文/梁宇 陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司 陜西西安 710000

1、前言

中國進入快速城市化階段后，對建設(shè)用地的需求也在增加。每年，大量的農(nóng)業(yè)用地被改建為建設(shè)用地。失地農(nóng)民人數(shù)逐年增加。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，到3030年，將占用耕地54.5萬畝，將有7800多萬農(nóng)民失去土地和就業(yè)崗位。在現(xiàn)行的國有土地征收補償條例中，建立了公平補償原則和城市房屋城市房價補償原則。不過，該條例并不包括集體土地收購。在當(dāng)前的社會經(jīng)濟發(fā)展水平下，目前的征地補償制度還存在許多亟待解決的問題。

2、現(xiàn)行征地補償制度存在的問題

目前的征地補償制度存在一些問題，會導(dǎo)致其他一些因素干擾實際的實施。

2.1 立法不夠及時

在我的國家。由于土地補償制度分散在個人銀行法中，集體土地征收補償規(guī)定尚未發(fā)布，農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)缺乏法律保護，不能依靠征地補償。作為一個規(guī)則制定者，政府總是在收集過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，它也是規(guī)則的實施者。土地市場交易價格是其壟斷地位。在工業(yè)化和城市化進程中。農(nóng)民的土地被政府以非常低的價格征收，但以更高的價格出售。一些地方政府和開發(fā)商已經(jīng)獲得了土地升值的全部份額，侵犯了失地農(nóng)民的合法權(quán)益。長期以來，補償是否是中國土地征收中的一個真正問題。

2.2 補償過低

實際進行土地補償?shù)臅r候應(yīng)用的方法是使用輸出值來作為補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，這一數(shù)值作為標(biāo)準(zhǔn)的時候特點是最終的補償數(shù)值較低，范圍也很窄。現(xiàn)在中國農(nóng)村征用的土地基本是按照土地管理法規(guī)定進行補償?shù)?，?nèi)容包括了土地補償費用以及安置補償費用等。人們想方設(shè)法將土地置換成耕地以獲得更高的補償，但是僅僅是最初使用的時候就作為耕地的才能夠作為收入損失的依據(jù)進而獲得補償，這樣一來補償?shù)姆秶蟠鬁p小，土地的定位不夠科學(xué)，土地供求關(guān)系對于土地的價值影響也沒有考慮進去，最終導(dǎo)致補償?shù)臋C制難以反映出來土地的實際價值。

2.3 計算方式不合理

中國的大部分土地都是以低價征收的，土地轉(zhuǎn)讓價格遠遠高于土地補償費。根據(jù)現(xiàn)行的“土地管理法”，按照產(chǎn)值補償標(biāo)準(zhǔn)計算失地農(nóng)民的安置補助費是不合理的，難以保證維持和提高原有的生活水平?！肮べY標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定，“30倍天花板”因地而異，不適應(yīng)日益發(fā)展的社會和經(jīng)濟條件。目前的土地補償計算方法并未完全反映土地價值。土地所有權(quán)價值的實現(xiàn)是農(nóng)村土地征收價值的實際表現(xiàn)。中國的征地補償制度主要體現(xiàn)在“土地管理法”的有關(guān)規(guī)定中，該法只補償征地前的價值，忽略了征地后的增加值。目前的征地補償標(biāo)準(zhǔn)用耕地價值取代了農(nóng)地市場價格補償。這兩項主要收購基于平均年產(chǎn)值30倍和前三年：如果兩次收購的年產(chǎn)值是30倍，那么仍然不足以維持農(nóng)民的原始生活水平。挖掘土地。地方政府將從國有土地使用權(quán)中獲得一定比例的收入。在當(dāng)前農(nóng)業(yè)科技發(fā)展水平下，不同耕作方式下主要農(nóng)作物的產(chǎn)量差別不大。以產(chǎn)值作為征地補償標(biāo)準(zhǔn)，難以反映不同地區(qū)之間土地價值的差異?，F(xiàn)行的補償規(guī)定未能充分反映征地后農(nóng)民失去的土地所有權(quán)和使用權(quán)的價值。實踐。在中國的許多地方，征地補償?shù)挠嬎悴捎梅ǘㄗ畹脱a償標(biāo)準(zhǔn)，有些甚至不符合法定標(biāo)準(zhǔn)。在一些地方，即使補償標(biāo)準(zhǔn)達到最高標(biāo)準(zhǔn)的30倍，失地農(nóng)民的生活水平仍然比以前低。

3、完善土地征收補償有關(guān)政策的措施

改善相關(guān)的房地產(chǎn)評估制度，可以有效保證人民的土地產(chǎn)權(quán)不受損害。

3.1 公平補償合理補償

在工業(yè)文明和城市化進程中，土地征用向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了土地增值。國家應(yīng)確保農(nóng)民的收入來自土地增值。草案不再按被征收土地的原用途提供補償，取消土地補償費和安置補助費總額的30倍。但是，草案沒有提到“合理的補償”。根據(jù)中國的基本國情，立法應(yīng)確立公平補償和合理補償?shù)脑瓌t。

3.2 建立完善的補償制度

按照合理補償?shù)脑瓌t。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)土地的市場價值確定。考慮到農(nóng)民征地，預(yù)期收入和未來生活標(biāo)準(zhǔn)造成的實際損失。對于在特定年齡（例如50歲）具有較強工作能力的農(nóng)民，還需要考慮培訓(xùn)費和失業(yè)保險。財產(chǎn)的國家價值與其市場價值之間的差異是確定所購買產(chǎn)權(quán)的補償?shù)幕A(chǔ)。因此，征地補償不僅需要確定被征收土地的財產(chǎn)價值，還需要考慮經(jīng)濟補償能否更充分地補償土地所有者的經(jīng)濟損失。農(nóng)地市場價值是農(nóng)地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的核心組成部分。在征地補償中，應(yīng)從區(qū)域經(jīng)濟條件和區(qū)位條件等方面對市場農(nóng)用地價值進行綜合評價。只有綜合考慮和合理計算土地補償標(biāo)準(zhǔn)，才能更有效地保護失地農(nóng)民的合法權(quán)益和失地農(nóng)民的長期生命力。獲得有效保護。在農(nóng)地市場條件下，土地利用價值評估應(yīng)以農(nóng)地自然經(jīng)濟條件為依據(jù)。這是評估農(nóng)田的第一步。其次，通過對土地質(zhì)量的綜合分析，得出土地利用水平和經(jīng)濟效益。然后，根據(jù)農(nóng)業(yè)土地收入和其他相關(guān)地價數(shù)據(jù)，確定基準(zhǔn)地價。土地使用價格以基準(zhǔn)地價表示，為每塊耕地的價格提供科學(xué)依據(jù)。

結(jié)語：

區(qū)分土地價值與市場價值之間的差異是土地補償?shù)幕A(chǔ)。因此，征地補償不僅是對征地價值的補償，也是對幫助農(nóng)民生活的征地補償?shù)难a償。土地的存在價值是征地補償?shù)闹饕罁?jù)。要把各種征地條件與區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，對征地補償措施進行綜合研究，確保村民的利益不受侵害。