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        不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作開展流程分析

        2019-01-31 06:24:59姜漸蓬沈陽市勘察測繪研究院遼寧沈陽110001
        中國房地產(chǎn)業(yè) 2019年16期
        關(guān)鍵詞:權(quán)籍宗地界址

        文/姜漸蓬 沈陽市勘察測繪研究院 遼寧沈陽 110001

        在我國發(fā)布不動產(chǎn)登記暫行條例后,不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作便如火如荼地開展起來。但是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作比較復(fù)雜,若要保證調(diào)查、測繪工作的質(zhì)量,就應(yīng)加大不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的流程的研究,并依據(jù)規(guī)定規(guī)范開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作。

        1、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

        不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查主要是指由申請人提出申請,并提交申請書,然后由國家組織人員開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查,對不動產(chǎn)的界址、用途等情況進(jìn)行調(diào)查、測量,然后再將最后的結(jié)果形成文件,登記到不動產(chǎn)管理系統(tǒng)中。另外,不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的開展是需要相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)能力與之匹配的,必經(jīng)登記部門所頒發(fā)的不動產(chǎn)文件是具有法律效力的,必須要保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的真實性、有效性。所以,在開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作時,應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)規(guī)范,并采取有效的措施加大對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的監(jiān)理、質(zhì)檢力度,保證的動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作質(zhì)量。

        2、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作開展流程

        2.1 技術(shù)路線

        不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的基礎(chǔ)是地籍調(diào)查,并以宗地為突破口,利用原有不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查結(jié)果資料,充分發(fā)揮出城鎮(zhèn)地籍圖、集體土地所有權(quán)等資料的優(yōu)勢,降低不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的難度。另外,充分利用原有的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料可以有效提高工作效率,減少乃至避免工作疏漏。

        2.2 前期準(zhǔn)備工作

        前期準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容包括:第一,進(jìn)行以往歷史檔案資料的收集、匯總、整理。第二,以歷史檔案資料為基礎(chǔ),分析歷史檔案資料,從而充分了解土地、房屋的歷史沿革和現(xiàn)狀。第三,完成上述工作后,需結(jié)合以往的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作經(jīng)驗,制定測繪方案。同時,前往檔案管理部門提取檔案資料,利用現(xiàn)有控制點,保證各業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)性。

        2.3 權(quán)籍調(diào)查工作

        權(quán)籍調(diào)查的主要流程是:①對不動產(chǎn)的權(quán)屬、界址進(jìn)行復(fù)核,了解其真實情況。同時,還應(yīng)準(zhǔn)確繪制不動產(chǎn)草圖。②在權(quán)屬調(diào)查的過程中,還應(yīng)當(dāng)做好地籍調(diào)查表的填寫工作。表格填寫一定要實事求,有憑有據(jù),不能想當(dāng)然,模棱兩可。在確定宗地范圍時,要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)文件執(zhí)行,若遇到特殊情況,則應(yīng)具體情況具體分析。比如宗地部分被高速公路占用時,需得到授權(quán)后靈活處置宗地范圍。另外,還應(yīng)重點檢查宗地周邊的建筑物是否在宗地范圍內(nèi),是否存在超出宗地范圍的情況;檢查宗地與周邊宗地的接觸情況??赏ㄟ^實地測量確認(rèn)是否存在宗地壓蓋、相互交叉的情況。③要保證地產(chǎn)、房產(chǎn)的一致性,也就是申請土地測量、房屋測量的申請人為同一人,以免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)沖突問題。④要完成所有工作的調(diào)查后,要及時進(jìn)行登記工作。同時,還應(yīng)合理控制權(quán)籍調(diào)查工作的時間,盡可能地保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的效率。

        2.4 地籍、房屋測繪工作

        不動產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容是地籍測繪、房產(chǎn)測繪。其中外業(yè)測繪包括準(zhǔn)確繪制宗地地圖、界定宗地屬性,然后再把相關(guān)數(shù)據(jù)輸入到不動產(chǎn)管理系統(tǒng)中,最后繪制自然幢,并進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的整理、錄入,分?jǐn)偺幚矸慨a(chǎn)面積。內(nèi)業(yè)測繪工作的內(nèi)容包括界址點、房產(chǎn)的測繪。只有這樣才能保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的完整性。

        2.5 審查

        審查工作的內(nèi)容在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪結(jié)果的審查,主要是檢查以表格、文字、圖片等形式構(gòu)成的調(diào)查結(jié)果的完整性、有效性、合理性。另外,還應(yīng)當(dāng)認(rèn)真檢查不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的結(jié)果數(shù)據(jù)的存儲方式是否正確,從而方便后續(xù)數(shù)據(jù)的利用。

        2.6 整理歸檔、入庫

        在數(shù)據(jù)檔案入庫時,應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)要求進(jìn)行檔案的歸檔。具體,可以宗地為單位,并同時做好電子檔案、紙質(zhì)檔案的分類整理。另外,在入庫前一定要進(jìn)行拓?fù)?、邏輯的檢查,保證最終不動產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。

        3、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的注意事項

        在開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作中,應(yīng)注意以下問題:第一,在地籍控制測量中,可按照整體到局部、高級到低級的次序進(jìn)行測量。同時,要靈活選擇測量方法。常見的測量方法有常規(guī)地面測量、衛(wèi)星定位、地面測量。第二,在界址點的測量中,要注意界址點坐標(biāo)精度的選擇要依據(jù)測區(qū)土地經(jīng)濟(jì)價值、界址點重要程度。第三,在房產(chǎn)圖的測繪中,應(yīng)做好房產(chǎn)分幅平面圖、分宗圖、分戶圖的測繪,以保證測繪數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性、完整性。第四,還應(yīng)當(dāng)做好變更測量。地籍變更測量的流程主要包括申請、準(zhǔn)備、調(diào)查、登記。完成測量后,還應(yīng)當(dāng)替換低精度的測量資料。第五,在現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)背景下,一定要充分發(fā)揮先進(jìn)技術(shù)的作用,改進(jìn)測繪工作方法。比如利用GPS測量儀、無人機(jī)等先進(jìn)測量設(shè)備。同時,還應(yīng)利用各種先進(jìn)的測繪軟件,降低測繪工作難度。第六,在編制測繪報告時,應(yīng)注意內(nèi)容的完整性、詳細(xì)性。比如可參考報告模板進(jìn)行填寫。

        綜上所述,隨著我國不動產(chǎn)改革的逐漸深入,不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作越來越深入。國家和地方出臺了一系列的實施辦法和文件、細(xì)則,且從事該行業(yè)的專業(yè)人員也與日增多。在這一背景下,若要保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的質(zhì)量,就應(yīng)充分了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的流程,并嚴(yán)格把控每個測繪環(huán)節(jié)。只有這樣才能進(jìn)一步促進(jìn)我國不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的創(chuàng)新、發(fā)展,從而保證我國不動產(chǎn)政策的有效落實。

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