在著利益沖突。這種情況會使得不動產(chǎn)登記的成本提高，影響當事人不動產(chǎn)登記的效率，在實際的登記過程中很可能會出現(xiàn)重復抵押的情況，會對人力、物力造成一定程度的浪費。而且從市級到區(qū)縣的機構(gòu)管理方式存在差異，機構(gòu)內(nèi)的人員編制和資金撥款方式不同，會影響到具體工作的實施。另外各個地區(qū)的檔案工作進展存在差異，職責不明、交叉管理會影響工作的效率。

2.2 不動產(chǎn)登記程序復雜

目前現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記程序比較繁瑣，當事人準備申請房地產(chǎn)登記的時候，需要首先仔細甄別仔細需要申請的類別，并且根據(jù)不同的類別準備登記所需要的相關(guān)資料。不過對于大多數(shù)的普通群眾來說，在進行不動產(chǎn)登記的時候往往會出現(xiàn)一定的理解誤差，因此在實際登記過程中，無法全面的理解相關(guān)的法律條文規(guī)定，而導致登記過程中屢次因為資料信息不齊全而奔波，不僅浪費了大量的時間，對于登記人員的工作效率也是一種浪費，還會增加登記的成本。

2.3 登記信息缺乏足夠的透明性

在不動產(chǎn)登記的過程中，如果對個人隱私的保護過于嚴格或者由于管理不當?shù)?，很容易導致不動產(chǎn)登記的不透明，一些相關(guān)資料過分強調(diào)保密性，也會使得不動產(chǎn)登記工作的不透明性。這種不透明的特征存在會對不動產(chǎn)登記的公信力產(chǎn)生一定的影響，也會影響我國不動產(chǎn)登記工作中的交易安全性。

2.4 登記模式不完善

初始登記是對于不動產(chǎn)的初次登記，而總登記則是我國的登記機關(guān)對于某個地區(qū)內(nèi)的土地資源及所有權(quán)進行的登記，在實際的登記工作實施過程中，總登記和初始登記并沒有很好的區(qū)分開來。另外，地籍的整理也是非常重要的，但是由于城市發(fā)展的速度過快，城市和農(nóng)村共存的“城中村”現(xiàn)象非常普遍，這就導致我國的國家土地及集體土地存在著混亂的情況，對于地籍的整理也是一項難題，很可能會出現(xiàn)重復登記的問題。

2.5 不動產(chǎn)登記的效力范圍不明確

目前我國的不動產(chǎn)登記制度僅僅在城市有效，而房地產(chǎn)及房屋的登記也僅僅限制于城鎮(zhèn)，而忽略了對于農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)登記問題。這些年來，農(nóng)村房屋買賣以及房屋抵押的情況越來越多，對于農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)的管理也提出了更高的要求。

3、不動產(chǎn)登記的改進方式探究

3.1 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)

目前我國的政府機構(gòu)改革的重點是要從原本的管理型政府向服務型政府的轉(zhuǎn)變，目前我國不動產(chǎn)登記法中已經(jīng)明確了國土資源部門登記確權(quán)不動產(chǎn)登記，并且不動產(chǎn)登記工作需要提速，農(nóng)林水草資源調(diào)查確權(quán)職責劃歸自然資源， 利用各自確權(quán)的方式，對于未利用土地總體規(guī)劃和全國二次土地調(diào)查成果，而造成山林水草數(shù)據(jù)與國土部門的土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)不一致的情況，需要重新登記。

3.2 減少繁瑣的登記程序

在不動產(chǎn)登記工作中，政府部門要積極的轉(zhuǎn)變觀念，不要利用自己的管理職能，而是要在群眾進行不動產(chǎn)登記的時候要主動詢問提供服務，而不是以往被動的服務方式，可以根據(jù)群眾登記的類型來向其提供明確的資料清單、并且設置客服電話方便群眾隨時來電咨詢，另外可以專門設立咨詢臺，以便及時回答來訪群眾的問題，而且盡量一次性向群眾提供資料清單，盡量減少群眾因為不了解不動產(chǎn)登記而來回奔波的情況，提高登記工作的效率，降低服務成本。相關(guān)部門在不動產(chǎn)交易時可以引入律師代理制度，從而保證在不動產(chǎn)交易買賣的時候，能夠由律師作為買賣雙方的見證人。這樣也能夠有效的避免人力、物力的浪費并且避免出現(xiàn)法律漏洞。

