文/楊永剛 江西晟地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江西樂(lè)平 333300

住房問(wèn)題關(guān)乎民生，我國(guó)城市化進(jìn)程的加快提高了人們對(duì)住房的要求，我國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出慣性上漲的趨勢(shì)，引起各方面人員的重視，及時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力尤為重要。通過(guò)慣性趨勢(shì)的思考，及時(shí)判斷我國(guó)房?jī)r(jià)的慣性走勢(shì)，為當(dāng)下制定科學(xué)、合理的調(diào)控措施提供依據(jù)。

1、我國(guó)房?jī)r(jià)慣性波動(dòng)的影響因素

1.1 人口凈流入及城鎮(zhèn)化加快

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的逐步深入，人口流動(dòng)越來(lái)越大，發(fā)達(dá)國(guó)家的凈流入人口增多，加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，同時(shí)為發(fā)達(dá)城市帶來(lái)眾多廉價(jià)勞動(dòng)力。人口資源的流動(dòng)也會(huì)帶來(lái)技術(shù)的革新和知識(shí)儲(chǔ)備的增加，進(jìn)而促進(jìn)人們的住房需求。住房需求量較大時(shí)，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。另外發(fā)達(dá)程度較低的城市也會(huì)吸引大批農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入，轉(zhuǎn)入的人口增多住房需求就增加，加速房?jī)r(jià)上漲[1]。但是最近幾年我國(guó)老齡化趨勢(shì)嚴(yán)峻，這從另一方面說(shuō)明目前我國(guó)已經(jīng)不是住房需求高峰期，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)加速上漲的趨勢(shì)。

1.2 土地資源相對(duì)匱乏

我國(guó)國(guó)土面積雖然比較多，但是由于人口眾多，人均土地面積有效。大量涌入城市的農(nóng)村人群在農(nóng)村有宅基地，在城市也選擇有住房，這種情況下就會(huì)提高住房成本，房?jī)r(jià)上漲也卻有必要。不過(guò)隨著國(guó)家政策調(diào)控的干預(yù)，我國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)得到有效的控制，房?jī)r(jià)也不再呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲趨勢(shì)。

1.3 貨幣供應(yīng)量增速過(guò)快

M2反映的是現(xiàn)實(shí)和潛在購(gòu)買(mǎi)力，受我國(guó)國(guó)情和政策影響，M2增速在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間要比GDP的增速快，這種情況下出現(xiàn)的過(guò)剩流動(dòng)性就推動(dòng)了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲[2]。自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，以此帶動(dòng)貨幣量的高速增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的上漲。我國(guó)貨幣政策的實(shí)行，使得貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)穩(wěn)定狀況，這也開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)變房?jī)r(jià)過(guò)高的趨勢(shì)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定慣性有重要的作用。

1.4 居民收入持續(xù)上漲

我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，使得我國(guó)的居民收入緊跟著快速增長(zhǎng)。再加上我國(guó)的傳統(tǒng)觀念影響，買(mǎi)房的觀念深入人心，只要有一定的條件，哪怕通過(guò)貸款這種超前消費(fèi)的情況進(jìn)行，仍然愿意買(mǎi)房。住房出現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也緊跟著上漲。不過(guò)近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩，居民收入也出現(xiàn)平緩趨勢(shì)，這對(duì)保證房?jī)r(jià)慣性上漲也打下基礎(chǔ)。

1.5 政策調(diào)控影響房?jī)r(jià)

政策調(diào)控是國(guó)家根據(jù)市場(chǎng)需要和人們生活的實(shí)際，制定相對(duì)、合理的對(duì)策，推動(dòng)房?jī)r(jià)逐步平穩(wěn)發(fā)展，形成慣性。國(guó)家調(diào)控手段一般具有強(qiáng)制性，能夠最大限度的發(fā)揮房?jī)r(jià)調(diào)控的作用，對(duì)于有效控制房?jī)r(jià)尤為重要。然而近些年出臺(tái)的一系列調(diào)控政策在影響房?jī)r(jià)慣性上發(fā)揮的作用有限，在接下來(lái)的政策制定中，要加大調(diào)控力度，提高調(diào)控效率，推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)慣性波動(dòng)。

2、我國(guó)房?jī)r(jià)慣性波動(dòng)的調(diào)控措施

2.1 政策調(diào)控本著“房住不炒”原則

我國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，一線城市、二線城市、三線城市呈現(xiàn)出輻射聯(lián)動(dòng)的作用，一線城市和二線城市之間的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)相對(duì)較大，二線城市與三線城市之間的增長(zhǎng)趨勢(shì)相差較少，城市發(fā)展出現(xiàn)失衡的狀態(tài)。這既和人們的住房需求有關(guān)，也與城市化進(jìn)程發(fā)展?fàn)顩r相關(guān)。一線城市的生活質(zhì)量較高，各種公共設(shè)施比較完善，接受的流動(dòng)人口也比較多，二線城市和三線城市基礎(chǔ)設(shè)施和一線城市相比有較大的差距。持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)改革，堅(jiān)決修正“炒房”行為，根據(jù)房地產(chǎn)的供需要求，以及群眾的需要，本著“房住不炒”的原則，做好調(diào)控房?jī)r(jià)工作，發(fā)揮金融資源對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響作用，確保房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)[3]。政策調(diào)控本身具有強(qiáng)制性的作用，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障人民群眾的住房需求上發(fā)揮著重要的作用。

2.2 充分引導(dǎo)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

我國(guó)房?jī)r(jià)隨著社會(huì)的發(fā)展在不斷變化中，呈現(xiàn)出連貫性較強(qiáng)，長(zhǎng)期上漲，短期波動(dòng)的情況，一線城市、二線城市、三線城市之間的出現(xiàn)梯隊(duì)發(fā)展，其中一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于二線城市和三線城市的房?jī)r(jià)。近些年新采取一系列的調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，但是在改變房?jī)r(jià)上漲慣性方面的作用有限，需要提高調(diào)控效率，順應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)引導(dǎo)和穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期，從而適當(dāng)?shù)膸?dòng)房?jī)r(jià)波動(dòng)變化。

2.3 提高風(fēng)險(xiǎn)管理和應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)

我國(guó)的房?jī)r(jià)的增速一直以來(lái)慣性較強(qiáng)，就目前全國(guó)房?jī)r(jià)而言，小幅度的出現(xiàn)回落的情況。隨著城市化的發(fā)展，一線城市發(fā)展趨于高端服務(wù)、工廠外遷等，土地資源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相對(duì)回落，各種設(shè)施建設(shè)在逐步改善，人口規(guī)?？赡軙?huì)逐步增加。一線城市的房?jī)r(jià)回落會(huì)影響二線城市和三線城市的房?jī)r(jià)回落，當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化時(shí)，可能會(huì)存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，需要及時(shí)采取政策調(diào)控，發(fā)揮市場(chǎng)的作用，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。我國(guó)城市化進(jìn)程還處于推進(jìn)階段，大型城市接納人口的能力有一定空間，二線城市、三線城市能夠接納的人口基數(shù)也比較大，國(guó)家政策調(diào)控加速發(fā)展去庫(kù)存現(xiàn)象，進(jìn)一步改善的居民住房需求和住房質(zhì)量。接下來(lái)的住房調(diào)控中國(guó)家可以有選擇性的從國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民改善住房需求的醫(yī)院以及去庫(kù)存等方式逐步推進(jìn)，減少炒房、投機(jī)、金融風(fēng)險(xiǎn)等的影響。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)的資本市場(chǎng)相對(duì)較弱，經(jīng)濟(jì)信息不流暢造成理性預(yù)期難以形成，通常情況下采取適應(yīng)性預(yù)期，過(guò)去的房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)借來(lái)的房?jī)r(jià)走向造成影響，且影響具有持久性，房?jī)r(jià)的慣性對(duì)我國(guó)的金融行業(yè)發(fā)展也會(huì)出現(xiàn)影響。因此，加強(qiáng)政策調(diào)控的力度，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的作用，在一定程度上改變房?jī)r(jià)慣性，推動(dòng)我國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)發(fā)展。