3.3 將不動產(chǎn)登記透明化

不動產(chǎn)登記的目的就是要將房產(chǎn)或者地產(chǎn)的變更或者轉(zhuǎn)移情況進行公開登記，從而能夠讓第三方了解該不動產(chǎn)的所屬狀況。根據(jù)我國《物權(quán)法》第十八條規(guī)定所說：權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)對不動產(chǎn)的登記資料進行查詢，而登記機構(gòu)也應該提供相關(guān)信息。當然，透明化的限度也要有所區(qū)分，不可能完全放開，以免有某些不法分子利用登記信息從事違法活動。因此需要登記部門在核實辦理不動產(chǎn)或者具有交易意向的人之后可以提供登記查詢，從而提高不動產(chǎn)登記過程中的交易效率及維護好秩序。

3.4 建立房地產(chǎn)登記代理人

我國可以引進房地產(chǎn)登記代理人制度。代理人可以作為溝通群眾和政府部門的一個中間渠道，代理人一般具有一定的稅務或者關(guān)于不動產(chǎn)的法務知識，在代表群眾同政府部門進行溝通的時候能夠更加方便科學，確保其利用所掌握的專業(yè)知識以及憑借對我國當前不動產(chǎn)登記相關(guān)信息的了解從而能夠更加全面的提供登記意見。通過代理人來進行不動產(chǎn)登記，可以有效的促進不動產(chǎn)登記的效率，對于我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展以及相關(guān)事務管理具有良好的促進作用。

3.5 明確不動產(chǎn)登記中政府部門的管理規(guī)范

我國政府在由管理型政府向著服務型政府轉(zhuǎn)變，在這個過程中政府職能的轉(zhuǎn)變是最為主要的。在轉(zhuǎn)變的過程中，需要我國政府能夠就不動產(chǎn)登記工作中明確自己的職責，能夠明確的區(qū)分管理范圍以及相關(guān)工作的審核標準，充分發(fā)揮登記制度應有的法律效力。同時在服務的過程中要堅持以人為本，在保護群眾的權(quán)利的同時能夠簡化手續(xù)、明確產(chǎn)權(quán)等，推動我國的不動產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展，同時維護好政府的良好形象。

3.6 合理運用現(xiàn)代技術(shù)提高辦理效率、

根據(jù)不動產(chǎn)登記工作的特點以及檔案管理的特點，可以對各類檔案信息進行統(tǒng)一，并且運用二維碼、云計算等技術(shù)，通過先進管理經(jīng)驗來對檔案管理流程進行管理，提高業(yè)務系統(tǒng)的步調(diào)一致性，同時簡化登記流程，提高登記效率和服務的質(zhì)量。

3.7 重視農(nóng)村房屋的不動產(chǎn)登記

根據(jù)我國《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，利用宅基地建造的村民住房以及依法利用其它集體所有建設用地建造的房屋，可以根據(jù)規(guī)定申請房屋登記，并且根據(jù)規(guī)定提交相關(guān)材料完成所有權(quán)的初始登記。如果房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應該根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交材料然后申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

小結(jié)：

本篇文章對于我國不動產(chǎn)登記中存在的問題進行了分析并且提出相應的解決策略。隨著我國不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展和深入，不動產(chǎn)的檔案登記工作也成為不動產(chǎn)登記工作的重要影響因素，而且能夠向社會各界提供重要的信息服務。我們要明確不動產(chǎn)登記中存在的問題，并且不斷完善不動產(chǎn)登記制度，促進我國不動產(chǎn)登記工作的不斷發(fā)展。